臺灣花蓮地方法院民事判決 107年度花簡字第339號
原 告 張大偉
訴訟代理人 李文平 律師
張照堂 律師
被 告 張光經
朱淑慧
共 同
訴訟代理人 曾泰源 律師
共 同
複代理人 李佳怡 律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國108年11月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款定有明文。原
告起訴時原聲明：1、被告張光經應將門牌號碼花蓮縣○○
市○○街○○○巷○○號1樓D室房屋（如起訴狀附件二房屋配
置圖）遷讓返還原告。2、被告張光經應自107年7月10日
起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告6,000元。3
、被告朱淑慧應將門牌號碼花蓮縣○○市○○街○○○巷○號
1樓F室房屋（如起訴狀附件三房屋配置圖）遷讓返還原告
。4、被告朱淑慧應自107年7月10日起至遷讓返還前項房
屋之日止，按月給付原告6,000元。5、第一項至第四項部
分，原告願供擔保，請宣告准為假執行等語（見本院卷第7
頁）；嗣於108年10月17日當庭具狀變更訴之聲明為：1、
被告張光經應給付原告75,000元及自本書狀送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。2、被告朱淑慧應給付
原告75,000元及自本書狀送達翌日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息（見本院卷第151頁），經核均基於同一侵
權行為之基礎事實，訴訟資料得以相互援用，無礙於被告之
防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告分別將門牌號碼花蓮縣○○市○○街○○○巷○○號1樓
D室房屋（下稱系爭D室房屋）、門牌號碼花蓮縣○○市
○○街○○○巷○號1樓F室房屋（下稱系爭F室房屋，二
者合稱系爭房屋）出租予被告張光經、朱淑慧，約定每月
租金新臺幣（下同）6,000元，租賃期間自民國106年12
月1日至107年5月31日止，分別締結租賃契約（下稱系
爭租賃契約）。系爭租賃契約於107年5月31日屆期終止
，原告不同意續租，並於107年5月31日以存證信函通知
被告張光經、朱淑慧應依約於契約終止日後15日內遷空場
地，點交予原告，詎被告張光經、朱淑慧於系爭契約期限
屆止後，仍拒不返還房屋，導致原告遭原出租系爭房屋予
原告之訴外人財團法人臺灣郵政協會（下稱郵政協會）求
償，經洽談和解，除原告原給付之押金新臺幣（下同）50
,000元無法取回外，尚須賠付100,000元，合計150,000
元，應認與被告違反系爭契約拒不返還房屋間有相當因果
關係，且因被告違約又告知郵政協會原告違法轉租，致原
告對郵政協會需負擔賠償債務，受有損害，皆屬可歸責被
告。被告明確拒絕遷讓返還房屋，係屬給付不能，原告自
得依民法第226條第1項請求損害賠償。又被告於系爭契
約終止後，遲未遷讓返還房屋，應負遲延責任，原告亦得
依民法第231條第1項規定請求損害賠償。
（二）基於契約自由原則，當事人有選擇是否訂立契約之自由，
系爭租賃期間已明定至107年5月31日，系爭契約第2條第2
項規定也僅約定被告有優先承租權，並無強迫原告繼續出
租之效力，雖於租賃期間屆滿前，被告有提出欲續約之請
求，惟關於「經甲方（即原告）同意」、「雙方另訂契約
行之」等要件，因雙方對於新租金金額沒有共識，故原告
依契約自由及契約約定不同意續約，依法有據。而原告已
盡系爭契約保持合用義務，讓被告得持續使用租賃物至約
定期限之終日，沒有因為轉租而使被告提早不能使用租賃
物，是縱使涉及轉租爭議，也無損害被告之租賃權益，原
告並未違反誠實信用原則，被告之抗辯顯係出於錯誤之動
