裁判字號：臺灣高等法院94年上字第529號民事判決
裁判日期：民國94年11月02日
裁判案由：返還房屋等
臺灣高等法院民事判決94年度上字第529號上訴人甲○○訴訟代理人 張慧婷 律師被上訴人華茂報關有限公司法定代理人 江丕泉 訴訟代理人 郭百祿 律師上列當事人間返還房屋等事件，上訴人對於中華民國94年5月4日臺灣基隆地方法院94年度訴字第112號第一審判決提起上訴，經本院於94年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人下列第2項之訴及其假執行之聲請，與該訴訟費用部分廢棄。
被上訴人應將門牌基隆市○○區○○路○○巷○號1樓房屋遷讓返還予上訴人。
前項履行期間為參個月。
其餘上訴駁回。
廢棄改判部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔；駁回部分第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新台幣陸拾萬元為被上訴人預供擔保後，得假執行。但被上訴人如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰捌拾萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊所有門牌基隆市○○區○○路○○巷○號1樓房屋，於86年間因被上訴人承諾承攬伊經營之華興報關有限公司（下稱華興公司）基隆方面報關業務為條件，伊因而同意將系爭房屋出租予被上訴人。詎被上訴人竟於93年12月23日委託律師發函通知伊：自94年1月1日起終止被上訴人與華興公司間之業務承攬契約，則兩造就系爭房屋租賃契約亦因條件成就而終止，被上訴人成為無權占有。縱系爭房屋租賃契約為被上訴人所辯之不定期租賃契約，伊亦已於93年12月31日通知被上訴人終止，被上訴人仍屬無權占有。至於電話號碼為00000000、00000000、00000000、00000000等4線電話係伊所有，並借予被上訴人使用，亦因被上訴人終止與華興公司間之承攬契約，致借貸契約亦因解除條件成就而終止，則被上訴人亦應返還上開4線電話。另被上訴人承租系爭房屋旨在設立公司，在租賃關係存續中，除有權占用系爭房屋外，尚將公司設立登記於系爭房屋上。茲租約既已終止，爰提起本訴，請求判命：㈠被上訴人應將基隆市○○區○○路○○巷○號1樓房屋遷讓返還予伊；㈡被上訴人應將電話號碼為00000000、00000000、00000000、00000000等4線電話使用權返還予伊；㈢被上訴人應至基隆市政府、財政部基隆關稅局，及其他公司相關登記單位，將被上訴人之營業登記地址辦理遷出；㈣就第㈠至第㈢項請求願供擔保請准宣告假執行等情。
二、原審駁回上訴人之請求。上訴人就其敗訴部分全部提起第二審上訴後，旋又在本院準備程序中當庭撤回上開㈡有關請求被上訴人返還4線電話部分（本院卷第51頁），核無不合。
上訴人係以；㈠依證人 賴江秀鳳 之證詞，可認定：系爭房屋租賃契約係以被上訴人同意承攬華興公司基隆方面報關業務為條件而訂立，非僅係「一方當事人內心之想法」。被上訴人既於93年12月23日主動發函告知上訴人，終止兩造關於基隆方面報關業務之承攬契約，屬系爭房屋租賃契約之條件不成就，而發生終止效力，是上訴人請求被上訴人返還系爭房屋，於法有據。㈡縱不認系爭房屋租賃契約為附有條件之租賃契約，因被上訴人既已發函通知終止承攬契約，上訴人有收回系爭房屋自行處理基隆報關業務之必要，依土地法第100條第1款規定，伊有理由終止系爭房屋租賃契約，並請求被上訴人返還系爭房屋。伊前己依民法450條第3項規定，於
