裁判字號：臺灣基隆地方法院94年基簡字第488號民事判決
裁判日期：民國95年02月22日
裁判案由：給付租金
臺灣基隆地方法院民事簡易判決94年度基簡字第488號原告丙○○法定代理人 林水木 訴訟代理人 張漢榮 律師複代理人乙○○被告甲○○
戊○○丁○○上列當事人間給付租金事件，本院於95年2月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丁○○應給付原告新臺幣捌萬玖仟零肆拾元，及自民國九十四年七月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金」、「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，民法第442條前段、第227條之2第1項定有明文。而：
㈠被告甲○○於72年1月與原告訂立租賃契約，承租原告所有
之基隆市○○區○○段○○○○號土地，面積為601.75平方公尺，權利範圍為20分之2，每年租金新臺幣（下同）3,748元，租賃期間為不定期租賃。系爭土地之地租，10餘年來未曾調整，申報地價於93年1月已調整為每平方公尺1,760元，上開租金顯然過低，對於原告顯失公平，自有調整租金之必要。參酌土地法第105條準用同法第97條規定：「租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，被告甲○○承租土地之租金自本起訴狀繕本後，應調整為以申報地價年息100分之10即10,590元為適當（計算式：601.75×1760×1/10×2/20＝10590）。另以本起訴狀為調整租金之意思表示，自本起訴狀送達之翌日起，被告甲○○每年應給付原告之租金調整為10,590元。
㈡被告戊○○於85年10月16日與原告訂立租賃契約，承租原告
所有之基隆市○○區○○段○○○○號土地，面積為682.68平方公尺，權利範圍為20分之1，原租賃契約所載租賃期間，為85年10月18日至86年10月17日止，然被告戊○○於租賃期間屆滿仍繼續使用系爭土地，依民法第451條之規定，本租賃契約已視為不定期租賃，每年租金為4,014元。系爭土地之地租，10餘年來未曾調整，且申報地價於93年1月已調整為每平方公尺1,760元，上開租金顯然過低，對於原告顯失公平，參前揭民法第442條、民法第227條之2第1項、土地法第105條準用同法第97條之規定，被告戊○○承租之土地租金應調整為6,007元（計算式：682.68×1,760×1/10×1/20＝6,007）。
㈢被告丁○○於86年9月26日與原告訂立租賃契約，承租原告
所有之基隆市○○區○○段三小段64、65地號土地，面積為
18.553平方公尺，權利範圍為4分之1，原租賃契約所載租賃期間為86年9月26日至87年9月25日止，然被告丁○○於租賃期間屆滿仍繼續使用系爭土地，依民法第451條之規定，本租賃契約已視為不定期租賃，每年租金則為17,808元。然被告丁○○於88年9月26日起即未給付租金，原告請求被告丁○○給付自89年8月1日起至94年7月31日止之租金共89,040元。另被告丁○○所承租土地之地租，10餘年來未曾調整，系爭土地之申報地價於93年1月已調整為每平方公尺76,800元，上開租金顯然過低，對於原告顯失公平，參前揭民法第442條、民法第227條之2第1項、土地法第105條準用同法第97條之規定，本件租金應自起訴狀繕本起訴狀繕本送達後，調整為每年35,621元（計算式：18.553×76,800×1/10×1/4＝35,621）。另以本起訴狀為調整租金之意思表示，自本起訴狀送達之翌日起，被告丁○○每年應給付原告之租金調整為35,621元。
被告等人答辯後原告之陳述：
㈠被告丁○○雖辯稱其承租土地之範圍僅為8分之1，惟按兩造
契約所載，被告丁○○所承租之範圍為4分之1，被告所辯顯屬無據。
㈡按「按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須
斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準。故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金」，此有最高法院93年台上字第2446判決可資參照。今審酌系爭土地之位置位於基隆市仁愛市場商圈，商業繁榮店家林立，又鄰近北台灣最大之夜市基隆廟口，在附近房地紛紛飆漲，而被告等人所承租之土地長年來未調整，此在兩造租賃契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，均已有變更，非當時所得預料，故而應調整系爭土地之租金至原告所主張之金額，始為適當。
爰提起本件訴訟請求：
㈠被告甲○○向原告承租基隆市○○區○○段○○○○號、面積
601.75平方公尺、權利範圍20分之2之土地，自起訴狀繕本送達之翌日起，每年應給付原告之租金調整為10,590元。
㈡被告戊○○向原告承租基隆市○○區○○段○○○○號、面積
682.68平方公尺，權利範圍20分之1之土地，自起訴狀繕本送達之翌日起，每年應給付原告之租金調整為6,007元。㈢被告丁○○應給付原告租金89,040元，及自起訴狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告丁○○向原告承租基隆市○○區○○段三小段64地號及65地號、面積18.553平方公尺、權利範圍4分之1土地，自起訴狀繕本送達之翌日起，每年應給付原告之租金調整為35,621元。
三、被告甲○○則略以：雙方自71年11月訂約以來，原告均未說明租金計算方式，自72年起迄至85年，被告所繳之租金，從每年744元漲到2,212元；86年到93年則漲至3,748元，10多年來漲幅多達5倍之巨，並非從未調整過租金。直至86年起，原告又擬將租金調漲至3,748元，既無書面通知又無說明原因，被告無法接受，才暫停支付租金，並非被告拒不繳付租金。其次，參照國有財產局之地租計算方式為：[使用面積（平方公尺）×年息×公告地價＝每年租金]，依此計算為：37.21×0.05×1,760＝3,274元（元以下四捨五入），然而原告所計算之地租則為10,590元，二者所憑計算之承租面積差距頗大，難為被告所接受。原告此次通知欲將租金調整為每年10,590元，並未依原租約第4條後段規定：「應納租金得依當地地價波動情形，隨時比例調整，由出租人說明調整原因」，此時原告遽調租金，漲幅多達數倍，更何況被告承租面積與原告所述不符，值此不景氣光景，被告實難接受，原告仍應以原租金2,212元繼續出租與被告等語，資為抗辯。
四、被告丁○○則略以：其於84年8月間所購之房屋（門牌號碼：基隆市○○路○○路2之8號3樓），坐落於基隆市○○區○○段三小段62、64、65地號上；系爭第64、65地號為原告所有，第62地號則為被告所有。實際上被告僅租用系爭第64、65地號土地之8分之1，而非4分之1。此外，原告所稱被告所承租之土地10餘年均未調整租金，然據原告86年7月24日之信函，已言明自86年7月起調整租金，非如原告所言，從未調整。另原告亦稱被告至88年9月即未再支付租金等語，然被告實已繳至89年8月，雖嗣後未再繳付租金，實係因原告於89年1月25日來函告知，因為稅捐機關要原告收取租金時開立發票，原告要求被告負擔該營業稅。原告將自己應負擔之營業稅轉嫁與承租人即被告，收取不合理之租金，又逃漏課稅，被告只能消極不支付租金，祈求原告改進。原告與各承租戶協議租金之算法為：[面積×申報地價×5/100]，為每年應繳納之租金，被告丁○○承租土地於86年、89年、
90年、93年之申報地價均為76,800元，被告向原告承租土地之持分面積為4.368平方公尺，其全年租金應為17,808元[計算式：4.368×76,800×5/100＝17,808，（註：被告丁○○此處之計算有誤，計算之結果應為16773.12）]，惟原告提起自起訴狀繕本送達起調整租金為每年44,160元，即表示每平方公尺租金為4萬餘元，其租金顯不合理。再者，原告主張依民法第442條、民法第227條之2第1項、土地法第105條準用同法第97條之規定調整租金，亦即按土地申報總價額年息10％計算，原告實未詳讀法條原意，因土地法第97條應係指細述總額年息10％，現在郵政定存年利率為0.025/100，其年息10％，即等於0.0025/100，故被告承租土地之租金應為2,620元[計算式：4.368×240,000（公告現值）×0.025/100（郵政定存利率）×10/100（年息10％）＝2,620（年租）]。
