臺灣臺北地方法院簡易民事判決 98年度北簡字第26970號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 蔡正廷 律師
上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國99年4月21日辯論
終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張門牌碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號3樓房屋
（下稱系爭房屋3樓）為其所有，同號4樓房屋（下稱系爭房
屋4樓）為被告所有，被告在系爭房屋頂樓平台加蓋違建（
下稱系爭增建物），還挖穿頂樓地板興建樓梯，連接4樓與
頂樓，侵害所有住戶權益，且危及大樓整體結構安全。又頂
樓平台為公共空間，不應放置私人物品，被告並應將其所有
置於頂樓之冷氣機及籃子、櫃子等物品移除。而頂樓通道門
原本設有門鎖，被告無權拆除該門鎖，應還頂樓通道門及鎖
之正常功能，以維住戶權利，爰依民法第184、767規定請求
等語，並聲明：被告應拆除系爭頂樓增建物如附件一複丈成
果圖所示A部分，並移除如附件二所示冷氣室外機、如附件
三所示冷氣室外機及籃子、附件四所示櫃子等。
二、被告辯稱：
（一）系爭房屋3樓係原告於民國92年11月12日購買，並於同年
11月20日辦理所有權移轉登記完竣，而系爭增建物早於75
年12月以前即已出現，且從未有過任何建築物區分所有權
人對於該增建物表示異議或不同意之意思，原告於92年間
購買系爭房屋3樓，衡情原告於購買時已知系爭增建物已
存在於頂樓平台，原告卻遲至98年1月間方提起本件訴訟
，縱系爭增建物果真侵害原告之權利，原告侵權行為損害
賠償請求權亦已罹於時效而消滅。
（二）系爭增建物早於75年12月以前即已出現，從未有過任何建
築物區分所有權人對於該增建物表示異議或不同意之意思
，是系爭建築物之區分所有權人均已明示或默示認可並同
意被告興建該增建物。頂樓增建物之興建並非一般隱晦、
不顯著之工程，而係明確建築工程以及使用處分行為；而
增建物一旦興建完成，勢必將影響全體住戶對於頂樓平台
之觀感；當年區分所有權人絕無可能在不知不覺、渾然無
感之情況下，任由系爭增建物興建完成。然該區分所有權
人，卻從未曾表示異議或反對之意思，足徵渠等確係同意
被告興建系爭增建物。原告於92年買受系爭房屋3樓時，
不可能不知系爭增建物之存在。當時原告自可透過多種方
式向其前手區分所有權人確認當年是否同意被告興建系爭
增建物，原告當可輕易知悉「所有區分所有權人當年均同
意被告興建系爭建築物」之事實。原告對系爭增建物之興
建係獲得全體區分所有權人之同意此一事實，顯然明知或
可得而知。則此一同意之意思，對於身為區分所有權受讓
人之原告繼續存在，原告必須受其前手所為同意意思之拘
束，不得於事後主張被告應拆除系爭增建物，原告之訴顯
無理由。
（三）又系爭建築物面積為77平方公尺，系爭增建物之面積僅為
22平方公尺，系爭增建物之面積，尚不及頂樓平台總面積
的1/3。是系爭增建物之存在顯然不足以變更屋頂平台原
本應具有之功能，亦未導致屋頂平台淪為其他住戶無法出
入之場合。系爭增建物之存在亦未如原告所言造成出入或
逃生之不便、危及其生活與居住之安全。今系爭增建物既
未曾真正變更屋頂平台原本應具有之功能，亦未導致屋頂
平台淪為其他住戶無法出入之場合，尤未造成原告出入或
逃生之不便，更未危及原告生活與居住之安全，則原告斷
不應以損害被告為目的，率爾提起本件訴訟，企圖利用法
院為其報復私怨，主張應將存在數十年之增建物拆除，達
成原告損人不利己之用意，核本件原告之所為，顯屬權利
濫用。
（四）98年12月17日勘驗筆錄不曾記載系爭頂樓增建物因設置冷
氣、櫃子等物，導致其他住戶無法進入並使用頂樓……等
語，本件業經鈞院會同兩造暨測量人員履勘完畢，原告並
於當時到場陳述意見並簽名同意勘驗筆錄內容。倘若系爭
頂樓增建物果真因設置冷氣、櫃子等物，導致其他住戶無
法進入並使用頂樓，原告豈會不當場要求將此一事實登載
於堪驗筆錄之內。系爭頂樓增建物根本未曾以冷氣、櫃子
等物妨害住戶使用頂樓平台。
（五）至原告附件二所指稱之冷氣室外機、附件三所指稱之冷氣
室外機與籃子、附件四所指稱之櫃子。上開冷氣室外機、
籃子與櫃子，均未曾妨礙任何住戶進出或使用頂樓平台，
亦從未曾影響或變更頂樓平台之功能，冷氣室外機裝設於
女兒牆之一角（離地數十公分）；櫃子裝釘於牆壁之上（