機，或無視契約明定期間為106年12月1日至107年5月31日
止所致，不可歸責於原告。
（三）依臺灣花蓮地方檢察署（下稱花蓮地檢署）107年度偵字
第4304號不起訴處分書所載，被告雖有支出裝潢費用（然
被告並未舉證金額），然依系爭契約第5條第6項、民法
第431條第2項規定，係被告針對其經營事業之自身利益
所為，自應由其負擔，無論客觀上或主觀上，對原告均無
任何利益，亦屬未經書面同意所為，且於契約到期未續租
之情形，被告應回復原狀，是其主張添附、不當得利云云
，皆屬無據。被告依系爭契約負有給付租金之義務，與其
主張要求不當得利或添附等，兩者並非處於同時履行抗辯
之關係，更何況，系爭租賃物之所有權人非原告，其主張
不當得利或添附規定應係向系爭租賃物之所有權人提出。
又基於債之相對性，租賃關係之債權存在於兩造，與第三
人郵政協會無涉，且直至兩造租賃期間即107年5月31日
為止，郵政協會在此期間並無任何解除契約之行為，換言
之，原告於租賃期間，均已按債之本旨提供被告承租使用
系爭標的物，並無違誤。又原告業已將先前向被告朱淑慧
收取之裝潢保證金20,000元匯還被告朱淑慧，其就此自不
得為抵銷抗辯。
（四）爰依民法第226條第1項、第231條第1項規定提起本件
訴訟等語，並聲明：1、被告張光經應給付原告75,000元
，及自民事更正訴訟聲明暨準備理由四狀送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。2、被告朱淑慧應給
付原告75,000元，及自民事更正訴訟聲明暨準備理由四狀
送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
（一）依原告與郵政協會之租賃契約第13條第2項約定，返還租
賃標的即系爭房屋前，應先辦理複丈，再由郵政協會及原
告雙方派員點交、接管，未完成點交、接管前，原告應按
原租約租金標準支付補償金至點交完成之日止。被告固不
爭執系爭契約於107年5月31日屆至，惟依系爭契約之約
定，被告本即享有優先權，原告不得任意終止原租約，且
就續租之租金，原告先前曾允諾被告僅係微調，豈料卻於
原租約租期屆滿後，逕自調漲1倍之租金，原告顯然有違
約之情事，誠已非契約自由之範疇，而有違反誠信原則之
情。況被告於事後方知悉原告乃違法轉租，郵政協會於
107年8月31日發函終止其與被告間之租約，並於107年
11月31日以兩造為被告提出返還房地等民事訴訟（即本院
108年度花補字第60號）。於本件及另案之訴訟過程中，
被告多次表示願意點交及返還房屋予郵政協會，亦由本院
替三方安排多次調解，惟郵政協會均消極以對，被告方於
108年4月間自行搬離，並由郵政協會收回系爭房地。是
以，本件遲未辦理系爭房屋之點交及返還，實際上係因郵
政協會自身拒絕辦理點交之行為所致，並非如原告所主張
係被告堅持拒不返還房屋，進而導致原告之損害云云。又
綜觀本件事件經過，係原告違法轉租及違反誠信原則在先
，原告卻以係被告向郵政協會檢舉，方導致其租約遭郵政
協會終止云云，而認其與郵政協會之和解金為其損害，並
請求被告賠償，不無違反誠信原則之情事，嚴重影響被告
之權益。
（二）原告雖提出郵政協會與原告間之和解書影本一份，惟原告
是否已如期給付和解書所約定之100,000元，未見其提出
相關證據資料，不無疑問，且究其本質，係因原告違反轉
租予被告與其他承租人致郵政協會受有損害，而非全然係
因原告無法如期返還房屋。又原告主張原押金50,000元無
法取回，於該紙和解書上亦未見有關於原押金之約定，亦
有所疑，此節應由原告舉證證明。況被告於系爭租約屆滿
後仍占用系爭房屋一節，應以郵政協會為不當得利之請求
權人。因此，原告既係違反誠信原則在先，而原告與郵政
協會和解，亦係因其本身違法轉租行為所致，則被告未於
系爭契約終止後返還房屋與原告對郵政協會需負擔賠償債
務150,000元間是否具有相當因果關係一節，容有疑問，
