裁判字號：臺灣嘉義地方法院102年訴字第231號民事判決
裁判日期：民國102年11月26日
裁判案由：返還房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決102年度訴字第231號原告 何淑芬 訴訟代理人 陳適庸 律師複代理人 吳文惠 被告 陳枝清 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國102年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落嘉義市○區○○路○○○號附二房屋返還原告。
被告應給付原告新臺幣參拾伍萬元及自一０二年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲請者，不在此限；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第255條第1項第3款、第262條第1項分別定有明文。查原告起訴時訴之聲明原為「一、被告應將坐落嘉義市○區○○路○○○號附2之房屋返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣（下同）35萬元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告應自民國102年5月起按月於每月30日給付原告5萬元。四、原告就聲明第一、二項願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於102年10月24日本院審理時當庭撤回訴之聲明第三項之請求，經被告於102年11月12日本院審理時當庭表示同意，核其所為與前揭規定並無不符，應予准許。
二、原告起訴主張：
（一）被告於民國101年9月30日經由訴外人 涂煌陽 介紹，將其向縣政府承租之土地及於其上建蓋之違章建築即坐落嘉義市○區○○路○○○號附2房屋（下稱系爭房屋）與原告訂立租賃權買賣契約，將土地承租權及系爭房屋賣予原告，點交後再向原告承租（下稱系爭租約），約定每月租金5萬元，應於每月30日前繳納，租期至104年9月29日，並保留於三年內買回之權利，詎被告自101年11月30日起即不依約履行，經於102年2月4日及102年4月2日二次催告，均置之不理，原告已依約依民法第440條規定終止兩造租約，為此訴請被告返還房屋。又被告自101年11月30日起即未給付租金，共積欠七個月租金35萬元，被告自應給付，並按民法第203條規定按年息百分之5計算之法定利息。
（二）並聲明：被告應將坐落嘉義市○區○○路○○○號附2之房屋返還原告；被告應給付原告35萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋坐落之土地屬於國有土地，是被告向縣政府承租，並於其上建蓋系爭房屋，因被告向原告借高利貸，原告之幕後主事者 江銘祥 於96年7月13日要求被告簽立「縣立耕地承租權及地上房屋讓渡契約書」，作為借款150萬元予被告之保障，被告在取得借款後也確實依其要求按月交付三分利息45,000元，直至99年11月間被告因生意欠佳，加上不堪重利之累，經要求酌減租金為每月租金35,000元，惟嗣後仍因財力困窘而自101年11月起拖欠給付租金，本件應屬民法第87條通謀虛偽意思表示，兩造間並非買賣，被告坦承欠錢200萬元並願還錢，希望原告能不加計利息允許被告分四期償還。並答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
四、兩造不爭執事項：
（一）兩造於101年9月11日簽立縣有耕地承租權及地上房屋讓渡契約書，有讓渡契約書在卷可稽。
（二）兩造於101年9月19日簽立房屋租賃契約書，由被告向原告承租系爭房屋，租期自101年9月30日起至104年9月29日止，租金每月5萬元，租金應於每月30日以前繳納，亦有租賃契約書在卷可證。
五、本件爭點厥為，系爭房屋是否為原告購買?系爭租約是否經原告合法終止？原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？原告請求被告給付積欠租金有無理由?兩造各執一詞，經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條亦有明文，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求；又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，（最高法院17年上字第917號、43年台上字第377號判例要旨參照）。又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦定有明文。
（二）原告主張向被告購得系爭房屋，被告否認，辯稱租賃契約書是伊所簽，是原告逼伊簽的，房屋稅籍資料也是原告逼伊簽的，伊向原告借錢，並非買賣，原告收取高利貸云云。惟查，兩造就系爭房屋曾簽立縣有耕地租權及地上房屋讓渡契約書，其上載明「被告將系爭房屋及承租權利全部作價200萬元讓與原告，並將稅籍過戶予原告」，此有縣有耕地租權及地上房屋讓渡契約書一份在卷可參，並有嘉義市政府稅務局房屋稅籍證明書一份在卷可參，而系爭房屋之買賣，係原告委託證人 陳坤煌 與被告洽談，原告並未逼迫被告簽立契約書，簽約當日證人陳坤煌與被告談話內容雙方均有錄音，系爭房屋之過戶係涂煌陽將兩造之資料交予證人 劉淑惠 辦理過戶手續等情，經證人陳坤煌與劉淑惠到庭證述甚明（見本院102年11月12日言詞辯論筆錄）。足證，系爭房屋確實為原告向被告購得無誤。
（三）原告主張其與被告訂有系爭租約，約定被告向原告承租系爭房屋，租期自101年9月30日起至104年9月29日止，租金每月5萬元，租金應於每月30日以前繳納等情，並提出房屋租賃契約書為憑（本院卷第3至4頁），堪信為真。又原告主張被告自101年11月起即未繳交租金，為被告所不爭執（見本院102年5月21日言詞辯論筆錄）。而原告於102年2月4日以存證信函催告被告於文到5日內支付租金，被告於102年2月5日收受；原告又於102年4月2日以存證信函催告被告於文到7日內支付租金20萬元，否則終止契約，被告於102年4月8日收受，亦有原告提出之存證信函可證（本院卷第28至30頁）。被告遲付租金，原告已定相當期限催告，被告未於期限內支付，其積欠租金總額達2個月之租額，原告以存證信函之送達為終止系爭租約之意思表示，洵屬有據。是以，系爭租約業於102年4月15日經合法終止，應可認定。系爭租約業於102
年4月15日經原告合法終止，依上述規定，租賃關係終止後，承租人即被告應將系爭房屋返還原告，原告請求被告返還系爭房屋，亦屬有理。
（四）被告至租期終止前積欠101年11月起至102年4月15日之租金，原告請求被告積欠之租金，自屬有據。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。本件被告自102年4月15日系爭租約終止日迄今，無合法之正當權源仍占用系爭房屋，而受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告主張依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之利益，亦屬有據。原告請求自101年11月起至102年5月31日，共7個月租金及相當於租金之不當得利，本院審酌系爭租賃契約係於101年間訂立，每月租金5萬元，及系爭房屋之所在地理位置，商業發展情形，認原告主張依
5萬元計算相當於租金之利益為適當。依此，計算原告得請求被告給付之積欠之租金及相當於不當得利金額共35萬元，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第455條前段、第179條之規定，請求被告應將坐落嘉義市○區○○路○○○號附2房屋返還原告；被告應給付原告35萬元及自起訴狀繕本送達翌日即102年
5月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息為有理由，應予准許。
七、本判決第一項原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核無不合，原酌定相當擔保金額宣告之，本判決第二項為所命給付金額未逾50萬元之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。
八、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第38
9條第1項第5款、第390條第2項，判決如主文。中華民國102年11月26日
民二庭法官柯月美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月26日
書記官劉美娟