臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 106年度彰簡字第413號
原 告 蔡雀惠
被 告 滿唐采建設公司
法定代理人 顏世陸
訴訟代理人 林偉順
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年1月10日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹拾陸萬壹仟肆佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，其餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有下列
各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項
之聲明。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告
原起訴聲明為：「一、被告應給付原告新臺幣（下同）208,
000元。二、訴訟費用由被告負擔。」，嗣後於民國（下同
）106年9月15日提出民事起訴補充狀，將訴之聲明追加為：
「一、被告應給付原告366,440元，及5樓露台減少價金。二
、訴訟費用由被告負擔。」，核其性質乃擴張應受判決事項
之聲明，合於前揭規定，應予准許。
貳、原告主張：
一、原告於103年12月5日向被告購買彰化市○○街○○巷○○號之房
屋（下稱系爭房屋），因5樓露台漏水導致4樓天花板及裝潢
背牆產生壁癌，系爭房屋之5樓露台樓地板需重新全面敲掉
，乃係因：㈠5樓露台（即頂樓）地板比5樓屋內高，下雨即
濺至屋內。㈡5樓露台漏水，建商工地主任已進入3次均未知
漏水點，卻只願敷衍處理修繕。㈢5樓露台地板與5樓落地門
軌道平面，無高度無標準施工，僅用矽利康處理，導致雨水
滲入5樓屋內。
二、系爭房屋因5樓露台漏水導致4樓天花板及裝潢背牆已產生壁
癌，致使壁紙剝落無法貼合，且5樓矮牆磁磚剝落，及露台
柱大裂縫及5樓露台排水孔與排水管無核對好，致使排水
乳縮小，下大雨即導致積水，此等瑕疵均係因原告將系爭房
屋出租他人，嗣後才發現。
三、被告至今僅願以敷衍及簡單修繕，毫無誠意，於4月17日回
函予原告欲進入系爭房屋修繕，然並未告知時間，卻照2張
相片（意即原告不讓其進入）及通聯記錄為證，之後即未再
與原告聯絡處理修繕事宜，且原告已於4月11日向彰化縣政
府消保官申訴，於4月25日再次申請調解，被告找工地主任
出面協調，惟被告仍然僅願進行簡易修繕。
四、工地主任至今均未知漏水點，且原告已對被告施工品質沒信
心，屋內三間套房已出租他人，屆時修繕時間影響房客，需
終止契約，而原告需賠償房客2個月押金而蒙受損失。
五、依民法第365條規定，因被告對交付系爭房子，價值及效用
應負瑕疵擔保責任，原告所居之社區已有多戶出現漏水之瑕
疵，因原告已先前通知被告，遂於6個月內提起本訴，爰依
民法第227條、第360條規定，請求減少價金及損害賠償。
六、並聲明：
(一)被告應給付原告366,440元，及5樓露台減少價金。
(二)訴訟費用由被告負擔。
七、對被告抗辯所為之陳述以：
(一)雙方於8月2日調解，被告仍委任其工地主任於當天謊稱原告
不讓其進入系爭房屋修繕，此部分原告之房客可書面證明，
且於申訴彰化縣政府及調解前，工地主任已進入系爭房屋3
次，然只願簡單敷衍處理，其8月2日調解時，仍未告知漏水
點，卻反問原告知否漏水點在哪，如何修繕等。
(二)系爭房屋位邊間，其外牆一排30×62磁磚於106年8月30日掉
落2塊磁磚，被告迄今所謂誠意，必是補上2塊磁磚而已，依
據標準施工掉落2塊磁磚水泥沙另外攪，其餘磁磚必會相繼
掉落，外牆旁是畸稜地停放機車被砸到，故外牆磁磚修繕費
為26,000元，另機車維修費4,000元，均可證被告所建工程
品質之差。
(三)被告稱原告請求賠償金不一致，原告要求被告賠償2個月押
金及未出租到新房客空窗期，每間3個月租金損失（因原告
與房客簽定租賃契約，約定雙方若一方提前解約，須賠償一
方2個月押金，故原告房客因被告施工不便，有理由解約，
而致使原告須退房客2個月押金，另須補償房客2個月押金之
金額），損失明細如下：
⒈原告房客即訴外人 郭詩昌 租金13,000元，及原告未出租到新
房客空窗期3個月損失即13,000×3＝39,000元，與損失之押
