臺灣臺北地方法院93年度訴字第1231號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第1231號民事判決

裁判日期：民國94年06月24日

裁判案由：履行契約

臺灣臺北地方法院民事判決93年度訴字第1231號原告乙○○原名 呂芷 嬅訴訟代理人甲○○
蘇美妃 律師被告丙○○訴訟代理人丁○○
李富湧 律師上列當事人間履行契約事件，本院於中華民國94年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆拾萬元，及其中新臺幣壹拾萬元自民國九十二年十二月三日起、另新臺幣壹拾萬元自民國九十二年十二月二十二日起、其餘新臺幣貳拾萬元自民國九十三年三月二十七日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五分之一，餘由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣肆拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國92年12月3日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊買受被告所有坐落臺北縣新店市○○街○○巷○號5樓房屋及其基地應有部分（下稱系爭房地），約定總價為新臺幣（下同）216萬元，於簽訂契約時給付第一期款10萬元，契稅、增值稅核下後3日內給付第二期款10萬元，尾款196萬元於銀行貸款核撥及交屋日給付；又因系爭房地設有2個抵押權，金額總計超過前開買賣價金，故兩造約定被告應於第二次付款時提出第二順位抵押權之塗銷文件， 俾利伊 辦理塗銷登記；伊依約於92年12月3日簽約時給付10萬元，嗣於同年月22日給付第二期款10萬元，並於同年月23日簽發面額196萬元之本票交付予代書 丁振原 保管，惟被告並未依約於伊給付第二期款時提出第二順位抵押權之清償證明及辦理塗銷所需之文件，屢經催告無效，伊遂於94年
1月11日發函解除系爭買賣契約。伊得依照契約第10條約定及民法第259條規定，請求被告返還已收價金20萬元，並加倍給付20萬元之違約金。另依據系爭契約第11條約定，請求自92年1月6日起至起訴日即94年2月24日止共50日，按買賣總價0.1％計算之賠償金合計108,000元等情。並聲明：
㈠被告應給付原告588,000元，及其中10萬元自92年12月3日起、其中10萬元自92年12月22日起、其中308,000元自起訴狀繕本送達被告翌日即93年3月27日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告於簽約時給付10萬元後，即避不見面，經伊一再催告，始於92年12月22日由系爭房地第二順位抵押權人 葉才榕 收受原告給付之第二期款10萬元，然伊事後到場表示不同意，因原告並未提出擔保尾款金額之同額本票；且嗣伊即申辦第二順位抵押權塗銷文件，並與原告約定於92年12月31日前往華南銀行南永和分行辦理塗銷抵押權及貸款撥款事宜，然原告並未依約到場，經伊詢問銀行人員始知原告以不實之買賣契約書向銀行申貸，故華南銀行於93年1月5日退件，不予核貸，致原告無法於兩造約定之交屋日93年1月5日前給付尾款，經伊以電話及存證信函一再催告未果，不得已向本院臺北簡易庭起訴，以該起訴狀繕本送達作為解除契約之意思表示，請求給付違約金，業經92年度北簡字第9872號判決確定在案。㈡原告遲至92年12月22日始提出第二期款，與系爭契約第2條約定「於契稅、增值稅稅單核下3日內」之期限不符，因增值稅、契稅稅單已分別於同年月9日、11日由原告領取，原告最遲應於同年月14日給付第二期款，但原告藉故拖延，且未當場提出尾款擔保本票，因原告迄未繳交契稅，系爭房地因此無法過戶、無法貸款、亦無法辦理抵押權塗銷，是原告違約在先；㈢原告以存證信函謊稱於92年12月10日交付第二期款、已繳交契稅8,934元云云、以偽造金額之契約向銀行申貸、於本院提出之交款備忘錄與其於簡易庭審理中提出者不同、系爭買賣契約上並無原告本人之簽名、原告姓名為「樺」或「嬅」並不明確等節，均嚴重違反誠信原則，實則，系爭契約係由原告訴訟代理人甲○○