裁判字號：臺灣桃園地方法院102年訴字第87號民事判決
裁判日期：民國102年09月11日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第87號原告 羅有堵 原告 羅金欽 原告 羅林英妹 原告 羅木浪 原告 羅時禎 原告 羅時春 原告 羅瑞燕 上7人共同訴訟代理人 何啟熏 律師被告 謝有才 訴訟代理人 謝美菊 被告 謝傳 被告 謝郭粉 訴訟代理人 謝淑惠 被告 謝廷生 被告 謝聰明 被告 謝昌乾 被告 謝聰德 被告謝 廖蘭英 被告 謝火樹 被告 謝双柱 被告 謝綉菜 被告 謝紅栆 被告 謝秀漢 被告 謝秀蘇 被告 謝素惠 被告 謝柑妹 被告 謝紅桃 被告 謝素娥 被告 謝榕昀 被告 蔡妙香 （ 謝双樑 之繼承人）被告 謝馨賢 （謝双樑之繼承人）被告 謝佩芬 （謝双樑之繼承人）上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國102年8月21日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地、面積605.04平方公尺返還予原告。
被告謝聰德應自如桃園縣中壢地政事務所複丈成果圖所示藍色部分面積154.67土地上建物，即門牌號碼桃園縣中壢市○○里0鄰00號之建物遷出，並將上開建物返還與原告羅時禎。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，其餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查，本件兩造間因耕地租佃發生爭議，先經原告申請桃園縣中壢市公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，嗣經桃園縣政府耕地租佃委員會調處不成立，經桃園縣政府移送本院審理，有桃園縣政府檢送之「租佃爭議調解、調處不成立案全宗」卷（下稱調處案卷）可憑，是以本件起訴程序合於前開規定，茲先敘明。
二、被告謝有才、謝傳、謝聰明、 謝廖蘭英 、謝火樹、謝双柱、謝綉菜、謝紅栆、謝秀漢、謝秀蘇、謝素惠、謝柑妹、謝紅桃、謝素娥、謝榕昀、蔡妙香、謝馨賢、謝佩芬經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）爰坐落桃園縣中壢市○○○段○○○○○號（按應為洽溪段）土地目前為原告七人共有，而原告羅時禎目前另為興建於該土地上之門牌號碼中壢市○○里0鄰00號建物之登記納稅義務人，以上有土地登記謄本及房屋稅籍證明可證(原證一)。
（二）查被告等人在系爭土地上有耕地租約關係存在，即民國87年之桃園縣中壢市租約字號中鎮洽字第113號耕地租約，被告謝聰德並占有原告羅時禎之上述建物使用，而中鎮洽字第113號租約之標的為○○○段00000號及425地號2筆土地，其中第309-2地號土地原為耕地，但已於民國88年區段徵收完畢，而第425地號為建地，興建於該土地上之中壢市○○里0鄰00號房屋，則是地主無條件提供予承租人居住使用，以便利承租人耕作。
（三）按耕地三七五減租條例訂立之租約，在租佃期限未屆滿前，得終止之規定，該條例第17絛定有明文。查第309-2地號耕地係經徵收而經依法編定或變更為非耕地使用，且第
425地號土地為建地，故系爭租約依法自可終止，爰再本書狀之送達併為終止耕地租約之意思表示。.
