裁判字號：臺灣桃園地方法院99年訴字第549號民事判決
裁判日期：民國99年11月18日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣桃園地方法院民事判決99年度訴字第549號原告壬○○訴訟代理人 鍾明達 律師複代理人 廖建榮 律師被告己○○
丙○○庚○○乙○○甲○○辛○○丁○○兼上列七人訴訟代理人戊○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國99年10月28日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣楊梅市○○○○段大金山下小段九四之一地號內如附圖所示斜線部分面積四九六平方公尺土地上之門牌號碼為桃園縣楊梅市○○○路○段○○○巷○號地上物拆除，並將該部分土地返還原告及其餘共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰貳拾壹萬陸仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰陸拾肆萬陸仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣坐落桃園縣楊梅市○○○○段大金山下小段（下稱同小段
）94-1地號，地目：田、面積1,573平方公尺土地（下稱系爭土地），為原告與訴外人 黃標口 等155人所共有，詎被告之父親 許明 未經原告及其他共有人之同意，竟占有原告所共有之系爭土地如附圖所示斜線部分面積496平方公尺之土地，並在其上擅自搭蓋門牌號碼為桃園縣楊梅市○○○路○段○○○巷○號違建物（下稱系爭建物）使用。被告為許明之繼承人，應負有拆除系爭建物之義務，惟經原告催請拆除，被告均置之不理，爰依民法第767條、第821條之規定，提起本件訴訟。
㈡聲明：除供擔保金額外，餘如主文所示。
二、被告抗辯：㈠系爭建物原門牌號碼為「桃園縣楊梅鎮梅溪里18鄰大金山下
30-1號」，為被告父親許明於民國69年7月25日向訴外人 張秀光 所購買，由不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）第14條後段言明「房屋所在坐○○○鎮○○○○段大金山下小段94地號內房屋坐落土地向 黃兆慶 嘗祭祀公業承租之承租權一併讓渡」等語可知，當時契約雖僅記載同小段94地號「內」之土地，當然包括分割後94-1地號土地在內，出租土地不因分割而受影響，租賃權仍有效存在，故被告父親許明依法及依系爭買賣契約之規定取得基地承租權，嗣後出租人祭祀公業黃兆慶嘗亦同意出租並向許明收取租金，此有收據可證。㈡按不動產之租賃契約，其期限逾1年者應以字據訂立之，未
以字據訂立者視為不定期限之租賃，民法第422條定有明文。又民法第449條第3項規定，租用基地建築房屋者，不適用第1項規定，故被告所繼承而來之承租權是永久且不定期租賃權。再按，租賃契約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約應依習慣先期通知，民法第450條第1項、第2項及第3項前段亦定有明文。故於不定期租賃契約之解除更應先期通知，經承租人同意後方可解除不定期租賃契約，未經先期通知冒然向承租人起訴請求拆屋還地將造成承租人之投資經濟損失，於情理不合，有違信賴保護原則。本件被告仍有投資租用系爭土地之必要，請求繼續繳租租用系爭土地。末按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之增價額為限，民法第431條第1項定有明文。原告如不願繼續出租系爭土地，執意要解約收回系爭土地，則請原告補貼被告另行覓地建築設廠之損失。
㈢聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告為系爭土地登記之共有人之一。
㈡系爭建物為訴外人許明向訴外人張秀光購買後拆除重建，許明業於74年8月22日死亡，被告為許明目前之全體繼承人。
㈢附圖所示斜線部分面積496平方公尺之土地，即為系爭建物坐落在系爭土地之範圍。
四、原告主張：被告係無權占有系爭土地等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。占有他人之物者，自應就其對該物之占有係出於正當權源負舉證責任。本件被告抗辯其就系爭土地有租賃關係存在，自應由被告就此有利之事實負舉證責任。被告雖提出許明與張秀光於69年7月13日簽立之系爭買賣契約、買賣所有權移轉契約書、祭祀公業黃兆慶嘗開立之收據為證（見本院卷第66-72頁反面）。然依系爭買賣契約第14條約定可知，系爭買賣契約標的為門牌號碼桃園縣楊梅鎮梅溪里18鄰大金山下30-1號房屋1棟，出賣人張秀光並將上開房屋坐落之土地即同小段94地號土地承租權一併讓予許明（見本院卷第68頁），是系爭買賣契約與原告所有之系爭土地（即同小段94-1地號土地）並無關係，無足證明被告就系爭土地有租賃關係存在。又依系爭土地登記謄本所載，系爭土地於64年5月10日曾因地籍圖重測原因辦理登記，有系爭土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第7-42頁），可知地籍圖重測當時系爭土地早已自同小段94地號土地分割出來，為2筆不同土地，而系爭買賣契約係於69年間始簽立，若承租權之標的包括系爭土地，自應於契約中載明。是被告抗辯：契約雖僅記載同小段94地號「內」之土地，應包括分割後94-1地號（即系爭土地）在內云云，顯屬無據。
另被告所提祭祀公業黃兆慶嘗開立之租金收據，其租賃標的為同小段94、95-5地號土地，亦非系爭土地之租金收據，有上開收據在卷可佐（見本院卷第71-72頁反面）。故被告抗辯其於系爭土地有租賃權存在，尚無可採。
㈡再按繼承，因被繼承人死亡而開始；繼承人有數人時，在分
割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1147、1151條分別定有明文。系爭建物原始起造人為許明即為被告之父親，此為兩造所不爭執。而許明於74年8月22日死亡，此有戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第95頁），系爭建物即為許明之遺產，且全體繼承人並未就系爭建物為分割（見本院卷第172頁反面），故系爭建物仍屬全體繼承人即被告公同共有。又房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。系爭建物雖因未辦理保存登記，無從辦理繼承登記，然既為被告所公同共有，被告自有事實上之處分權。
㈢末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。查原告既為系爭土地共有人之一，而被告所有系爭建物無權占用系爭土地如附圖斜線部分所示土地，已如前述，則原告本於物上請求權，請求被告將其在系爭土地所占用之系爭建物拆除，並將土地返還原告及其餘共有人，自屬於法有據，應予准許。
五、綜上所述，被告既無占有系爭土地之正當權源，則原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告將系爭土地內如附圖所示斜線部分面積496平方公尺土地上之系爭建物拆除，並將該部分土地返還原告及其餘共有人，為有理由，應予准許。本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年11月18日
民事第一庭審判長法官郭琇玲
法官林哲賢法官郭俊德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年11月18日
書記官黃昰澧