裁判字號：臺灣苗栗地方法院94年訴字第223號民事判決
裁判日期：民國95年06月21日
裁判案由：租佃爭議
臺灣苗栗地方法院民事判決94年度訴字第223號原告己○○訴訟代理人 李樂濟 律師被告丙○○
丁○○戊○○甲○○共同乙○○訴訟代理人上列當事人間請求租佃爭議事件，本院於民國95年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按耕地三七五減租條例第26條第2項前段規定：「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明。」本件原告就坐落苗栗縣苗栗市○○段第2701、2707、2721地號土地（以下簡稱系爭土地），與被告間因是否自任耕作等發生爭議，前曾向苗栗縣苗栗市公所、苗栗縣政府耕地租佃委員會聲請調解、調處，因調解、調處不成立，而由苗栗縣政府耕地租佃委員會移送本院，有苗栗縣政府民國94年7月14日府地權字第0940079796號函、調處筆錄、調解筆錄及委託書在卷可稽（見本院94年度訴字第223號卷㈠第5-43頁），是本件原告之起訴程序，尚無不合，合先敘明。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存在與否之訴，亦同。民法訴訟法第247條第1項定有明文。
又所謂「即受確認判決之法律上利益」，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者而言。系爭土地原為被告等人之被繼承人 孫瓊芳 （於88年3月23日間死亡）所有，被告等人則於88年7月19日辦理繼承登記完畢。原告之被繼承人 劉欽榮 於94年1月20日死亡，原告為辦理租佃契約繼承登記，然為被告等人所否認，參酌上開說明，原告自有確認利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠被告繼承所有系爭土地，原承租人為原告之父劉欽榮，嗣因
劉欽榮已於94年1月20日死亡，原告即申請辦理租約繼承登記，然因被告未會同申請，故苗栗市公所發函被告期限表示意見。被告以原告違反耕地三七五減租條例第16條第1項，承租人應自任耕作之規定，且認原告於承租耕地上所建者並非便利耕作之用之農舍為由拒絕，對於上開租佃爭議，業分經苗栗市公所辦理協調不成立，移送苗栗縣政府耕地租佃委員會調處，經該委員會於94年6月20日召開調處會議，被告當場即表示不符調處決議。
㈡系爭第2707地號土地除鐵皮屋、水泥地以外之耕地，原係由
原告於76年設立育苗中心並在其上從事育苗工作，即將秧苗培育至一定高度再賣出，以獲取利潤之工作。另原告之父劉欽榮自80幾年即從事代耕工作，當時耕地面積約有20甲，工作內容主要為他人整地、翻土、插秧、收割等工作，並先後投入機器成本，以乾燥機、耕耘機、耕土機、插秧機、碾米機、犁田機、播種機從事代耕工作，並在系爭第2707地號土地上搭設如苗栗地政事務所95年3月29日土地複丈成果圖即附圖所示Ｃ部分鐵皮屋堆放上開農用機具。又為便利曬穀，遂於系爭第2707地號土地如附圖Ａ部分設立水泥地面，附圖
Ａ、Ｃ所示部分與原告經營農業均有不可分離使用之關係，且以面積比例計算並未逾系爭耕地面積十分之一，應屬相當。縱然上開鐵皮屋未依法申請主管機關許可興建，仍與兩造間租佃爭議無涉。
㈢原告在所有坐落同段第2713地號土地上搭建鐵皮房屋二層，
第一層再區分為12間房間，以每月新台幣3,000元出租他人使用，第二層則為原告自己居住。因前揭二層建物緊鄰苗栗市○○路而無法停車，遂於相鄰系爭第2707地號土地上如附圖Ｂ部分所示搭立簡易停車棚供承租人使用，或將汽機車停放在附圖Ａ部分所示水泥空地，此與專供停車場轉租他人使用，兩者情況有別，系爭水泥地係屬曬穀場，即便於非農忙期間被他人臨時停放車輛使用，亦不能否定其為曬穀場之事實，此亦可由系爭水泥地並未標示停車格線，亦未設置圍籬、進出大門或任何可供停車管制或辨識之器具設備，亦未有向停放車輛收取停車費或停車位租金之情事可知原告並未違反自任耕作之規定，亦未將土地一部轉租他人，被告依法不得收回土地，且應配合辦理耕地三七五租約之變更登記。並聲明：⑴確認兩造就苗栗縣苗栗市○○段第2701、2707、2721等地號三筆之耕地租佃關係存在。⑵被告應配合原告辦理上開耕地三七五租約變更登記。
