裁判字號：臺灣高等法院臺南分院88年重上字第103號民事判決
裁判日期：民國89年03月21日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺南分院民事判決八十八年度重上字第一○三號Ｊ
上訴人甲○○
丙○○兼右一人訴訟代理人乙○○被上訴人丁○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於臺灣雲林地方法院中華民國八十八年九月三十日八十八年重訴字第五八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人乙○○之訴部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人應將坐落雲林縣○○鎮○○段八二二之三一地號及同段八二二之一六七地號土地上如原判決附圖所示Ａ部分零點零零柒伍公頃、Ｂ部分零點零壹壹伍公頃、Ｃ部分零點零貳玖壹公頃地上建物，及Ｅ部分零點零壹肆柒公頃水泥地拆除。
上訴人甲○○、丙○○之上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人甲○○、丙○○負擔。
本判決第二項於上訴人乙○○以新台幣叁拾肆萬元為被上訴人預供擔保後得假執行。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於駁回後開第二項及假執行部分均廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人應將坐落雲林縣○○鎮○○段八二二之三一地號及同段
八二二之一六七地號土地上如原判決附圖所示Ａ部分○‧○○七五公頃、Ｂ部分○‧○一一五公頃、Ｃ部分○‧○二九一公頃地上建物，及Ｅ部分○‧○一四七公頃水泥地拆除。
㈢請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：㈠上訴人乙○○於民國（下同）八十六年十月一日以總價新台幣（下同）二千三
百四十萬零八百元向被上訴人購買渠所有坐落雲林縣○○鎮○○段八二二之三一號面積○‧○五七六公頃建地及同段八二二之一六七號面積○‧○○八九公頃建地所有權全部（以下簡稱系爭土地），約定簽約日交付定金二十萬元，假扣押查封登記塗銷時交付二百萬元，另付二百萬元繳納土地增值稅款，餘款一千九百二十萬零八百元於被上訴人辦畢土地所有權移轉登記及交付土地時付清，由乙○○指定上訴人甲○○及丙○○為土地所有權登記名義人。嗣被上訴人雖依約將系爭土地所有權移轉登記與上訴人甲○○、丙○○二人，上訴人乙○○亦依約交付二千二百九十萬零八百元與被上訴人，詎被上訴人竟遲不騰空並交付系爭土地與上訴人。按「物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。」又「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之：：。」民法第三百四十八條第一項、第七百六十七條定有明文，為此上訴人乙○○本於買賣契約之法律關係，上訴人甲○○、丙○○基於所有權之作用，分別請求被上訴人拆除建物造作物騰空並交付系爭土地與上訴人，原審除已准為交付土地予上訴人乙○○之判決外，另對拆除建物及造作物部分則為駁回上訴人之訴之判決。
㈡原審判決理由三第一、二行認定謂「被告（即被上訴人）於收足價金前無交付
系爭土地之義務一節，為原告（即上訴人）所自認：：」云云。頃查於原審筆錄中，上訴人並未自認被上訴人於收足價金並無交付系爭土地之義務。僅係主張有對待給付關係而行使民法第二百六十四條第一項之同時履行抗辯權。按雙方間之不動產土地建物買賣合約書中第二條第四項第四款規定「尾款應於證件齊備，辦理過戶登記完畢交付土地時付新台幣一千九百二十萬八百元正。」依民法第二百六十四條第一項規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」查被上訴人至今尚未交付土地予上訴人，上訴人依契約又無先為給付之義務，則於被上訴人未為對待給付前，上訴人自得主張民法第二百六十四條第一項之同時履行抗辯權，於被上訴人未交付土地前拒絕自己之給付。
㈢原審判決理由第四點謂：「：本件原告既自認當初確僅購買系爭土地之所有權