（四）次按承租人之農舍原由出租人無條件供給者於耕地三七五減例實行後，依該條例第12絛之規定固仍應由承租人繼續使用，惟此項農舍使用權既係附屬於耕地之租賃關係而發生，則耕地租賃關係消滅時，亦即隨之喪失，承租人自應負返還其農舍於出租人之義務，此有最高法院43年度台上字第1號判例可資參照。
（五）系爭租約既已終止，被告應負有註銷租約之義務，且亦負有將無權占有之土地及建物返還予原告義務。
爰聲明：被告應註銷兩造就坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地所訂立之桃園縣中壢市租約字號中鎮洽字第
113號耕地租約，並將上該土地返還予原告。被告謝聰德應自如桃園縣中壢地政事務所複大成果圖所示藍色部分面積154.67土地上建物，即門牌號碼桃園縣中壢市○○里0鄰00號之建物遷出，並將上開建物返還與原告羅時禎。
爰聲明：
被告應註銷兩造就坐落桃園縣中壢市○○○段○○○○○號土地所訂立之桃園縣中壢市租約字號中鎮洽子第113號耕地租約，並將上該土地返還予原告。
被告謝聰德應自如桃園縣中壢地政事務所複大成果圖所示藍色部分面積154.67土地上建物，即門牌號碼桃園縣中壢市○○里0鄰00號之建物遷出，並將上開建物返還與原告羅時禎。
二、被告方面：
（一）被告謝郭粉之訴訟代理人及謝廷生、謝昌乾、謝聰德答辯稱：
（1）原告自82年度狀告被告（82年度訴字第156號)，主張系爭房屋由被告佔用，訴請被告遷讓系爭房屋，實乃違法之論。因被告自始至終皆有租約，自屬合法使用。原三七五租約中(證一）字號中鎮洽字第113號租約內有中壢市○○○段○○○○○○號內農地及同段164-10內農舍無租居住照舊使用。
（2）88年度時，原113號租約中之309一2地號被政府區段徵收，原告當時主張中壢市○○○段164-10之農舍應當無償返還，但被告主張原告應參照其他擁有農舍之租約戶補償條件給予被告補償，但原告皆不予回應，從被告曾寄給原告存證信函即可佐證(證二)。現認為原告應該給予被告補償新台幣（以下同）300萬元，但若認為三七五減租不成立，我們願意調降補償金額至150萬元。
（3）被告主張系爭中壢地政事務所複丈成果圖所示，藍色部份面積154.67土地上建物(即門牌號碼桃園縣中壢市○○里0鄰00號之地上建物）使用權及部分所有權，皆屬於承租人 謝有福 所擁有。因原承租人 謝阿元 在四子 謝萬有 、謝萬財、謝有福和謝傳分家時，將此租約中之房屋分給謝有福居住，其他三子皆已分得自己的房屋，其後約三十八年前謝有福於原承租人同意下，自費加蓋兩間房間(原為牛棚），而謝有福過世後，其地上建築物所有權理當屬於繼承人謝郭粉(妻)及其子女等9人。
（4）最近家中老母親(謝郭粉)常為此訴訟氣憤難眠，總說自己的家為何會被說是強占，雖屬375租約之農舍，但也有自己建造的二間房，對方為何不肯給予補償，硬是要上法院，且從小被告即認為系爭房屋是自己的家，就法律常識上被告當然不如原告律師，但法律當不外乎人情。
（5）被告謝聰德：系爭房屋現在由我在居住使用。爰均聲明：原告之訴駁回。
（二）被告謝聰明、謝綉菜、謝紅栆、謝秀漢、謝秀蘇未於言詞辯論期日到場，惟其提出準備書狀陳述如上述。
（三）被告謝有才、謝柑妹、謝紅桃、謝素娥、謝榕昀未於最後言詞辯論期日到場，惟其前於言詞辯論期日到庭稱；本件租約伊等均不清楚，也未居住於系爭土地上等語。
（四）謝双柱、謝素惠未於言詞辯論期日到場，惟其提出書狀稱：對於原告之請求無意見，也同意原告之請求等語。
（五）其餘被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）本件原告主張兩造之桃園縣中壢市中鎮洽字第113號耕地租約，系爭中壢市○○○段○○○○○號及425地號2筆土地，其中第309-2地號土地原為耕地，但已於民國88年區段徵收完畢，而第425地號為建地，興建於該土地上之中壢市○○里0鄰00號房屋，則是地主無條件提供予承租人居住使用，以便利承租人耕作，現由被告謝聰德居住使用中等情，為兩造所不爭執，且有土地登記簿謄本、房屋稅籍證明書、桃園縣政府租佃爭議調解、調處卷宗、又經本院會同兩造及桃園縣中壢地政事務所人員至現場履勘，有勘驗筆錄及桃園縣中壢地政事務所繪製複丈成果圖可參，堪信屬實。