二、被告則以：㈠原告於其承租之系爭第2707地號土地上搭建如附圖Ｃ部分所
示之鐵皮屋，並未經被告等人或其被繼承人孫瓊芳同意，已與農業發展條例第18條第4項，及農業用地興建農舍辦法第
3條第1項第5款暨同辦法第5條規定相違。況且，縱然原告曾設置育苗中心屬實，然原告並未取得被告等人或其被繼承人孫瓊芳同意。又原告之被繼承人劉欽榮於80年間即從事代耕工作，並投入大機器成本，購買乾燥機、耕耘機、耕土機、插秧機、碾米機、犁田機、播種機等農用機具，其中乾燥機使用一小時以100元計，翻土機一分地收取1,000元，插秧則為600元均屬營利行為，違反自任耕作之規定。㈡原告所有同段第2713第號土地與系爭第2707地號土地相鄰，
原告在同段第2713地號土地上搭有二層之鐵皮屋，第一層由共分成12個房間，由原告出租他人，第二層則由原告自行居住。而原告於系爭第2707地號土地上之鐵皮屋，面積有319平方公尺，鐵皮屋前方則為有350平方公尺之水泥地，該水泥空地緊鄰原告所有同段第2713地號土地，水泥地上另建有
58平方公尺之停車棚，皆供作他人或坐落同段第2713地號土地上第一層鐵皮屋承租人汽、機車停放之用，並非供曬穀之用。而原告放置於系爭鐵皮屋之農用機具僅佔31平方公尺，無需佔地319平方公尺之鐵皮屋及350平方公尺之水泥地。且依原告自陳其為他人從事代耕工作，並開設育苗場販賣秧苗，甚至為他人烘稻穀，系爭之鐵皮屋即係原告用以販售秧苗、為他人烘乾穀物所用之空間，並非作為農舍使用。基此，系爭鐵皮屋顯非所謂農舍，係原告用以解決其家族、出租他人居住或其他非耕作目的使用，系爭鐵皮屋及水泥地實已超出便利耕作目的之範圍，且係以解決原告居住或其他非耕作目的之問題而興建，足見原告確有不自任耕作之情事；原告既在前開承租之系爭第2707地號耕地上，搭建有鐵皮屋及水泥地，以作為非耕作用途，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，系爭租約應歸無效，此不因原告是否同時在上開耕地上耕作或是否確有轉租之行為而受影響。
㈢原告違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規
定，依同條第2項之規定，原訂租約為無效出租人得收回耕作或出租他人。而該「原訂租約無效」，係指全部租約無效而言，是以，原告雖僅於系爭第2707地號土地有不自任耕作及轉租之情事，其餘系爭第2701、2721地號土地仍從事耕作，惟仍導致全部之耕地租約無效，自原告違法使用系爭第2707地號土地而未自任耕作時起，系爭耕地租約即因違反強制規定而全部自始無效等語置辯，並聲明如主文第1項所示。
三、本件依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第271條之
1規定，整理並協議簡化爭點及不爭執事項後，兩造同意就本院於95年1月18日辯論程序中，兩造協議簡化之爭點為主張及辯論，依同法第270條之1第3項之規定，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審究（見本院同上卷㈠第259-260頁）。茲兩造所不爭執之事項如下：
㈠坐落苗栗縣苗栗市○○段第2701、2707、2721地號三筆系爭
土地，原所有權人為孫瓊芳所有，嗣孫瓊芳於88年3月23日間死亡，被告等人則於88年7月19日辦理繼承登記完畢。系爭土地原承租人為原告之父劉欽榮則於94年1月20日死亡，原告為辦理租佃契約繼承登記，然為被告等人所否認，兩造曾向苗栗縣苗栗市公所、苗栗縣政府耕地租佃委員會聲請調解、調處，因調解、調處不成立，而由苗栗縣政府耕地租佃委員會於94年7月14日府地權字第0940079796號函移送本院。
㈡於系爭第2707地號土地有原告之父劉欽榮於80年間未經被告
或其被繼承人孫瓊芳同意而在其上搭建坐落位置如附圖Ｃ部分所示、面積為319平方公尺之鐵皮屋；水泥地面則如附圖Ａ部分所示、面積為350平方公尺。又原告於70年間並在系爭土地上從事育苗工作，因近年逐漸沒落而未繼續營業。
㈢原告及其父劉欽榮於80年代即從事代耕工作，並投入大機器
