新店簡易庭99年度店簡字第1282號民事宣示筆錄

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　　99年度店簡字第1282號
原　　　告　國華人壽保險股份有限公司
法定代理人　 謝良瑾 （即原告接管人財轉法人財轉法人保險安定
訴訟代理人　 彭嬿婷
複　代理人　 林涵如
被　　　告　柏格司開發股份有限公司
法定代理人　程二文
上列當事人間給付租金等事件，於中華民國100年8月2日言詞辯
論終結，同月16日下午5時在臺灣臺北地方法院新店簡易庭第1法
庭公開宣示判決，出席職員如下︰
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余學淵
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　王黎輝
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　通　譯　 侯惠琳
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領，
記載於下：
主文
被告應給付原告新臺幣貳佰肆拾貳萬陸仟壹佰肆拾壹元及自民國
九十七年五月十八日起至清償日止，按日以新臺幣壹拾伍萬柒仟
伍佰元之萬分之五計算之遲延利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳佰肆拾貳萬陸仟壹佰肆拾
壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、本件原告國華人壽保險股份有限公司於起訴前，法定代理人
已變更為接管人財團法人保險安定基金，法定代理人為謝良
瑾，有原告公司變更登記表及財團法人保險安定基金第一屆
第十一次董事會議黛議紀錄各1紙在卷，原告於100年8月16
日言詞辯論期日聲明更正，核無不合，先予敘明。
二、原告主張：原告與被告於民國96年7月10日簽立房屋租賃契
約書(以下簡稱系爭租約)，原告以其所有，門牌號碼為台北
市○○路○○○號地下1、2、3樓之房屋出租予被告，租賃期間
自96年5月1日至100年4月30日止，為期4年，第一年至第二
年期間月租金為新臺幣(下同)150,000元（即96年5月1日至
98年4月30日），應於每月1日以匯款方式繳納，水、電、瓦
斯、電話費及管理費等相關使用系爭房屋所生之費用均由被
告負擔，如有提前終止系爭租約應於2個月前通知被告，並
應支付他方相當於2個月租金之違約金；如有遲延給付租金
，則得就遲延日數按日加付依平均月租金之萬分之5計算之
遲延利息，詎因被告提前於97年3月17日來函終止系爭租約
，並於該函通知送達2個月後，即00年0月00日生效，被告提
前終止系爭租約，已屬違約，原告自得向被告請求相當於2
個月租金之違約金300,000元(月租金150,000元×2)，又被
告應負擔使用系爭房屋所生之上開相關費用為1,676,141元
【管理費435,000元（96年5月、12月及97年5月免收管理費
）、水費22,976元、電費477,863元、瓦斯費729,870元及電
話費10,432元)】，再加計被告積欠97年2月至4月共3個月租
金計450,000元，總計應給付原告2,426,141元，並加計自遲
延日即97年5月18日起至清償日止，按日依平均月租金即1
57,500元【計算式：150,000元＋150,000元＋165,000元＋1
65,000元÷4＝157,500元(100年3月29日言詞辯論筆錄參照)
】之萬分之5計算之遲延利息等語，為此，爰依租賃契約法
律關係（系爭租約第4條第1項、第5條、第8條第5項之約定
）提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告2,426,141元及
自97年5月18日起至清償日止，按日以平均月租金即157,500
元之萬分之5計算之遲延利息。
三、被告則抗辯稱：（一）、兩造租賃契約包括原告相關SPA及
