裁判字號：臺灣臺中地方法院108年重訴字第655號民事判決
裁判日期：民國109年03月12日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣臺中地方法院民事判決108年度重訴字第655號原告 蘇龍水 訴訟代理人 劉有德 律師被告 陳吉發 被告 王美瑤 共同訴訟代理人 蔡琇媛 律師被告 鴻毅 工程行即 羅永泉 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，聲明原請求如附表編號１所示，嗣後變更聲明為附表編號２所示，係擴張應受判決事項，按諸前揭規定應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）緣坐落在台中市○區○○○段○○○○○○○○○○號土地（面積99平方公尺，下稱系爭355-10地號土地），及坐落在台中市○區○○○段○○○○○○○○○○號土地（面積99平方公尺，下稱系爭355-8地號土地），二筆土地原為原告父親 蘇朝旺 所有，蘇朝旺於民國68年間出具土地使用同意書，提供予其兄弟 蘇朝豐 在系爭355-10地號土地上建有同段452建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○街○○號，下稱系爭71號房屋）、以及在系爭355-8地號土地上建有同段454建號建物（即門牌號碼臺中市○區○○街○○號，下稱系爭67號房屋），嗣後系爭355-10、355-8地號土地於76年12月20日由原告繼承，並於87年10月13日辦理繼承登記，系爭71號房屋則輾轉由被告陳吉發於86年8月1日登記取得，系爭67號房屋輾轉由被告王美瑤於87年11月17日登記取得。
（二）惟被告陳吉發、王美瑤自取得系爭71、67號房屋後從未繳付地租，原告於103年間對被告陳吉發、王美瑤提起請求返還不當得利等訴訟，經本院103年度重訴字第16號民事判決認定系爭71、67號房屋與系爭355-10、355-8地號土地間應類推適用民法第425條之1規定成立租賃關係，並核定被告陳吉發就系爭355-10地號土地自103年1月12日起每年應給付之租金為新臺幣（下同）70,615元、被告王美瑤就系爭355-8地號土地自103年1月13日起每年應給付之租金為70,615元。
（三）詎被告陳吉發、王美瑤自上開判決核定每年應給付原告租金金額確定後，被告二人分文未給，迄今已經過5年之久，被告二人積欠之租金總額已經超過353,075元，經原告於108年9月23日分別以台中法院郵局第2352、2353號存證信函，催告被告二人應於該函到20日內將上開積欠之租金全部清償完畢，逾期未給付即以該存證信函作為向被告二人為終止租約之意思表示，被告二人於108年9月24日收受上開存證信函，被告二人未依限於函到後20日內將上開積欠之租金清償完畢，是原告與被告二人間之租約已於108年10月14日終止，系爭71號、67號房屋自無權使用系爭355-10、355-8地號土地，被告二人應將系爭355-10、355-8地號土地返還原告，並應給付於返還土地前相當於租金之損害。
（四）被告鴻毅工程行即羅永泉向被告陳吉發、王美瑤承租系爭
71、67號房屋，被告陳吉發、王美瑤與原告就系爭355-10、355-8地號土地之租賃關係既於108年10月14日終止，被告陳吉發、王美瑤無權占有系爭355-10、355-8地號土地，被告鴻毅工程行即羅永泉亦無權使用系爭355-10、355-8地號土地，應自系爭355-10、355-8地號土地遷讓，將系爭355-10、355-8地號土地交還原告，並應給付於返還土地前相當於租金之損害。並聲明：如附表編號２所示。
二、被告陳吉發、王美瑤答辯：
（一）民法第450條第2項、第3項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者。」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定期支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」。該條項但書之規定，立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及。原告與被告陳吉發、王美瑤間之法定租賃關係依民法第425條之1規定，係推定於「房屋得使用之期限內」有租賃關係存在，核屬不定期租賃，租金給付方式依本院103年度重訴字第16號判決主文所示，係以年為單位。另參以民法第450條規定，雖未就年繳租金終止租約之通知期限予以明文，顯有法律漏洞存在，應予類推適用。準此，被告二人就系爭兩間建物之租金既為每年度繳納一次，原告自應於一年前通知，抑或類推適用一個月定期支付租金之通知，至少應於一個月前為通知，始為適法。
