臺灣士林地方法院士林簡易庭民事判決
100年度士簡字第1044號
法定代理人 黃舒平
被 告 于蓓蓓
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於中華民國100年11月
18日言詞辯論終結，並判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣伍仟伍佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查原告於起訴狀原聲明請求：「
被告應給付原告新台幣（下同）524,556元，並自起訴狀繕
本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
」，其後於本件第二次調解期日，當庭將本件聲明本金部分
減縮為：「被告應給付原告328,713元。」，嗣於100年12
月12日具狀擴張聲明本金部分為：「被告應給付原告512,41
0元。」，旋因得悉被告已為部分清償，復於100年12月16
日言詞辯論期日當庭減縮聲明本金部分為：「被告應給付原
告508,492元。」。被告雖不同意原告擴張本金之聲明，惟
原告先後擴張及減縮應受判決金額之聲明，均符合上開條文
之規定，本院應於前揭擴張及減縮後之聲明範圍進行審理。
貳、得心證之理由：
一、原告主張訴外人大亞能源服務股份有限公司（下稱：大亞公
司）原為該社區門牌號碼新北市○○區○○○路○段27之2
號5樓及同路段27之3號5樓建物（下稱：系爭2戶房屋）
之區分所有權人，並已遷入系爭2戶房屋使用（未再向原告
申報遷出），建物坪數分別為70.56坪、84.39坪，並有2
個車位，此外，大亞公司於96年8～11月間，並另向他人承
租數車位，依社區住戶規約之約定，至96年12月31日為止之
建物管理費以每月每坪新台幣（下同）80元計收，自97年1
月1日起，則改按每月每坪70元計收，至於車位則以每月每
位400元計算車位清潔費。訴外人大亞公司自民國96年8月
1日起，至同年12月31日止，共計積欠建物管理費及包含自
有、承租車位清潔費合計75,154元未為給付，屢經催討，未
獲置理，原告曾聲請鈞院對訴外人大亞公司核發支付命令，
並取得確定證明，然大亞公司除未清償前揭欠款外，並持續
積欠管理費及車位清潔費。其後，系爭2戶房屋連同所坐落
之土地應有部分，於99年7月間，遭大亞公司之債權人聲請
鈞院99年度司執字30629號事件（下稱：系爭執行事件）實
施強制執行，系爭執行事件拍賣系爭2戶房屋及所坐落土地
之第二次拍賣公告備註載明：「五、投標人應查明債務人有
無積欠管理費，並於拍定後，依民法第826條之1第3項規
定與債務人連帶清償責任。」，被告則於99年12月7日第二
次拍賣期日得標拍定，並於99年12月27日受領權利移轉證書
，取得系爭2戶房屋及所坐落土地應有部分之所有權，總計
大亞公司自96年8月1日起，至99年12月21日止（自99年12
月22日起之建物管理費及車位清潔費，被告已為清償），共
積欠原告管理費508,492元，被告為盛光科技股份有限公司
及明鼎電子股份有限公司（下稱：盛光公司與明鼎公司）負
責人，該二公司之事務所所在位置與系爭2戶房屋相鄰，對
於該社區住戶應繳管理費、系爭2戶房屋遭拍賣及空屋認定
方式，不可能不知情，且鈞院於前揭拍賣公告註記之內容，
已有公示作用，被告應事先調查大亞公司有無積欠管理費，
應得知悉大亞公司積欠原告管理費，按臺灣高等法院暨所屬
法院93年度法律座談會民事類提案第13號審查意見及研討結
果、98年法律座談會民執類提案第20號討論意見，及大法官
釋字第349號解釋文反面解釋，管委會對於前手區分所有權
人積欠管理費一事，如能讓一般交易之第三人知悉，有公示
方法，無使交易之被告遭受不測之損害，且無減低被告承買
意願與妨害經濟發展和資源之利用，自得要求受讓之後手即
被告繼受清償責任，況且，被告以遠低於市價之成本取得系
爭2戶房屋及所坐落土地所有權，明顯對於大亞公司積欠之
管理費已為成本考量，又被告不繼受前手區分所有權人之義
務，對全體區分所有權人不利，明顯為權利濫用。為此，爰
基於民法第826條之1第3項、公寓大廈管理條例第21條、
第24條第1項之規定，聲明請求：被告應給付原告508,492
元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分
之五計算之利息等語。
二、被告則辯稱：
（一）原告於本件訴訟繫屬前，已對大亞公司就欠繳管理費債務
，取得支付命令並確定，原告自得持該支付命令聲請法院
強制執行，毋須另訴請求並非債務人之被告支付，故原告
就已取得執行名義之債權，另行提起本案訴訟，實無權利
保護之必要，且有重複得利之虞。
（二）被告於拍定取得系爭2戶房屋所有權之前，並非原告社區
之區分所有權人，盛光公司與明鼎公司之事務所乃向他人
承租而來，伊從未參與過區分所有權人會議，原告亦未曾
公告各區分所有權人欠繳管理費情形，且該社區為2棟各
30層樓之大廈，每棟每層均區分為10個單元，大多作為辦
公室使用，被告實無從事先得知大亞公司欠繳管理費之情
形，而前揭拍賣公告亦僅載明投標人應查明債務人有無積
欠管理費，並未記載債務人確實欠繳管理費，實無從以該
公告內容作為大亞公司確有欠繳管理費之公示方法，況原
告並未於系爭執行事件中參與分配，其怠於行使權利，足
使人認為大亞公司並未欠繳管理費，被告實無從得知大亞
公司有無欠繳管理費，應屬善意之所有權繼受人，若要求
