裁判字號：臺灣桃園地方法院88年簡上字第103號民事判決
裁判日期：民國89年05月11日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決八十八年度簡上字第一○三號
上訴人丙○○被上訴人甲○○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國八十八年三月九日本院中壢簡易庭八十七年度壢簡字第五一○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）請求將原判決關於不利上訴人部分廢棄，就廢棄部分駁回被上訴人第一審之訴及其假執行之聲請。
（二）訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本件房屋係上訴人向被上訴人之夫承租，屆期仍繼續收取租金，已屬不定期租約，又被上訴人因買賣房屋尚欠上訴人仲介費七十六萬元，被上訴人未為給付，且該給付期已屆滿，上訴人乃主張以未給付之仲介費抵付租金，被上訴人否認應給付七十六萬元，惟上訴人對被上訴人有仲介費七十六萬元之事實，有證人 鄒慶麟 為證。
（二）本件被上訴人及訴訟代理人為夫妻，另有房屋共同居住，被上訴人與其丈夫以脫法行為變更房屋名義，然後以土地法第一百條第一款及民法第四百五十條規定，為收回房屋自用作為起訴之依據，與事實不符，亦有權利濫用情事。乙○○有房屋與被上訴人共同居住，即無收回房屋自用之理，其依土地法第一百條第一款及民法第四百五十條收回自用即有可議。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人之夫與 陳錦沐 間訂立之不動產買賣契約，並非由上訴人仲介，縱由上訴人仲介，亦應完成買賣登記，才有給付仲介費之義務，但該買賣契約因上訴人不願搬遷，致雙方解除契約，系爭房屋之所有權人才改為被上訴人。
（二）上訴人自八十六年六月二十五日後，即未再繳納租金，又繼續居住系爭房屋，欠租達二月以上，經催告請其搬遷，仍未搬遷，亦不支付租金，被上訴人亦可主張終止租約。
三、證據：援用原審之立證方法。
丙、本院依職權調閱本院八十六年度壢簡字第七九五號遷讓房屋等案卷全卷。理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人自民國八十一年八月二十五日起，承租被上訴人之夫乙○○所有坐落桃園縣○○鎮○○路○段○○○巷○弄○號壹、貳樓房屋，租期一年，每月租金新台幣（下同）壹萬元，惟於八十六年九月二十四日該系爭房屋登記為被上訴人所有，被上訴人因收回房屋自住，不再續約，爰依土地法第一百條第一款及民法第四百五十規定，於八十七年四月二十三日通知上訴人表示即日終止租約之意思，上訴人並於八十七年四月二十七日收受該通知，依法被上訴人於八十七年四月二十七日即已終止租約生效。被上訴人於八十七年四月二十三日通知上訴人終止租約，依民法第二百六十三條、第二百五十八條、第九十五條之規定，其通知到達上訴人時，即於八十七年四月二十七日發生終止契約之效力，故上訴人即屬無權占有，爰本於民法第七百六十七條所有權作用，請求遷讓居住該屋請求上訴人應給付前欠租金自八十六年六月二十五日起至八十七年四月二十七日止，計十個月之租金十萬元。另八十七年四月二十七日起租約已終止，上訴人無權占有，致被上訴人受有相當租金之損害，故請求上訴人給付自八十七年四月二十八日起至返還房屋日止，按月以每月賠償相當於租金壹萬元計算之損害金等情。上訴人則以：本件房屋係上訴人向被上訴人之夫承租，租期屆滿後仍繼續收取租金，已屬不定期租約，又被上訴人因買賣房屋欠其房屋仲介費七十六萬元未清償，該給付期已屆滿，伊以未給付之仲介費抵付租金，故不願搬離云云置辯。
二、經查，上訴人自民國八十一年八月二十五日起，承租被上訴人之夫乙○○所有坐落桃園縣○○鎮○○路○段○○○巷○弄○號壹、貳樓房屋，租期約定為一年，每月租金八千元，租期屆滿後再續約，於八十三年九月二十五日，雙方又改訂租賃契約，約定租賃期限自八十三年九月二十五日起，至八十四年八月二十四日止，租金一萬元，租期屆滿後，被上訴人之夫仍繼續收取上訴人之租金至八十六年六月二十四日止，八十六年六月二十五日後之租金，上訴人則均未繳納，又繼續居住該屋。而系爭房屋於八十六年九月二十四日以買賣為原因登記為被上訴人所有，業據被上訴人提出房屋租賃契約書、建物所有權狀等影本各一份為證。被上訴人乃於八十七年四月二十三日，以租期屆滿及收回房屋自住，不再續約為由，通知上訴人表示即日終止租約之意思，上訴人並於八十七年四月二十七日收受該通知之事實，有經本院公證處認證之終止租約通知書、掛號郵件收件回執影本各一份為證；並為兩造所不爭執，被上訴人主張之此部分事實自堪信為真實。
