裁判字號：臺灣新北地方法院88年訴字第2251號民事判決
裁判日期：民國89年06月05日
裁判案由：返還不當得利
臺灣板橋地方法院民事判決八十八年度訴字第二二五一號
原告甲○○訴訟代理人 黃鴻湖 律師複代理人乙○○住台北市○○○路○段○○○號十樓之一被告億旺建設股份有限公司設桃園縣中壢市○○路○段○○○號二樓法定代理人丙○○被告丁○○○住台北縣永和市○○路○○○號八樓共同訴訟代理人 戴端娜 律師右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：㈠被告億旺建設股份有限公司應給付原告新台幣肆拾陸萬捌仟元，被告丁○○○
應給付原告新台幣伍拾萬伍仟元，並均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣原告以房屋之一樓面臨道路，可作店面使用，經於民國八十四年五月四日分
別與被告億旺建設股份有限公司(以下簡稱億旺公司)及被告丁○○○簽立房屋及土地買賣契約，向億旺公司購買坐落基隆市○○區○○○段外寮小段五八二─一０號及同小段五八二─一一、五八二─二九、五八二─三０、五八二─
三一、五八二─三九、五八二─四二、五八二─四三、五八二─五三、五八三、六二五─一等號共十一筆土地上該公司所預定興建之「東方國家公園」編號第Ａ１棟(藍圖編號Ａ１棟)一樓房屋及編號ＢＣＤ棟Ｂ１Ｇ棟Ｂ２層四十二號(藍圖編號ＢＣＤ棟Ｂ１Ｇ棟Ｂ２層Ｌ３號)之停車位一位，共價三百三十六萬元；另向被告 陳翁錦維 購買上開房屋及停車位所附土地持分，共價三百六十四萬元。以上各情分別有兩造所訂「東方國家公園預定房屋買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」各一件足證。
㈡依兩造間「房屋預定買賣契約書」第三條約定，原告應依買賣契約附件㈠「房
屋及停車位價款分期付款表」所載，向被告億旺公司交付訂金及簽約金各七萬元，於開工時繳付十一萬元，另於工程期間分期給付五十二萬元；而依「土地預定買賣契約書」第三條約定，原告應依買賣契約附件㈠「土地及停車位價款分期付款表」所載，向被告丁○○○交付訂金及簽約金各八萬元，於開工時繳付十一萬元，另於工程期間分期給付五十六萬元。嗣原告即依約繳付房屋、停車位及土地之訂金、簽約金及開工工程款並按期分別給付房屋、停車位及土地價款至第二十五個月期(含半年期付款)。即給付被告億旺公司四十六萬八千元，給付被告丁○○○五十萬五千元，分別有契約附件㈠土地暨房屋停車位價款分期付款表各一件可證。詎原告於八十六年底前後親赴工地，承現場人員指示該屋所在，赫然發現所購房屋竟建造在第三層之位置。顯然被告億旺公司自始即故意施行詐術，致原告因錯誤而會同簽立「房屋預定買賣契約書」及「土地買賣契約書」。然則依據民法第九十二條之規定，原告本得撤銷前揭遭受被告億旺公司詐欺所為購買房屋之意思表示。經多次向被告億旺公司反應，無奈未獲置理。而揆諸預定房屋買賣契約書第十一條及土地預定買賣契約書第八條所定：該二契約應併同履行，若有各該契約因不履行導致解約時，視同全部解約，各該契約無效時視同全部無效等意旨，則原告於撤銷房屋及停車位買賣意思表示之同時，土地賣賣之意思表示亦視同已經撤銷。原告爰經分別向被告等表明撤銷買賣契約，拒絕續繳房地價款，並請求被告等退還已繳價金。乃被告等不惟拒不返還，反以原告中途違約，以兩造間所定房屋預定買賣契約書第十五條及土地預定買賣契約書第十二條約定為據，將原告已繳價款全額沒收作為違約賠償。
㈢但按本件系爭契約既因被告詐欺而經原告撤銷，被告等本應將原告已繳價金加