被告負擔大亞公司管理費債務，將使管理費債權實質上較
其他稅捐或抵押權所擔保之債權更優先獲償，並得對受讓
區分所有權者無限追償，實悖於法理及公平，且不符合民
第826條之1規定要件，原告自不得憑非訟事件之執行法
院逕以拍賣公告任意增加實體法所未規定之拍定人義務。
（三）被告乃循正當合法拍賣程序拍定系爭2戶房屋及所坐落之
土地應有部分，並無權利濫用之情，且被告以3,011萬元
出價競標拍定，遠高於第1次、第2次拍賣公告所定最低
價額，足見被告對於原告與大亞公司間之債權債務關係確
不知情，更未將大亞公司欠繳之管理費作為成本考量，原
告遽行起訴請求被告清償他人債務，顯使被告遭受不測之
損害，與保護善意第三人之法理相悖，參照臺灣高等法院
暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號之審查意見
，及89年法律座談會民事類提案第23號之審查意見，均可
知原告率指拍定人即被告應繼受前手區分所有權人債務，
顯非可採。
（四）退萬步言，縱認被告應承擔訴外人大亞公司積欠原告之債
務，被告亦認原告請求之金額過當，蓋因系爭2戶房屋原
屬空屋，且該事實已為原告所自認，自應適用較低之空屋
管理費計費標準，原告於兩造調解不成立之後，任意撤銷
自認，於法無據；至於車位無人使用，應無支付車位清潔
費之必要。
（五）又本件原告係依民法第826條之1第3項之規定為請求權
基礎，惟該條文係於98年1月23日增訂，並於六個月後即
98年7月23日公布施行，縱使鈞院認為被告於上開條文修
正後有繼受前手債務之責任，依不溯及既往原則，原告亦
不得請求被告繼受98年7月23日以前之管理費及車位清潔
費債務，僅得請求98年7月23日之後所生費用。
三、原告主張大亞公司所有系爭2戶房屋連同所坐落之土地應有
部分，於99年7月間，遭該公司債權人聲請系爭執行事件實
施強制執行，系爭執行事件拍賣系爭2戶房屋及所坐落土地
之第二次拍賣公告備註載明：「五、投標人應查明債務人有
無積欠管理費，並於拍定後，依民法第826條之1第3項規
定與債務人連帶清償責任。」，被告嗣於99年12月7日第二
次拍賣期日得標拍定，並於99年12月27日受領權利移轉證書
，取得系爭2戶房屋及所坐落土地應有部分之所有權，為被
告所不爭執，並據本院調取系爭執行事件執行卷宗核閱無訛
，應為真正。
四、原告於本件訴訟繫屬前，固已對大亞公司取得本院97年度促
字第2797號支付命令及確定證明，而得對大亞公司聲請強制
執行，惟原告不得憑該執行名義，逕向被告為強制執行，是
其基於民法第826條之1第3項、公寓大廈管理條例第21條
及第24條第1項之規定，主張被告（受讓人）就大亞公司（
讓與人）所積欠之管理費應連帶負清償責任，仍需另行對被
告起訴，始能取得具有既判力與執行力之執行名義，因認原
告提起本訴，確有受判決之法律上利益，非無權利保護之必
要。
五、按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割
之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對
於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院
裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有物應有部分讓與時
，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之
負擔連帶負清償責任，民法第826條之1第1項及第3項定
有明文。由此條文第1項規定觀之，共有物應有部分之受讓
人，固需於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之
情形下，始應繼受共有人間關於共有物使用、管理、分割或
禁止分割之約定，或依民法第828條第1項所為之決定；惟
該條第3項所規定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情
形所生之負擔連帶負清償之責，亦應限於經地政機關登記後
或法院裁定之管理經完成登記之情形始有適用，否則將導致
在未經登記之情形，受讓人無須繼受共有人間關於使用、管
理等之抽象約定，卻須承擔前手因共有物之使用、管理或其
他情形所已發生之個人具體債務，顯使受讓人之財產面臨不
測損害而有輕重失衡之虞，且若謂該條第3項之適用無須任
何公示要件，即概由受讓人負擔前手之債務，亦將不利於不
動產之交易活動，應非立法當時之本意。因此，民法第826
條之1第3項規定共有物應有部分受讓人對讓與人，就共有
物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，亦
應以於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形
為限。經查，系爭執行事件拍賣系爭2戶房屋及所坐落土地
之第二次拍賣公告備註固然載明：「五、投標人應查明債務
人有無積欠管理費，並於拍定後，依民法第826條之1第3
項規定與債務人連帶清償責任。」等語，然上開內容既非以
法院裁定確認執行債務人究竟是否積欠管理費，更未記載經
法院裁定認定執行債務人所積欠之管理費金額多寡，僅泛以
提醒方式要求並無司法權進行調查證據及為終局判斷之投標
人，自行查明債務人有無積欠管理費而已，參照上開說明，