三溫暖設備，而於被告承租前，原告之關係企業於租賃標的
上經營健康會館(名稱為世界山莊健康聯誼中心，經營健身
、SPA、三溫暖)，原告亦明知被告租承該處是為了經營SPA
會館供營業使用，並明知被告延用世界山莊健康聯誼中心名
稱對外營業，原告有部分未到期之會員，亦由原告交接並將
費用轉付予被告，因此原告公司明知被告公司承租之目的是
要供營業使用。且被告並不知不能供營利事業登記之用，原
告提供之租賃物亦應得讓被告合法營業使用，然租賃標的物
之建物用途多屬「社區遊憩設施、機房」，依「台北市土地
使用分區管制規則第五條土地及建物使用組之使用項目」規
定社區遊憩設施「限供社區、非營業性使用」，因此導致被
告公司無法申請營利事業登記，以致無法在該租賃標的合法
經營，為此被告曾發函予原告，請原告改善。然原告置之不
理，被告公司乃於97年3月17日發函表示無法經營而終止租
約。至被告於97年3月17日發函終止租約為止，原告公司皆
未能提供合法營業之租賃物予被告，為此被告得主張同時履
行抗辯權利，依法拒絕給付租金，原告亦不得向被告請求違
約金。（二）、被告受有不完全給付之損失:自96年5月至97
年5月為止，因為系爭租賃物無法設立營業事業登記，該處
之水電瓦斯電話費用無法列入被告公司之成本核銷，造成被
告公司須多繳納營業稅及營業所得稅，此部分損失合計為
120萬元，依民法第227條第2項規定自得請求原告公司賠償
；又被告承租並接手經營後，發現甲方有發送VIP卡，簽訂
租賃契約時，甲方並未告知。依原告發出之VIP卡，持卡人
得免費使用世界山莊健康聯誼中心設備，該使用之成本及提
供服務之費用應由原告負擔，被告隨即要求原告應給付。但
原告對於96年5月1日起至97年3月17日止的VIP貴賓使用成本
遲不回應。原告發出之VIP貴賓不乏當時政府高層公務人員
、政商名人，此應是原告公司對外之酬佣所發之貴賓卡，所
有VIP卡使用者姓名及使用時間，被告皆有留存紀錄，前述
VIP使用費用合計為875,000元，此為原告公司應負擔之費用
。如兩造尚未結算，則被告公司以前述不完全給付損害賠償
得請求之120萬及原告積欠之VIP貴賓使用費用875,000元，
抵銷水費、電費、瓦斯費及電話費或其他金額。又97年3月
間水費3,664元已由被告公司繳納，此有收據為佐，原告之
主張未就此部分予以扣除，亦有未合。（三）、被告公司表
示無法經營而提出終止租約，原告亦同意，並邀被告到原告
公司洽商終止租約事宜，現場亦有原告公司幹部，於洽商完
畢後，原告公司才表示由其關係企業國華公寓大廈管理維護
股份有限公司名義與被告簽約，並有簽訂協議書，依該協議
書所載，原告之要求只有一項，即要求被告法定代理人留任
二個月，協助原告後續業務銜接，此外並無其他要求，係屬
協議終止租約，依上開協議，原告亦不得請求被告給付違約
金等等語，並聲明：駁回原告之訴。
四、原告主張之事實，業據其提出與陳述相符之國華世界山莊健
康聯誼中心房屋租賃契約書、終止房屋租賃契約書、水、電
等諸項費用收據、代管契約各1件及世界山莊聯誼中心『柏
格司』應繳及國華代繳相關費用明細1份為證，且被告對於
確有租賃上述房屋並不爭執，堪認原告之主張為真實。且查
：（一）、兩造間房屋租賃契約中並未載明原告公司保證系
爭租賃物可以申辦營利事業登記證，此有原告提出之系爭房
屋租賃契約書1件在卷，是以系爭租賃物雖無法申辦營利事
業登記，實則並不妨礙原告已提供合於使用之租賃物予被告
公司。況被告公司承租系爭租賃物長達一年之久始向原告公
司終止租約，如被告公司無法對系爭租賃物做合於目的之使
用，則被告公司又如何能使用系爭租賃物長達一年之久，益
證原告業已提供合於使用之租賃物與被告。況被告公司於訂
立系爭租賃契約前，曾為被告公司代管系爭租賃物近三個月
之事實，此有原告提出之代管契約1紙在卷，且為被告所不
爭執，顯見被告公司與原告公司簽訂租約前，已對系爭租賃
物之狀況有一定之了解，而被告公司其所營事業：「住宅及
大樓開發租售業、投資興建公共建設業、遊樂園業、休閒活
動場館業」等項目，此有原告於100年1月25日提出之被告公
司變更登記表所載所營事業可稽，亦見被告公司對不動產是
