臺灣臺北地方法院93年度簡上字第525號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院93年簡上字第525號民事判決

裁判日期：民國94年03月30日

裁判案由：返還押租金

臺灣臺北地方法院民事判決93年度簡上字第525號上訴人乙○○訴訟代理人 蔡瑞麟 律師
廖雅雯 律師被上訴人甲○○上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國93年6月15日本院臺北簡易庭92年度北簡字第19377號第一審判決提起上訴，本院於94年3月16日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決除確定部分外廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾伍萬伍仟元，及自民國九十二年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一審（除確定部分外），及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人起訴主張：兩造於民國92年7月4日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由上訴人承租被上訴人所有台北市○○路○段○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自92年7月18日起至97年7月17日止，租金每月新台幣（下同）85,000元，押租金255,000元。上訴人於簽約時，以現金支付第1個月之租金及押租金，上訴人並同時開立租金支票23張，面額均為85,000元，發票日係每月租金支付日，即從92年8月18日起至94年6月18日止，每月18日為發票日。嗣上訴人察覺被上訴人於訂約時，將系爭房屋旁，屬於違建之約10坪左右建物，列為租賃範圍之一部，顯有詐欺上訴人之事實。上訴人遂於92年7月8日向被上訴人發存證信函，以終止租賃契約。兩造間租約既已撤銷或終止，被上訴人雖提示付款其中1張租金支票，並返還上訴人20張租金支票，惟尚餘租金支票2張（票號：ＫＬ0000000～9，下稱系爭租金支票）及押租金255,000元等，迄未返還，為此依租約第18條之約定，請求上訴人返還上開系爭租金支票及押租金等語，並聲明：被上訴人應給付上訴人255,000元，及自本件支付命令租金支票2紙。被上訴人則以１、系爭契約書上第1條「範圍以權狀上記載為準」的字樣並非被上訴人所填寫，契約內容均是由 羅子武 律師所寫，其只有簽名「甲○○」；上訴人於92年7月8日發函終止系爭契約之原因，係因上訴人與股東間意見不合所致，並非有何受詐欺情事，上訴人並無撤銷系爭契約之權利。２、兩造簽訂系爭契約後，被上訴人依上訴人指示拆除系爭房屋內原有之高級裝潢（下稱原裝潢），查該原裝潢及生財設備，本欲以500,000元頂讓，因上訴人同意承租5年，且每月支付租金85,000元，被上訴人乃同意上訴人以280,000元承購部分生財設備，其餘裝潢設備，則依上訴人指示，一律拆除搬遷騰空，茲上訴人以可歸責於其自己之事由片面終止系爭契約，被上訴人至少受有220,000元之損失。３、上訴人遲至92年9月20日始將其所有之生財設備搬離系爭房屋，是系爭契約應於該日始為終止，然被上訴人提示發票日為92年9月18日之租金支票未獲兌現，故上訴人應支付被上訴人租金85,000元；另上訴人違約終止系爭契約，依第18條約定，應賠償相當於1個租金85,000元之違約金，總計上訴人應賠償被上訴人425,000元，經與押租金抵銷後已無餘額返還。又而原裝潢因拆除致系爭房屋售價減少3,000,000元，致被上訴人受有損害，自亦應從押租金中抵充。
貳、本件原審對上訴人之請求，判決：被上訴人應將系爭租金支票2張（⑴票號：ＫＬ0000000、發票日：93年1月18日、面額：新台幣85,000元）；⑵票號：ＫＬ0000000、發票日：
93年2月18日、面額：新台幣85,000元）返還上訴人。上訴人其餘之訴駁回。並依職權就被上訴人勝訴部分，為假執行及免為假執行之宣告。上訴人就原判決不利於上訴人部分全部聲明不服，求為廢棄之判決，被上訴人應給付上訴人255,000元，及自本件付命令送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則聲明請求判決駁回上訴。原審判決被上訴人應返還租金支票部分，未據被上訴人提起上訴，不在本件審理範圍。
參、兩造不爭執之事實：
一、兩造於92年7月4日簽訂系爭房屋租約。
