臺灣士林地方法院民事小額訴訟判決
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 甲○○
上列當事人間返還押租金事件，於民國99年8月11日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣參佰伍拾元，其餘由原
告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告為原告供擔保新臺幣壹萬伍仟元
，得免為假執行。
理由要領
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於
訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意
變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文。本件原
告起訴時請求被告返還押租金新臺幣（下同）30,000元。嗣
於訴訟進行中，再主張：因系爭租賃物為海砂屋，長期漏水
，被告應負物之瑕疵擔保責任，應將每月租金自15,000元減
為9,500元，故被告應返還溢付租金66,000元，而追加請求
被告應給付66,000元。被告對於原告訴之追加無異議而為本
案之言詞辯論，揆諸前揭說明，本件原告追加之訴，應予准
許。
二、原告主張：㈠其於民國98年3月1日向被告承租位在臺北市
○○區○○路○段691之1號8樓之房屋（下稱系爭房屋）
，租賃期限於99年2月28日屆滿。被告於99年1月及2月，
並無主動商議租約延展或簽訂新約。且被告於3月初收到原
告匯款之15,000元後，於電梯詢問原告母親要不要續約，並
商談新合約，原告母親當下回覆：「考慮看看。」被告即以
台語回覆：「沒關係，你愛住多久住多久。」後續原告即於
99年3月16日口頭告知被告，自4月起不續租，3月底前就
會將房屋清空搬出，被告係於收取租金後始商議新約，未曾
提及調漲租金事宜，故被告明示「沒關係，你愛住多久住多
久」依一般常情判斷係明示同意原告於考慮及商議期間，得
依原條件暫時於不定期限租賃契約之狀態下繼續使用該租賃
物。被告依往常習慣收取租金，至點交日皆無明示拒絕原告
於租賃契約到期後繼續使用租賃物，且於收取99年3月當月
租金後仍就是否續行合約進行商議，足以認定被告以默示同
意原告繼續使用租賃物，即應符合民法第451條之規定，而
視為以不定期限繼續租賃契約。縱使本件有違約金，其違約
金亦屬過高。然原告於99年3月27日已遷出該租賃物，並於
99年3月31日與被告於該租賃物點交，被告竟拒不返還押租
金30,000元。㈡系爭房屋經鑑定為海砂屋，且臺北市政府都
市發展局已發函該建築物需拆除重建，所有權人需停止使用
，證實該租賃物已威脅到承租人之人身安全，且雙方於簽訂
契約時，被告未盡告知義務，入住後漏水問題也無法改善，
居住期間，幾次地震使大樓外牆及房屋室內出現剝落及裂痕
情形，進出大樓均要冒著外牆包落的危險，且多次地震也感
受到搖晃程度嚴重，原告及同住家人均飽受人身財產有安全
之虞的精神壓力，另租賃物之陽台及其一房間牆面，因長期
漏水有嚴重壁癌，被告僅粉刷牆面並以衣櫥遮掩，惡意隱瞞
該房屋瑕疵，原告向被告反映，被告未履行修繕義務，致使
原告及家人鼻子過敏、時常咳嗽且感覺喉嚨有異物，造成原
告價金給付上之損失，爰請求被告應將每月租金減免為9,50
0元，被告應返還溢付之租金66,000元。並聲明求為判決：
被告應給付原告96,000元。
三、被告辯稱：兩造約定之租賃契約於99年2月28日期滿，原告
於99年3月初，未經被告同意即匯入15,000元，而原告先前
以租賃物為海砂屋，不同意被告按市價調整增加租金為17,5
00元，且被告從未同意原告以15,000元之代價使用系爭房屋
一個月，故本件無民法第451條之適用。另原告於租期屆滿
後，遲延1個月始將系爭房屋點交給被告，依兩造所定租賃
契約第6條約定，被告每月得向原告請求租金5倍之違約金
至遷讓完了為止，故被告依約得向原告請求75,000元之違約
金。又被告為原告代墊13個月管理費共計19,500元，爰於30
,000元之範圍內主張抵銷。再被告從未隱瞞租賃物為海砂
屋之事實，原告入內察看系爭房屋後，雙方同意以低於同棟
市場價格之租金締結租賃契約，並於使用系爭房屋13個月後
主張被告應返還租金，並無依據等語。並聲明求為判決：㈠
原告之訴駁回。㈡如為被告不利之判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
四、原告於98年3月1日向被告承租系爭房屋，約定租賃期間自
98年3月1日起至99年2月28日止，每月租金15,000元，原
告並交付押租金30,000元予被告之事實，有原告提出之房屋