所出面簽訂，原告從未到場，依債之相對性，契約當事人應為甲○○，原告依據系爭契約起訴請求伊賠償，並無理由；㈣原告私約葉才榕給付第二期款，然葉才榕並非有權代理伊之人，自不生給付之效力，且據丁振原手寫「現金交付」之字條，表示原告當場給付現金80萬元予葉才榕，該金額亦應予以扣除，然此與原告交付予丁振原之本票金額不符，亦有可議等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，甲○○以呂芷「樺」之代理人名義，於92年12月3日與被告簽訂系爭契約，買受被告所有系爭房地，總價為216萬元，約定應於簽訂契約時給付10萬元、於契稅、增值稅核下後3日內給付10萬元、餘196萬元於銀行核撥貸款及交屋時給付，而甲○○於簽約時給付現金10萬元，嗣於92年12月22日再交付現金10萬元予系爭房地第二順位抵押權人葉才榕等情，為兩造所不爭，復有系爭買賣契約在卷可按（見本院卷第8頁），堪信為真實。
四、原告主張：甲○○代理伊與被告簽訂系爭契約，詎伊於92年12月22日給付第二期款10萬元時，被告未依約提出塗銷抵押權文件，屢經催告無效，伊得解除契約云云，惟俱為被告所否認，並以前揭情詞置辯。故本件爭點厥為：㈠系爭契約之買受人為甲○○或原告；㈡被告提出系爭房地第二順位抵押權塗銷文件之義務，與原告給付第二期款之義務或提出擔保尾款本票之義務，是否應同時履行；㈢原告主張解除契約並依據系爭契約第10條、第11條請求被告給付違約金，是否有理由。茲分述如下：
㈠查系爭契約立契約人買方欄記載：「 呂芷樺 代理人甲○○」
，據證人丁振原即辦理本件買賣事宜之代書到場結稱：「這房子登記被告丙○○名字，他要賣給 呂芷嬅 ，契約是我當場寫的，是92年12月3日，是原告訴訟代理人甲○○出面簽約，呂芷嬅本人沒有來，但原告訴訟代理人甲○○有帶原告呂芷嬅身分證到場」、「（問：〔提示契約書〕上面寫呂芷「樺」？）是我筆誤」、「因為是甲○○來簽約，所以我是記載原告訴訟代理人甲○○身分字號」等語明確，並當庭提出原告身分證影本附卷（見本院卷第258、261、269頁），是系爭契約上雖誤載原告姓名為呂芷「樺」，又僅記載甲○○之身分證統一編號，但甲○○既有提出原告身分證影本供代書存留，並於契約上註明其為代理人，衡情被告應無誤認甲○○為買賣契約相對人之虞。綜合契約之形式記載及前開情狀，應認為系爭買賣契約之買受人為原告無訛，被告臨訟質疑原告非系爭契約當事人，實不可取。
㈡次查，依據系爭契約第2條關於付款方式之約定，除原告應
於簽約當日給付現金10萬元外，「第二次付款：新臺幣拾萬元正，於契稅、增值稅稅單核下3日內買方支付賣方，買方同時開立與尾款等值之商業本票做為尾款擔保」，「第三次付款：新臺幣壹佰玖拾陸萬元正，買方指定銀行貸款，於貸款核下買方支付賣方同時辦理交屋交尾款手續」，又於第14條第2項特約事項約明：「第二次付款後二胎須備齊塗銷所需之文件，買賣設定塗銷後至銀行撥款須二胎到場才能撥款」。蓋系爭房地為訴外人葉才榕設定第二順位抵押權，金額
100萬元，而華南商業銀行之貸款即以該抵押權塗銷作為撥款條件之一，故兩造約定以原告給付之買賣價金先行清償葉才榕之債權，俾利塗銷葉才榕之抵押權等情，有土地及建物登記謄本在卷可按（見本院卷第13至18頁），並經證人邱智萍即華南商業銀行貸款承辦人員於本院臺北簡易庭93年度北簡字第9872號審理中證稱：「雖然已經核准，而第二順位抵押權沒有塗銷……所以我們沒有撥款」等語（見本院卷第24
9頁），及證人丁振原到庭證述：「因為被告積欠葉才榕10
0萬元，所以第一次簽約時所付之10萬元交給被告丙○○，丙○○當場繳交給葉才榕，第二次繳款的時候，丙○○遲到，我以電話與他聯絡，被告丙○○說錢交給葉才榕，被告丙○○父母在場也同意此事……葉才榕要求剩下的80萬元給付現金，才要提出抵押權塗銷文件」等語（見本院卷第259頁），至為明確。且據被告於93年2月3日所發郵局存證信函亦表明：「本人與葉才榕小姐於92年12月22日收到台端（指甲○○、呂芷「樺」）所附之第二期款項拾萬元後……」（見本院卷第219頁），即已承認原告於92年12月22日給付葉才榕10萬元有清償系爭契約約定第二期買賣價款之效力。則被告復於本件審理中辯稱：被告應於契稅、增值稅核下後三日內即92年12月14日給付第二期款，但被告竟遲至92年12月22日始私約葉才榕交付第二期款，不生給付效力云云，俱無可採。是應認原告給付之第一期款10萬元及第二期款10萬元，一方面為清償其與被告間買賣契約第二期價款，一方面為被告清償其與葉才榕間以抵押權所擔保之債務。基此，葉才榕收受原告給付之第一期、第二期買賣價款後，尚餘80萬元債權猶未清償，衡情被告應於葉才榕之債權全部受償後始有提出塗銷抵押權文件之義務。故首開契約第2條及第14條第