五、被告戊○○雖未提出任何書狀，惟其曾於94年9月14日言詞辯論時到庭表示：原告請求調整後之租金金額過高，伊是在94年9月13日至原告處欲簽立新契約時，才知道每年應給之租金調整為6,007元，故未同意簽立新契約等語置辯。
六、得心證之理由：原告主張被告甲○○於72年1月與原告訂立租賃契約，承租原
告所有之基隆市○○區○○段○○○○號土地，面積為601.75平方公尺，權利範圍為20分之2，租賃期間為不定期租賃部分，業據被告甲○○自承確有承租原告之上開土地，惟辯稱僅持有5層房屋中之2層，房屋使用土地面積為28.14坪，故其承租之面積應為11.256坪（28.14×2/5＝11.256），相當於37.21平方公尺，並提出基地租賃契約影本為證。經查：
㈠依原告與被告甲○○於72年1月間所簽立之基地租賃契約
之記載有「面積：28.14坪」、「每坪月租：壹拾壹元，持分1/5貳元貳角」、「每月應納租額陸拾貳元」等語，依被告甲○○當時繳納租金之數額計算其承租之坪數，可知被告甲○○初時承租之面積確為28.14坪；而被告甲○○既自承實際承租之面積為五分之二，則應認其實際承租之面積為37.2平方公尺。則原告主張被告甲○○承租之面積為60.18平方公尺（601.75×2/20＝60.18），並不足採。
㈡原告另主張被告戊○○於85年10月16日，與原告訂立租賃
契約，承租原告所有基隆市○○區○○段○○○○號土地，面積為682.68平方公尺，權利範圍為20分之1，原租賃契約所載租賃期間為85年10月18日至86年10月17日止，然被告戊○○於租賃期間屆滿仍繼續使用系爭土地，依民法第451條之規定，本租賃契約已視為不定期租賃，每年租金則為4,014元等情。以及原告主張被告丁○○於86年9月26日與原告訂立租賃契約，承租原告所有之基隆市○○區○○段三小段64、65地號土地，面積為18.553平方公尺，權利範圍為4分之1，原租賃契約所載租賃期間為86年9月26日至87年9月25日止，然被告丁○○於租賃期間屆滿仍繼續使用系爭土地，依民法第451條之規定，本租賃契約已視為不定期租賃，起訴時每年租金為17,808元等情，有原告提出之租賃契約書2件在卷可稽，堪信其為真實。至被告丁○○辯稱其租用原告土地之範圍僅八分之一，而非四分之一乙節，既與契約之記載不符，被告丁○○復未能舉證證明雙方曾就租賃範圍另為約定，自無法採信其此部分辯詞。
原告請求被告丁○○給付到期未付之五年租金部分：
原告基於租賃契約請求被告丁○○給付自89年8月1日起至94年7月31日止，共5年，每年以17,808元計算，合計為89,040元之土地租金部分，為被告丁○○所不爭執，堪信原告此部分請求有理由，應予准許。
關於原告請求調整被告甲○○、戊○○、丁○○等人承租土地租金部分：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第442條、第227條之2固分別定有明文。原告主張系爭基隆市○○區○○段
579、580地號、基隆市○○區○○段三小段64、65地號土地之租金10餘年來未曾調整，而系爭土地之申報地價於93年1月已分別調整為每平方公尺1,760元及76,800元，原本之租金顯然過低，請求本院依土地法第105條準用同法第97條之規定，將被告等人之租金調整為「使用面積申報地價年息百分之十」，始為適當。惟查：
⒈被告甲○○部分：
依原告與被告甲○○於72年間訂立之租賃契約，可知當時之租金為每年744元（計算式：每月62元×12＝744元），雙方並於契約中約定「租金得依當地地價波動情形，隨時比例調整」。契約成立後，原告亦依此約定數次調整租金，然歷年來租金數額如何調整，原告主張前後不同（原告於起訴狀中稱89年1月1日起之租金為3,748元，於95年1月26日辯論意旨續狀則陳明自89年1月1日起之租金為7,496元）。然無論確實之金額為何，原告於89年調整租金時，系爭579號土地當年之公告現值為每平方公尺6,500元（申報地價則為每平方公尺1,760元），直至94年1月止，系爭土地之公告現值並未有改變，仍為每平方公尺6,500元（申報地價則至93年1月止，均未有變動），有系爭土地地價第二類謄本在卷可稽。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。
