臺灣臺南地方法院100年度訴字第5號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院100年訴字第5號民事判決

裁判日期：民國100年03月08日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺南地方法院民事判決100年度訴字第5號原告 郭文山 訴訟代理人 吳健安 律師被告 陳俊明 上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國100年2月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應遷讓門牌號碼為臺南市○○區○○路一段七十七號之樓房建物予原告。
訴訟費用新臺幣壹萬伍仟陸佰伍拾貳元由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾玖萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰肆拾柒萬玖仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落臺南市○○區○○段942、943地號土地，及其上門牌號碼為臺南市○○區○○路1段77號之三層樓房建物一棟（下稱系爭房屋），係原告依鈞院98年度執字第32000號給付借款強制執行事件之公開拍賣程序得標而買受，業由鈞院發給不動產權利移轉證書，並已辦妥塗銷查封登記及塗銷抵押權設定登記，且於民國99年7月20日依法完成所有權移轉登記在案，故原告乃系爭房、地之所有權人，合先敘明。
二、詎系爭房屋為被告無權占有使用中，亦不願與原告簽訂不動產承租契約，是影響原告之權益甚鉅。雖被告主張系爭房屋系其向訴外人即執行債務人 王友仁 口頭承租，並已向王友仁交付鉅額本票，惟未見其具體舉證以實其說。況查被告縱以交付鉅額本票為租金之給付，惟其應係伊與王友仁二人間之權利義務關係，與原告無涉，又系爭房屋之所有權人為原告，非王友仁，被告若有意承租，即應與原告另行簽訂新租約等事宜，並向原告按月給付租金。再者，原告至今均未受被告之租金，被告至今拒不與原告簽訂租約，亦不按月向原告給付相當每月租金之損害金，且經原告於99年7月19日以台南成功路郵局第1457號存證信函催請被告辦理，卻因被告簽收致郵件被退回原告處（當時原告確係居住於系爭房屋即郵遞地址處），嗣經原告親自前往被告住處造訪，再次催請被告應與原告另行簽訂新租賃契約，並補足相當於租金之損害金，然被告仍藉詞推諉，不允配合辦理。是以，被告無權占有系爭房屋，原告自得基於所有權請求被告遷讓系爭房屋，爰依民法第767條規定提起本訴。並聲明：㈠被告應自門牌號碼為臺南市○○區○○路1段77號之房屋遷出，並將房屋交還原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告則以：本件原告於拍賣前無視鈞院執行處公告系爭房屋『不點交』之存續複雜性，復未與被告作必要之事先查詢，貪圖低價搶進之利益考量，待其後再由公權力催討被告遷屋，實屬僥倖得利心態，全無考慮承租人之權益及令承租人遭致甚鉅之損害。又被告為系爭房屋之合法租賃人，並已交付鉅額本票為租金之支付，本應擁有「合法租賃契約」權益之法律保障，並於租賃期間不受訴外人即出租人王友仁以外之人訴追。是認被告已支付租金且為善意之第三人，被告有權占有系爭房屋至105年5月31日，原告不得於系爭房屋租賃契約期限屆滿前請求被告遷讓等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，若受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、查坐落臺南市○○區○○路一段942、943地號土地，及其上門牌號碼臺南市○○區○○路1段77號之三層樓房建物，現由被告居住使用中；又上該房地前經本院於99年6月25日核發南院龍98執良字第32000號「不動產權利移轉證書」予原告，原告並於99年7月20日為系爭房屋之移轉登記等情，為兩造所不爭，堪信為真實。原告主張被告無權占有系爭房屋，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：被告有無合法使用系爭房屋之權限？經查：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。，民事訴訟法第277條前段復有明文。又舉證責任之分配，主張積極事實者，就其事實應負舉證之責任，主張消極事實者，則不負舉證責任。原告主張其為系爭房屋之所有權人，而系爭房屋現由被告占有使用之事實，既為被告所不爭執，而被告對於其占有使用原告所有之系爭房屋既主張有權占有，自應就其占用系爭房屋有得對抗原告之合法權源，負舉證責任。次按買賣不破租賃之規定於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425條第2項定有明文。查被告抗辯其與原屋主即王友仁就爭房屋定有租賃契約，租期自99年6月1日起，至105年5月31日止共6年之事實，固提出房屋租賃契約書為證（見本院卷第13-16頁），惟該租賃契約之約定使用期間為6年，且未經公證，業據被告自承在卷（見本院卷第21頁），依上揭民法第
425條第2項之規定，自無買賣不破租賃之適用。是被告抗辯其就系爭房屋之前手有租賃關係，自為有權占有云云，即無理由。
(二)復按拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓（最高法院70年台上字第19號判決要旨可資參照），本件被告抗辯本院民事執行處於拍賣系爭房屋時，並未除去被告之占有，且於拍賣公告上載明為不點交之房屋，云云，惟揆諸上開裁判要旨，縱拍賣公告載明不點交，原告仍得基於所有權請求無權占有之被告遷讓，灼然甚明。
(三)再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條前段定有明文。本件被告與原告間並無租賃關係存在，被告復無法舉證證明其有何正當權源占用系爭房屋，則原告依上開規定請求被告將系爭房屋遷讓交還原告，於法有據，應予准許。
肆、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，及免為假執行宣告，經核無不符，爰均酌定相當擔保金，併准許之。本件訴訟費用為裁判費15,652元應由敗訴之被告負擔。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉證，於判決之基礎及結果均不生影響，無予一一論列之必要，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年3月8日
民事第三庭法官廖建彥以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月8日
書記官蘇玟心