計利息返還原告而無可沒收，茲被告等拒不返還，洵屬無理。退步言之，縱設其等主張原告違約尚屬有據，惟按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第二百五十二條定有明文。而違約金之數額是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形以為判斷標準，最高法院四十九年台上字第八０七號判例著有明文。次按法院依職權所核減之違約金額，對已受領之債權人而言，即屬「無法律上之原因」所受之利益，債務人應得依不當得利之法律關係請求債權人返還。查本件自兩造等訂立買賣契約伊始，原告即陸續依約按期付款至第二十五個月期，總計已分別支付被告億旺公司四十六萬八千元，支付被告丁○○○五十萬五千元，經如前述，上開金額設悉遭被告等沒收抵充為違約賠償金，則告等所受領之違約金各達房地總價款之百分之十四，殊嫌過高。次查原告之所以拒絕續繳價款，乃緣被告等售屋當時所為廣告及意思表示內容不實導致原告陷於錯誤，亦即被告億旺公司建造之房屋委實不符原告之本意。且被告以其經濟上強者之地位，挾其雄厚財力、人力，與弱勢消費者簽訂上揭價款抵充為違約金之不平等條款，實屬有違誠信原則，對消費者亦顯失公平，依消費者保護法第十二條之規定，其約定本當無效。實務上亦認此類約定將導致消費者所繳價金愈多，其遭沒收金額愈多，難符事理之平。退而言之，縱認是項約定尚有效力，然本件房地業經被告收回並再次出售得利，設定聽由被告等全額沒收合計近百萬元之價金，則以原告一個平常婦女，其損失鉅大，固無待贅，而被告為經濟強者，卻坐收多資，尤顯不公。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
１、查本件被告億旺公司於為其所稱「東方國家公園」編號第Ａ１棟建築時，係先將山坡地挖空，然後建造系爭大樓，建造完成之大樓地下一、二層均面對馬路，並均在地面，其地下二層與馬路同高。而原告所購之一樓則背對馬路，且在三樓位置。嗣因原告所購者既為一樓而非三樓，被告乃為搪塞而將原已挖空之大樓左側及前面空地填滿，再施工做成斜坡，以資人車通行。
２、次查本件「預定房屋買賣契約書」第九條第四項(契約第七頁)明示有所謂「商場」，又自其銷售海報亦無從看出系爭房屋有右項所述之建築形態，則被告所售與原告者，非一樓之店面而何？退步言之，縱使其非商業店面，至少亦該屬面臨馬路之一樓房屋而非三樓。至建築執照上使用分區為何，乃行政上房屋管理之問題，與兩造買賣標的物之內容無涉，被告不得執以抗辯。
況被告始終未將建築執照提示原告，原告焉知其乃屬住宅區而非商業區？又凡房屋之門牌皆係依循建築執照所示地面、地下層數而編號，茲被告以系爭房屋之門牌非三樓為辯，殊屬倒果為因，洵非有理。是被告以詐術使原告陷於錯誤，情形甚明。被告茲謂「原告並非無社會智識經驗之人，買房屋為人生大事，豈會不審查再三深思熟慮而率爾簽約」云云，顯將其違法責任反向推卸於缺乏被害警覺之原告，實屬不該。且既知買賣房屋係人生之大事，被告乃竟施行詐術以得不法之財，益見其惡意重大。原告因被告之不法損害鉅著，爰依不當得利法律關係請求被告將其所受原告給付之價金全額返還予原告。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利益判決願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠按民事訴訟法第四百條規定「訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，除法律