成本，購買乾燥機、耕耘機、耕土機、插秧機、碾米機、犁田機、播種機等農用機具。對於農具之收費標準，乾燥機使用一小時以100元計，苗栗地區一年有二季收成，原告之乾燥機每年處理之稻穀數約20多公噸；而翻土機之計費方式為一分地收取1,000元，插秧則為600元。
㈣原告所有坐落同段第2713地號土地與系爭第2707地號土地相
鄰，原告則在其所有同段第2713地號土地上搭有二層鐵皮屋，第一層並分隔成12間小房間以每間每月3,000元出租他人使用，原告按月收取租金。第二層則為原告自行居住。
㈤原告所有坐落同段第2713地號土地上之二層鐵皮屋緊鄰苗栗
市○○路而無法停車，遂於相鄰系爭第2707地號土地上如附圖Ｂ部分所示搭立簡易停車棚供承租人使用，或將汽機車停放在附圖Ａ部分所示水泥空地。
㈥如附圖Ｃ部分所示之鐵皮屋外觀老舊，屋齡約有10年之久。
鐵皮屋內則有擺放乾燥機、耕耘機、翻土機、插秧機、播種機、犁田機、碾米機等，機具均屬老舊。
四、本件之爭點及法院之判斷：依民事訴訟法第277條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化整點後，兩造同意就本院95年1月18日言詞辯論程序中，兩造協議簡化之爭點為主張及辯論，本院僅須就兩造協議簡化之爭點為審酌：
㈠於系爭第2707地號土地有原告父親搭建之鐵皮屋，占有面積
319平方公尺，水泥地面350平方公尺，是否違反耕地三七五減租條例第16條第1項應自任耕作之規定？⒈按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作
，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。而承租耕地上雖允許有農舍之存在，，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間，有最高法院83年台上字第2636號裁判可資參照。原告主張如附圖Ｃ所示之鐵皮屋係屬農舍，用來堆放農業機具，諸如耕耘機、烘乾機、育苗機、碾米機等之用，而如附圖Ａ所示之水泥地則用來做為曬穀場之用，皆與農業使用有不可分之關係，且佔該耕地面積十分之一範圍內，自屬合理之耕地使用，並無不自任耕作之情事，惟被告否認之。查如附圖Ｃ所示之系爭鐵皮屋，屋齡已逾10年之久，其占用面積則高達319平方公尺，有本院於94年12月1日履勘現場之現場照片、使用現況圖及本院囑託苗栗地政事務所實地施測詳如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可稽（見本院同上卷㈠第208-210、227-230頁、同上卷㈡第5頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。而附圖Ｃ所示之系爭鐵皮屋其所佔面積既為319平方公尺，然其內所放置之農用機具僅佔31平方公尺，詳有如附圖Ｄ－Ｇ所示之部分，兩相比較其使用面積之比率顯不相當，該鐵皮屋是否合於農舍以耕作為目的或為便於耕作所建，已有疑義。
⒉再者，原告於本院95年2月24日言詞辯論期日到院自陳：伊
曾於系爭第2707地號土地上從事育苗工作，並從事代耕之工作，代耕一年之獲利較自行耕作收益高出一倍，期間並投入機器設備，以乾燥機、耕耘機、耕土機、插秧機、碾米機、犁田機、播種機從事代耕工作，且亦有替他人烘乾穀物、販賣秧苗之情事等語以觀（見同上卷㈠第287-288頁），足認系爭鐵皮屋係為他人從事代耕、烘乾穀物、育苗、販售秧苗所建，尤其原告一年能烘乾穀物高達20多公噸，及代耕收入高於自耕獲利甚多。綜上，其目的應在於營利之用，而與農舍係以「耕作為目的或便於耕作所建之簡陋房屋」有間，參酌上開說明，原告之被繼承人劉欽榮所建之系爭鐵皮屋，並不符合農舍之要件，且原告所有之前揭農業機具，亦非單純供自己農耕之須，自難謂其無不自任耕作之情事。
⒊次按承租人應自任耕作，違反此項規定者，其租約為無效，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項前段定有明文。