，並未買受被告所有座落於系爭土地上如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示建物之所有權，且簽立系爭土地買賣合約書並未約定被告交付系爭土地前，應先拆除附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示建物及編號Ｅ所示水泥地，是本件縱使由系爭土地買賣合約書第三條第五款之約定可認為被告有放棄上開建物所有權之意思，原告亦僅得依該條款『買賣不動產之產權及地上物自付清價款日起歸屬承買人管理使用收益處分』之約定，於付清系爭土地價金取得地上物資管理、使用、收益、處分權能後，再行管理、使用、收益、處分系爭土地上之地上物，並無權要求被告於交付系爭土地前，先拆除附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示建物及編號Ｅ所示水泥地。：：」等云云。惟查依據雙方間八十六年十月一日簽定之不動產土地、建物買賣合約書第六條第五項之「賣方清理地上物如需補修時，費用買賣雙方各負擔一半，如不需補修時，買方應付新台幣二萬五千元給予賣方。」其文字真意應係賣方有拆除清理地上物之義務，其因拆除時對隔壁鄰屋如需補修則雙方各負一半費用，如不需修補則買方應付二萬五千元給予賣方。顯然雙方於買賣契約中以明白約定被上訴人（賣方）應拆除地上物並負有清理之業務。另自原審筆錄亦可認定賣方有放棄上開建物所有權之意思，並且負有清理地上物之義務，原審八十八年八月二十六日筆錄中，被上訴人曾謂「待尾款五十萬元付清後，再行談拆屋問題」，又「原告曾答應我待我結束營業後，再行拆除」，在在顯示被上訴人有依約拆除清理地上建物之義務，否則何需與上訴人有清理拆除及給付補修費之約定。
㈣按被上訴人於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯
事實之非真正，依民事訴訟法第二百七十七條規定及最高法院十八年上字第一六七九號判例意旨，應為被上訴人不利益之裁判。查前述被上訴人於辯論庭中所稱：「原告曾答應我待結束營業後再行拆除」除可解釋其真意為賣方負有拆除建物之義務外，上訴人否認曾為結束營業再行拆除之承諾，事實上雙方簽訂買賣契約時並未有營業行為，而係於上訴人發函催告被上訴人拆屋交地後被上訴人才開始營業，故渠所言非真。況被上訴人亦無法提出有利於己事實之證據，法院即應為不利於被上訴人之裁判。
㈤按民法第三百四十八條第一項之規定「物之出賣人，負交付其物於買受人，應
使其取得該物所有權之義務」，兩造既已於買賣契約書中約定賣方應負有清理地上物之義務，則上訴人乙○○依法請求被上訴人拆除騰空並交付系爭土地與上訴人所指定之人。另上訴人丙○○、甲○○為基於契約而取得系爭土地之登記名義人，其為土地之所有權人無庸置疑，被上訴人既於訂約時有拆除上開建物之意思，買賣契約雙方當事人間又無約定或默許被上訴人繼續使用系爭土地，則被上訴人無權占有上訴人丙○○、甲○○所有之土地甚明，上訴人丙○○、甲○○依法本於民法第七百六十七條規定請求被上訴人拆除系爭地上建物並將系爭土地返還。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴，及假執行之聲請。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：緣上訴人與被上訴人乙○○于民國八十六年簽訂不動產買賣契約，雙方在相當和洽之氣氛完成此項買賣，然始終並未論及地上建築物之議價，又現還是被上訴人所有，現又在營業中，顯然被上訴人之行為，並未違背民法法令，洵屬正當，然上訴人為此提出上訴，顯有違不洽。又買賣契約上，既無記載地上建物之保存登記之建物，又何來拆屋還地，系爭買賣純粹就土地部分而已，上訴人並無提出契約上所未有之拆除房屋權利，為無理之要求。
三、證據：援用第一審所提證據。理由
一、上訴人主張：被上訴人所有如原判決附圖所示Ａ部分○‧○○七五公頃磚造平房、Ｂ部分○‧○一一五公頃磚造平房、Ｃ部分○‧○二九一公頃鋼架鐵皮屋等地上物，及Ｅ部分○‧○一四七公頃水泥地造作物（以下簡稱系爭地上物）坐落於系爭土地上，上訴人乙○○於八十六年十月一日以二千三百四十萬零八百元向被上訴人購買系爭土地，乙○○已依約交付價金二千二百九十萬零八百元，僅餘款五十萬元未付，被上訴人雖依乙○○之指示將系爭土地所有權移轉登記與上訴人甲○○、丙○○二人，卻拒不依約拆除系爭地上物，將系爭土地交付上訴人；上訴人乙○○本於買賣契約之法律關係，上訴人甲○○、丙○○本於所有權之作用，分別請求判命被上訴人將系爭地上物拆除騰空（原起訴請求判命被上訴人拆除地上物並交付土地，原審判命被上訴人應於上訴人乙○○給付伍拾萬元之同時，將系爭土地交付上訴人乙○○，而駁回上訴人請求拆除系爭地上物部分，及上訴人甲○○、丙○○請求交付土地部分之訴，上訴人僅就駁回拆除系爭地上物部分上訴）之判決。