別有規定外，當事人不得就該法律關係更行起訴」，此乃訴訟法上「一事不再理」之原則。查本件原告前曾以⑴依民法第九十二條之規定，撤銷因受詐欺而為買賣之意思表示，依同法第二百五十六條、第三百五十九條之規定解除買賣契約。⑵依民法第二百二十六條之規定解除買賣契約，依同法第二百五十六條、第二百五十九條第一款、第二款之規定請求返還所受領之金錢及利息。⑶依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求返還所受領之買賣價金及法定利息。⑷依消費者保護法第十二條等之訴訟標的起訴，業經台灣板橋地方法院八十七年度訴字第一０一四號民事判決及台灣高等法院八十七年度上字第一七六０民事判決敗訴確定，茲又重新起訴，為原、被告當事人同一、法律關係同
一、請求同一之訴訟，應依一事不再理之法則駁回本件原告之訴。㈡查系爭房屋之銷售海報與預定房屋買賣契約書均未記載系爭房屋可作店面使用
，系爭房屋平面圖所示為三房兩廳之住家格局，再參以基隆市政府工務局所核發之建築執照，使用分區為「住宅區」，建築用途為「集合住宅」，系爭房屋之門牌號碼亦已整編為基隆市○○里○鄰○○○路○○○號，並非三樓，原告並非無社會智識經驗之人，買房屋為人生大事，豈會不審查再三深思熟慮而率爾簽約，縱與其認知有差距，亦屬「動機錯誤」，被告已善盡出賣人之義務，不生詐欺及減少通常效用及契約預定效用之瑕疵，給付不能、不當得利、違反消費者保護法等之法律關係，原判決已詳盡敘明，茲不再累述。
㈢原告又稱本件違約金約定過高，被告為無法律上之原因受有利益之不當得利，
請求依民法第二百五十二條之規定法院得依職權酌減之。查該條之立法理由，係以當事人約定之違約金額，超過其損害額，為期公平，法院得酌減之。惟查被告就本件買賣標的(系爭房屋)完全依圖按期施工，將原結構呈現給原告，原告之買賣價款亦係依施工進度之各個階段分期支付，易言之，被告所收取之買賣價金，乃系爭房屋造價之對價，茲因原告不依買賣契約履行，被告當可依約沒入原告已繳交之價款，作為已支出系爭房屋之造價及宣傳、工資、人事費用等損害賠償金，並無任何不當得利，有違公平之處，就此點，原告應舉證該違約金過高之證明。再查兩造所訂之買賣契約書內，同樣亦有原告得解除買賣契約，被告除須返還已收受之價金外，並應給付所收之同額價款，作為違約賠償金之約定(參見契約第六條瑕疵擔保之約定)，可見被告違約時不僅須返還已收之價金，還需加倍返還，比原告違約時，被告僅將原告已繳交之價金沒入之約定嚴苛，如此內容之約定，原告何能稱還有失公平之處？理由
一、原告主張其於八十四年五月四日分別與被告億旺公司及被告丁○○○簽立房屋及土地買賣契約，向億旺公司購買坐落基隆市○○區○○○段外寮小段五八二─一０號等十一筆土地上該公司所預定興建之「東方國家公園」一樓房屋及停車位，總價三百三十六萬元，另向被告陳翁錦維購買上開房屋及停車位所附土地持分，總價三百六十四萬元，已給付被告億旺公司四十六萬八千元，給付被告丁○○○五十萬五千元。詎原告於八十六年底前後親赴工地，赫然發現所購房屋竟建造在第三層之位置，顯然被告億旺公司自始即故意施行詐術，致原告因錯誤而簽立「房屋預定買賣契約書」及「土地買賣契約書」，原告乃依民法第九十二條之規定分別向被告等表明撤銷買賣契約，拒絕續繳房地價款，並請求被告等退還已繳價金。惟被告等不惟拒不返還，反以原告中途違約，以兩造間所定房屋預定買賣契約書第十五條及土地預定買賣契約書第十二條約定為據，將原告已繳價款全額沒收作為違約賠償。茲被告等拒不返還原告已繳之價金，洵屬無理。退步言之，縱設被告等主張原告違約尚屬有據，惟依民法第二百五十二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，則被告等所受領之違約金各達房地總價款之百分之十四，殊嫌過高。按法院依職權所核減之違約金額，對已受領之價金之被告等而言，即屬「無法律上之原因」所受之利益，爰依不當得利法律關係請求被告將其所受原告給付之價金全額返還。