（二）按耕地三七五減租條例第一條內載耕地租佃，依本條例之規定云云，是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀該條例第一條暨土地法第106條第1項之規定自明，最高法院44年台上字第611號著有判例。查系爭中壢市○○段000地號土地，依卷附之桃園縣私有耕地租約附表（附於桃園縣政府租佃爭議調解、調處卷宗）所示，該425地號土地本即係建地，非耕地。又依卷附之系爭425地號土地登記簿謄本所載（本院卷第72頁），該土地標示，地目：建、使用分區：特定農業區、使用地類別：甲種建築用地。此有該土地登記簿謄本在卷可稽。原告主張兩造中鎮洽字第
113號租約之標的為○○○段00000號及425地號2筆土地，其中第309-2地號土地原為耕地，但已於民國○○○區段徵收完畢，而第425地號為建地，興建於該土地上之中壢市○○里0鄰00號房屋，則是地主無條件提供予承租人居住使用，以便利承租人耕作。茲第309-2地號耕地係經徵收而經依法編定或變更為非耕地使用，且第425地號土地為建地，故系爭租約依法自可終止，原告再以書狀之送達併為終止耕地租約之意思表示，此部份為到庭之被告所不否認，故堪認原告主張為實在。
（三）次按承租人之農舍原由出租人無條件供給者於耕地三七五減例實行後，依該條例第12絛之規定固仍應由承租人繼續使用，惟此項農舍使用權既係附屬於耕地之租賃關係而發生，則耕地租賃關係消滅時，亦即隨之喪失，承租人自應負返還其農舍於出租人之義務，此有最高法院43年度台上字第1號判例可資參照。兩造上開425地號部份之租約，其上之農舍既係地主無條件提供予承租人居住使用，以便利承租人耕作，依上開判例說明，解釋上自應包括農舍所在之土地無疑，茲既經原告依法終止，原告依物上請求權之作用，訴請被告等將坐落桃園縣中壢市○○段○000地號土地返還予原告為有理由，應予准許。
（四）原告羅時禎所有之桃園縣中壢市○○里0鄰00號之建物部份，此部份為租約成立時地主無條件提供予承租人居住使用，以利承租人耕作，現該屋由被告謝聰德使用中等情，為兩造所不爭執。查兩造之租約，就309─2號地號部份，已於民國88年區段徵收完畢，就425地號部份，此部份租約終止已經說明如上，依上開最高法院判例說明及原告依物上請求權之作用，被告謝聰德無任何之權源使用系爭房屋，故原告羅時禎訴請被告謝聰德應自如桃園縣中壢地政事務所複大成果圖所示藍色部分面積154.67土地上建物，即門牌號碼桃園縣中壢市○○里0鄰00號之建物遷出，並將上開建物返還與原告羅時禎，自有理由。又此部份被告謝聰德雖抗辯系爭房屋自費加蓋兩間（原為牛棚）部份，惟為原告所否認，且被告謝聰德未舉證以實其說，其答辯自無可採。
（五）又按耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請。前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有下列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起20日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記：一經判決確定者。二經訴訟上和解或調解成立者。三經耕地租佃委員會調解或調處成立者。四出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者。五耕地經逕為標示變更登記者。六耕地之一部經政府機關徵收，並辦竣所有權登記者。臺灣省耕地租約登記辦法第2條第1、2項定有明文。查兩造間之三七五租約既經終止，業經本院審究如前，則原告依上開辦法第2條第1項之規定，原即得持法院之確定判決單獨申請登記，無須被告協同辦理，是其再訴請被告辦理租約註銷登記，即無權利保護之必要，應予駁回。
（六）綜上所述，原告與被告間之系爭425地號租約部份，既經終止，則原告本於土地、房屋所有權人之地位，請求被告應就坐落桃園縣中壢市○○段○○○○○號土地返還予原告。被告謝聰德應自如桃園縣中壢地政事務所複大成果圖所示藍色部分面積154.67土地上建物，即門牌號碼桃園縣中壢市○○里0鄰00號之建物遷出，並將上開建物返還與原告羅時禎。為有理由，應予准許。原告請求被告應註銷兩造就坐落桃園縣中壢市○○○段○○○○○號土地所訂立之桃園縣中壢市租約字號中鎮洽字第113號耕地租約部份，則乏依據，應予駁回。
（七）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
肆、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中華民國102年9月11日
民事第三庭法官陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年9月11日
書記官史萱萱