裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第1691號民事判決
裁判日期：民國94年11月23日
裁判案由：債務不履行損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第1691號原告丙○○
樓訴訟代理人 盧國勳 律師複代理人 蕭銘毅 律師被告丁○○被告乙○○右一人訴訟代理人 林凱 律師複代理人戊○○被告甲○○上列當事人間債務不履行損害賠償等事件，本院於民國九十四年十一月九日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告丁○○應給付原告新台幣貳佰零肆萬元，及自民國九十四年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張其於民國87年2月14日向被告丁○○買受坐落台北縣永和市○○段○○○○號之土地及台北縣永和市○○路○○巷○○弄○○號3樓之建物（下稱系爭房地），買賣價金新台幣（下同）2,550,000元，雙方於不動產買賣契約書第4條第3項約定：「乙方（即被告丁○○）保證本買賣標的絕無任何產權不清及其他糾葛情事或任何他項權利之負擔與設定，如有上述任何事，除本約內另有訂定者外，均由乙方負完全理清責任，否則視同違約。」，惟原告嗣後發現系爭房地於辦理移轉登記前即遭被告丁○○設定2,040,000元之最高限額抵押權，迄今仍未塗銷，日前並接奉法院拍賣抵押物之裁定，經連絡被告出面解決，其始終避不見面，顯然於買賣契約簽訂之初，被告丁○○即有詐欺之不法所有意圖，並以謊稱買賣標的絕無任何產權不清及其他糾葛情事或任何他項權利之負擔與設定之手段，使原告陷於錯誤，而交付與市價不相當之價金，被告丁○○所為已成立侵權行為，另同時違反前揭不動產買賣契約書第4條第3項之約定，應依不動產買賣契約書第6條之約定，將其所收受之買賣價金2,550,000元於10日內加倍返還原告，以為違約之損害賠償，原告爰審酌本身對系爭房地裝潢、改良之費用，以及多年住居處所突遭查封拍賣之精神上損害，爰請求3,600,000元之違約損害賠償。又系爭原告與被告丁○○之買賣契約乃委由被告乙○○擔任經辦人，其並共同保證系爭房地上絕無任何產權不清及其他糾葛情事或任何他項權利之負擔與設定，然被告乙○○身為專業不動產從業人員，復經辦本件不動產買賣契約，自應知悉系爭房地設有2,040,000元之最高限額抵押權，竟與被告丁○○共同保證，欺瞞原告，致原告受到重大損害，被告乙○○上開所為於民法上與被告丁○○成立共同侵權行為，並應依民法第544條之規定，對原告負損害賠償之責，是被告乙○○應與被告丁○○連帶負損害賠償責任。另依原告申請調閱系爭房地辦理移轉過戶登記相關資料，本件係由被告甲○○代為辦理所有權移轉登記手續，則被告甲○○未告知原告，未促使被告丁○○塗銷抵押權登記，民法上成立共同侵權行為，並應依民法第544條之規定，對原告負損害賠償責任，即被告甲○○應與被告丁○○、乙○○連帶負損害賠償責任。爰聲明：被告應連帶給付原告3,600,000元及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止按年息5%計算之利息等語。
二、被告丁○○辯稱：系爭房屋雖設定2,040,000元抵押權，但其已全部清償，其並不清楚未辦理抵押權塗銷事宜，其於售屋予原告之後半年，又購買一間房屋，又向板信商業銀行貸款2,400,000元，當時板信亦未告知尚有2,040,000元最高限額抵押權未塗銷等語。被告乙○○辯稱：其僅係於系爭買賣契約簽訂時擔任見證人，並非系爭買賣契約保證人，亦與原告間並無任何經辦買賣事宜之委任關係存在，更無原告所指與被告丁○○共同保證系爭房地絕無他項權利之負擔之情事；退步言之，縱認原告於87年2月14日係受詐騙而簽約買受系爭不動產，原告於87年3月4日提供系爭不動產向板信銀行貸款1,200,000元，且於87年3月11日完成不動產所有權移轉及抵押權設定登記，又銀行辦理貸款應會踐行對保程序，足以認定原告至遲於87年3月4日即已知被告丁○○先前已設定最高限額抵押權，本件消滅時效自已完成等語。被告甲○○辯稱：其係受被告丁○○委任代辦系爭房屋之移轉登記事宜，而非與原告間有委任關係，且委任範圍亦僅及於委託系爭房屋之移轉及設定部分，不包括塗銷其上最高限額抵押權部分，其亦未詐欺原告等語。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告於87年2月14日向被告丁○○買受坐落台北縣永和市○○段○○○○號之土地及台北縣永和市○○路○○巷○○弄○○號3樓之建物，買賣價金2,550,000元。
