裁判字號：臺灣臺南地方法院102年訴字第1490號民事判決
裁判日期：民國102年12月11日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣臺南地方法院民事判決102年度訴字第1490號原告 楊福居 被告 曾明興 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國102年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）土地法第104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。鈞院102年度司執字第21242號給付借款強制執行事件，債權人臺南市西港區農會聲請強制執行債務人 楊福得 所有坐落臺南市○里區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），系爭土地上有混凝土造大型建物兩棟（下稱系爭建物），其不在拍賣範圍內，應買人即被告於民國102年8月22日聲明應買並繳納保證金。惟原告為系爭建物之所有權人，且為系爭土地之承租人，於102年9月3日在上開強制執行事件具狀表示行使優先承買權。
（二）原告與訴外人楊福得就系爭土地於102年8月1日才簽訂書面租賃契約（下稱系爭租賃契約），惟原告早已於81年即與訴外人楊福得口頭約定，由原告向訴外人楊福得承租系爭土地，因原告與訴外人楊福得是兄弟關係，當初僅以口頭約定租賃契約。81年係因原告擔任負責人之福南農產物加工廠股份有限公司（下稱福南公司）之廠房遷移至系爭土地做冷凍倉庫使用，故於81年即開始向訴外人楊福得承租系爭土地。原告係系爭土地之承租人，依土地法第104條規定，就系爭土地有優先承買權。並聲明：確認原告就系爭土地有優先承買權。
二、被告則以：系爭土地查封或執行拍賣時，原告均未表示其係承租人。原告雖主張其與訴外人楊福得於81年即口頭約定租賃契約，原告與訴外人楊福得既訂約這麼久，為何沒有公證？且原告表示以代訴外人楊福得繳納系爭土地地價稅為繳納租金方式與系爭租賃契約約定不符，又系爭建物係荒廢很久的冷凍倉庫，原告與訴外人楊福得間是否確有租賃關係有所疑義。且原告未占有系爭建物，亦無土地法第104條之適用。並聲明：原告之訴駁回。
三、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張其就系爭土地與原所有權人楊福得間有租賃關係存在，並據此主張其就系爭土地有優先承買權，然為系爭土地之應買人即被告所否認，是原告所主張之上開優先承買權是否存在即屬不明確，而原告此法律上地位之不安狀態，能以本確認判決將之除去，依上開說明，原告提起本件確認訴訟，堪認有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
四、兩造不爭執之事實：
（一）本院102年度司執字第21242號給付借款強制執行事件，債權人臺南市西港區農會聲請強制執行債務人楊福得所有系爭土地，該案102年7月2日特別拍賣公告記載：「…現場有一廢棄混凝土造大型建物兩棟（即系爭建物），均一層，無門牌。上開建物占有之法律關係不明，不在拍賣範圍內，拍定後不影響原有法律關係…」。應買人即被告於102年8月22日聲明應買並繳納保證金。原告則於102年9月3日具狀表示其為系爭建物之所有權人，且為系爭土地之承租人，欲行使優先承買權。
（二）原告提出之系爭租賃契約記載：原告向訴外人楊福得承租系爭土地（重測前台南市○里區○里段○○○○○○號）全部。
第2條：僅供做為建築物遷移當倉庫使用。第3條：租賃期間自81年3月28日起至地上建築物損害止。第4條：租金約定及支付租金以建築物出租所得2成為租金。本契約於簽約日前為口頭契約，因公平公正確保雙方權利特立此契約為證。簽約日期：102年8月1日。
