裁判字號：臺灣南投地方法院89年訴字第114號民事判決
裁判日期：民國89年07月12日
裁判案由：返還土地等事件
臺灣南投地方法院民事判決八十九年度訴字第一一四號
原告丙○○訴訟代理人 張英一 律師被告乙○○住
甲○○住右當事人間拆屋還地事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落南投縣○○鎮○○○段第五七之二地號土地內如附圖Ａ部分所示面積○．○四四六公頃之柏油曬穀場、Ｂ部分所示面積○．○一○○公頃之貨櫃加蓋鐵架浪板房屋、暨同段第五七之七地號土地內如附圖Ｃ部分所示面積○．○○二○公頃之柏油曬穀場、Ｄ部分所示面積○．○○八四公頃之貨櫃加蓋鐵架浪板房屋拆除，並將上開土地交還原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）系爭坐落如主文所示土地為原告與訴外人 蘇國基 共有，被告乙○○、林禎奕之父 林春達 生前向原告之父借用坐落系爭土地上之房屋居住，門牌號碼為竹山鎮瑞竹里瑞西巷二六號，嗣上開房屋於九二一地震期間因傾倒而毀損，乃被告竟未經原告之同意，擅自在系爭土地上置於二座貨櫃屋，並將附近空地鋪設柏油路面，屢經原告催促其搬遷或簽訂定期使用借貸契約，胥未獲理會，更欲以變相使用之方式，造成不定期租賃之事實，以達長久占用之目的。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條、第八百二十一條定有明文，本件被告占有系爭土地既無合法權源，原告自得依上開規定，請求返還。
（三）本件縱使被告能證明對系爭土地有租賃關係，依最高法院判例，其租期亦應認為至房屋不堪使用時為止，被告房屋既因地震毀損，租期即屬消滅，是被告之主張，自非有理。
（四）被告乙○○於八十八年十一月十五日代理其父林春達與原告簽訂切結書，承諾即時交還土地，其事後反悔，顯然無理。
三、證據：提出土地登記簿謄本、現場照片、存證信函、切結書等件為證，並請求本院履勘現場，囑託地政事務所測量。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）兩造就系爭土地之關係，為不定期租賃；被告之父林春達於三十五年間，向原告之父 蘇再臨 購買門牌號碼為竹山鎮瑞竹里瑞西巷二六號房屋，同時租用房屋坐落之基地（俗稱買屋租地），每年租金白米六斗，被告均於每年農曆年前給付，迄今已五十餘年。
（二）民國八十八年九月二十一日集集大地震，上開房屋因地震傾斜，屋內湧出大量泥漿，經政府判定應予拆除，原告見有機可乘，乃禁止被告等人重建，意圖使被告父母露宿在外，被告先父因憂傷過度不幸於災後二月死亡，死後靈堂無處安放，只有放置於柴寮，幸政府撥用貨櫃屋一座，全家始有安身之所。
（三）依最高法院五十一年台上字第二九八七號判例：租用建造房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一者，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋，因故滅失，而租用基地契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，出租人均負有同意重建之義務。依判例意旨，原告雖為土地所有人，惟被告繼承先父租用基地契約仍然存在，原告之請求為無理由。
（四）被告之父林春達向原告之父蘇再臨所購買之磚竹造房屋，及六十四年間為娶媳所新建之磚造房屋，於九二一地震時，並無不堪使用之情；然於地震後，前揭房屋所在地基，突然湧出大量泥漿，地基全遭淘空，無法居住，經政府鑑定為「土壤液化區」，屬於危險斷層帶，如不拆除會影響附近居民安全，乃是不可抗力之因素；因此，雖房屋之屋頂、牆垣均完好無缺，惟既已無法居住，被告之父乃同意拆除，非如原告所言房屋已不堪使用，又原告所引用之判例，亦未考慮不可抗力之因素。