亦即雙方對於租賃標的及租金數額達成合意，契約即告成立，應受其拘束。而土地法第97條乃為關於租金之上限規定，對於超過不動產申報總價年息百分之十者，該管直轄市或縣(市)政府得強制減定之；並非謂土地之租金必須為申報地價百分之十，始為適當。從而，系爭土地之地價並未如原告所稱在93年1月有所變動，原告亦不能證明系爭土地之價值有何增加之情形，僅泛稱原本之租金顯然過低，請求調整至土地法第97條所定租金上限之數額云云，非屬有據，不能准許。
⒉被告戊○○部分：
原告於被告戊○○承租系爭土地，歷年來租金數額如何變動，前後之主張亦不相同（起訴狀主張自88年10月18日起為4,014元、95年1月11日辯論意旨狀則稱4,040元、於95年1月26日辯論意旨續狀則又陳明自84年度為2,954元，而自85年度起則為3,475元）。若依原告提出之租賃契約，85年至86年間之租金為2,954元，依繳納收據之記載，則84年度及85年度之租金均為2,954元；且依原告提出之系爭土地地價第二類謄本，自88年起至今之公告現值均為每平方公尺6,500元（申報地價則為每平方公尺1,760元），未有改變，原告復未能舉證證明於85年將租金調整後，系爭580號土地之公告現值或實際價格有發生如何變動，僅泛稱原本之租金顯然過低云云，請求調整至土地法第97條所定租金上限之數額，亦屬無據，不應准許。
⒊被告 趙秀月 部分：
原告主張被告趙秀月承租之系爭土地，自86年9月起之租金為17,808元，為兩造所不爭執；惟依原告提出之系爭土地地價第二類謄本，自86年起至今之公告現值均為每平方公尺240,000元（申報地價則為每平方公尺76,800元），未有改變，並無原告所稱土地公告現值於93年1月有調整之情形。原告既不能證明系爭土地公告現值或實際價格有發生如何之變動，僅泛稱原本之租金顯然過低，請求調整至土地法第97條所定租金上限之數額云云，並不可取，自無法准許。
㈡次查，原告另依最高法院93年度台上字第2446號判決理由
：「‧‧按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（本院六十八年台上字第三０七一號判例參照）。‧‧故未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟倘契約成立後，基地周邊環境，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金。」等語，主張原告請求調整租金事屬合理。惟原告既未能舉證證明與被告甲○○、夏盤姬、丁○○等人契約成立後，系爭土地周邊環境、工商繁榮之程度有何變化（縱被告丁○○承租之土地位於基隆市仁愛市場商圈，且鄰近基隆廟口，然而前述商圈之繁榮，亦非最近幾年才開始，原告既主張「附近房地紛紛飆漲」，則必須證明系爭土地附近房地之價值，自86年起至今有何急速增值之改變，非訂約當時所能預料），自無援引前述最高法院判決之餘地。
㈢末查，原告另以系爭土地租金之收入不敷繳納地價稅為由
，主張其調整租金應屬合理等詞。然土地所有人每年於主管機關開徵後繳納土地地價稅，本屬其公法上應盡之義務，依常情原告與被告等人訂立租賃契約前，每年均須繳納；換言之，原告對此項支出知之甚詳，自與情事變更之要件不符，原告無由依此主張之。至原告所稱繳納營利事業所得稅乙節，除未能說明與本件訴訟有何關聯外，縱係因原告出租系爭土地而增加應負擔之賦稅，亦係主管機關基於原告之營利事業收入之事實所核定之稅捐義務，原告若於出租之時未曾慮及，僅係其訂約時或有思慮未周之處，並不影響系爭租賃契約之有效成立，更與本件租金之調整無關，附此敘明。
從而，原告依租賃契約之法律關係請求被告丁○○給付租金
89,040元及法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，均屬無據，應予駁回。
七、本件係民事訴訟法第427條第1項所定之標的金（價）額五十萬元以下之財產權訴訟，本院應依職權就原告勝訴部分宣告假執行。至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴經駁回而失所依據，應併予駁回。
八、訴訟費用由被告丁○○負擔五分之一，餘由原告負擔。中華民國95年2月22日
簡易庭法官林玉珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，上訴於本院合議庭。
中華民國95年2月22日
書記官洪福基