（三）原告提出之樓房遷移合約書（下稱系爭遷移合約書）記載：訴外人 楊慶彬 負責遷移訴外人福南公司（負責人為原告）之房屋。簽約日期：81年3月28日。
（四）原告提出之台灣電力公司82年4月電費收據記載：福南公司楊福居。台南縣佳里鎮○○里0000000號。
五、得心證之理由：本案爭執之關鍵在於：原告是否有與訴外人楊福得就系爭土地訂立系爭租賃契約？經查，
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。原告主張其有與訴外人楊福得就系爭土地訂立系爭租賃契約，然為被告所否認，揆諸上開說明，原告對上開有利於己之事實，自應舉證證明。
（二）原告主張其有與訴外人楊福得就系爭土地訂立系爭租賃契約乙情，固據提出系爭租賃契約、系爭遷移合約書、台灣電力公司82年4月電費收據，及證人楊福得在本院之證述內容為證。惟查：
（１）證人楊福得於本院審理時固證稱：（你把土地租給原告，你們約定的租金為何？）原告說土地讓他使用，然後他要幫我繳稅，用來代替租金。（從81年承租時就以此種方式來支付租金？）從81年開始就是用這種方式等語（102年11月27日言詞辯論筆錄），原告雖亦附合證人楊福得之上開證詞，惟查，證人楊福得與原告係兄弟，關係密切，其證詞難免偏頗，自難僅憑證人楊福得之證詞即認原告確有與訴外人楊福得訂立系爭租賃契約。況證人楊福得所證述之租金數額與系爭租賃契約第4條約定之租金數額不符，益證證人楊福得之證詞難以遽採。
（２）原告提出之系爭租賃契約記載：原告向訴外人楊福得承租系爭土地（重測前台南市○里區○里段○○○○○○號）全部。
第2條：僅供做為建築物遷移當倉庫使用。第3條：租賃期間自81年3月28日起至地上建築物損害止。第4條：租金約定及支付租金以建築物出租所得2成為租金。本契約於簽約日前為口頭契約，因公平公正確保雙方權利特立此契約為證。簽約日期：102年8月1日。原告提出之系爭遷移合約書記載：訴外人楊慶彬負責遷移訴外人福南公司（負責人為原告）之房屋。簽約日期：81年3月28日，均業如前述，依原告所述及系爭租賃契約、系爭遷移合約書之記載可知，原告係為將其擔任負責人之福南公司之房屋遷移至系爭土地，始於81年3月28日向原告承租系爭土地。既從系爭建物遷移至系爭土地時起，系爭建物即係原告擔任負責人之福南公司自行使用，並未出租他人，原告復自承系爭建物嗣後亦未出租他人，則為何系爭租賃契約第4條約定：租金約定及支付租金以建築物出租所得2成為租金？且系爭建物未必有人承租，倘無人承租，依系爭租賃契約第4條之約定，出租人豈不是沒有租金可收取？此種約定租金數額之方式，實與一般租賃常情有違。又倘如原告所言，81年3月28日僅口頭約定租賃契約，102年8月1日始補簽書面，且從81年3月28日起即係以原告代訴外人楊福得繳納系爭土地地價稅之方式來代替租金之繳納，為何原告與訴外人楊福得補簽書面契約時，不變更系爭租賃契約第4條之內容？此亦與常情有違。綜上，原告主張之租賃契約內容有諸多違常之處，原告就系爭租賃契約租金數額之主張又前後矛盾（先主張以建築物出租所得2成為租金，後改稱以系爭土地地價稅數額為租金），原告主張其與訴外人楊福得確有訂立系爭租賃契約，尚難採信。應以被告主張原告並未與訴外人楊福得訂立系爭租賃契約，較可採信。
（３）至原告提出之台灣電力公司82年4月電費收據僅能證明福南公司（負責人楊福居）有在台南縣佳里鎮○○里0000000號用電，並無法用以證明原告有與訴外人楊福得就系爭土地訂立系爭租賃契約。
六、綜上所述，原告並未與訴外人楊福得就系爭土地訂立系爭租賃契約。原告既非系爭土地之承租人，則其依土地法第104條規定，訴請確認就系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年12月11日
民事第三庭法官蘇正賢以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年12月11日
書記官黃心怡