臺灣高雄地方法院簡易民事判決 98年度雄簡字第2675號
原 告
即反訴被告 乙○○
被 告
即反訴原告 甲○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年11月18日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：兩造於民國98年2月19日簽訂不動產買賣契約書
，約定買賣之不動產須於98年3月20日完成過戶及交屋，原
告於簽約當時交付被告自備款新臺幣（下同）50萬元，另加
計先前所給付之定金10萬元，共已給付被告60萬元，惟因被
告遺漏給予原告公有地之產權即高雄縣○○鎮○○段○○○號
土地之應有部分（下稱系爭公有地），導致於銀行貸款成數
不足，原告無法給付剩餘尾款與被告，而被告表示此遺漏之
公有地過戶需要再延長30天，已超出兩造所約定過戶期限98
年3月20日達1月以上，甚截至撰本訴狀之98年4月13日均未
能完成，此為可歸責被告之事由，導致本件不動產買賣給付
遲延，故原告向被告表示因被告不能於期限內完成買賣不動
產（含系爭公有地）之過戶而解除本件買賣契約。系爭不動
產買賣契約既因可歸責被告之事由而解除，被告應返還原告
已給付之自備款60萬元，並由被告賠償原告所給付之仲介費
及代書費用共25,700元，原告本念及被告漏給付系爭公有地
乃被告前手之疏忽，而不向被告請求此段期間投資上及精神
上之損害，然被告竟接獲原告之通知後，僅返還原告50萬
元，其餘部分拒不給付，故原告起訴請求被告返還自備款10
萬元及賠償仲介費、代書費、利息費用、投機上之機會、時
間精神上之損失10萬元，共20萬元。並聲明：被告應給付原
告20萬元，及起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息。
二、被告則以：兩造間之買賣契約標的僅有被告所有高雄縣○○
鎮○○段○○○○號應有部分萬分之56及其上同地段774建號即
門牌號碼為高雄縣○○鎮○○○路○○○號8樓之4建物（下稱
系爭房地），並不包含系爭公有地，被告本將買賣標的之權
狀均交由地政士，俟原告給付尾款即可辦理過戶程序，然因
原告詢問數家銀行而無法放貸，故兩造又延後過戶期限至98
年3月20日，然屆期原告復以系爭公有地無法過戶而片面違
約。而系爭公有地乃獨立於買賣標的外之道路用地，且原告
當初購買系爭房地，並無包含系爭公有地，後因銀行告知方
向前賣主詢問，前賣主亦表示不知其有系爭公有地之應有部
分存在，惟同意如有此公有地之產權願移轉與被告所有，被
告方於98年6月10日取得系爭公有地之應有部分。再者，原
告當初向被告要求時，被告亦同意如向前賣主取得此應有部
分後移轉與原告，然原告則藉故不履約，分別於98年3月20
日、98年4月6日傳真表示其不願購屋毀約，並限被告匯回已
付之60萬元自備款，否則提起訴訟，被告本依契約條款第11
條第2項之約定，於原告違約之情況得沒收此60萬元，然被
告為求息事寧人，故於98年4月7日扣除被告所給付之仲介費
、代書費等費用匯回50萬元，被告並無任何違約之情事，故
原告所請求自無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁
回。
三、得心證之理由
㈠兩造於98年2月19日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣
契約），約定原告以197萬向被告購買被告所有高雄縣○○
鎮○○段○○○○號應有部分萬分之56及其上同地段774建號即
門牌號碼為高雄縣○○鎮○○○路○○○號8樓之4建物，付款
方式為原告於98年2月19日簽約時給付30萬元（含定金10萬
元）、同年3月3日完稅時給付被告30萬元，同年3月11日給
付被告137萬元後，被告辦理過戶及交屋，惟於3月3月完稅
時，因原告支付能力及貸款事項，雙方同意延後過戶及交屋
日至98年3月20日，原告並已給付被告60萬元，嗣原告以被
告無法如期交付高雄縣○○鎮○○段○○○號土地之應有部分
而使其無法貸得應有成數，故於98年3月20日、98年4月6日
以傳真通知被告解除契約，被告嗣並匯回50萬元與原告之事
實，業據被告提出兩造所不爭執之不動產買賣契約書、傳真
二紙為證，且為兩造所是認，應堪信為真實。
㈡原告主張被告並未能於98年3月20日將系爭公有地移轉與原
告而給付遲延，又系爭房地產權不清致其無法貸款如期給付
價金，故此為可歸責於被告之事由致給付遲延，其解除契約
，被告應負損害賠償責任云云。被告抗辯買賣契約買賣標的