租賃契約書可據，並為兩造所不爭執，應堪信為真正。
五、原告主張業於98年3月31日返還系爭房屋，被告應返還押租
金30,000元，有無理由？
㈠按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消
滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人
返還押租金，自為法之所許，最高法院83年台上字第2108號
判例要旨可資參照。是以，承租人於租賃關係消滅後，如有
債務不履行時，所交付押租金應先予抵充，如有餘額，始生
押租金返還問題。
㈡兩造原定租賃期間已於98年2月28日屆至，原告雖主張被告
於其98年3月匯入15,000元後，未為反對原告繼續使用之意
思表示，依民法第451條規定，當視為兩造以不定期限繼續
租賃契約，而成立不定期限租賃關係。然按：
⒈民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意
思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後
，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過
後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非
含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於
訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，
仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第27
6號判例要旨參照）。
⒉依系爭租約第6條約定：「乙方（即原告）於租期屆滿時
，除甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原
狀遷空交還甲方（即被告）。」則兩造既已於租約訂明租
期屆滿後，續租應經被告同意，且查：原告自陳：以為租
期是到98年3月底等語（本院99年7月8日調解程序筆錄
第1頁），是原告顯未在租期屆滿前通知被告是否續租，
參以首揭判例意旨，被告既已於系爭租約後明訂續租應另
經被告同意，可認被告於訂約之初，已預示期滿得協商再
訂租賃契約，不能解為期滿後，當然繼續租賃，故期滿後
仍發生阻止續租之效力。再兩造租賃期間係於98年2月28
日屆滿，原告係於98年3月8日始匯款15,000元予被告，
有原告提出之存摺內頁可據，被告於98年3月10日遇見原
告母親 陳採梅 時，即詢問是否要續約等語，此為原告自陳
在卷，並據證人陳採梅到庭證述明確，則被告表示反對續
租之意思與租期屆滿之日相距僅有10日，距原告匯款日更
僅有2日，在一般觀念上，應屬已於相當時期內表示反對
之意思。
⒊證人陳採梅雖另證稱：被告3月10日時有說：「要住多久
就住多久」等語，然被告當日係詢問證人陳採梅是否續租
乙節，亦據證人陳採梅結證在卷，故被告縱有述及上述言
詞，仍係以兩造應續訂租賃契約為前提，非謂被告即未反
對原告繼續使用租賃物或默示同意兩造成立不訂期限租賃
契約。據上諸端，原告辯稱本件租賃契約自98年3月1日
起已更新為不定期租賃契約云云，即無足採。
㈣系爭租約第6條後段約定：「乙方˙˙˙如不及時遷讓交還
房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷
讓完了之日止。」本件兩造租賃關係已於租期屆滿時消滅，
已如前述，且查：兩造係約定每月租金應於每月1日給付，
而原告遲至98年3月8日始匯款相當於租金之15,000元予被
告，再審酌被告於98年3月10日即向原告提出是否續約之情
，則被告既未於預訂之租金收取時間取得原告支付使用系爭
房屋之對價，即難期待被告會同意原告繼續使用系爭房屋1
個月至98年3月31日止，被告又即於98年3月10日要求原告
應行續約，是被告未同意原告繼續使用系爭房屋至98年3月
底之事實，應可認定。則依上開約定，原告應於租期屆滿之
翌日即98年3月1日交還系爭房屋予被告。惟原告遲至98年
3月31日始與被告點交返還系爭房屋，則被告依約請求原告
給付違約金，自屬有據。
㈤唯按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠
償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行
債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，
