裁判字號：臺灣士林地方法院89年訴字第654號民事判決
裁判日期：民國89年08月29日
裁判案由：返還價金
臺灣士林地方法院民事判決八十九年度訴字第六五四號
原告丁○○被告己○○
（現在臺灣臺北監獄士林分監執行中）乙○○住
（現在臺灣臺北監獄士林分監執行中）巨勝房屋仲介有限公司
設法定代理人甲○○住訴訟代理人丙○○住
戊○○住右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應連帶給付原告新臺幣貳佰柒拾柒萬零參佰肆拾捌元，及自民國八十九年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣玖拾貳萬伍仟元供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：①被告應連帶給付原告新臺幣（下同）二百七十七萬零三百四十八元，及自起
訴狀最後合法送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
②訴訟費用由被告負擔。
③願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：①被告己○○應給付原告二百七十萬元，及自起訴狀繕本最後合法送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
②被告巨勝房屋仲介有限公司（下稱巨勝公司）應給付原告二萬七千元，及自
起訴狀繕本最後合法送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
③願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十八年八月二十三日以二百七十萬元，經被告巨勝公司職員乙○○居間處理，與被告己○○就坐落臺北市○○區○○段四小段二七七、二七八地號土地及其上門牌號碼為臺北市○○路○○○巷○號四樓之房屋（下稱系爭房地）訂立不動產買賣契約。詎原告向被告己○○給付全部價金二百七十萬元，及向被告巨勝公司繳納仲介費用二萬七千元、登記費三萬六千四百六十六元及契稅六千八百八十二元，共計七萬零三百四十八元，並辦妥所有權移轉登記後，旋即開始準備搬家，嗣發生九二一大地震，原告赴系爭房地查看，經鄰人告知始發現其所購之系爭房地後半部於三年前即因鄰地建築而有嚴重傾斜並與鄰地建築相接連，且因九二一大地震而產生過大壓力，造成鄰地建築房屋外牆磁磚剝落，經臺北市政府工務局鑑定為危樓，且須予拆除，此等重大瑕疵，被告竟未事先告知原告，更惡意隱瞞，原告已於八十八年十月五日發函撤銷及解除買賣契約。
（二）被告己○○經拍賣取得系爭房地，拍定後即將系爭房地之頂樓重新整建種植樹木，後半部之傾斜部分則以水泥固結，同時於其上鋪設鐵板，予以掩飾傾協情形，使人不易察覺，且其與被告巨勝公司職員乙○○更利用系爭房地前半部傾斜不嚴重之情形，使原告不易由前半部外觀上發覺後半部有傾斜情形，使原告誤信系爭房地環境優美，並極力催促原告儘快訂約，原告遭被告詐欺始簽訂系爭房地之買賣契約，被告己○○、乙○○所為係共同侵權行為，而被告巨勝公司為乙○○之僱用人，亦應負連帶責任，又被告己○○明知系爭房地有上開重大瑕疵，卻故意不告知，且惡意隱瞞，依民法第三百六十條後段之規定，應負不履行之損害賠償責任；而被告巨勝公司受原告之委託代為仲介系爭房地，收受原告仲介費二萬七千元，依法即應據實告知系爭房屋有瑕疵，不意被告公司之職員乙○○為被告巨勝公司之履行輔助人竟為賺取仲介費，致原告陷於錯誤而交付買賣價金及仲介費，造成嚴重損害，則應依民法第二百二十六條規定另負不完全給付之損害賠償責任，爰提本訴，訴請被告三人連帶給付二百七十七萬零三百四十八元。
（三）系爭房地既具有須予拆除之重大瑕疵，原告依民法第三百五十九條之規定，自得解除買賣契約，而依民法第二百五十九條第一款、第二款，及民法第一百七十九條後段，訴請被告己○○返還原告已給付之買賣價金。
（四）被告巨勝公司接受原告委任，指派職員乙○○居間處理原告與被告己○○之買賣系爭房地事宜，惟被告乙○○竟違反雙方委任契約，而為有利被告己○○之行為，依民法第五百七十一條規定，被告巨勝公司自不得請求給付報酬即仲介費用，且其所受領之仲介費亦為不當得利，而應返還原告。
三、證據：提出土地及建物權狀影本三份、不動產買賣契約書影本一份、收據影本一紙、收款明細表影本一紙、照片影本十二幀、鑑定報告書影本一份、臺灣高等法院八十九年度上易字第一一三三號刑事判決影本一份、臺北漢中郵局存證信函影本一份。