被上訴人則以：伊僅出售系爭土地與上訴人乙○○，出售範圍並未包括伊所有系爭地上物，於簽約時亦曾允諾讓伊在系爭地上物繼續營業，待結束營業後再洽商系爭地上物之買賣、拆除等事宜，簽約時伊並未表示放棄系爭地上物所有權，亦未約定應由伊負責拆除，況上訴人乙○○尚未付清系爭土地買賣價金尾款五十萬元，上訴人無權請求被上訴人拆除等語資為抗辯。
二、上訴人主張被上訴人所有系爭地上物坐落於系爭土地上，上訴人乙○○於八十六年十月一日以二千三百四十萬零八百元之價格向被上訴人購買系爭土地，並已依約交付二千二百九十萬零八百元價金，僅尾款五十萬元未付，被上訴人已依乙○○之指示將系爭土地所有權移轉登記與上訴人甲○○、丙○○二人，但尚未將系爭土地交付與上訴人（此部分已判決確定，業如上述），及系爭地上物仍未拆除之事實，業據上訴人提出不動產買賣合約書暨繳款明細表一份、土地登記簿謄本二份及存證信函一份為證，復經原審法院勘驗現場，並囑託雲林縣西螺地政事務所鑑定測量系爭地上物坐落位置及面積，有勘驗筆錄及該所八十八年七月三十日八八雲西地一字第六三○三號函附複丈結果圖說在卷可稽（見原審卷第二八至三三頁），且為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此項主張為真實。
三、就上訴人乙○○依買賣契約法律關係請求被上訴人拆除系爭地上物部分：㈠依據上訴人提出被上訴人自認真正之兩造於八十六年十月一日簽定不動產土地建
物買賣合約書第一條載明買賣標的物為：①坐落雲林縣○○鎮○○段八二二之三一號面積○‧○五七六公頃建地及②同段八二二之一六七號面積○‧○○八九公頃建地所有權全部；並在第二條第一項約明買賣價款約定，西螺段八二二之三一地號每坪一十二萬元計算、西螺段八二二之一六七地號每平方公尺二萬八千元計算，總價二千三百四十萬八百元。系爭地上物並非本件買賣契約之買賣標的物，並為兩造所不爭，自可採信。
㈡上訴人主張：由同上買賣合約第六條第五項之內容，可見兩造被上訴人負有拆除
並清理系爭地上物之義務云云；為被上訴人所否認，辯稱簽立買賣合約書時未約定應由伊負責拆除等語。本院查：
⒈被上訴人在原審自承謂：「原告（即上訴人乙○○）曾答應我待我結束營業後
，再行『拆除』」、「待尾款五十萬元付清後，再行談『拆屋』問題」（見原審卷第四八頁反面、第四九頁反面）等語，惟由被上訴人之該等陳述，應可認定兩造在簽定系爭土地買賣契約時，被上訴人在出售系爭土地，即有放棄系爭地上物所有權之意思。又上訴人否認答應「待結束營業後」再行拆除或「待尾款付清後」再行拆除，被上訴人復未能舉證以實其說。參以原審法院現場勘驗時，尚係空屋（見原審卷第三一頁），原應無何營業，被上訴人謂上訴人答應得結束營業再行拆除，亦無可採。
⒉又上訴人乙○○主張兩造在洽談買受系爭土地時，曾為系爭地上物由買賣何方
拆除問題僵持不下，始有同上買賣合約書第六條第五項清理地上物特約事項之約定，為被上訴人所不爭（見本院卷第七八頁）。又有關該項補修費用之意義，兩造均稱係在拆除過程中損害到相連被上訴人叔叔房屋時之補償（見同卷第六一頁）。則有關該第六條特約事項第五項約定：「賣方清理地上物如需補修時，費用買賣雙方各負擔一半，如不需補修時，買方應付新台幣二萬五千元給予賣方。」之內容（見原審卷第八頁反面），其真意應係為賣方之被上訴人有拆除清理地上物之義務，其因拆除時對隔壁鄰屋如需補修則雙方各負一半費用，如不需修補則為買方之上訴人乙○○應給付二萬五千元予賣方之被上訴人，作為拆屋及清理地上物之補償。否則契約中有關清理地上物、補修費用及補償費之約定，即無何意義。故應可認定上訴人乙○○與被上訴人兩造於買賣契約中已約定被上訴人（賣方）負有拆除地上物並清理除去之義務。
㈢依系爭土地買賣合約書第三條第五款『買賣不動產之產權及地上物自付清價款日