離地一公尺數十公分），均非立於地上妨礙通行或動線；
而籃子僅僅置放於花圃之角落而已，以上物品未曾絲毫影
響住戶進出或頂樓平台之外觀與使用功能。原告依民法第
184條、767條等規定提起本件訴訟概無理由。
（六）聲明：原告之訴駁回。
三、查，系爭房屋3樓為原告於92年間購買，系爭房屋4樓則為被
告所有，系爭頂樓增建物為加強磚造之建築物，為被告所有
，並有樓梯與系爭房屋4樓相通。被告並於頂樓平台置有如
附件二所示之冷氣室外機、附件三所示之冷氣室外機及籃子
、附件四所示之櫃子等物品。系爭房屋頂樓屋頂突出物通往
頂樓平台之門原由被告鎖住，嗣被告於審理期間將該屋頂突
出物門之門鎖部分拆除等情，為兩造所不爭執，且有原告所
提出之照片影本為證，而上開有關頂樓增建部分，亦經本院
到場勘驗屬實，自足信為實在。
四、原告主張被告在系爭房屋頂樓增蓋違建侵害住戶權益，請求
被告將系爭增建物拆除並移除如附件二、三、四所示上開物
品等語。被告則以前揭情詞置辯。經查：
（一）按共有物之分管契約，並不以訂立書面為必要，倘共有人
間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容
忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干涉
，已歷有年所，即非不得承認有默示分管契約之存在（最
高法院83年度臺上字第1377號判決參照）。次按「共有人
於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其
應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍
繼續存在」最高法院著有48年度臺上字第1065號判例，
此就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部
分之受讓人若不知有分管契約，亦無可得而知之情形，受
讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受
不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開
判例在此範圍內，嗣後應不再援用，有司法院大法官著有
釋字第349號解釋可資參照。依上開解釋意旨，茍分管契
約係受讓人所明知，或可得而知之情形，受讓人即應受分
管契約之拘束，不得為相反之主張。在區分所有建築物之
場合，若區分所有權人間就某共有部分，有約定專由特定
區分所有權人使用即所謂約定專用之事實，縱無書面契約
之約定，該約定專用之區分所有權人，如保留共有部分之
專用權，附隨於專有部分出賣時，為其他區分所有權人及
其繼受人明知或可得而知有此情形，各區分所有權人及其
繼受人即應受該分管契約之拘束。
（二）查，住居於臺北市○○區○○街○○○巷○○號4樓訴外人周正
道及同號23號3樓之訴外人 林益恆 出具聲明書稱系爭增建
物自75年12月以前即已建築完成，自建築完成後未有任何
區分所有權人表示異議等情，有被告所提出為原告所不爭
執之聲明書可佐，堪可信為實在。本院參酌系爭增建物於
75年12月前即建築完成，均未見其他共有人起訴請求拆除
或返還平台，足見系爭房屋全體共有人就系爭房屋頂樓平
台部分，已有同意被告使用之分管契約存在。又系爭房屋
頂樓增建物於75年12月前即已興建完成，原告於92年11月
間購買取得系爭房屋3樓之房屋所有權並於嗣後即遷入住
居使用，系爭房屋頂樓平台上有增建建物係公開之事實，
無從隱匿。且該增建建物係由何人使用亦無知悉之困難。
況不動產共有關係及其分管使用情形，在臺灣地區極為普
遍，倘受讓人絕對不受共有人間分管契約之拘束，則民間
實施分管多年之不動產，將隨時引起共有人分管部分之受
讓人與其他共有人間之糾紛，致難以維持現狀，將增加訟
累並影響社會安寧。參諸不動產價值昂貴，依一般買賣不
動產之習慣，買受人於購買前恆親至現場調查，以瞭解該
不動產位置、現況、使用情形及權利關係，鮮有無從得知
分管契約之情事。則原告於購買系爭房屋3樓時，就系爭
房屋頂樓平台上有增建物，而由系爭房屋4樓住戶即被告
使用之事實，實難諉為不知。原告於92年間買受系爭房屋
3樓後從未就被告使用系爭頂樓平台表示異議，足認被告
就系爭房屋頂樓平台約定由系爭房屋4樓住戶即被告分管
之協議應屬明知，縱非明知亦屬可得而知，依上開說明，
原告即應受該分管契約之拘束。
（三）又公寓大廈管理條例公布施行前，買受房屋不動產者，向