94年3月28日以 桓律 94字第019號函通知被上訴人：於94年5月31日前清空遷離系爭房屋，惟迄今被上訴人仍繼續佔用系爭房屋。㈢被上訴人於租賃關係存續中，使用系爭房屋對外經營業務，故其將公司設立登記於系爭房屋上，為基於租賃契約而得使用權。今系爭房屋租賃契約終止，則被上訴人應將被上訴人之公司登記遷出，始為合理等為由，聲明：㈠原判決關於後開之訴及其假執行之聲明部分廢棄。㈡被上訴人應將門牌號碼為基隆市○○區○○路○○巷○號1樓房屋遷讓返還予上訴人。㈢被上訴人應向基隆市政府、財政部基隆關稅局，及其他公司相關登記單位，將被上訴人之營業登記地址辦理遷出。㈣就上開第㈡至第㈢項請求，願供擔保請准宣告假執行。
被上訴人則以：㈠證人賴江秀鳳之證詞，僅能證明上訴人負責之華興公司將基隆方面報關業務交由被上訴人承欖，因華興公司將業務重心移至台北而不需使用系爭房屋，故將系爭屋出租予被上訴人使用而已，不能證明兩造口頭約定：系爭房屋租賃契約附有被上訴人日後如不承攬華興公司基隆報關業務時，租賃契約即自動終止之解除條件。㈡上訴人未於原審主張依土地法第100條第1款及民法第450條第3項規定，終止系爭房屋租賃契約，則依民事訴訟法第447條第1項規定，此新攻擊方法應不得於第二審提出；縱認上訴人得請求伊返還系爭房屋，惟上訴人未以上開事由作為終止系爭房屋租賃契約之依據，自不能要求伊返還系爭房。㈢上訴人迄未舉證有何土地法第100條各款所定之事由，仍難謂有請求返還系爭房屋之理由。㈣若法院認為被上訴人應返還系爭房屋，請斟酌被上訴人之公司遷讓多所不便，而依民事訴訟法第396條第1項規定酌定履行期間等語抗辯，聲明：㈠駁回上訴。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：系爭房屋乃上訴人所有，自86年間起，被上訴人向上訴人承租系爭房屋，兩造並未約定書面租約，亦無約定租期，而係不定期之租賃關係；又被上訴人承租系爭房屋後，即開始承攬華興公司之基隆報關業務，惟其後以：華興公司未給付自93年4月至11月止之承攬報酬為由，於93年12月23日發函予華興公司，表明：請於函到5日內給付承攬報酬，逾期即自94年1月1日起終止二公司間之承攬關係等事實，業據上訴人提出土地及建築改良物所有權狀、土地及建物登記謄本、被上訴人之變更登記事項卡、被上訴人寄發之存證信函等件為證（原審卷第9-16、32-33、35-36頁），並為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。
四、本件重要爭點在於：㈠兩造間不定期之租賃契約，是否以被上訴人不承攬華興公司之基隆報關業據為解除條件？㈡上訴人終止兩造間不定期租約，是否合法有效？㈢上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈣上訴人請求被上訴人就基隆市政府、財政部基隆關稅局及其他辦理公司登記之單位，辦理被上訴人營業登記地址之遷出，有無理由？
五、兩造間不定期之租賃契約，是否以被上訴人不承攬華興公司之基隆報關業據為解除條件？㈠上訴人主張：兩造間不定期之租賃契約，係以「被上訴人不
承攬華興公司之基隆報關業務」為解除條件云云。被上訴人雖不否認自承租系爭房屋時起，即承攬華興公司之基隆報關業務之事實，惟否認：兩造並未達成「以被上訴人不承攬華興公司基隆報關業務」為系爭租賃契約解除條件之合意。
㈡按當事人得約定就契約附有解除條件，當解除條件成就，契
約即失其效力，影響契約之效力甚鉅，因此就契約之解除條件約定，必經當事人雙方意思表示合致，方可謂契約附有解除條件。如僅係契約一方當事人內心之想法、動機，未為明白之意思表示並到達對方，而為要約，且經對方承諾書者，僅能認為係締約之動機，保留在一方當事人之心中，不能認為係契約內容之一部分。
㈢本件租賃契約之成立，係上訴人、被上訴人法定代理人江丕