違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損
害之賠償總額。及約定之違約金額過高者，法院得減至相當
之數額。民法第250條及第252條，分別定有明文。查系爭
租約第6條固約定：「乙方（按指原告）於租期屆滿時，除
經甲方（按指被告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠
心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，
如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金
五倍之違約金至遷讓完了之日止。」核其性質，應係損害賠
償總額預定之違約金，參酌系爭房屋所在地點為臺北市內湖
區，已經臺北市建築管理處列入海砂屋列管名冊，又被告於
並98年4月份即已重行出租，則原告未遷讓，對被告而言僅
受有租金之損失，是系爭租約約定被告應按月給付租金5倍
之違約金顯為偏高，故本院認為原告請求之違約金應酌減為
按月以租金額計算，始屬適當。故被告依兩造間房屋租賃契
約，請求原告給付98年3月1日至98年3月31日止1個月之
違約金15,000元，應屬有據。至被告請求原告應返還代繳之
管理費19,500元乙節，然查：被告未舉證證明兩造有管理費
應由原告負擔之約定，即難認原告有繳納管理費之義務，故
被告此部分之抗辯，應屬無據。從而，原告應給付違約金15
,000元，扣抵前揭交付之押租金30,000元，被告尚應返還押
租金15,000元。
六、原告主張：每月租金應減免至9,500元，被告應返還溢收之
租金66,000元，有無理由？
㈠按出租人對於承租人應擔保其租賃物交付於承租人時，無滅
失或減少其所約定之使用收益狀態之瑕疵，亦無滅失或減少
其通常使用收益狀態之瑕疵，出租人並應擔保租賃物於交付
時具有其所保證之品質，此觀民法第347條準用第同法354
條規定自明。
㈡系爭房屋為海砂屋，有原告提出之臺北市內湖區明園大廈管
理委員會函、臺北市政府都市發展局函及海砂屋列管名冊可
據，又租屋者莫不期望所承租之房屋堅固、耐用而提供基本
程度之安全，如房屋構造本身失其安全性，不論自主觀與客
觀之價值與效用而觀均為減損，而構成瑕疵；出租人所出租
房屋氯離子含量過高而為俗稱之海砂屋者，將影響房屋結構
安全隨時間經過危險性增加，應認符合前開規定所稱之瑕疵
。被告自應負出租人之瑕疵擔保責任。至被告辯稱：原告於
承租時及已知悉系爭房屋為海砂屋等語，然此為原告所否認
，被告復未舉證以實其說，自難信為真實。原告據以請求減
少租金（民法第347條準用同法359條），應屬有據。
㈢然按承租人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權，
於承租人後依第356條規定之為通知後六個月間，不行使而
消滅，民法第347條準用同法第365條第1項定有明文。經
查：原告於98年3月1日承租系爭房屋後，即因房屋漏水而
得知系爭房屋為海砂屋，並請求被告修繕，然原告遲至99年
7月7日始以追加起訴狀向被告行使減少租金請求權，應認
其請求權已因民法第365條所規定六個月除斥期間之屆滿而
消滅，不應准許。此外，原告復未能其所主張之身體不適，
是否確屬真正，縱屬真正，與系爭房屋之瑕疵是否有相當因
果關係，舉證以實其說，則其主張受有損害，亦無足取。從
而，原告主張：每月租金應減免至9,500元，被告應返還溢
收之租金66,000元，核無理由，應予駁回。
七、從而，原告依兩造間之押租金契約，請求被告返還15,000元
，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則不應准許，應
予駁回。
八、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序，應依職權宣告假
執行，又被告 陳明 願供擔保請准宣告免為假執行，經核與規
定相符，爰酌定相當之擔保金額予以宣告。並依職權確定被
告應負擔之訴訟費用額共350元（第一審裁判費1,000元）
，其餘由原告負擔。
中華民國99年8月25日
內湖簡易庭法官許碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載
上訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與訴訟資
料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達
前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕
本）。
中華民國99年8月25日
書記官李宜均