乙、被告己○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：其自鈞院民事執行處拍定系爭房屋後，即委由巨勝公司出售，其有告知巨勝公司房屋傾斜之事，至與原告正式訂約之際，始與原告見面，惟因中間之過程其並未參與，故未告知原告房屋傾斜之事，其並未詐騙原告。
三、證據：提出不動產權利移轉證書影本一份、不動產委託銷售契約書影本二份、中古屋成交行情表影本一份。
丙、被告乙○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：其為巨勝公司員工，系爭房屋確為其所仲介，其曾口頭告知原告房屋傾斜之情事，原告亦曾親自看過系爭房屋，原告於九二一地震後擔心房屋傾斜更嚴重，另委其出代售系爭房屋。
三、證據：提出巨勝公司出具函文影本一份、不動產委託銷售契約書影本一份、要約書影本一份。
丁、被告巨勝公司方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：乙○○確為該公司之員工，並仲介原告向被告己○○購買系爭房屋，惟巨勝公司原不知系爭房屋傾斜之事，直至被告己○○出售系爭房屋同址三樓房屋後，當面告知原告並取得其諒解，始完成過戶事宜，原告請求給付金額過高，惟願與原告和解。
理由
一、原告基於其程序處分權，就訴訟標的之審理排列先後順序，本院認對訴訟經濟並無影響，自應受其拘束，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：其於八十八年八月二十三日，經被告巨勝公司職員乙○○居間處理，向被告己○○以二百七十萬元之價格購買系爭房地，並繳納仲介費用二萬七千元、登記費三萬六千四百六十六元及契稅六千八百八十二元予被告巨勝公司，辦妥所有權移轉登記後，旋即準備搬家，嗣發生九二一大地震，原告赴系爭房地查看，經鄰人告知始發現其所購之系爭房地後半部於三年前即因鄰地建築而有嚴重傾斜並與鄰地建築相接連，原告遭被告乙○○、己○○詐欺始簽訂系爭房地之買賣契約，而被告巨勝公司為乙○○之僱用人，就其等之侵權行為亦應負連帶責任，被告己○○明知系爭房地有上開重大瑕疵，卻故意不告知，且惡意隱瞞，依民法第三百六十條後段之規定，應負不履行之損害賠償責任；被告巨勝公司受原告之委託代為仲介系爭房地，竟使原告受有嚴重損害，另應依民法第二百二十六條負不完全給付之損害賠償責任，爰提本訴，先位訴請被告三人連帶給付二百七十七萬零三百四十八元，又系爭房地既具有須予拆除之重大瑕疵，原告已解除契約，另備位依民法第二百五十九條第一款、第二款，及民法第一百七十九條後段，訴請被告己○○返還原告已給付之買賣價金，並訴請被告巨勝公司返還仲介費用等情；被告己○○則以：其自本院民事執行處拍定系爭房屋後，即委由巨勝公司出售，其已將房屋傾斜之事告知巨勝公司，其並未詐騙原告等語置辯；被告乙○○則以：其為巨勝公司員工，系爭房屋確為其所仲介，其曾口頭告知原告房屋傾斜之情事，原告亦曾親自看過系爭房屋，並無詐欺原告之事等語置辯；被告巨勝公司則以：其知系爭房屋傾斜之事，惟願與原告和解等語置辯。
三、原告主張其與被告巨勝公司訂有仲介契約，經被告巨勝公司職員即被告乙○○仲介向被告己○○購買系爭房地，總價為二百七十萬元，其另繳付仲介費二萬七千元、登記費三萬六千四百六十六元及契稅六千八百八十二元予被告巨勝公司之事實，業據提出土地及建物所有權狀影本、不動產買賣契約書影本一份、收據影本、不動產登記費用明細表影本為證，並為被告所自認，堪信為真實。又原告主張系爭房屋於收售之際即已傾斜，嗣並經列為危樓一節，則據提出鑑定報告一份、照片數幀為證，並為被告所不爭執，亦堪憑信。至原告主張被告未將系爭房屋嚴重傾斜一事告知一節，則為被告乙○○所否認，而被告己○○雖自認確未告知原告，惟辯稱有告知被告乙○○等詞。經查：
（一）原告主張被告己○○並未告知其所購系爭房屋傾斜之事實，為被告己○○自認，堪信為真實。
（二）被告乙○○雖辯稱於原告看屋之際，確曾將系爭房屋傾斜一事口頭告知部分，為原告所否認，亦未見被告乙○○舉證以實其說，反觀證人即與系爭房屋同棟二樓住戶 林秀梅 於被告乙○○、己○○被訴詐欺之刑事案件中證稱：其於九二一地震後首次與原告碰面，原告曾向其詢及系爭房屋於九二一地震前是否傾斜等情，有臺灣高等法院八十九年度上易字第一一三三號刑事判決一份在卷為憑，衡情原告於訂約之際當不知系爭房屋傾斜之事，否則焉有於購屋後始向同棟住戶查詢之理，是被告乙○○並未將系爭房屋傾斜之事告知原告亦堪認定。被告乙○○就此所辯，不足採信。