（五）被告乙○○代理林春達所出具之切結書，事前並未徵得林春達之同意，該切結書係基於領取政府補償金之目的，且係在乙○○急迫、輕率、無經驗之情況所為，其意思表示業因撤銷而失效；況原告亦曾於八十九年二月十四日以存證信函表示，與被告乙○○簽訂切結書及證明書之代理人 蘇美惠 ，並未經原告授權，是該切結書及承諾書亦應不生效力。
三、證據：提出戶籍謄本、九二一房屋全倒證明書、地震後房屋照片等件為證，並請求訊問證人 呂慶輝 、 汪如永 、 石良民 、 林春然 。
理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款定有明文。本件原告原起訴請求被告乙○○拆除系爭建物、交還土地；於訴訟進行中，被告乙○○陳稱系爭建物為其與兄長甲○○共同搭建、基地則承繼其父與原告租賃關係等語，原告遂追加甲○○為被告；經查，該訴訟標的對被告二人既應合一確定，參諸首揭規定，其追加自應予以准許，核先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭如主文第一項所示土地為原告與訴外人蘇國基所共有，被告之父林春達，生前曾向原告之父借用坐落上開土地上之房屋居住，嗣於九二一地震期間，房屋業因傾倒而毀損，借貸關係已不存在，縱認兩造就基地訂有不定期租賃關係，亦因房屋不堪使用而消滅；乃被告二人竟未經原告之同意，擅自在系爭土地上如附表所示位置，設置貨櫃屋並在空地上鋪設柏油，屢經原告催促其搬遷或簽訂定期使用借貸契約，胥未獲理會，更欲以變相使用之方式，造成不定期租賃之事實，以達長久占用之目的，為此依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求被告拆除新建房屋，返還系爭土地於共有人全體。
二、被告則以：被告之父林春達於民國三十五年間，向原告之父蘇再臨購買房屋，並租用基地（俗稱買屋租地），每年租金白米六斗，是兩造就系爭土地，具有不定期租賃關係；依最高法院五十一年台上字第二九八七號判例所示，租用建造房屋之基地，縱所建之房屋，因故滅失，而租用基地契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，出租人均負有同意重建之義務等語，是原告之請求，為無理由；又被告先父向原告之父蘇再臨購買之房屋，連同六十四年間新建部分，於九二一地震時，係因地基湧出大量泥漿，無法居住而拆除，非如原告所言房屋已不堪使用云云，資為抗辯。
三、本件原告主張伊為系爭土地共有人，原坐落於系爭土地上房屋，於九二一地震期間，經政府機關鑑定為全倒而拆除完畢，其後被告二人未經原告同意，在系爭土地上如附表所示位置，設置貨櫃屋並在空地上鋪設柏油等事實，業據原告提出土地登記簿謄本、現場照片、存證信函、切結書等件為證，且為被告所不爭執，並經本院會同竹山地政事務所人員勘驗現場，查明屬實，製有勘驗筆錄及鑑定書附卷足稽，堪信為真實。
四、被告辯稱兩造就房屋所坐落之基地，訂有租賃關係，參諸原告提出被告之父林春達所出具（由被告乙○○代理）之切結書，及原告及另一共有人蘇國基交付予被告之證明書，均歷歷載明此一事實，被告之辯解，雖屬有據。惟按，租賃定有期限者，於租賃契約存續期間，無論有無收回自住或重新建築之必要，出租人均不得以此為由，提前終止契約，此為民法第四百五十條第一項所明定；乃土地法第一百條第一款竟規定：出租人於有收回自住或重新建築之必要時，得收回房屋云云，顯然立承租人於不利之境地，司法院三十六年六月十一日院解字第三四八九號解釋因認：土地法第一百條之規定，於施行前未終止契約之不定期租賃亦適用之，至定期租賃契約，無論其定約係在施行前或施行後，均無同條之適用等語，其立論之依據，無非以該條文第一款既非針對定期租賃而為規範，則其適用對象，係指不定期間之租賃，當屬無疑。