臺灣高雄地方法院小額民事判決 110年度雄小字第2225號
原 告 六號綠洲管理委員會
法定代理人 陳臣乾
訴訟代理人 陳彥盛
訴訟代理人 王文成
被 告 國城建設股份有限公司
法定代理人 蔡麗環
訴訟代理人 平敏雄 高雄市○鎮區○○○路○號11樓
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國110年12月7日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告為高雄市○○區○○街○○號1樓(下稱系爭房屋)所有
權人，為原告大樓區分所有權人，本有依法繳納管理費義務
，依原告社區104年組織規約第12條第1項規定，被告按其
坪數以每坪新臺幣(下同)15元計算繳納，另108年住戶區
分所有權人會議決議被告應以每坪25元計算繳納管理費；被
告積欠下列管理費未為繳納：①105年1月1日至108年12
月31日止共48個月，每月應繳620元(28坪×15元=420元+
每戶基本維護費200元)(專有部分25.49坪+共用部分
2.56坪=28坪，卷第309計算式)，共29,760元。②109年1
月1日至110年4月30日止共16個月，每月應繳900元(28
坪×25元=700元+基本維護費200元)，共14,400元。以上
合計為44,160元。依住戶規約第12條規定得請求按週年利率
10%計算利息。
㈡房屋預定買賣契約書有關「....三為益智休閒中心區有
圖書室、交誼廳....等」應為被告將其所有系爭房屋作
為約定共用的標的，已屬住戶規約的規定，被告抗辯屬附負
擔的使用借貸與事實不符，被告(起造人)預售本社區不動
產時，應已知悉系爭建物為約定共用的法律關係，非附負擔
的使用借貸，依公寓大廈管理條例(下稱條例)第10條第2
項約定共用為被告專有，因其已載明在規約(即預定房屋買
賣契約書)草約中，作為公共設施供全體住戶使用，依條例
第11條按住戶規約的規定，並無排除被告不用繳納管理費義
務。原告依規約、區分所有權人會議對被告收取管理費，係
依法令而為，並未違反誠實信用原則可言。系爭房屋對住戶
使用未收取清潔費及水電費，但基於管理維護必要，為方便
住戶使用，住戶邀外人(非住戶)團體使用時，僅對於不定
時使用之該住戶酌收清潔費及水電費，無人使用即無收費，
並非一般租金。
聲明：被告應給付原告44,160元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率10%計算之利息。
二、被告則以：
㈠被告所有之系爭房屋自80年起即由原告無償使用並於收受房
屋稅單後代繳納房屋稅至今，兩造間成立附負擔之使用借貸
法律關係，於原告使用期間之管理費即通常保管費用依民法
第469條第1項規定應由原告自行負擔，不得請求被告負擔
。且原告長期使用被告系爭房屋短期出租或住戶辦理商業活
動收益達55,800元，遠超過原告請求之管理費數額，竟拒絕
自行負擔管理，原告本件請求違反民法第148條第2項誠信
原則，應無理由。
㈡原告綠洲大樓管理費係按月繳納，依民法第126條規定請求
權時效為5年，原告請求在105年5月5日以前之管理費已
罹於請求權時效，被告為時效抗辯。
㈢原告上開區分所有權人會議第四議題僅決議通過「管理費由
一坪30元調漲至40元(指一般住戶)，並於109年1月1日
起實施。」而未就別墅區作出調漲之決議，從而大樓組織規
約第108年12月1日第五次修訂版之第12條第1款中有關別
墅區分別以每坪25元、每坪22元計算之記載亦失所附麗。是
原告請求未罹於時效範圍每坪應以15元計算，自105年5月
5日至110年4月30日共計37,200元【計算式：{(28坪×
15元)+200元}×60期=37,200元。】，逾此金額之請求則
無理由而應予駁回。
㈣原告於106年1月10日第26屆第一次管理委員會決議「本案
通過凡於社區內辦理商業活動或住戶借用兒童教室舉辦活動
，一律收取費用(每次)300元」並於會議後生效實施，依
原告制作公布之106年1月至109年1月止之原告管理委員
會財務報表月收入明細欄目可知，原告於該期間內出租系爭
房屋之收益達55,800元(明細詳卷第255頁)，遠逾原告請
求之44,160元。原告自陳系爭房屋自80年間起即由原告使用
，則原告使用系爭房屋之收益既遠高於原告本件請求管理費
之金額，原告拒絕自行負擔管理費，顯背於道德上、法律上
誠實及信用，與民法第148條第2項原則有違。
聲明：原告之訴駁回。如受不利判決願供擔保請准宣告免為
假執行。
三、本院的判斷：
㈠按條例係於84年6月30日施行，施行之前，建商與各承購戶
訂有分管約定，應解為該大廈共有人默示同意成立分管契約
，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管
契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束，如未經
全體共有人同意終止，不因管理條例施行後區分所有權人會
議決議另訂規約而失其效力。原告提出原告大樓77年11月17
日預售房地之預定房屋買賣契約書，契約附件建材設備說明
後載明系爭房屋所在為兒童智慧走廊之一部，有預定買賣契
約書及附件可參(卷第207-237頁)，且為被告所不爭執(
卷第205頁背面筆錄)，固足徵系爭大樓於建商預售出賣時
，即與各承購戶成立分管約定，將被告所有之系爭房屋保留