有約定頂樓屋頂平台歸頂樓住戶使用之交易習慣，尚難認
被告系爭房屋頂樓平台搭蓋建物使用，即有危及共有人之
生活及安全。又被告於頂樓平台上搭蓋之系爭增建物為未
經主管機關發給建造執照之違章建築，固為被告所不爭，
惟被告違反建築法第25條規定，於頂樓平台上搭蓋違章建
築，有無危害公共安全、應否即行拆除，應由建管單位應
依其職權而為認定，本院尚無從以其該增建物為違建即認
原告本件請求為正當。且查有關原告所主張被告於屋頂突
出物之木門上鎖部分，業經被告將門鎖部分拆除，而維持
頂樓逃生通暢之狀態，有被告所提出之照片影本在卷可按
，是原告主張系爭增建物有危及共有人之生活及安全一節
，尚不足取。又被告於系爭房屋頂樓平台雖有搭建系爭增
建物及設置或放置如附件二、三、四物品等，然依原告所
提出之照片就該等物品位置、大小等判斷，依其情形應認
尚未達系爭房屋各樓層住戶喪失屋頂平台作為避難之用途
，而該增建物迄原告提起本件訴訟前20餘年來均未見任一
區分所有權人異議，亦徵其使用核與當時之交易習慣相符
，則被告抗辯其可於系爭房屋頂樓使用，並未影響其他住
戶安全一節，尚非無據。
（四）原告雖主張頂樓平台於法規上有限制使用用途，被告變更
用途即屬違法等語。按公寓大廈共用部分不得獨立使用供
做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
(一)公寓大廈本身所占之地面。(二)連通數個專有部分之
走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門○○○區○○巷道
、防火巷弄。(三)公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、
樓地板及屋頂之構造。(四)約定專用有違法令使用限制之
規定者。(五)其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生
活利用上不可或缺之共用部分。又本條例施行前已取得建
造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規
定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議
，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（
市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂
定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條
各款不得為約定專用部分之限制。公寓大廈管理條例第7
條、第55條第1項定有明文。查公寓大廈管理條例係於84
年6月28日公布施行，而本件系爭房屋係於公寓大廈管理
條例施行前之66年1月20日即已登記使用，有被告所提出
之建物登記謄本在卷可稽，則依上開規定，系爭房屋之區
分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用，並不受公寓大
廈管理條例第7條各款規定之拘束，縱將公寓大廈管理條
例第7條第2款所列共有部分，約定分歸區分所有權人專用
，或其約定專用有違反法令使用限制之規定，其約定仍屬
有效。至原告稱被告將系爭房屋頂樓樓板挖開連接4樓與
頂樓，危及大樓整體結構安全一節，查，系爭房屋頂樓增
建物有樓梯通往系爭房屋4樓一節為兩造所不爭執，且經
本院到場勘驗屬實，自足信為真正。然原告就有關該部分
危及大樓整體結構安全部分則未能舉證以實其說，是其所
為上開主張，自難遽予採信。
（五）本件原告另依民法第184條規定請求被告拆除系爭增建物
及移除頂樓平台物品，惟本件原告既受分管契約之約束，
則被告自得依默示之分管契約使用上開頂樓增建物及頂樓
平台，尚難認有何侵害原告權利可言，原告依此為上開請
求，亦屬無據。
五、從而，原告依民法第767條規定，請求被告拆除系爭增建物
及移除如附件二、三、四等物品，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年5月12日
臺北簡易庭法官蔡政哲
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段
○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國99年5月12日
書記官陳惠娟