臺灣臺南地方法院89年度簡上字第156號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院89年簡上字第156號民事判決

裁判日期：民國89年10月19日

裁判案由：清償債務

臺灣臺南地方法院民事判決八十九年度簡上字一五六號
上訴人丁○○
送住被上訴人瑞展房屋仲介
有限公司住屏東縣○○鎮○○路一之七號法定代理人乙○○住訴訟代理人甲○○住右當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國八十九年六月三十日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭八十九年南簡字第三六三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人即原告之訴訟標的究為何﹖原審並未命被上訴人闡明，上訴人無從防
禦，即率判斷，似嫌疏速。蓋被上訴人於原審明白主張其訴訟標的為民法第五百六十六條第二項（見被上訴人民國（下同）八十九年五月二十二日準備書狀㈠。）而原審卻以兩造有約定給付仲介報酬，即契約約定之請求權（原審載為清償債務請求權），似有「訴外判決」之疑。故本件應先命被上訴人闡明其訴訟標的為宜，否則上訴人實不知如何防禦。
㈡本件買賣過程被上訴人並未曾出現，而係一力霸房屋主任何先生居間媒介，此
人是否為被上訴人之代理人，上訴人不知，如何與被上訴人有仲介報酬之約定。
㈢系爭不動產買賣契約成立後，因賣方並未履行買賣契約第四條之約定，於移轉
登記前未處理他項權利糾紛，至該買賣標的之不動產於八十九年五月間遭抵押權人聲請強制執行予以查封，顯然系爭契約自八十八年八月六日簽立以來，迄未移轉完妥，被上訴人縱有居間仲介之情，亦有違民法第五百六十七條之規定，不得請求報酬。
㈣當時是證人 何政蒲 介紹鼓吹上訴人去買本件土地，根本沒有約定服務費，也沒
有百分之一的約定，上訴人認為只要包一個紅包六萬元就好，現在是買方市場，買受系爭土地已經成就了被上訴人從賣方取得的利潤。當初雖然有說要支付仲介費給被上訴人，但是數額不應那麼多。上訴人常常買土地，以前支付過成交價格百分之零點五仲介費，也有不必支付的情形。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台灣屏東地方法院民事執行處函為證，並聲請訊問證人何政蒲。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠系爭土地買賣之介紹人係被上訴人公司之主任。本件請求之依據係與上訴人之
口頭約定，於簽買賣契約約時，上訴人說要等增值稅出來後才付仲介費用，但有證人在場，並於原審到庭作證。賣方的服務費當場就給，但買方即上訴人沒有給。縱使上訴人否認曾有口頭約定，依照民法第五百六十六條規定，也可以請求仲介的報酬，依買賣成交價格百分之一收取仲介費用是慣例，最高可以收到百分之六。
㈡土地現在由上訴人設立之建設公司在蓋房子，並以系爭土地向銀行貸款設定抵
押權。當初僅寫買賣契約，未寫仲介報酬，但是賣方有付仲介費新台幣（下同）參拾陸萬元，亦告知上訴人應收取仲介費用，在場有很多人知道，
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地登記簿謄本、土地現狀照片、何政蒲之薪資資料、員工獎懲辦法、員工保證書、打卡記錄等為證。
理由
一、本件被上訴人起訴主張其屬力霸房屋之潮州加盟店，於民國八十八年八月四日由其公司主任居間仲介上訴人購買訴外人 賴聰吉 先生所有坐落屏東縣○○鎮○○○段第一三二之二地號土地（下稱系爭土地），總價一千八百萬元，依約定上訴人應給付被上訴人按買賣總價百分之一即十八萬元之仲介費，惟催索多次，上訴人均置之不理，爰依兩造之約定及仲介業之慣例請求上訴人給付仲介費用十八萬元（遲延利息部分，業經被上訴人於本院言詞辯論期日撤回）。