泉、賴江秀鳳、 江秀枝 四兄妹，自70年6月5日起即共同於系爭房屋內經營華興公司，由上訴人擔任負責人，有營利事業登記證可參（原審卷第38頁）。又上訴人因擴展業務，欲將華興公司遷往台北，而江丕泉、賴江秀鳳、江秀枝等三人（下稱江丕泉等三人）亦將渠等之華興公司股權轉讓予上訴人，江丕泉等三人則另成立被上訴人公司，在系爭房屋內經營報關業務，因而有系爭租賃契約之締結。依上開締約之過程，固可認為：上訴人同意將系爭房屋出租與被上訴人，有將華興公司之基隆報關業務委由被上訴人承攬列為締約之考量因素之一，此由證人賴江秀鳳於原審證稱：「（問：當初繼續給華茂使用系爭房屋時，甲○○是否表明要將基隆地區報關業務交給被上訴人辦理，所以才同意被上訴人使用？）是沒錯，我們原本都是華興公司」等語可明（原審卷第65頁）。惟斟酌證人賴江秀鳳證述：「（問：當時租系爭房屋時，上訴人跟華茂公司有無約定被上訴人一定要承辦上訴人所交付的業務，才願意出租房屋？）沒有」云云，可知：上訴人雖出於欲被上訴人承攬華興公司之基隆報關業務之動機，而同意簽訂系爭租賃契約，惟在約定租賃契約時，上訴人並未將「被上訴人承攬華興公司基隆報關業務」列為租賃契約條件之意思明白表示，自無被上訴人承諾而達成合意之可能。此外，上訴人並未舉出其他積極證據證明，是僅得認定被上訴人承攬華興公司基隆報關業務一節，為上訴人願意出租系爭房屋予被上訴人之動機，尚無證據證明已經兩造合意，而成為系爭租賃契約之條件。
㈣依上所陳，尚無積極證據證明系爭租賃契約附以「被上訴人
不承攬華興公司基隆報關業務」為解除條件，是被上訴人發函終止其與華興公司間之承攬契約，並不發生上訴人系爭租約因解除條件成就而失效之情事，故上訴人主張：系爭租賃契約因解除條件成就而終止一節，自無可採。
六、上訴人終止兩造間不定期租約，是否合法有效？㈠查兩造間係不定期租賃契約，上訴人曾於93年12月31日委託
律師發出93年度桓律字第042號函終止系爭租賃契約；嗣再於94年3月28日發出桓律94字第019號函終止系爭租賃契約，業據提出上開函件為憑（原審卷第17-19頁，本院卷第36頁）；被上訴人並不爭執業已收受上開函件之事實。
㈡上訴人委請律師於93年12月31日所為之終止系爭租約意思表
示：經詳閱上開律師函件（原審卷第17-19頁），記載委託發函人為華興公司，而非上訴人個人，華興公司並非系爭租賃契約之當事人，自無從終止系爭租賃契約。是上訴人以該函件主張兩造間不定期租約業已終止，委無足取。
㈢上訴人委請律師於94年3月28日所為之終止系爭租約意思表示：
⒈本件上訴人於原審即主張：若系爭租約係未附加條件之不
定期限租賃，爰依民法第450條第2項、第3項前段規定，以桓律字第042號通知被上訴人終止租賃契約等語（原審卷第29頁），可見：其於原審就系爭租約已終止之攻擊方法，除主張系爭租約因解除條件成就而終止外，另亦主張伊發函終止之情事，則上訴人嗣再於94年3月28日發函表明終止租約之意思表示，並於本審中再詳細敘明：依民法第450條第3項但書及土地法第100條第1款規定，通知被上訴人終止租約等情（本院卷第9-10、32、60頁），核係就原審已提出之攻擊方法為補充，則依民法第447條第1項第3款規定，本院仍應予以斟酌，附此說明。
⒉觀察上訴人94年3月28日律師函件（本院卷第36頁），內
容已表明：上訴人與被上訴人間就系爭房屋之不定期租約，依民法第450條第3項規定，通知被上訴人於2個月前為終止租約之通知，請被上訴人於94年5月31日前清空返還系爭房屋之旨。又系爭租約係以2個月為一期，支付租金3萬元之情，業據證人 江賴秀鳳 證陳明確（原審卷第65頁），並為兩造所不爭執，則上訴人於2個月通知終止租約之意思，核與民法第450條第3項規定相符，堪認上訴人已依法表明終止系爭租約之意思表示。
⒊但按在房屋租賃契約中，有關出租人之終止租約，在未定
期限之租賃契約，土地法第100條設有特別規定。其中就土地法第100條第1款規定「出租人收回自住」之原因，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形而言，出租人就此應負舉證責任；又收回出租之房屋，以供自己營業之使用，亦屬土地法第100條第1款所謂之收回自住，最高法院43年台上字第1199號及司法院院解字第3489號均足供參照。