又所謂不自任耕作，係兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自耕作而任命荒蕪者而言。另所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因，有最高法院70年台上字第4637號判例可資參照。經查：原告所有之坐落勝利段第2713地號土地與系爭第2707地號土地相鄰，原告則在其所有同段第2713地號土地上搭有二層鐵皮屋，第一層並分隔成12間小房間以每間每月3,000元出租他人使用，原告按月收取租金，原告所有之二層鐵皮屋因緊鄰苗栗市○○路而無法停車，遂於相鄰系爭第2707地號土地上如附圖Ｂ部分所示搭立簡易停車棚供承租人使用，或將汽機車停放在附圖Ａ部分所示水泥空地，此復為兩造所不爭執，已如前述。
⒋本院審酌以現今租屋市場交易習慣，承租人除建物之坐落位
置及其周圍生活機能之考量外，交通及停車是否便利，亦為考量之重點。是以，依原告所有之二層鐵皮屋坐落位置地處偏僻，並無大眾交通工具之往來，且又因緊鄰苗栗市○○路而無法停車以觀，衡情一般承租人通常只能選擇自行駕駛汽、機車對外聯絡，若果原告並未提供適當場所以利承租人停放車輛，應較無法將一樓房間出租他人使用，且原告及其他承租人均從相鄰系爭第2707地號土地進出，原告更於系爭第2707地號土地上上如附圖Ｂ部分所示搭建簡易停車棚供承租人使用，或將汽機車停放在附圖Ａ部分所示水泥空地，亦有本院於94年12月1日履勘現場之現場照片在卷可稽（分見本院同上卷㈠第211-213、第227頁）。是以，原告於系爭耕地上所鋪設之水泥地面積高達350平方公尺，進而縮小耕地面積，僅係為便於自己及房客出入及提供停車之用途，要與耕作目的或便於耕作無涉，且原告擅自變更耕地之用途，自應屬於「非耕作之用」，而有不自任耕作之情事。原告雖主張此為曬稻穀之用，惟原告既有乾燥機處理農民之稻穀而獲有利益，是否另需闢設水泥空地，已有疑問，原告復未舉證證明，故不足取。被告辯稱原告於系爭第2707地號土地上搭建之鐵皮屋、水泥地，已違反耕地三七五減租條例第16條第
1項承租人應自任耕作之規定，按同條例第2項之規定原訂租約無效，出租人即被告自得收回自行耕種或出租他人，應屬足取。
㈡原訂租約是否因一部無效，租約中所有土地之全部租約均為
無效？⒈按耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，承租人應
自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或出租他人。而所謂「原訂租約無效」係指全部租約無效而言，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃之依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回，此有最高法院73年台上字第
112號裁判、66年台上字第761號判例可茲參酌。⒉查本件系爭租約為勝利字第18號，該租約內容係包含苗栗市
○○段第2701、2707、2721地號3筆系爭土地，本件原告及其被繼承人劉欽榮對於系爭第2707地號土地已有前述不自耕作之情事，參酌上開意旨，該租約應為全部無效。是以，同一租約中之系爭第2701、2721地號土地部分亦應與系爭第2707地號土地同為無效，而自原告及其被繼承人劉欽榮違反前開不自任耕作之規定時，原訂租約自不待終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
五、據上論結，原告及其被繼承人劉欽榮於系爭第2707地號土地上搭建鐵皮屋、水泥地之使用目的，要與農舍耕作或便利耕作之目的有別，且係為原告營利及供自己或他人停車、出入之用，係屬不自任耕作而違反耕地三七五減租條例第16條第
1、2項之規定。是以，兩造之被繼承人原訂勝利字第18號租約全部無效，被告自得收回該租約之全部耕地，原告請求確認租佃關係仍存在，及被告應配合辦理租約變更登記，洵屬無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，對判決之結果不生影響，毋庸一一論列，並此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國95年6月21日
民事庭法官吳振富以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官陳玲誼中華民國95年6月21日