裁判字號：臺灣新北地方法院103年重訴字第767號民事判決
裁判日期：民國104年03月11日
裁判案由：返還價金
臺灣新北地方法院民事判決103年度重訴字第767號原告 簡豪裕
簡豪志 共同訴訟代理人 施俊中 律師共同複代理人 沈志偉 被告 石宏裕 訴訟代理人林凱律師
詹奕聰 律師上列當事人間事件，經本院於民國104年1月28日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告應返還原告新臺幣捌佰陸拾貳萬貳仟伍佰元，及自民國一百零三年十月十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰陸拾貳萬貳仟伍佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之追加或變更，民事訴訟法第256條定有明文，查本件原告原依兩造間之買賣契約第12條、民法第359條規定解除該買賣契約，並依民法第259條規定，請求被告返還買賣價金，嗣於104年1月28日以言詞補充該買賣契約第9條約定為其攻擊或防禦方法。原告上開補充攻擊或防禦方法，核屬於補充法律上之陳述，非為訴之追加或變更，合於上開法律規定，自應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於民國100年7月19日與被告就其所有新北市○○區○
○段屬公共設施保留地之609、610、656之1、657之1、657之2地號土地，權利範圍各為16分之6，以總價金新臺幣（下同）862萬2500元簽訂買賣契約（下稱系爭契約），並完成所有權移轉登記。惟原告於103年4月28日向新北市政府申請上開609地號土地（下稱系爭土地）之土地使用分區證明書時，卻發現系爭土地之○○○區○○○道路用地，而非屬公共設施保留地，嗣於同年月30日經原告再向新北市中和區區公所工務課詢問，始知悉系爭土地已於68年間經原地主出具無償捐贈同意書，而將系爭土地捐贈○○○區○○○○道路用地使用，致原告將被課徵奢侈稅、土地增值稅等費用，而被告於簽訂系爭契約時既已向原告保證上開5筆土地均為公共設施保留地，則系爭土地即有欠缺被告保證之品質，致減少通常之效用，被告自應負物之瑕疵擔保責任，是為此爰依系爭契約第9條、第12條、民法第359條之規定解除系爭契約，並依民法第259條之規定，請求被告返還系爭契約總買賣價金862萬2500元予原告。
㈡對於被告抗辯主張之意見（見本院卷第54頁至第57頁、第67頁反面）：
1.系爭契約第12條已明確約定該5筆土地之性質屬公共設施保留地，並進一步約定，如有其他原因致原告應繳納土地增值稅或其他稅費時，應由被告退還所收價款，且兩造間若未就該5筆土地之性質屬公共設施保留地為約定，被告何需大費周章向新北市政府申請土地使用分區證明書以資證明，由此足證該5筆土地性質應為公共設施保留地為系爭契約之重要考量因素，且亦為被告向原告保證之內容，系爭土地既已非公共設施保留地，即具有未合於系爭契約約定之瑕疵。另被告為系爭契約之出賣人，理應負有據實說明義務，豈可僅以原告任職於建設公司，對於土地事務應具有相當之專業知識，即解免其法律上應盡之義務。況被告本身從事土地開發工作，相較於原告，對於土地事務應更加熟稔且具有相關經驗，如須論以過失，被告理應負更重大過失之責。
2.又系爭契約買賣標的物共有5筆土地，總面積為405.86平方公尺，而系爭土地面積為331平方公尺，占系爭契約買賣標的物總面積百分之81.56，且系爭土地業經原地主無償捐贈予新北市○○區○○○○道路用地使用，已嚴重影響原告就該5筆土地之建築開發使用，難謂原告未因此受有損害。故被告既已違反系爭契約之約定，原告即得依系爭契約及民法第359條規定，解除系爭契約之全部，並請求被告返還全部價金。
㈢綜上所述，並為聲明：
1.被告應返還原告862萬2500元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張（見本院卷第33頁至第35頁、第69頁反面至第71頁反面）：
㈠系爭契約第12條約定之內容，僅係單純敘述買賣標的物即該
5筆土地預定之品質，而未有被告保證該5筆土地均為公共設施保留地之記載，且原告並未提出其他事證以證明被告有以受拘束之目的而為保證行為，亦未能證明兩造就保證之意思表示有達成合意，是原告自不得僅以系爭契約內容之記載，即謂被告有保證該5筆土地之品質，況被告於系爭契約簽訂後即100年11月間仍曾向新北市政府請領該5筆土地之土地使用分區證明書，其上確實記載該5筆土地均為公共設施保留地，取得方式為徵收，故系爭土地嗣後遭變更為道路用地乙事，被告實不知情亦非故意不告知。另原告從事建築及土地開發業多年，對於土地買賣事宜應具有相當之專業知識與經驗，而原告之父親於兩造簽訂系爭契約前，即曾買受系爭土地其他所有權應有部分，則原告對於系爭土地使用分區情形，理應知之甚詳，且系爭契約總買賣價金高達860萬餘元，被告勢經過相當之調查始決定購買，從而原告於簽訂系爭契約時，應明知抑或至少因重大過失而不知系爭土地非屬公共設施保留地，是以依民法第355條之規定，被告自無庸負物之瑕疵擔保責任。
㈡又如系爭土地未變更為道路用地，其性質為公共設施保留地
，原告本即無法於其上建築開發使用，且縱系爭土地已變更為道路用地，實際影響者亦僅為原告日後出賣系爭土地時，需負擔奢侈稅、土地增值稅或獎勵容積等經濟上價值之減損。再者系爭契約之買賣標的共有5筆土地，給付內容均屬可分，而具有非屬公共設施保留地瑕疵者，僅系爭土地一筆，其餘4筆土地仍合於系爭契約訂立時之品質，則原告據此主張解除系爭契約之全部，請求被告返還總買賣價金，顯悖於誠實信用原則，對於被告自顯失公平。
㈢綜上所述，並為聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告於民國100年7月19日與被告就其所有坐落新北市○○