四、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，亦同，民法第一百八十四條第一項定有明文。次按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，觀諸民法第一百八十八條第一項規定甚明。又侵權行為之加害行為不以積極之加害行為為限，若在法律上、契約上、交易習慣上或依公序良俗就某事項負有作為義務者，則消極之不作為，亦構成侵權行為（最高法院三十三年度上字第八八四號判例、最高法院四十二年度臺上字第九十號判例參照）。而買賣契約標的物之性質、品質非僅影響價金，亦影響買受人是否購買之意願，故出賣人就買賣標的物之性質、品質即有告知出賣人之義務，是出賣人若施用詐術致買受人陷於錯誤而購買，侵害買受人是否購買之自由意願，自構成侵權行為。被告己○○將系爭房地出售原告，未將系爭房屋傾斜之事告知原告前已認定，而傾斜之房屋非僅影響其價值，更涉及居住之安全性，出賣人就房屋傾斜一事自負有告知之義務。被告己○○既為系爭房屋之出賣人，竟未將系爭房屋傾斜之事告知原告，致原告陷於錯誤而與其訂立買賣契約，自構成侵權行為。又原告與被告巨勝公司訂有委由被告巨勝公司仲介買賣房屋之契約，被告巨勝公司本於其與原告間之仲介契約，就系爭房屋傾斜之事，亦負有告知原告之義務，而被告乙○○為被告巨勝公司之職員，負責本件仲介事宜，其個人雖與原告間並無契約關係，惟其既為被告巨勝公司對原告履行仲介契約之履行輔助人，其就系爭房屋傾斜一事，依交易習慣，亦應對原告負有告知義務，其竟未將之告知原告，自構成侵權行為，而被告巨勝公司雖無侵權行為能力，惟被告乙○○為其受僱人，其就被告乙○○之侵權行為自應負連帶賠償責任。
五、再按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第一百八十五條第一項前段著有明文。又按民事上之共同侵權行為與刑事上之共同正犯，其構成要件並不完全相同，共同侵權行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因過失不法侵害他人之權利，茍各行為人之過失行為，均為其所生損害之共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為，依民法第一百八十五條第一項前段之規定，各過失行為人對於被害人應負全部損害之連帶賠償責任（最高法院六十七年度臺上字第一七三七號判例參照）。原告購買系爭房地給付買賣價金二百七十萬元、仲介費二萬七千元、登記費三萬六千四百六十六元及契稅六千八百八十二元已如前述；而被告己○○、被告乙○○均因對原告負有告知系爭房屋傾斜義務而未告知，致原告訂立買賣契約，侵害原告訂約之意思自由，被告巨勝公司就其受僱人即被告乙○○之侵權行為應負連帶賠償責任，前亦認定，而系爭房屋傾斜既影響居住安全甚鉅，原告若知其情事，衡情當不致買受系爭房屋，揆諸前開說明，堪認原告因與被告己○○訂立系爭房地之買賣契約，所因而支出之買賣價金、契稅、登記費用共二百七十四萬三千三百四十八元，為其因此所受之損害，被告三人應負連帶賠償之責。又就原告與被告巨勝公司所訂仲介契約之約定，仲介費用既以系爭房地買賣契約之成立為停止條件，而被告三人既因未將系爭房屋傾斜之事告知原告，侵害原告締結系爭買賣契約之自由，致原告與被告己○○訂立系爭買賣契約，是該仲介費用之取得與原告締約自由遭侵害間亦具相當因果關係，被告三人就仲介費用部分，亦應負侵權行為之損害賠償責任。從而，原告訴請被告三人連帶給付二百七十七萬零三百四十八元，及自起訴狀繕本最後合法送達被告翌日起即八十九年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。
六、原告先位本於侵權行為請求被告連帶賠償損害，既已有理由，則其另依民法第三百六十條規定訴請被告己○○給付部分，及另依不完全給付訴請被告巨勝公司賠償損害部分，及備位請求部分，均毋庸再予論述。
七、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第二項但書、第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國八十九年八月二十九日
臺灣士林地方法院民事第一庭~B法官方彬彬右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年八月三十一日~B法院書記官劉道文