（二）被告陳吉發、王美瑤於本院103年度重訴字第16號判決確定後，隨即給付自98年1月1日起至103年1月間之租金分別為344,455元予原告。又原告寄發之台中法院郵局第2352、2353號存證信函並未提供原告之銀行帳戶或其他租金繳納方式，被告二人甚感困擾，僅得再次聯絡執行處卯股書記官，方得以繳納租金，此有本院108年民執字第2845、3421號收據可稽，顯見被告二人並無拒不繳納租金之意思。
（三）按土地法第103條第4款規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時」。查土地法第103條規定係用以規範「租用基地建築房屋」之情形，與本件類推適用民法第425條之1所規定之法定租賃關係情形不同，此由土地法第103條第1款規定出租人須待「契約年限屆滿時」方得收回基地，對照民法第425條之1規定之法定租賃關係，於「房屋得使用期限內」均繼續存在，不受20年期間限制，足見二者並不相同。復以民法訂定法定租賃關係之目的，係為維持房屋使用人之安定性及社會經濟利益，若僅因房屋所有權人積欠租金達二年以上，土地所有權人即可任意終止租賃契約，顯與條文立法意旨不符等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告鴻毅工程行即羅永泉答辯：其自103年6月21日起至109年6月21日止向被告陳吉發承租系爭71號房屋、自106年2月1日起至115年2月1日止向被告王美瑤承租系爭67號房屋，目前僅使用系爭67號房屋，系爭71號房屋係空屋狀態，其係基於房屋租賃契約有權使用系爭71、67號房屋等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，並願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
（一）原告主張現為系爭355-10、355-8地號土地之所有權人，被告陳吉發所有之系爭71號房屋及被告王美瑤所有之系爭67號房屋，經本院103年度重訴字第16號民事判決認定應類推適用民法第425條之1規定成立租賃關係（為不定期租賃契約）之事實，為兩造所不爭執，且有本院103年度重訴字第16號民事判決在卷足憑（見本院卷第49至79頁），先予敘明。
（二）原告主張被告陳吉發、王美瑤積欠之租金已達5年之久，積欠之租金總額各超過353,075元，原告於108年9月23日以台中法院郵局第2352、2353號存證信函催告被告陳吉發、王美瑤應於該函到20日內將積欠之租金清償完畢等情，業據原告提出上開存證信函為證（見本院第37至47頁），且為被告陳吉發、王美瑤所不爭執。惟被告陳吉發已於108年10月15日向本院執行處繳納355,900元、被告王美瑤業於108年12月9日向本院執行處繳納355,900元，此有本院108年民執字第2844、2845、3421號收據在卷可稽（見本院卷第129、131頁）。原告主張被告陳吉發、王美瑤繳納租金之日期已逾存證信函所定之20日催告期限，終止租約之效力業已發生，為被告陳吉發、王美瑤所否認。
（三）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條定有明文。是出租人依此法條終止租約時，須先定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號判例意旨參照）。是原告以被告陳吉發、王美瑤積欠租金為由，主張已終止兩造間之不定期租賃關係，自應合法踐行催告之程序。
（四）次按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項分別定有明文。本件原告以被告陳吉發、王美瑤累計5年之租金僅定20日之催告期限，衡諸一般觀念及上揭法條之規定，實難認為相當。
（五）又按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院52年台上字第1289號判例意旨可資參照）。觀之台中法院郵局第2352號存證信函內容：「台端之上開房屋使用本人所有之上開土地為租賃關係，並核定自103年1月12日起，台端每年應給付本人之租金為新台幣七萬零六百一十五元，有該判決可憑，惟至今已過5年多，台端共積欠租金超過353,075元，台端未為給付，為此特函請台端應於本函到達20日內，將上開所積欠之租金全部給付清償完畢，逾期未為給付完畢，本件租賃契約即為終止，並同時以本函作為向台端終止本件租賃契約之表示，不另通知。」等語（見本院卷第37至39頁），台中法院郵局第2353號存證信函內容亦與上開內容大致相符，僅「核定自103年1月12日起」變更為「核定自103年1月13日起」（見本院卷第43至45頁）。原告所發上開存證信函內容雖定有催告期限20日，惟又以該存證信函作為終止租約之意思表示，已與最高法院52年台上字第1289號判例意旨有違；且原告之住所係「臺中市○區○○街0段00號」，與系爭71號、67號房屋比鄰而居，原告以口頭催繳租金或直接收取租金皆非難事，原告未於每年按期向被告陳吉發、王美瑤催繳租金，而於累計5年之後始一次向被告陳吉發、王美瑤催繳，原告是否有真意欲催告被告陳吉發、王美瑤前來支付租金，抑或僅係以此存證信函形式上踐行催告之義務，心中真意已認定被告陳吉發、王美瑤已違約而生終止租約之效力，自非無疑，尚難認定上開存證信函已生催告之效力。