區○○段609、610、656-1、657-1、657-2地號土地、應有部分各6/16，成立買賣契約，約定價金為862萬2500元，上開土地業已完成所有權移轉登記。
㈡雙方系爭買賣契約第12條約定系爭土地為公共設施保留地且非為法定空地比之（道路用地）依規定免徵土地增值稅。
㈢原告於103年4月28日申請系爭609地號土地之使用分區證
明書時，該系爭土地記載為非屬公共設施保留地，○○○區○道路用地。
㈣被告於100年11月9日有申請系爭609地號土地之使用分區
說明書，該系爭土地記載為公共設施保留地，土地取得方式為徵收。
四、本院得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354、355條、第359條前段分別定有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。而決定應有品質之順序，首為當事人所保證之品質，再為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值。又依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅，土地稅法第39條第2項定有明文。另特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第5款規定：「第2條第1項第1款所定之特種貨物，有下列情形之一，免徵特種貨物及勞務稅：五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者」。
㈡經查，系爭買賣契約第12條約定：「本買賣標的係公共設施
保留地且非為法定空地比之（道路用地）依規定免徵土地增值稅，惟如有政令變更或其他原因應繳納土地增值稅或其他稅費時，應由乙方負責繳清或主張買賣契約作廢，乙方所收之土地價款無息退還甲方」（見本院卷第11頁），堪認兩造已明確表明以公共設施保留地且非為法定空地比之（道路用地）為交易標的，而依上開土地稅法第39條第2項及特種貨物及勞務稅條例第5條第1項第5款規定，公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，免徵土地增值稅及特種貨物及勞務稅，然系爭土地卻非公共設施保留地，此為兩造所不爭執事項，此將影響原告日後出賣系爭土地時是否可能尚須負擔土地增值稅等稅賦，亦有影響其經濟上及使用上之價值，況被告亦於系爭買賣契約中約明如有政令變更或其他原因應繳納土地增值稅或其他稅費時，應由被告負責繳清或主張買賣契約作廢，被告所收之土地價款無息退還原告等情，足見被告已保證系爭土地確實係公共設施保留地，自應認被告就買賣標的土地欠缺其所保證之性質，致有通常效用之減少，且減低經濟上之價值，被告應負瑕疵擔保之責。
㈢至被告雖以系爭契約第11條有保證之字樣，而抗辯上開第12
條未有保證字樣，因此未保證系爭土地為公共設施保留地云云，然解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文，上開契約第12條雖未記載「保證」二字，觀諸系爭契約第12條已明確約定該5筆土地之性質屬公共設施保留地，並進一步約定如有其他原因致原告應繳納土地增值稅或其他稅費時，應由被告退還所收價款，業如前所述，已見被告有保證系爭土地為公共設施保留地之意，況若兩造間未就該5筆土地之性質屬公共設施保留地為約定，被告何需大費周章向新北市政府申請土地使用分區證明書以資證明，此業經被告自承在卷，由此足證該5筆土地性質應為公共設施保留地為系爭契約之重要考量因素，且亦為被告向原告保證之內容，是被告此部分之辯解，尚難足採。再者，被告自承其於系爭契約簽訂後即100年11月間仍曾向新北市政府請領該5筆土地之土地使用分區證明書，其上確實記載該5筆土地均為公共設施保留地，取得方式為徵收等情，是原告於契約成立時，自亦無法知悉買賣標的物具有前開所稱之瑕疵，亦無怠於檢查或怠於通知被告之情，被告辯稱原告明知抑或至少因重大過失而不知系爭土地非屬公共設施保留地云云，亦難足採。被告若因政府機關土地登載有誤而受有損失，自應向相關政府機關主張損害賠償，尚難將此不利益之危險由原告承擔。另被告答辯系爭契約之買賣標的共有5筆土地，給付內容均屬可分，原告主張解除系爭契約之全部，顯失公平云云，然系爭契約買賣標的物共有5筆土地，總面積為405.86平方公尺，而系爭土地面積為331平方公尺，占系爭契約買賣標的物總面積百分之81.56，況觀諸系爭買賣契約，當初兩造約定購買土地係5筆土地一併計價，原告主張依系爭契約第9條、第12條、民法第359條之規定解除系爭契約，並依民法第259條之規定，請求被告返還系爭契約總買賣價金862萬2500元予原告，衡量兩造之利害關係，並未有何顯失公平之情，原告之請求應有理由，應予允許。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。綜上所述，原告請求被告給付
862萬2500元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年10月10日起（本院卷第30頁送達回證參照）至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，洵屬有據，應予准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
七、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國104年3月11日
民事第三庭法官魏俊明如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年3月11日
書記官林瓐姍