二、上訴人於簽約時開立租金支票23張，面額均為85,000元，其中1張（票號：ＫＬ0000000）經被上訴人提示付款，另20張（票號：ＫＬ0000000～17、ＫＬ0000000～34及ＫＬ0000000）被上訴人已經返還上訴人。
三、被上訴人尚持有租金支票2張（票號：ＫＬ0000000、發票日：93年1月18日；票號：ＫＬ0000000、發票日：93年2月18日）。
四、被上訴人於92年7月5日、6日，依上訴人指示鳩工拆除建物內之裝潢，支出拆除清運費用35,000元。
五、上訴人於92年7月8日以台北吳興郵局存證信函第930號，表示股東間意見不合，而終止系爭契約。
肆、得心證之理由：
一、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。民法第450條、第453條第3項定有明文。原審判決系爭租約於租期起算後1個月即92年8月17日終止，上訴人於簽約時已受領1個月之租金，故租金已經付訖，並認原告提前終止租約，依系爭租約第18條約定，應賠償相當於1個月之租金85000元，而被上訴人已將租金支票1張（票號KL0000000、發票日93年1月18日）提示兌現，違約金部分亦獲賠償，為此准予上訴人返還2張租金支票之請求，兩造於上訴時均未就此爭執，此部分之事實應可以確認。
二、上訴意旨以依系爭租約第18條約定：「特約應受強制執行事項：1、租賃期間內乙方（即上訴人）若擬遷離他處時乙方應賠償甲方（即被上訴人）1個月租金，乙方決無異議．．．。」則不論提前終止租約所受損害若干，均應以1個月租金為賠償，被上訴人不得再依民法債務不履行之規定，請求損害賠償等語，為被上訴人否認，並以其所受損害包含原裝潢及生財設備以較低金額頂讓上訴人差額22,000元、依上訴人指示拆除清運系爭房屋搬運費用35,000元，系爭房屋之裝潢遭拆除後售價減少3,000,000元，又系爭租約於92年8月17日終止後，上訴人所有之生財設備仍置放於系爭房屋，致系爭房屋無從出租利用，亦有相當租金之不當得利或損害賠償，前開金額與押租金相抵充後已無餘額等語置辯。
三、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，依前揭民法規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，故懲罰性違約金固以當事人有特別訂定者始足當之。兩造於系爭租約第18條既約定上訴人於租期內，欲提前終止租約搬離時，應賠償1個月租金，且未於租約中特別約定此為懲罰性違約金，自屬於兩造就提前終止終租約損害賠償總額之預定，上訴人如賠償1個月之租金後，被上訴人即不得以提前終止租約尚受有其他損害，請求上訴人賠償。
四、至於被上訴人抗辯系爭租約於92年8月17日終止後，上訴人所有之生財設備仍置放於系爭房屋，致系爭房屋無從出租利用，亦有相當租金之不當得利或損害賠償部分，雖屬於租約終止後另生之損害賠償請求權。惟兩造既於租約末特別以手寫方式附註條款2約定：「租賃物現場之動產生財設備甲方（即被上訴人）以280000元讓售乙方（即上訴人）若乙方不租或租期到期後，乙方原則上搬移，但可留下放於租賃物內。」等語，足見兩造就系爭房屋內之動產生財設備，有可以於租約終止後留置於系爭房屋內之特別約定，被上訴人自不得以前開動產占用系爭房屋，而請求相當於租金之不當得利或損害賠償。
五、按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還。有最高法院81年度台上字第1630號判決可資參照。本件上訴人於租期開始前終止租約，實際上未為租賃物之交付（見原審卷29頁，92年11月12日調解筆錄），上訴人未占有系爭房屋，且已依系爭租約第18條約定賠償1個月租金，並無其他債務不履行損害賠償可以請求，被上訴人自應將押租金255,000元返還上訴人。
伍、綜上所述，上訴人主張被上訴人除已賠償之1個月租金外不得再向其請求賠償，被上訴人應返還押租金為可採，被上訴人所辯為不足採。從而，上訴人押租金契約法律關係，請求被上訴人給付255,000元及自支付命令送達之翌日（92年8月16日）起至清償日止，按年息5％計算之利息為有理由，應予准許。原審僅命被上訴人返還系爭租金支票2張，而駁回上訴人其餘之訴，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。
陸、訴訟費用負擔之依據，本件上訴為理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條。
中華民國94年3月30日
民事民五庭審判長法官吳青蓉
法官周美雲法官張松鈞以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國94年3月30日
書記官黃媚鵑