上訴人則以：當初並未與被上訴人公司簽約，系爭土地係由證人何政蒲居間介紹，亦未約定仲介費為買賣總價百分之一，雖有說要支付仲介費，但數額不應那麼多，且買土地支付之仲介費有些為成交價格百分之○．五，有些不必支付，被上訴人請求費用實屬過高。
二、被上訴人主張其係力霸房屋之潮州加盟店，於八十八年八月四日由其公司主任何政蒲居間仲介上訴人購買系爭土地，總價一千八百萬元並已辦理所有權移轉登記之事實，業據被上訴人提出不動產買賣契約書、土地登記簿謄本、屏東縣政府營利事業登記證、力霸建設開發股份有限公司加盟保證金收據、力霸房屋加盟證書、何政蒲薪資證明、員工獎懲辦法、員工保證書、打卡資料等影本為證，並經證人何政蒲到庭證述其係代表力霸房屋仲介公司潮州加盟店幫上訴人與訴外人賴聰吉訂立土地買賣契約，是認被上訴人主張之事實，堪信為真實，上訴人辯稱被上訴人未於訂約時出現云云，惟被上訴人既已由所屬員工何政蒲處理本件仲介事宜，並因而成立買賣契約，所辯不足採信。上訴人另辯稱被上訴人未與之約定仲介費用，更未約定仲介費為買賣價金百分之一，且賣方已經付被上訴人三十六萬元之仲介費，上訴人無庸再付服務費等語。惟查證人即實際仲介系爭土地買賣之介紹人何政蒲到庭結證稱：伊有向上訴人說應支付服務費，並請其一起開支票支付，但上訴人說要等土地過戶後再給，雖未明確告知上訴人仲介費用數額，但公司規定買方應支付百分之一等語，又證人即簽訂買賣契約在場人 張月女 於原審證述：有聽到上訴人同意付仲介費百分之一等情，是認上訴人與訴外人訂立買賣契約當時確曾同意支付仲介費，並已知悉仲介費用之數額，否則證人何政蒲何以會請上訴人開立支票？僅因上訴人要求延至系爭土地移轉登記後支付該費用，被上訴人始未於簽約當時收取，自不因兩造未簽訂仲介書面契約即可認上訴人無給付義務，上訴人辯稱未與被上訴人簽約及同意支付仲介費云云，尚無足取。參諸上訴人於原審及本院自承系爭土地原向農會貸款設定抵押權之部分未處理妥當，並於八十九年五月間遭抵押權人查封，故未繼續付價金，並辯稱被上訴人就訂約事項未盡民法第五百六十七條之據實報告義務，不應付仲介費用云云，足認上訴人係因買賣契約履行事項與第三人賴聰吉產生糾紛，而拒絕給付本件仲介費用。本件固屬學者所謂之媒介居間，即不僅須報告訂約機會，更斡旋於雙方當事人間，使訂立契約，且本件買賣契約已因被上訴人之居間而成立，有買賣契約附卷可稽，參以前開買賣契約亦已載明介紹人力霸房屋主任何政蒲，是系爭土地買賣契約訂約後買賣標的物能否給付、有無瑕疵等事項，係買受人與出賣人間之買賣權利義務關係，基於債之相對性原則，尚難以此作為拒絕給付居間報酬之正當事由。又仲介費用依被上訴人公司規定買方應支付百分之一，經證人何政蒲證述明確，而該數額亦合於仲介業者收取仲介費之商業慣例，被上訴人抗辯費用過高云云，顯不足採。
三、綜上所述，系爭土地之買賣，係被上訴人公司職員何政蒲所媒介訂約，並與上訴人約定買方應給付買賣價金總額百分之一仲介費用，上訴人前揭辯詞均無可取。本件被上訴人依兩造之約定請求上訴人給付仲介費用十八萬元（遲延利息部分業經被上訴人於本院審理時，請求撤回在卷），自屬有據，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年十月十九日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B審判長法官周素秋~B法官李杭倫~B法官蔡孟珊右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國八十九年十月二十一日~B法院書記官秦建華