顯與「於地政機關登記後」或「法院裁定之管理經登記後」
之要件不符，從而，原告基於民法第826條之1第3項之規
定，主張被告（受讓人）與大亞公司（讓與人）連帶負擔系
爭建物管理費及車位清潔費本息，而訴請被告給付508,492
元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分
之五計算之利息，即屬依法無據。
六、況自法律規定之體例觀之，區分所有建築物所有人間之權利
義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中
（第799條至第800條之1），而共有人間之權利義務關係
，係規定於所有權章第四節「共有」中，「區分所有建築物
」所有人之權利義務，自應優先適用「區分所有」之相關規
定，惟該「不動產所有權」之章節中並無受讓人應就前手欠
繳之管理費連帶負責之規定，僅於第799條之1第4項規定
：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束
；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內
容明知或可得而知者，亦同」，該項規定與公寓大廈管理條
例第24條第1項後半段規範：區分所有權之繼受人，應於繼
受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義
務事項等語相仿。而公寓大廈管理條例第24條乃於92年12月
31日修正為：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負
責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於
繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利
義務事項（第1項）。公寓大廈專有部分之無權占有人，應
遵守依本條例規定住戶應盡之義務（第2項）。無權占有人
違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶
之規定（第3項）。」，除第2項、第3項為新增之規定外
，原條文修正為第1項並增加「應於繼受前向管理負責人或
管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件」等文字及原法
條文字由「應繼受」修正為：「應於繼受後遵守」，顯見修
正後之條文亦僅在規範區分所有權繼受人應遵守公寓大廈管
理條例或管理規約之規定，並無令繼受人承擔前手所積欠債
務之意，亦即繼受人僅繼受契約地位，而非繼受已發生之具
體債務。是以，公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之
關係具有物權化而得以拘束第三人之效力。此外同條例第21
條復無規範繼受人應承受讓與人積欠原告應繳之管理費債務
之意旨，從而，原告基於公寓大廈管理條例第21條、第24條
之規定，訴請被告給付原告508,492元，及自起訴狀繕本送
達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦於
法不合。
七、末查，系爭執行事件拍賣系爭2戶房屋及所坐落土地之第二
次拍賣公告備註雖然載明：「五、投標人應查明債務人有無
積欠管理費，並於拍定後，依民法第826條之1第3項規定
與債務人連帶清償責任。」等語，然上開內容既非以法院裁
定確認執行債務人究竟有否積欠管理費，更未記載執行債務
人經法院認定所積欠管理費之金額，在原告與大亞公司間之
管理費債權債務關係是否存在，及欠費金額多寡均不明之情
形下，實難僅憑前開註記逕認被告於繼受系爭2戶房屋時，
即同意繼受或負擔系爭管理費之義務；何況，原告前是否曾
於本院97年度執字第21731號強制執行事件具狀執行參與分
配，嗣因依強制執行法第95條第2項之規定視為撤回執行而
無效果等情，非被告參與系爭執行事件投標程序前所能得知
，從而，原告請求被告清償大亞公司前所積欠之前揭建物管
理費及車位清潔費債務本息，均屬無據。此外，原告復未舉
證證明被告是否因盛光公司與明鼎公司之事務所與系爭2戶
房屋相鄰，遂於投標前已獲悉大亞公司長期積欠建物管理費
及車位清潔費之事實，以及自被告投標金額如何得知其已將
大亞公司積欠之管理費列為出價成本考量等情，空言主張被
告不繼受大亞公司前欠之具體特定債務，即屬權利濫用，尚
乏依據，亦不足採。
八、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁
回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
十、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國100年12月30日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法官蔡文育
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官張毓絹
中華民國100年12月30日
計算書：
金額（新台幣）
第一審裁判費5,510元
＊至原告撤回部分起訴聲明（即減縮應受判決事項之聲明）之訴
訟費用220元，依民事訴訟法第83條前段，由原告自行負擔。