作為大樓全體區分所有權人之約定共用範圍，依上開說明，
即生對全體區分所有權人拘束之效力，是被告抗辯系爭房屋
係成立附負擔之使用借貸關係即無理由。
㈡查原告提出之上開預定買賣契約書固未明文約定系爭房屋所
有權人需否繳納管理費，但原告自陳被告自80幾年間起迄今
從未繳納任何管理費(卷第303頁背面筆錄)，則被告自始
從未繳納任何管理費已達20餘年，是上開預定買賣契約雖未
明文約定被告所有之系爭房屋因作為約定共用而不用繳納管
理費，仍應解為全體區分所有權人已默示合意同意免除被告
繳納管理費之義務，否則自無可能被告得免繳管理費逾20餘
年，是被告抗辯自始無繳納管理費之義務即屬合理可採。
㈢又公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付
或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；其費用
若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；又公寓
大廈應設置公共基金之來源之一即為區分所有權人依區分所
有權人會議決議繳納；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公
共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額
，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會
得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理
條例第10條第2項、第18條第1項第2款及第21條分別定有
明文。依上開法條規定，公寓大廈區分所有權人對於公寓大
廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，均有
分擔管理費之義務，且所應負擔之管理費係以按其共有之應
有部分比例分擔為原則。若區分所有權人會議或規約另有規
定者，則以區分所有權人會議決議或規約決定繳納之管理費
用。原告大樓規約雖約定大樓管理費由各區分所有權人分擔
，惟仍授權管理委員會就管理費之調整、收取等細則有決定
之權，且約定第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權
人會議為決議時，仍需依房地買賣契約之規定繳納；而系爭
房屋自始提供予大樓住戶作為兒童智慧走廊使用，且被告抗
辯由原告使用期間系爭房屋之房屋稅均由原告收受繳納之事
實亦為原告所不爭執(卷第181頁背面書狀)，原告自無可
能於使用期間要求被告需繳納系爭房屋管理費，被告既已20
餘年均未曾繳納任何管理費，顯係大樓默示同意毋庸繳納等
均已如上述，是原告大樓全體區分所有權人多年默示同意，
因而從未曾向被告收取系爭房屋之管理費之事實即堪認定。
則在大樓未召開包含系爭房屋在內之區分所有權人會議，並
決議系爭建物應繳納管理費或修改系爭規約相關規定前，自
大樓興建完成後原告及大樓區分所有權人與被告間就系爭房
屋毋庸繳納管理費之約定，仍有其效力，原告既未提出曾針
對被告系爭房屋應繳納管理費部分修正規約之證明，原告依
規約約定請求被告給付積欠之管理費，即無理由。
㈣原告雖提出大樓全體區分所有權人於108年12月1日召開區
分所有權人會議紀錄，主張得依該會議決議請求被告給付管
理費，惟該會議提案討論項目並未特別針對被告多年未曾繳
納管理費之全體區分所有權人默示同意應否修正為討論，僅
針對62號地下一樓應否繳納管理費，予以說明表示，大樓未
經區分所有權人決議有何區分所有權人住戶自始均負有繳納
管理費之義務至明，該內容並非針對系爭房屋進行決議，自
不能以上開會議紀錄即認為全體區分所有權人已表決同意被
告所有之系爭房屋應開始繳納管理費，是原告依上開會議決
議，請求被告給付積欠之管理費，亦無理由而應予駁回。
六、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及大樓規約之規定，請
求被告給付原告44,160元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率10%計算之利息，均無理由而應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法經本院斟酌
後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之
必要，併此說明。
八、結論：原告之訴為無理由。本件訴訟費用1,000元，依民事
訴訟法第78條規定，應由原告自行負擔。
中華民國110年12月28日
高雄簡易庭法官林玉心
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背
法令為理由，不得為之。如對本判決上訴，須於判決送達後20日
內向本院提出上訴狀，並須表明原判決所違背之法令及其具體內
容與依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實之上訴理由
。（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國110年12月28日
書記官李月君