本件上訴人欲終止租約，收回系爭房屋一節，即應進一步審酌是否符合土地法第100條第1款之要件。本院斟酌：上訴人自70年6月5日起即在系爭房屋內經營華興公司，有營利事業登記證可憑（原審卷第38頁），嗣雖拓展海外業務，惟仍欲保留創始之基隆報關業務，因而將其經營之華興公司基隆之報關業務委由被上訴人承攬，作為其願意出租系爭房屋予被上訴人之動機，已如上述，茲因被上訴人於93年12月23日發函予華興公司，表明終止二公司間承攬基隆報關業務之旨，則上訴人主張：因被上訴人終止與華興公司間之承攬業務，其有收回系爭房屋，以供自行處理基隆報關業務之必要一節，應認有正當理由及必要性。
七、上訴人請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈠承上開說明，上訴人以：收回系爭房屋，以供自己營業之用
為由，主張收回系爭房屋一節，洵屬正當。是上訴人於94年3月28日所為終止系爭不定期租約之意思表示，即為合法。
從而，上訴人基於系爭不定期租約已終止，訴請被上訴人遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許。
㈡按判決所命之給付，其性質非短期間不能履行，或斟酌被告
之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付，經原告同意者亦同，民事訴訟法第396條第1項規定甚明。本件被上訴人將公司所在地設立於系爭房屋內，經營報關及貨物捆紫包裝等業務，此有被上訴人之變更登記事項卡在卷（原審卷第35頁），堪認被上訴人若自系爭房屋遷出，就搬移清空公司貨物及通知所有客戶等事宜，均非短期可就，審酌被上訴人之上開情況，爰就上訴人遷讓返還系爭房屋部分，酌定履行期間為3個月，以資兼顧。
八、上訴人請求被上訴人就基隆市政府、財政部基隆關稅局及其他辦理公司登記之單位，辦理被上訴人營業登記地址之遷出，有無理由？查被上訴人於公司變更登記事項資料上，將公司所在地登記為系爭房屋所在地址，固有公司變更登記事項卡可參（原審卷第35頁），惟此乃主管機關對於公司登記事項之行政管理措施，被上訴人應依公司法第387條以下規定向主管機關辦理，以供任何人查閱，是於被上訴人實際自系爭房屋遷出時，即須就遷出後之公司所在地向主管機關辦理變更登記，此乃被上訴人依公司法規定即應為之義務。上訴人非惟未敘明請求被上訴人公司登記辦理遷出之法律依據，且依前開說明，上訴人之請求亦無權利保護之必要，而為無理由，應予駁回。
九、綜上所述，被上訴人於94年3月28日所為終止系爭不定期租約之意思表示，合法有效。兩造間租約既已終止，則上訴人請求被上訴人將系爭租賃房屋遷讓返還予伊，為有理由，應予准許；至於上訴人請求被上訴人辦理公司登記遷出之部分，為無理由，應予駁回。就上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示，並依聲請為附條件之准、免假執行之宣告。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，為無理由，應駁回其上訴。
十、據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條、第396條第1項，判決如主文。
中華民國94年11月2日
民事第一庭審判長法官張耀彩
法官盧彥如法官林金吾正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國94年11月2日
書記官張淑芳附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。