2項其意應為，原告簽發尾款本票作為擔保後，被告應提出葉才榕同意塗銷抵押權之相關文件，方屬合理。則原告主張：伊給付第二期款之同時，被告即應提出塗銷葉才榕抵押權文件云云，於理不合，實難遽信。
㈢承上，被告提出塗銷葉才榕抵押權文件之義務，並非與原告
給付第二期買賣價款之義務，立於同時履行關係。亦即，92年12月22日原告給付10萬元現金予葉才榕，雖生向被告給付第二期買賣價款之效力，然此時被告及葉才榕並非當然負有提出塗銷抵押權文件之義務，須俟原告提出擔保尾款之本票，被告始有提出塗銷葉才榕抵押權文件之義務。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，又給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出。本件兩造自92年12月22日給付第二期買賣價款後，原告旋於翌日即同年月23日交付面額19
6萬元之本票予丁振原，有丁振原簽收之本票在卷可稽（見本院卷69頁），亦據證人丁振原到庭結稱屬實（見本院卷第
259頁）。且經證人丁振原證稱其係受被告委任辦理本件買賣之代書（見本院卷第258頁），則衡諸一般不動產交易常情，就系爭不動產買賣事項，丁振原即為被告之代理人，原告將買賣價金尾款本票交付予丁振原，即發生交付本人即被告之效力，是可認為原告已履行前開交付擔保尾款本票之義務。被告固以：原告提出之交款備忘錄，與其於另案中提出之交款備忘錄票據欄位之記載不同，且丁振原手寫單據表示收受現金80萬元，則此部分金額應於尾款中扣除云云置辯。
惟基於前開事證已足以認定原告給付第二期款及擔保尾款本票等事實，則該備忘錄是否真正，無礙於前開事實之認定。至丁振原手寫字條部分（見本院卷第188頁），經證人丁振原到庭證述：「是簽約時我寫給葉才榕提醒他應備文件，並非92年12月22日所寫」等語（見本院卷第262頁），是該字條與92年12月22日原告給付金額無關，被告所辯顯無可取。
從而，原告依照前開系爭契約第2條約定給付擔保尾款之商業本票予被告之代理人丁振原，已生給付之效力，則被告即應提出塗銷抵押權之文件。
㈣就第二順位抵押權塗銷文件之提出，被告雖稱：伊於92年12
月24日領得葉才榕印鑑證明及他項權利證明書（見本院卷第49至51頁）云云，然未見有葉才榕簽章之塗銷同意書、清償證明書及身分證件等（見本院卷第48、188頁），且被告嗣於92年2月13日發存證信函於原告僅稱：「隨即著手準備塗銷之相關文件」（見本院卷第52頁），亦未將完成給付準備之事通知於原告，實難認為被告已依約履行提出塗銷抵押權相關文件之義務。至被告辯稱：兩造相約於92年12月31日在華南銀行辦理塗銷抵押權登記云云，然為原告所否認，復無其他證據以實其說，況塗銷抵押權登記應至地政事務所辦理，兩造實無相約在銀行之理，自難採信為真實。
㈤綜上所述，原告於92年12月22日給付第二期款予葉才榕，於
同年月23日給付擔保尾款之本票予代書丁振原，均生對被告給付之效力。準此，被告應負提出塗銷葉才榕抵押權文件之義務。按「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作為違約金，並解除本約，如乙方不賣或不照約 呂席 應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除，各無異議」，系爭買賣契約第10條訂有明文。而本件被告雖曾向本院臺北簡易庭提起給付違約金之訴，並以該件起訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，然查本件原告已盡其給付義務，並無違約情事，業如前述，則被告主張解除契約為不合法，系爭契約不因此解除。雖本院簡易庭以原告交付擔保尾款本票予丁振原不符合債之本旨，不生給付效力為由，而認定原告未依系爭契約第2條第2款履行，被告於93年6月21日解除契約為有理由等情，然此部分不為本院所採，其理由如前所述。因此，原告於93年1月19日、同年月30日、同年2月13日屢以郵局存證信函催告被告履行，又於93年12月17日、同年12月29日再委請律師發函催告被告塗銷抵押權未果，遂於94年1月11日委請律師發函解除系爭買賣契約，並依據前開約定，提起本訴請求被告返還其已給付之價金20萬元，另加倍給付損害賠償20萬元，即無不合。
