裁判字號：臺灣高雄地方法院101年訴字第887號民事判決
裁判日期：民國102年02月27日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高雄地方法院民事判決101年度訴字第887號原告 陳臻儀
李璟涵 黃博威 陳逸翰 張詩敏 共同訴訟代理人 盧俊誠 律師被告 林王素娥 兼訴訟代理人 林文雄 被告 林文石 被告 林文濱 被告 林淑英 訴訟代理人 陳水聰 律師被告 林淑慎 訴訟代理人 盧文周 被告 林淑惠 訴訟代理人 林聰志
陳水聰律師被告 林淑華 被告 林淑貞 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告林文濱、林淑華、林淑貞經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落 高雄市 ○○區○○○段000、00000、0000
00、00000、00000地號土地（下稱系爭土地），原係被告林文雄所有，原告於民國99年11月1日經由本院98年度司執字第25312號強制執行程序拍賣取得所有權，於99年11月25日完成所有權移轉登記，惟系爭土地上有訴外人林○○所有門牌號碼高雄市○○區○○街○○號之未保存登記地上物（下稱系爭地上物），林○○於70年4月24日死亡後，系爭地上物由被告繼承，無權占用系爭土地如附圖所示A、B、C、
D、E部分，侵害原告權利，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除系爭地上物，返還系爭土地予原告。並聲明：㈠被告應連帶將系爭土地上，如附圖所示編號A（占用面積317㎡）、編號B（占用面積1㎡）、編號C（占用面積96㎡）、編號D（占用面積3㎡）、編號E（占用面積
11㎡）之地上物予以拆除，並將占用之土地回復原狀返還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告方面：
（一）被告林文濱、林淑華未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
（二）被告林王素娥、林文雄、林文石、林淑英、林淑慎、林淑惠辯稱：系爭土地原為被告林文雄所有，惟因積欠債務未清償，經債權人聲請強制執行予以拍賣，原告因而取得系爭土地所有權，然系爭地上物為被告林文雄之父親林○○出資興建，均為RC鋼筋混凝土結構，並供經營○○○○○○股份有限公司使用，自54年6月起即繳納營業用房屋稅至今，林○○於70年4月24日死亡後，系爭地上物由被告等人繼承，不在強制執行程序拍賣範圍，亦不在點交範圍，原告於拍賣前即已知悉，本件因強制執行之拍賣，致系爭土地與地上物所有人各異，依民法第838條之1第1項規定，應視為已有地上權之設定，縱認無地上權存在，系爭土地與地上物同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人，依民法第425條之1規定，土地受讓人與房屋所有權人之間，推定在房屋得使用期限內，有法定租賃關係存在，系爭地上物並非無權占用系爭土地等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
（三）被告林淑貞未於言詞辯論期日到場，惟曾提出書狀辯稱：伊從未對系爭地上物有任何占有之事實，原告請求無理由等語。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第199頁）：
（一）原告於99年11月1日經本院98年度司執字第25312號強制執行程序，拍賣取得系爭土地，並於99年11月25日完成所有權移轉登記。
（二）系爭地上物門牌號碼為高雄市○○區○○街○○號，為被告之被繼承人林○○出資興建，後由被告繼承公同共有。
（三）系爭地上物使用系爭土地面積如附圖所示A、B、C、D、E部分。
五、依兩造前開主張及陳述觀之，本件之爭點即在於：被告公同共有之系爭地上物有無得占有系爭土地之正當權源？原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除系爭地上物，返還系爭土地予原告，有無理由？本院敘述判斷意見如下：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段固有明文。惟按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第1項亦有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。再所謂「土地及房屋同屬一人」可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，且所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人（最高法院89年台上字第284號判決意旨參照）。是房屋在性質上原即不能與土地使用權分離而存在，上開判例意旨即在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，故在土地及房屋原同屬一人而嗣異其所有時，基於其原有之使用權關係及買受人原為可預見之範圍，為解決此一占有權源之問題，解釋上除有特別情事可認當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，自應推斷土地承買人默許房屋所有人得支付相當之代價而繼續使用土地。
（二）經查，系爭土地原為被告林文雄所有，後由原告於99年11月1日經由拍賣取得，於99年11月25日完成所有權移轉登記，系爭地上物為被告之被繼承人林○○所興建，未經保存登記，林○○業於70年4月24日死亡，由被告繼承公同共有，此為兩造所不爭執，又被告林文雄係於54年6月1日以買賣為原因登記取得所有權，有土地登記謄本附於本院98年度司執字第25312號強制執行卷可稽，姑不論系爭地上物究係其父於此前或此後所興建，其在被告林文雄取得該基地所有權時，衡情應均已得其同意而有適法之使用權源，於此後即無無權占有之問題，再被告林文雄於其被繼承人林○○死亡後，就系爭地上物即與其他繼承人取得公同共有之地位，依前開說明，「土地及房屋同屬一人」乃可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內，反而推之，房屋共有人數除與土地相同之共有人外尚有其他共有人者亦應屬之，則被告林文雄於因繼承而對系爭地上物取得公同共有之時起，系爭土地及地上物即亦有所有權同屬一人之情形，今系爭土地於遭拍賣前既與系爭地上物同屬一人，而其拍賣亦無得解釋當事人之真意有限於賣屋而無基地使用之特別情事，為保護系爭地上物既得之使用權，系爭土地出賣後，亦應推斷土地承買人即原告已默許系爭地上物之公同共有人得繼續使用土地之租賃關係存在，故被告公同共有之系爭地上物就系爭土地之占用，因有民法第425條之1規定之適用，而有租賃關係之存在為有權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除系爭地上物，返還系爭土地予原告，即屬無據。
（三）至原告雖主張：系爭地上物係屬一般地上物而已，並無門窗等設備，無法遮風避雨，非屬「房屋」，並無民法第42
5條之1規定之適用等語，惟按「系爭房屋原計畫蓋建二樓，而建築之程度，二樓結構業已完成，僅門窗尚未裝設及內部裝潢尚未完成，此項尚未完全竣工之房屋，已足避風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產」，最高法院著有70年台上字第2221號判例可資參照，可知地上物若結構已完成，足避風雨，可達經濟上之使用目的，即可成為獨立之不動產，本院審酌系爭地上物為RC鋼筋混凝土結構，上有屋頂，雖有部分破洞，已足避風雨，業經本院履勘現場屬實，並有勘驗筆錄、現場相片在卷可佐（見本院卷第153至161頁），堪認系爭地上物可達經濟上之使用目的，可為獨立之不動產，自有民法第425條之1規定之適用餘地，原告此部分主張，委不足採。
六、綜上所述，系爭土地雖為原告所有，然兩造間存有法定租賃關係，被告屬有權占有，從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告拆除系爭地上物，返還系爭土地予原告，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國102年2月27日
民事第五庭法官秦慧君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月1日
書記官呂怜勳