起（或民國年月日）歸屬承買人管理使用收益處分』之約定，固僅可認為上訴人乙○○得於付清系爭土地價金之同時請求交付系爭地上物後，再行管理、使用、收益、處分。惟由該紙合約書之整體觀之，有關打字部分為例稿式之定型化契約；由合約書第一條買賣標的物為系爭土地，並未包括系爭地上建築物，為兩造所不爭，惟印製之契約標題「不動產土地建物買賣合約書」中，有關「建物」等字並未刪除；又本件為土地買賣，無契稅問題，但第四條第一款中「契稅」字樣亦未刪除。故就本件契約書之解釋，應就當事人之意思定之，有特別約定者，應依該約定；無特別約定者，始依該與契約本旨不違反之契約文字定之。本件為出賣人之被上訴人與為買受人之上訴人乙○○，就系爭地上物之拆除清理既在同契約第六條特約事項第五項有特別約定，則與該特別約定不同之以打字印刷之第三條第五款之「『地上物』自付清價款日起歸屬承買人管理使用收益處分」部分，應可認為係漏未刪除而無再適用之餘地。
㈣從而，上訴人乙○○本於買賣契約關係，請求被上訴人將附圖所示Ａ部分○‧○
○七五公頃、Ｂ部分○‧○一一五公頃、Ｃ部分○‧○二九一公頃及Ｅ部分○‧○一四七公頃地上建物及水泥地拆除，為有理由，應予准許。
四、就上訴人甲○○、丙○○依所有權之作用請求被上訴人拆除系爭地上物部分：㈠按土地所有權之移轉登記與土地之交付係屬二事，前者為所有權生效要件，後者
為收益權行使要件。出賣人依買賣契約雖負出賣人義務而應履行交付買賣標的物責任，但在交付前，並不因已出賣而成為無權占有。
㈡經查系爭土地買賣契約之當事人為上訴人乙○○與被上訴人，上訴人甲○○、丙
○○係因買受人乙○○係依系爭土地買賣合約書第三條第六款「關於取得不動產權利名義人得由承買人自由選擇與出賣人無干」之約定，指示被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予上訴人甲○○、丙○○，而取得系爭土地之所有權，又上訴人因尚有尾款五十萬元未付，而被上訴人尚未交付系爭土地予買受人，如前所述。揆諸前揭說明，在被上訴人將系爭土地交付買受人即上訴人乙○○之前，被上訴人所有坐落於系爭土地上之系爭地上物（即如原判決附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ所示建物及編號Ｅ所示水泥地）並非無權占有系爭土地。
㈢從而，上訴人甲○○、丙○○本於民法第七百六十七條所有權之作用排除侵害之規定，訴請被上訴人將系爭地上物拆除部分，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件㈠上訴人乙○○主張兩造在系爭土地買賣契約約定被上訴人應將系爭地上物拆除，為可採信，又被上訴人在訂立買賣契約後，迄未將系爭地上物拆除。從而，上訴人乙○○主張本於買賣契約法律關係，請求被上訴人應將坐落雲林縣○○鎮○○段八二二之三一地號及同段八二二之一六七地號土地上如原判決附圖所示Ａ部分○‧○○七五公頃、Ｂ部分○‧○一一五公頃、Ｃ部分○‧○二九一公頃地上建物，及Ｅ部分○‧○一四七公頃水泥地拆除，為有理由，應予准許。又上訴人乙○○陳明願供擔保為假執行之宣告，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示，並為假執行之宣告。㈡又被上訴人既尚未依買賣契約將系爭土地交付買受人之上訴人乙○○或其指定之上訴人甲○○、丙○○，則上訴人甲○○、丙○○本於民法第七百六十七條所有權之作用排除侵害之規定，訴請被上訴人將系爭地上物拆除部分，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。是則原審為上訴人甲○○、丙○○敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、就交付系爭土地部分，原審判命被上訴人於其給付系爭土地買賣價金尾款五十萬元之同時，將系爭土地交付上訴人乙○○，未據兩造不服而告「確定」。且原判決理由三係謂「被告即被上訴人於收足價金『前』無交付系爭土地之義務」，上訴人上訴理由係對於原審有無自認「被上訴人於收足價金並無交付系爭土地之義務」爭執，即無再予論述必要。又兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後於判決結果無影響，無庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴人乙○○之上訴為有理由，上訴人甲○○、丙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年三月二十一日
臺灣高等法院臺南分院民事第三庭~B1審判長法官林輝雄~B2法官高明發~B3法官丁振昌右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。
中華民國八十九年三月二十七日~B法院書記官黃惠美