僅為系爭房地，原告乃片面違約等語。經查：
⒈兩造所簽訂之不動產買賣契約書上載約定買賣標的為系爭
房地，已如前述，並無原告所述之系爭公有地，且證人即
承辦本件契約簽訂及辦理所有權移轉之法務及地政士丙○
○到庭證稱：原告當初是在3月20日前告訴我說這棟大樓
有壹個道路用地的持分，被告沒有所有權，如果被告要去
找前手移轉這樣要花太久的時間了，所以不買，並沒有告
訴我說因為產權不清無法貸款，但當初買賣契約並沒有約
定到該道路用地，且該道路用地是土地銀行岡山分行告知
有這塊道路用地，兩造才知道等語。足認兩造約定買賣之
標的僅有系爭房地，並不及於系爭公有地甚明，故依兩造
不動產買賣契約之本旨，被告僅負有於原告交付尾款時，
交付系爭房地並移轉所有權與原告之義務，被告雖嗣後應
原告之要求同意為其向前手辦理所有權移轉將系爭公有地
交付於原告，惟此乃兩造間另外之約定，與原買賣關係無
涉。故原告以被告未能依期於98年3月20日給付系爭公有
地，而有給付遲延得解除契約，自屬無據。
⒉又原告雖主張系爭房地產權不清，因此致其貸款成數不足
無法給付尾款等語，然經本院函詢高雄縣岡山地政事務所
系爭公有地是否得以單獨移轉取得所有權，抑或應與系爭
房地併同移轉，岡山地政事務所以98年8月28日岡所一字
第0980008825號函覆系爭公有地可單獨移轉所有權，可見
系爭公有地與系爭房地並無任何從屬牽連關係，被告單獨
出售系爭房地並無任何產權不清之情形。又原告主張當初
尾款經詢問後告知被告係要以銀行貸款支付，因無法貸款
成數不足無法給付故可歸責與被告等語，然依兩造買賣契
約僅約定買賣價額、價金給付之方式，並無約定被告負有
應保證原告尾款貸款之數額，復參以買賣契約第8條復約
定「若買方貸款條件不符或貸款額度不足時，仍應於約定
付款以現金乙次付清尾款」，及證人丙○○證稱：本件沒
有保證買方房屋貸款之額度，而且貸款額度是由銀行決定
，銀行是依照景氣、各項情形去評估，所以經手過的案子
也沒有遇到過這種情形等語，益徵原告本應負有依約給付
價金之義務，至其欲以貸款或何方式取得資金，乃其自身
應評估之事由，故其主張其無法貸得足夠之數額而無法交
付尾款應可歸責被告，顯屬無由。
⒊從而，系爭契約標的既不包含系爭公有地，原告亦無依約
給付買賣價金，故原告主張因可歸責於被告之事由，致給
付遲延，其得解除買賣契約並請求其所支出之仲介費、代
書費、利息費用、投機上之機會、時間精神上損害賠償10
萬元，自屬無據。
㈣又按兩造不動產買賣契約第11條第2項約定，買方全部或一
部不履行本約規定給付價款時，每逾壹日需按未繳房地價款
千分之壹計算違約金與賣方。如經催告限期給付，逾期仍不
履行時，賣方得解除本契約，並沒收買方已經繳價款作為違
約賠償，證人丙○○結證：原告不買之後，我就聯絡兩造，
確認兩造要解除契約，所以向稅捐處申請解除契約，這是大
約在三月底四月初之事等語，堪認被告於原告拒絕付款並毀
約後，亦已通知原告其欲解除契約，依兩造契約之約定，原
告給付之60萬元自備款本應作為預定之損害賠償與被告，然
被告收受原告之傳真後，已同意將款項50萬元返還原告，堪
認被告自行願就原契約之違約金款項降為10萬元，與契約之
意旨亦無不合。故系爭買賣價金10萬元，於原告違約被告解
除契約時，既已依上開兩造之約定轉為違約金賠付與被告，
故被告契約解除後原告向被告請求回復原狀返還其自備款10
萬元，亦屬無據。
四、綜上所述，原告主張因可歸責於被告之事由致給付遲延而解
除系爭買賣契約，被告應回復原狀返還其10萬元之自備款並
賠償損害10萬元，共應給付原告20萬元，為無理由，應予駁
回。
貳、反訴部分反訴原告主張反訴被告違約，故依兩造之契約約定
，反訴原告應得沒收反訴被告所給付之60萬元買賣價金，
惟反訴原告於98年4月7日將50萬元匯回與反訴被告，故依
系爭買賣契約第11條第2項，請求反訴被告應給付反訴原告
50萬元等語。惟被告同意將兩造之違約金降為10萬元之事實
，已認定如前，從而，反訴原告請求反訴被告應給付反訴原
告違約金50萬元，自不足取。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
肆、本、反訴訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 12 月 2 日
高雄簡易庭法官鄭瑋
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造
當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 2 日
書記官林芊蕙