與此相較，土地法第一百零三條第一款既規定：租用建築房屋之基地，於契約年限屆滿時，出租人始得收回租賃之標的，則該條文係針對定期租賃而為規範，殊無疑義，司法院三十七年院解字第四○七五號解釋，竟將該條文割裂而為適用，認同條第一款係針對定期租賃而為規定，至不定期租賃，非有同條第二至五款所列事由，出租人則不得收回云云，與前開院解字第三四八九號解釋所使用之法學方法，相互扞格，有違體系解釋之精神；且造成定期租賃之出租人，尚可等待租期屆至，收回土地，不定期租賃，出租人欲收回土地，卻是遙遙無期，法律對定期租賃承租人之保護，反而不及於未定期間之租賃，合理性及公平性均值懷疑；國家土地政策，即令有扶助經濟弱者的公益色彩，此種公益責任，亦不宜由出租人獨力負擔。就上開互相矛盾之二號解釋之間，由於三十七年院解字第四○七五號解釋有悖於國民之法律情感，致令承租人擁地自重，出租人卻苦無索回之道，土地所有與所用分離，土地價值因而未能充分發揮，此種法律解釋已失其規範社會現象之意義，應認已無援引適用之餘地，而最高法院五十一年台上字第二九八七號判例，略謂：房屋即令因故滅失，不論是否與原狀相符，承租人仍有重建之權利等語，當係針對定期基地租賃而為，要無可疑。從而，基地租賃未定期間者，應回復於民法第四百五十條第二項：「各當事人得隨時終止租約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣」之規定，始稱合理。
五、次按，土地之租賃契約以承租人建築房屋而使用為其目的者，縱使當事人間未明定租賃之期限，其非有相當期限不能達其目的者，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪用時為止之期間，惟應受民法第四百四十九條第一項之限制而己，最高法院三十年渝上字第三一一號，著有判例，該判例既未經廢止，自不能以其後另有土地法之制訂，竟認該號判例已失其效力，蓋土地法第一百零三條依前開說明，與該判例之間，並非立於互相排斥之關係。又基地租賃，若未明定其期間，衡諸社會常情，並探求當事人之真意，當有出租至房屋不堪使用時為止之意思，乃是定有不確定期限，此種推論，並無違反經驗法則之處。經查，本件兩造之先人所訂租賃契約，乃是以建築房屋使用為目的，且未明定其期間，依前述說明，當以房屋不堪使用為其終期，乃是定有不確定期限；今被告原有房屋，既已因九二一地震而毀損，定有不確定期限之租賃關係，其終期業已屆至，兩造租賃關係，自應於斯時消滅，則無待煩言。
六、被告另辯稱：系爭土地上建物，於九二一地震後，屋頂、牆垣均完好無缺，並無不堪使用之情云云，並提出照片數幀為證。經查，前揭房屋所在地基，於地震後因突然湧出大量泥漿，地基全遭淘空，無法居住，經政府鑑定為「土壤液化區」，屬於危險斷層帶，如不拆除會影響附近居民安全，乃被告所自承之事實（參被告乙○○於八十九年五月十三日所提出之調查證據暨答辯狀），證人即系爭土地所有竹山鎮瑞竹里里長汪如永於本院審理時，亦證稱上情無訛，而地基乃是房屋不可分離之一部分，上開房屋地基部分既已遭全數淘空，則房屋業已不堪使用，乃自明之理，否則，被告當無為領取政府區區新台幣二十萬元之補助，而將房屋拆除之理，所辯自非可取。
七、末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條、第八百二十一條分別定有明文。本件被告就系爭土地之租賃關係，業已消滅，既如上述，從而，原告依上開規定，請求被告拆除擅建之房屋，返還系爭土地，洵屬正當，應予准許。
八、兩造其餘之陳述及所提其他證據，或於判決之結果無影響，或與本案之爭點無涉，自不須逐一斟酌論述，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項，判決如主文。中華民國八十九年七月十二日
民事庭法官林永祥右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀~B書記官林國榮中華民國八十九年五月十九日