臺灣臺北地方法院民事簡易判決 98年度北簡字第27250號
原 告 來來超商股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
上列當事人間請求損害賠償事件，於中華民國98年9月22日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬柒仟貳佰陸拾陸元，及自民國九
十八年八月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元由被告負擔。
本判決得假執行。被告於執行標的物拍定、變賣前以新臺幣壹拾
捌萬柒仟貳佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年6月27日，就被告所有坐落於門
牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷8之1號房屋訂
立租賃契約，租期自96年7月10日起至98年3月9日止，97
年3月10日起每月租金為新臺幣（下同）93,633元。查系爭
租約到期前，原告曾多次向被告表達續租意願，並聲明依約
原告有第一優先承租權。嗣原告於租期屆滿返還系爭租賃房
屋後予被告後，意外發現租賃標的物現已由案外人全家便利
商店承租營業中，被告違反兩造租賃契約第11條之約定，並
未於租賃期滿前，以書面將第三人之租賃條件通知原告，故
依約定請求相當於2個月租金之損害賠償，並聲明：㈠被告
應給付原告187,266元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息5％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假
執行。
二、被告則以：所謂承租人之第一優先承租權係以同意出租人出
租條件為前提，被告提早多次口頭通知原告承辦人蘇先生關
於被告要求將租金條件提高為每月12萬元，然原告均未同意
，且被告已於97年11月3日以存證信函通知原告租期屆滿時
收回租賃物自用或其他較有經濟效益用途，因當時被告並未
與任何第三人協議系爭房屋出租情事，自無從告知與第三人
之租賃條件等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：原告於96年6月27日向被告承租坐落於
門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷8之1號房屋
，租期自96年7月10日起至98年3月9日止，97年3月10日
起每月租金為新臺幣（下同）93,633元。租期屆滿後，原告
並未續租，被告則於98年4月後將系爭房屋出租予全家便利
商店等情，為兩造所不爭執，並有兩造租賃契約影本、全家
便利商店於系爭房屋營業照片等在卷足憑，堪信為真實。
四、依兩造租賃契約第11條約定：「租期屆滿後，甲方（即被告
）欲收回租賃標的物如不屬自用性質時，以相同租賃條件，
甲方應以書面通知乙方（即原告），且乙方具有第一優先承
租權，甲方不得拒絕之，否則甲方應付予乙方相當於二個月
之租賃標的物之租金金額，作為損害賠償。」。查本件兩造
租賃契約期滿後，被告已將系爭房屋另行出租於案外人全家
便利商店承租營業中，並非由被告收回自用，則依照上開約
定，自應審酌被告是否有以書面方式，通知原告行使第一優
先承租權。被告雖辯稱已於97年11月3日以存證信函通知原
告，並提出西松郵局第3028號存證信函附卷為證（本院卷第
20頁），然被告出具之存證信函內容載為：「因本人有經
濟上的考量未能配合貴公司的租金要求，本人已決定於租期
屆滿時收回租賃物自用或其他較有經濟效率用途，特依法定
期限先行通知貴公司，以利屆期遷讓之準備。」其中並無明
白表示被告於租賃期滿後，將出租於第三人之租賃條件，原
告自無從據以行使優先承租權。被告雖辯稱：已於97年10月
間有多次口頭通知原告將提高租金為12萬5千元，經原告蘇
先生明白表示無法續租云云，然為原告所否認，原告並主張
業已於97年12月23日以存證信函通知被告表明續租意願，並
要求被告需以書面通知原告出租第三人之租賃條件，以利原
告主張優先承租權，並提出臺北永春郵局587號存證信函附
卷為證（本院卷第6至7頁）。此外，兩造就相關系爭契約
優先承租權之通知，已於契約明定需以書面之要式方式為之
，故縱被告上開辯稱有先行口頭通知提高租金一節屬實，然
該口頭通知要與兩造系爭契約所訂通知之書面要式不符，難
認已生通知之效力。是原告主張被告於本件租期屆滿後將系
爭房屋出租第三人前，並未踐行通知原告行使優先承租權之
約定，應堪信為真實。
五、次按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金
。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額」，民法第250條第1項、第2項前段分別定有明文
。查兩造簽訂之上開系爭租約第11條：「甲方應付予乙方相
當於二個月之租賃標的物之租金金額，作為損害賠償。」之
約定，核其性質，即為損害賠償額預定型之違約金。而兩造
約定自97年3月10日起每月租金93,633元，故原告依上開約
定請求被告賠償相當於2個月租金即187,266元，自屬有據。
六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。從
而，原告請求被告給付187,266元，及自起訴狀繕本送達被
告翌日即98年8月12日起至清償日止，按法定利率即年息5
％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一
論述。
八、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣
告假執行，原告無庸聲請供擔保。並依同法第392條第2項
，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 10 月 9 日
臺北簡易庭
法官紀文惠
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
中 華 民 國 98 年 10 月 9 日
書記官陳慧奇