三、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；又按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，視為以不定期限繼續契約，為民法第四百五十條第一項、第二項、第四百五十一條分別定有明文。經查，本件租賃期限於八十四年八月二十四日屆滿後，即未再簽訂租賃契約，而承租人即上訴人仍為租賃物之使用收益，並按月繳納每月租金一萬元予被上訴人之夫，繳至八十六年六月二十四日止，而出租人即被上訴人之夫又未即時表示反對之意，故本件應視為以不定期限繼續契約。而被上訴人係於八十六年九月二十四日取得房屋所有權，依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，該不定期租賃契約仍對被上訴人發生效力。是以本件所應審究者，在於被上訴人是否有合於土地法第一百條各款情形，而生終止系爭租賃契約之效力？
四、按不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之正當理由及必要情形時；及承租人積欠租金，除擔保金抵償外，欠租達二個月以上時，經催告而不支付者，出租人即得終止租約收回房屋，土地法第一百條第第一款、第三款、民法第四百四十條第二項有明文規定，而所謂收回自住，並非僅限於收回供自己居住之用，其收回作其他事業之用者，亦包括在內；且並不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內。
㈠、經查，本件被上訴人提起遷讓房屋之訴，係以供其夫乙○○開設醫院為由，主張對上訴人收回房屋，故被上訴人應就其有收回自住之正當事由與必要，負舉證之責。惟查，被上訴人於原審陳稱伊共有六棟房子，二棟透天，四棟公寓，已足供被上訴人家屬居住，又系爭房屋左側為十米巷道，前面也是十米巷道，位於轉角，離中壢市○○○鄉○○路約一千公尺，復經原審法官到場勘驗明確，有勘驗筆錄在卷可憑，又依被上訴人所提之證據資料觀之，尚難認符合於土地法第一百條第一款所定收回自住之要件。
㈡、上訴人自八十六年六月二十五日後即未再繳納租金，且仍繼續居住該屋，迄八十六年九月二十四日被上訴人取得房屋所有權之日起至被上訴人於八十七年五月十九日起訴時，已積欠被上訴人租金約達八月之久，此為兩造所不爭執；而被上訴人於八十七年一月二十三日曾發催告函予上訴人，催告上訴人遷讓房屋及繳納欠繳之租金，惟上訴人未於催告期間內繳納前開欠繳之租金，被上訴人遂於八十七年四月二十三日，通知上訴人表示即日終止租約之意思，上訴人並於八十七年四月二十七日收受該通知終止租約通知書之事實，有終止租約通知書、掛號郵件收件回執影本各一份為證；並為兩造所不爭執，則上訴人積欠被上訴人租金除以押租金一萬元抵償外，尚久被上訴人近七萬元，已達二個月以上租金數額，故被上訴人以上訴人有土地法第一百條第三款事由，主張終止租賃契約收回房屋，即無不合。
五、上訴人雖辯稱被上訴人欠其七十六萬元（指買賣房屋之價金肆佰叁拾捌萬元，其中奬金五十萬元，雙方再各加房屋售價百分之三的介紹費共計二十六萬元）之房屋仲介費未付，主張抵銷云云，然為被上訴人所否認，上訴人雖舉出證人鄒慶麟為證，據該證人於另案（八十六年度壢簡字第七九五號）中固證稱：八十六年二月份伊去找陳小姐（即上訴人）時，那天，伊看到房東冉先生（即被上訴人之夫）找他，有講奬金五十萬元，及百分之三仲介費云云，惟不僅為被上訴人所否認，且亦與現今社會上一般房屋仲介業佣金計算之習慣不相符合，故尚不能認上訴人已盡舉證之責，更何況出售房屋之人係被上訴人之夫，苟有仲介契約情事，亦存在於上訴人與被上訴人之夫之間，與被上訴人無涉，上訴人不得據此為抗辯事由。
六、按所有權人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。是被上訴人以上訴人欠租達二月以上，經催告而不支付者，而終止租約，並本於所有物返還請求權，請求上訴人應將坐落桃園縣○○鎮○○路○段○○○巷○弄○號壹、貳樓房屋遷讓交還被上訴人，並自八十七年四月二十八日起至遷讓房屋日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害金壹萬元，即無不合，應予准許。從而，原審認被上訴人以收回自住為由終止租約為有理由，判命上訴人遷讓房屋，並自終止租賃契約之翌日即八十七年四月二十八日起至遷讓房屋日止，按月給付被上訴人相當於租金之損害壹萬元，並依被上訴人聲請酌定相當金額之擔保金為假執行之宣告，其所持理由與本院雖有不同，唯結論並無二致，仍應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年五月十一日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B審判長法官黃國忠~B法官劉志卿~B法官游紅桃右為正本係照原本作成中華民國八十九年六月五日~B法院書記官何俞瑩