否得辦理營利事業登記之規定自是知之甚詳，不得推諉不知
，被告抗辯稱：其承租前並未知悉系爭租賃物之使用限制云
云，自無足採。是本件原告公司既已依系爭租賃契約提供合
於使用之租賃物予被告，自無可歸責於原告公司之不完全給
付可言；又系爭租賃契約本無保證系爭租賃物可以申辦營利
事業登記證之約定，且繳納稅捐本屬人民之義務，亦不得視
為被告之受有損害。是被告抗辯稱：原告公司未能提供合法
營業之租賃物予被告云云，為無足採。（二）、雖被告抗辯
稱：被告承租並接手經營後，發現甲方有發送VIP卡，簽訂
租賃契約時，甲方並未告知。依原告發出之VIP卡，持卡人
得免費使用世界山莊健康聯誼中心設備，該使用之成本及提
供服務之費用應由原告負擔，被告隨即要求原告應給付。但
原告對於96年5月1日起至97年3月17日止的VIP貴賓使用成本
遲不回應。原告發出之VIP貴賓不乏當時政府高層公務人員
、政商名人，此應是原告公司對外之酬佣所發之貴賓卡，所
有VIP卡使用者姓名及使用時間，被告皆有留存紀錄，前述
VIP使用費用合計為875,000元，此為原告公司應負擔之費用
，被告自得以上開費用為抵銷云云，惟為原告所否認，且查
，原告公司之股份有限公司變更登記表中之所營事業項目，
即可知原告公司於法律上無法經營SPA會館之事實，已據提
出原告公司變更登記表1紙在卷，尚難認原告公司確有發送
系爭VIP卡之事實。（三）、又被告抗辯稱：被告公司表示
無法經營而提出終止租約，原告亦同意，並邀被告到原告公
司洽商終止租約事宜，現場亦有原告公司幹部，於洽商完畢
後，原告公司才表示由其關係企業國華公寓大廈管理維護股
份有限公司名義與被告簽約，並有簽訂協議書，依該協議書
所載，原告之要求只有一項，即要求被告法定代理人留任二
個月，協助原告後續業務銜接，此外並無其他要求，係屬協
議終止租約，依上開協議，原告亦不得請求被告給付違約金
等云云，惟查被告公司所提供之協議書，乃被告公司與第三
人國華公寓大廈管理維護股份有限公司所簽訂，而原告與第
三人國華公寓大廈管理維護股份有限公司係屬不同之法人，
復非屬有控制與從屬關係之公司或相互投資之公司，是該國
華公寓大廈管理維護股份有限公司自非原告公司之關係企業
或有如何之關聯，則被告與第三人國華公寓大廈管理維護股
份有限公司間之債權契約，自不足以拘束原告，被告所為上
開抗辯，亦無足採。（四）、又被告抗辯稱：於97年3月間
水費3,664元已由被告公司繳納云云，並據提出收據1紙在卷
，固堪信為真實，然原告亦為重復繳納上開款項，亦有原告
提出之收據1紙在卷，則所為重復繳納之費用則係扣抵至下
一月份被告仍應為負擔之水費款項，是被告就上開部分之抗
辯，亦無理由。
五、綜上所述，系爭房屋並無瑕疵，未有不完全給付之情事，原
告公司已依系爭租賃契約之約定提供合於使用之租賃物予被
告公司，且已為履行，則被告公司抗辯稱：得為抵銷及兩造
業已協議同意終止租賃契約，原告不得再予請求租金相關費
用云云，均無足採。事證已明確，被告請求傳訊證人 蔡德楸
、 錢武祥 、 謝正宜 、 范姜群鑑 、 陳文 、 吳德賢 、 吳毅帆 、傅
建成、 陳毅維 、 藍禮華 以證明兩造間關於本件租賃契約之洽
商事宜等，核無必要，爰不為傳訊，併此敘明。從而，原告
依據租賃契約之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示
金額及自97年5月18日起至清償日止，按日以平均月租金即
157,500元之萬分之5計算之遲延利息，即無不合，應予准許
。
六、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項之規定，依職權宣告如被告
為原告預供擔保，得免為假執行。
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
書記官王黎輝
法官余學淵
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（
須按他造當事人之人數附繕本，並繳納第二審裁判費）。
中華民國100年8月16日
書記官王黎輝