金2個月13,000×2＝26,000元，共計65,000元。
⒉原告房客即訴外人 洪信璋 租金15,000元，及原告未出租到新
房客空窗期3個月損失即15,000×3＝45,000元，與損失之押
金2個月15,000×2＝30,000元，共計75,000元
⒊原告房客即訴外人 施耀童 租金13,000元，及原告未出租到新
房客空窗期3個月損失即13,000×3＝39,000元，與損失之押
金2個月13,000×2＝26,000元，共計65,000元。
(四)所有損失賠償金額共計366,440元，明細如下：
⒈出租賠償金：65,000元＋75,000元＋65,000元＝205,000元
⒉外牆修繕費：26,000元＋機車維修費4,000元＝30,000元
⒊系爭房屋之修繕費131,440元
⒋另5樓露台樓地板高於5樓室內地板，施工不當，請本院裁決
，原告請求減少價金。
(五)對於原告所提民事起訴狀訴之聲明內減少價金之內容為何，
請依原告書狀所載裁判。
參、被告則答辯稱：
一、兩造於103年10月31日訂立系爭房屋之土地及房屋買賣契約
（下稱系爭契約），於系爭契約約定：「…第四條：…三、
房屋以現況點交」。原告並於交屋時出具切結書表示：「蔡
雀惠本人委託台端承建之君來君悅系爭，編號B10座落於彰
化縣○○市○○街○○巷○○號房屋壹棟，業已完工，於103年
12月5日經本人全部驗收，並收到後列各項證件無誤，爾後
若有與保固無關之毀損，均由本人自行負責，不得以任何理
由要求台端整修賠償。此致滿唐采建設有限公司。」，是可
知，系爭契約訂立時，兩造約定以系爭房屋之現況點交，並
由原告確認現況及完成驗收，足證被告點交系爭房屋予原告
時，係交付合於兩造約定本旨之買賣標的物予原告，並無減
少或滅失買賣標的物價值或效用，即無瑕疵可言。且原告業
已切結不得以保固無關之毀損要求被告賠償，是原告主張被
告應負瑕疵擔保責任云云，自屬無據。
二、查系爭房屋自103年12月5日完成點交至今已歷經2年餘，並
逾兩造約定之1年瑕疵保固期限，而觀原告起訴狀所載系爭
房屋之瑕疵情形如5樓露台地板高於室內導致淹水、磁磚剝
落樑柱裂縫及5樓露台排水孔與排水管無核對好等等，均係
依通常檢查即得發現之瑕疵，惟原告迄至106年7月始對被告
提起本訴主張買賣瑕疵擔保權利，依民法第356條第2項之規
定，應視為原告已承認所受領之物，自不得再對被告主張物
之瑕疵擔保責任。
三、再查，被告經原告通知上開情事後，多次派員前往原告屋內
查看是否有其所述瑕疵並修繕，惟均遭原告拒之門外，未能
確認系爭房屋是否有瑕疵存在。故被告否認系爭房屋存在瑕
疵，並否認該瑕疵係於系爭房屋風險移轉即點交前已存在，
原告應就上情負舉證之責以實其說。
四、退步言，原告雖請求被告應給付修繕費131,440元及出租賠
償費70,660元云云，然因被告收到之起訴狀繕本並未檢附相
關證物，且該金額顯與原告起訴聲明所示208,000元不一致
。況被告束秉持誠意，多次派工務人員及防水廠商維修人員
前往原告家中勘查，惟均不得其門而入。與原告協調過程中
，原告只願討論賠償金錢事項，完全拒絕被告加以修繕。故
原告縱因修繕瑕疵而支出費用或受有損害，亦不可歸責於被
告。
五、被告對於原告所提漏水問題，於106年4月17日，再次派員至
原告家中做漏水修繕，再次被原告拒絕入屋修繕，此均有存
證信函可供為憑。且系爭房屋之保固期間為自交屋日期保固
1年，被告是有保固的，當下雨時被告要去看情形，但原告
均不讓被告入屋處理，有問題時被告會處理。
六、就原告所提出之照片中瑕疵是房屋瑕疵之問題沒錯，惟被告
要去維修，但原告不讓被告去維修，原告只要談賠償問題，
系爭房屋交屋時都有房屋驗收單，原告也有簽名。
七、並聲明：請求駁回原告之訴、訴訟費用由原告負擔。
肆、得心證之理由：
一、原告主張伊於103年12月5日向被告購買系爭房屋，惟因系爭
房屋之5樓露台漏水導致4樓天花板及裝潢背牆產生壁癌，且
系爭房屋之外牆有部分磁磚於106年8月30日掉落，是被告所
交付之系爭房屋顯有瑕疵等情，業提出系爭房屋之瑕疵照片
20幀及存證信函2份為證，且被告（之訴訟代理人）於106年
11月1日言詞辯論期日亦明白表示「原告所提出之照片中瑕
疵是房屋瑕疵之問題沒錯」等語，是原告主張此部分之事實
，堪可信為真實。
二、按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「因
不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。