被告則以：本件原告前曾以依民法第九十二條之規定撤銷因受詐欺而為買賣之意思表示，及依同法第二百五十六條、第三百五十九條之規定解除買賣契約，向被告等請求返還所受領之買賣價金及法定利息，業經台灣板橋地方法院及台灣高等法院判決敗訴確定，茲又重新起訴，應依一事不再理之法則駁回本件原告之訴。又被告等就本件買賣標的完全依圖按期施工，原告之買賣價款亦係依施工進度之各個階段分期支付，易言之，被告等所收取之買賣價金乃系爭房屋造價之對價，茲因原告不依買賣契約履行，被告當可依約沒入原告已繳交之價款，作為已支出系爭房屋之造價及宣傳、工資、人事費用等損害賠償金，並無任何不當得利，有違公平之處，故原告應舉證證明有違約金過高之情形等語資為抗辯。
二、本件原告曾以其係受被告億旺公司之詐欺為由，主張撤銷其購買系爭房屋之意思表示，依不當得利之法律關係訴請被告等返還已受領之價金；併以被告億旺公司係給付不能以及應負瑕疵擔保責任，主張解除房屋與土地之買賣契約，依民法第二百五十九條規定請求被告等返還已受領之價金，其上開請求業經本院及台灣高等法院判決駁回確定，此經本院依職權調取本院八十七年度訴字第一０一四號及台灣高等法院八十七年度上字第一七六０號案卷核閱無訛。是原告於本件訴訟中固已不得再主張有何受被告億旺公司詐欺之情事，然其提起本件訴訟既另主張被告等沒收其所繳買賣價款作為違約賠償金，以約定之違約金金額過高為由請求酌減，而依不當得利法律關係訴請被告等將法院核減之違約金金額返還，則本件訴訟顯與前開已判決確定事件之原因事實不同，非同一事件，被告主張不得更行起訴，應非可取，合先敘明。
三、本件原告主張其於八十四年五月四日分別與被告億旺公司及被告丁○○○簽立房屋及土地買賣契約，已給付被告億旺公司四十六萬八千元，給付被告丁○○○五十萬五千元之事實，業據提出預定房屋買賣契約書影本及預定土地買賣契約書影本各一件為證，且為被告所不爭執，應堪信為真實。茲原告主張被告依預定房屋買賣契約書第十五條及預定土地買賣契約書第十二條「本契約簽訂後若甲方(即原告)中途違約不買，乙方(即被告)得解除本約並將已收價款全部沒收作為違約賠償金」之約定將原告已繳之上揭價款全額沒收作為違約賠償金，而請求依民法第二百五十二條規定酌減違約金金額，進而依不當得利法律關係請求被告將法院核減之違約金金額返還，則本件首應審究者，厥為被告是否業已依上開條文之約定解除系爭房屋及土地買賣契約並將已收價款全部沒收作為違約賠償金。
四、經查，本件被告迄今並未就系爭房屋及土地買賣契約主張解除契約，未曾將解除契約之意思表示通知原告，此項事實業經被告之訴訟代理人當庭陳述明確，原告對此亦未加爭執。從而，原告前於本院八十七年度訴字第一０一四號及台灣高等法院八十七年度上字第一七六０號事件中所主張之撤銷意思表示、解除契約等情既無理由，而被告復未曾就系爭房屋及土地買賣契約依兩造間預定房屋買賣契約書第十五條及預定土地買賣契約書第十二條之規定主張解除契約，顯見兩造間所簽訂之房屋及土地買賣契約迄今仍有效存在。因之，被告受領原告已繳之上揭價款並非無法律上之原因，原告依不當得利之法律關係請求被告將該等價金返還，並請求法定遲延利息，自屬無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本判決無影響，無庸一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年六月五日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法官戴嘉清右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年六月十四日~B書記官呂美玲