難認原告得依民法第226條第1項及同法第231條第1項
規定請求損害賠償。
（三）退步言之，縱認上述二者間確有因果關係，然亦請斟酌原
告逕自調漲租金，且實際上係違法轉租，嚴重侵害承租人
之權益，有違反誠信原則之情事，實不應准許原告之請求
，以維被告之權益。退萬步言之，倘認定原告上述請求為
有理由，然除被告外，其他承租人直至108年1月間，尚
有使用系爭房屋之情事，自不應由被告負擔全額之損害賠
償。況原告向被告隱瞞其違法轉租一事，致陷被告於承租
時之錯誤，而成立系爭契約，進而裝潢，造成朱淑慧損失
331,100元，又兩造締約時分別約定押租金為20,000元，
月租為6,000元，另向被告收取每月管理費1,500元，但
原告在106年12月31日管理人離職後即未雇用新人，卻仍
自107年1月至107年5月間向被告按月收取1,500元管
理費，此部分顯屬不當得利，是被告對於原告亦得為抵銷
抗辯。
（四）依郵政協會108年11月1日郵協字第1082914012號函文及
檢附之房地租賃契約書第6條第3項但書約定，明確敘明
該押租金沒收之定性為懲罰性違約金。由此可知，此乃郵
政協會以強制促使承租人即原告履行債務為目的之約定，
具有履約擔保之作用，亦即郵政協會除原先所得請求之損
害賠償外，另得向原告請求之違約金。該違約金之性質既
非損害賠償預定性質違約金，而屬懲罰性違約金，即作為
郵政協會懲罰承租人即原告因可歸責於其之事由致提前終
止之違約金，本應由原告自行承擔其違約之責，原告竟以
上述遭沒收之押租金56,578元為其損害，且係可歸責於被
告之事由所致，而請求被告賠償，應屬無據。
（五）被告以前詞置辯，並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受
不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告分別將系爭D室房屋、系爭F室房屋，出租予被
告張光經、朱淑慧，約定每月租金6,000元，租賃期間自
106年12月1日至107年5月31日止，分別締結系爭租賃契
約，系爭租賃契約於107年5月31日屆期終止後，兩造並未
續約等情，有店鋪租賃契約書及存證信函影本各2份附卷可
稽（見本院卷第21頁至第37頁背面），且為兩造所不爭執，
自堪認定為真實。
四、得心證之理由：
另就原告主張被告應依民法給付不能或給付遲延之規定賠償
原告之損害等情，乃為被告否認，並以前詞置辯。是以本院
應審酌者係：原告請求被告給付上開金額，是否有理由？
茲分述如下：
（一）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延
而生之損害，民法第226條第1項、第256條第1項定有
明文。次按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因
之事實及此二者之間，有相當因果關係為成立要件，如不
合於此項成立要件，即難謂有損害賠償請求權存在；所謂
相當因果關係，係指無此行為，雖必不發生此損害；有此
行為，通常即足發生此種損害，是為有因果關係；有此行
為，通常亦不生此種損害者，即無因果關係（最高法院86
年度台上字第224號判決意旨參照）。
（二）原告固主張其遭郵政協會終止渠等間租賃契約，並沒收押
租金56,578元及另與郵政協會成立和解賠償100,000元而
受有損害，被告應賠償云云。然查，系爭房屋原係原告向
郵政協會承租，原告再轉租被告等人；嗣後郵政協會於
107年8月31日終止與原告間之租賃契約等情，有郵政協
會107年11月22日郵協字第1072914026號函文影本1份負
卷可稽（見本院卷第93頁），且為兩造所不爭執，應堪認
定。而原告與郵政協會間租賃契約終止後，郵政協會即另
向本院對本件兩造提起返還房地之訴請求返還系爭房屋，
經本院以108年度花補字第60號審理，於上開案件審理中