」民法第227條第1項、第2項分別定有明文，且該條所生之
權利，並無短期時效消滅之適用。又按「買賣之物，缺少出
賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金
，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者
亦同。民法第360條亦定有明文。查：本件被告所出售之系
爭房屋既有如上所述之瑕疵，則原告依民法第227條之規定
主張其權利（除請求賠償之金額、項日是否有據及合理外）
，自為有據，故被告以系爭房屋之現況點交及系爭房屋自
103年12月5日完成點交至今已歷經2年餘，並逾兩造約定之1
年瑕疵保固期限為由作為抗辯，顯屬於法未合，不可採信。
三、茲下探究原告請求賠償之項目、金額是否有據及合理：
(一)修理系爭房屋瑕疵之費用：
原告主張修繕系爭房屋所需之費用計157,440元（即外牆修
繕費26,000元＋因5樓露台漏水導致4樓天花板及裝潢背牆產
生壁癌4樓之修繕費131,440元）等語，有其提出之估價單3
張及報價單2張為證，是此部分之事實，應為真實，該費用
既係修繕系爭房屋瑕疵所需支費用，則原告自得向被告請求
給付之（即157,440元）。
(二)機車維修費：
原告主張因系爭房屋瑕疵即外牆磁磚掉落，至機車被砸，計
支出該機車之維修費4,000元等情，有其提出之機車被掉落
磁磚所砸照片3張及估價單1張為證，是此部分之事實，應為
真實，該費用既係因系爭房屋瑕疵所造成之損害，則原告向
被告請求給付4,000元，自屬有據。
(三)賠償房客之賠償金：
原告主張因系爭房屋現出租予3名承租戶，其等於施工期間
，必有不便，承租戶即房客有理由解約，而致使原告須補償
每房客2個月押金及未出租到新房客空窗期3個月損失計205,
000元（明細如下：⒈房客郭詩昌之每月租金13,000元，故
原告未出租到新房客空窗期3個月損失即13,000×3＝39,000
元，與損失之押金2個月13,000×2＝26,000元，共計65,000
元。⒉房客洪信璋每月之租金15,000元，故原告未出租到新
房客空窗期3個月損失即15,000×3＝45,000元，與損失之押
金2個月15,000×2＝30,000元，共計75,000元。⒊房客施耀
童每月之租金13,000元，故原告未出租到新房客空窗期3個
月損失即13,000×3＝39,000元，與損失之押金2個月13,000
×2＝26,000元，共計65,000元。），被告對此自應賠償等
語，固提出房屋租賃契約（部分）影本3分為據，但經被告
否認之。經查：如原告所言，上開金額，係原告認「房客因
被告施工不便」所生，惟非但系爭房屋尚未施工修繕，且原
告亦未舉出證據，房客確因施工修繕而有終止租約之事實，
是並無證據證明此部分之損害，必定發生，故原告此部分之
請求，尚嫌無據，被告此部分之否認，自屬合法。是原告此
就部分之請求，應予駁回。
(四)5樓露台，原告請求減少價金：
查：原告於聲明中另載「5樓露台減少價金」，惟經本院一
再闡明詢問原告，所主張減少價金之具體為何，但被告終未
回答，且關於系爭房屋之價金，原告業已給付完畢，是原告
此部分之請求，應有未合，應予駁回（有關此部分，可另主
張其他權利救濟之）。
(五)依上所述，原告得請求之賠償費用161,440元。
四、綜上，原告依民法第227條、第360條之規定，請求被告給付
161,440元，洵屬有據，應予准許。逾此範圍部分，則屬無
理由，予以駁回。
伍、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第3
款之規定，就部分應依職權宣告假執行。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料
，核與本件判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述
，附此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國107年1月31日
臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官洪志賢
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年1月31日
書記官林盛輝