㈥至原告另主張依照系爭買賣契約第11條請求違約金云云。惟
據該條約定：「本契約所訂定之交屋日（即甲方付清尾款之同時）乙方應確實依約履行，不得藉故拖延或遲延收受尾款及交屋，如有遲延乙方應賠償自交屋日起以每一日按買賣總價千分之壹計付甲方以為賠償金」，乃針對被告遲延收受尾款及遲延交屋所生之損害計算違約金。徵諸系爭契約第10條約定，若被告不履行契約時，除應返還已收價金，另應加倍給付與已付價款同額之損害金與原告，始得解除契約，核其性質應屬解除契約時損害賠償預定性質之違約金。蓋被告不履行契約時，原告所受損害主要為其已給付之價金及其他履行利益，本件兩造約定其損害為原告已給付價金之一倍，大致相當。至系爭契約第11條係關於被告遲延交屋之違約金，觀其文義：「本契約所訂定之交屋日（即甲方付清尾款之同時）」，可知被告之交屋義務本應與原告給付尾款同時履行，若原告已繳清尾款而被告遲延履行交屋義務時，則屬可歸責於被告之給付遲延，應按日課以前開違約金。本件兩造雖另於系爭契約第14條特約事項第3點約明交屋日為93年1月
5日，但解釋上被告之交屋義務仍應以原告付清尾款為前提，如原告未於93年1月5日前繳清尾款，自無要求被告於93年1月5日前交屋之理，此時可認為被告遲誤前開約定之交屋期日屬非可歸責於被告之事由，亦無從按系爭契約第11條課以遲延交屋之損害賠償責任。基此，本件原告給付第二期款及擔保尾款本票後，即因被告迄未給付塗銷第二順位抵押權之文件而生爭議，尚未達給付尾款及交屋之階段前，被告及原告即先後發函表示解除系爭契約之意思表示（但本院認為被告之解除契約不合法，業如前述），故原告無須於93年
1月5日前給付尾款，被告亦不負於93年1月5日前交屋之義務。綜上，兩造既均於第二期款給付後即依據系爭契約第10條主張解除契約，該條約定之違約金已有損害賠償總額預定之性質，原告自不得復以不可歸責於被告之交屋義務遲延為由，再行主張系爭契約第11條請求違約金。原告此部分請求，自無可取。
五、從而，本件被告於93年6月21日解除系爭買賣契約為無理由，原告於94年1月11日解除契約始為合法。按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，依下列規定：受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。故原告依據系爭買賣契約第10條後段約定及上開規定，解除契約後，請求被告返還已付之買賣價款20萬元，及其中第一期價款10萬元自92年12月3日起、第二期款10萬元自92年12月22日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，另加倍給付20萬元違約金，及自起訴狀繕本送達被告翌日即93年3月27日起至清償日止，按年利率5％計算之利息，均有理由，應予准許。至原告依據系爭契約第11條約定，請求被告自93年1月6日起至94年2月24日止，按日以買賣價款0.1％計算之損害賠償108,000元，及自93年3月27日起至清償日止按年利率5％計算之利息，則屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，本院依職權宣告假執行。又本件被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由。依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年6月24日
臺灣臺北地方法院民事第一庭
審判長法官詹文馨
法官楊絮雲法官林晏如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年6月24日
法院書記官高菁菁