原告與郵政協會成立訴訟外和解，和解內容略為：原告願
給付郵政協會100,000元，郵政協會願撤回於上開案件中
對原告部分之訴；此外郵政協會並將原告給付之56,578元
押租金作為懲罰性違約金而不返還原告等情，有原告與郵
政協會間和解書影本1份及郵政協會108年11月1日郵協
字第1082914012號函文（下稱系爭函文）各1份存卷可考
（見本院卷第145頁至第145頁背面、第155頁）。而郵
政協會終止與原告間契約之原因及過程，經本院函詢郵政
協會，該協會以系爭函文函覆略以：系爭房屋及所坐落土
地，前於104年7月1日出租予原告，因原告違反渠等間
租賃契約第3條、第12條第2項第2款之約定，郵政協會
於107年8月31日終止租約，並依渠等間租賃契約第6條
第3款約定將押租金56,578元充當懲罰性違約金，原告依
約不得請求返還等語，並檢附郵政協會與原告間之租賃契
約（見本院卷第156頁至第158頁）。而細繹原告與郵政
協會間之租賃契約內容，其中第3條約定：「房地所有權
屬於乙方（按：即郵政協會），由甲方（按：即原告）向
乙方租用；甲方經徵得乙方書面同意後，得將承租房地轉
租與他人使用」；第12條第2項第2款約定：「租約之終
止：…（二）有下列情形之一者，乙方得逕行終止租約：
…2、甲方違反本契約規定者」；第6條第3款約定：「
押租（履約保證金）：…（三）租約期滿或終止時，甲方
依本契約應履行之義務已全部履行完畢後，乙方扣除甲方
應給付之款項後，應將其於款項無息退還甲方。但因可歸
責於甲方之事由致租約提前終止時，押租金充當懲罰性違
約金，甲方不得請求返還」，綜合上開郵政協會之系爭函
文內容及原告與郵政協會間租賃契約之約定內容，堪認郵
政協會終止其與原告間租賃契約之理由，係因原告違反該
租賃契約約定，未經郵政協會而逕將系爭房屋轉租第三人
（即包括被告在內之人）之行為，此終止契約之事由係屬
可歸責於原告之事由，故原告給付郵政協會之押租金即改
為懲罰性違約金，原告不得請求郵政協會返還。且原告於
另案即本院108年度花補字第60號案件中與郵政協會於訴
訟外成立和解，同意賠償郵政協會100,000元，該訴訟之
緣由亦係因原告違約轉租致終止契約，郵政協會方會起訴
請求原告返還系爭房屋，亦經本院依職權調取上開案卷核
閱無訛。是由此觀之，縱被告未於系爭租賃契約屆期後立
即將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，甚或原告違約轉租之
情事係被告告知郵政協會，均無解於原告遭郵政協會沒收
押租金作為懲罰性違約金及求償係出於原告違約之事實，
而與被告並無關聯。是原告受有上開賠償郵政協會100,00
0元及遭沒收押租金56,578元之損害，與被告未依約於租
期屆滿後返還系爭房屋之行為間，並無相當因果關係存在
，被告前揭所辯，應屬可採。是原告所受損害與被告之行
為間，既無相當因果關係，則原告猶執前詞請求被告負給
付不能或給付遲延之損害賠償責任，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第226條第1項、第231條第1項規
定，據以請求：（一）被告張光經給付75,000元，及自民事
更正訴訟聲明暨準備理由四狀送達翌日起至清償日止，按週
年利率5%計算之利息；（二）被告朱淑慧給付75,000元，及
自民事更正訴訟聲明暨準備理由四狀送達翌日起至清償日止
，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國108年12月19日
花蓮簡易庭法官陳裕涵
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按
他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中華民國108年12月19日
書記官陳姿利