（六）依民法第440條第1項之規定，承租人欠租於催告期限內未為支付，出租人固得終止契約。但在出租人終止契約之意思表示前，承租人依債務本旨為給付，出租人如無正當理由自不得拒絕受領，更不得再以未為給付為理由，終止租賃契約（最高法院43年台上字第329號判例意旨可資參照）。本件原告雖於108年9月23日以台中法院郵局第2352、2353號存證信函催告被告陳吉發、王美瑤，惟被告陳吉發已於起訴前即108年10月15日向本院執行處繳納355,900元、被告王美瑤業於本院第一次言詞辯論期日前即108年12月9日向本院執行處繳納355,900元，因原告上開存證信函並未發生催告之效力，自不得以上開存證信函及本件起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示，被告陳吉發、王美瑤於原告為終止租約之意思表示前，已依債務本旨為給付，揆諸前開判例意旨，原告自不得拒絕受領，更不得再以被告陳吉發、王美瑤未為給付為理由終止租賃契約。
（七）被告陳吉發、王美瑤之不定期租賃契約既未經原告合法終止，被告陳吉發、王美瑤所有之系爭房屋自係有權占有系爭土地，且非無法律上之原因而受有利益。另被告鴻毅工程行即羅永泉係基於與被告陳吉發、王美瑤間之房屋租賃契約占有使用系爭71、67號房屋，亦非無權占有，原告自不得請求被告鴻毅工程行即羅永泉遷讓房屋交還土地，更非無法律上之原因而受有利益。
五、綜上所述，原告並未合法終止與被告陳吉發、王美瑤間之系爭租約，故系爭租約仍有效存在，被告陳吉發、王美瑤占用系爭土地仍有合法之權源，原告本於所有權及不當得利之法律關係，請求被告陳吉發、王美瑤拆屋還地及給付相當租金之不當得利，及被告鴻毅工程行即羅永泉遷讓房屋交還土地及給付相當租金之不當得利，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條，判決如主文。
中華民國109年3月12日
民事第一庭法官廖穗蓁如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年3月12日
書記官許宏谷【附表】┌──┬─────────────────────────────────────┐│編號│訴之聲明│├──┼─────────────────────────────────────┤│１│⑴被告陳吉發應將坐落在原告所有之系爭355-10地號土地上之地上物全部拆除，將土│││地返還原告；並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615│││元。│││⑵被告王美瑤應將坐落在原告所有之系爭355-8地號土地上之地上物全部拆除，將土│││地返還原告；並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615│││元。│││⑶被告鴻毅工程行即羅永泉應自系爭355-10地號土地上遷讓遷出，將土地交還原告；│││並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615元。│││⑷訴訟費用由被告負擔。│││⑸願供擔保請宣告准予假執行。│├──┼─────────────────────────────────────┤│２│⑴被告陳吉發應將坐落在原告所有之系爭355-10地號土地上之地上物全部拆除，將土│││地返還原告；並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615│││元。│││⑵被告王美瑤應將坐落在原告所有之系爭355-8地號土地上之地上物全部拆除，將土│││地返還原告；並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615│││元。│││⑶被告鴻毅工程行即羅永泉應自系爭355-10地號土地上遷讓遷出，將土地交還原告；│││並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615元。│││⑷被告鴻毅工程行即羅永泉應自系爭355-8地號土地上遷讓遷出，將土地交還原告；│││並自108年10月15日起至土地交還原告之日止，按年給付原告70,615元。│││⑸訴訟費用由被告負擔。│││⑹願供擔保請宣告准予假執行。│└──┴─────────────────────────────────────┘