（二）原告嗣後發現系爭房地於辦理移轉登記前即遭被告丁○○設定2,040,000元之最高限額抵押權，迄今仍未塗銷。
四、經查，原告與被告丁○○就系爭房屋所訂立之買賣契約第4條第3項約定：「乙方（即被告丁○○）保證本買賣標的絕無任何產權不清及其他糾葛情事或任何他項權利之負擔與設定，如有上述任何事，除本約內另有訂定者外，均由乙方負完全理清責任，否則視同違約。」，第6條約定：「若乙方違約，則乙方應將其所收款項於10日內加倍退還甲方以為違約損害賠償」，此有原告提出之不動產買賣契約書影本乙份在卷可稽，而系爭不動產上有設定2,040,000元之最高限額抵押權，迄今仍未塗銷等情，亦有原告提出之建物登記謄本、土地登記謄本在卷可稽，並為被告所不爭執，是依前揭約定，被告丁○○應負違約之損害賠償責任。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上第1915號判例可資參照），本院審酌被告丁○○雖自承其目前之債務為一百多萬元，惟最高限額抵押權係擔保抵押權存續期間內債務人現在、將來所發生之債務，而系爭不動產抵押權之存續期間係至116年9月19日，最高限額為2,040,000元，認原告請求違約之損害賠償以2,040,000元為適當，是原告就此範圍內之請求為有理由，逾此範圍之請求則無理由。
五、原告另主張被告乙○○經辦本件不動產買賣契約，被告甲○○代為辦理所有權移轉登記手續，應依民法第544條規定，對原告負損害賠償責任云云。惟查，被告乙○○、甲○○並未受委任處理系爭不動產塗銷抵押權事宜，且縱認被告乙○○受委任經辦本件不動產買賣契約簽約事宜，被告甲○○受委任辦理所有權移轉登記事宜，被告乙○○、 呂秀蓮 亦無系爭不動產是否塗銷抵押權之注意義務，是原告以被告乙○○、甲○○處理委任事務有過失，而請求損害賠償，即無理由。
六、原告又主張被告三人共同詐欺原告，而請求被告連帶負侵權行為損害賠償責任云云。經查，被告丁○○於87年3月19日將系爭不動產之1,700,000元貸款結清，復於87年9月7日，以其所有之台北縣永和市○○路○○巷○○弄○○號1樓房地（下稱系爭1樓房地）設定最高限額抵押權向板信銀行貸款2,000,000元，有板信銀行放款帳戶歸戶查詢1件、板信銀行永和分行放款帳卡明細列印處理資料1件附於台灣板橋地方法院檢察署94年度偵字第3747號卷宗可參，而證人即板信銀行永和分行業務副理 李清燦 於台灣板橋地方法院檢察署到庭結證稱：丁○○於87年9月7日向板信銀行貸款2,300,000元（應為2,000,000元）之案件，是一個買賣的案件，賣方乙○○，他們是因為房屋買賣所以來辦貸款，當時的擔保就是不動產估價調查表上的資料，土地是永和市○○段○○○○號，建物是竹林路39巷19弄12號地面層，從資料看不出來丁○○在板信銀行有其他的最高限額抵押權，我們是以買賣價格來做評比，當時他的買賣價格約有300多萬元，以7成的放款率是不夠的，但是他有副擔保40萬元，估價表上有寫副擔保，從資料上看不出來副擔保是什麼，另外也會找保證人進來等語（參台灣板橋地方法院檢察署94年度偵字第3747號卷宗第52頁至第54頁），顯見被告丁○○既係因向被告乙○○買受系爭1樓房地，方以系爭1樓房地設定抵押權向板信銀行貸款2,000,000元，而其貸款金額亦未逾系爭1樓房地當時之放款值合計數，則被告丁○○尚無庸以系爭不動產作為系爭貸款之擔保，況遍觀該筆貸款資料並未見有以系爭不動產作為貸款之擔保，則尚難認被告三人自始即欲以系爭不動產作為被告丁○○貸款擔保之意圖，被告三人既未自始預見被告丁○○於87年8月間再次向板信銀行借款2,000,000元時，其所提供之系爭1樓房地並不足以擔保該貸款，而將原告所購得之系爭不動產抵償該筆貸款，尚難謂被告有共同詐欺原告之行為，是原告請求被告三人連帶負侵權行為之損害賠償責任，亦無理由。
七、從而，原告依據契約關係，請求被告丁○○給付原告2,040,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即94年7月5日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無不合，應予准許。
逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。
中華民國94年11月23日
民事第六庭法官郭美杏以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國94年11月24日
書記官潘惠梅