臺灣高等法院92年度重上更(一)字第73號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院92年重上更(一)字第73號民事判決

裁判日期：民國93年08月17日

裁判案由：返還保證金

台灣高等法院民事判決九十二年度重上更㈠字第七三號
上訴人丙○○
甲○○庚○○丁○○己○○乙○○戊○○共同訴訟代理人 藍慧珊 律師
尤美女 律師複代理人 余惠如 律師被上訴人圓泰建設股份有限公司法定代理人 陳金福 訴訟代理人 李建民 律師右當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國八十九年七月十九日臺灣桃園地方法院八十八年度重訴字第二十七號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於中華民國九十三年八月三日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張被上訴人之法定代理人陳金福係以偽造文書方式辦理公司變更登記為被上訴人之董事長，並非被上訴人之合法代理人，其於民國（下同）八十八年一月二十二日代理被上訴人提起本件訴訟，所為及所受之訴訟行為均不生訴訟法上之效力，本件訴訟自屬訴訟要件有欠缺等語。經查，依被上訴人公司變更登記事項卡記載（見本院卷㈠第四九、五０頁），被上訴人之法定代理人陳金福自八十四年二月十二日起至八十七年二月十一日止擔任被上訴人之董事長。又被上訴人之前法定代理人 余記德 於此期間雖指控陳金福未經股東會同意，涉嫌偽造文書，擅自申請變更被上訴人負責人名義，並具狀向台灣板橋地方法院檢察署提出告訴，經台灣板橋地方法院以八十七年度訴字第一一０六號認定陳金福犯有行使偽造文書罪及使公務員登載不實罪，並判處陳金福有期徒刑五月，緩刑五年確定。陳金福不服，提起上訴，經本院審理結果認被上訴人之股東確有於八十四年二月間集會，並決議改選陳金福擔任被上訴人之董事長，而以九十一年度上訴字第一二一七號就陳金福被訴行使偽造文書罪及使公務員登載不實罪部分改判無罪，此有上開判決書在卷可稽（見最高法院卷第四四至五四頁，本院卷㈠第五九至六二頁）。又被上訴人之股東於八十四年二月十二日所召集之上開集會，雖未依公司法所定程序召集，惟被上訴人之股東並未就該次集會所為決議提起撤銷股東會決議之訴，是陳金福經該次股東會決議選任為董事長之效力並未當然失其效力。又被上訴人主張該公司嗣於八十八年五月三日復召開股東會，仍選任陳金福為董事長，任期自八十八年五月三日至九十一年五月二日止之事實，業據提出經濟部中部辦公室證明書、公司變更登記事項卡為證（見本院卷㈠第五二至五五頁），堪信為真正。又陳金福之任期固應於九十一年五月二日屆滿，惟據被上訴人 陳明 該公司迄未改選董事，則依公司法第一百九十五條第二項前段規定，陳金福仍為被上訴人之法定代理人，是其代理被上訴人遂行本件訴訟，於法並無不合，合先敘明。
二、被上訴人主張：上訴人丁○○、甲○○及上訴人之被繼承人 呂福文 於八十一年四月二十七日提供其共有坐落桃園市○○段五０、六六、六六之一地號土地與訴外人正泰建設股份有限公司（下稱正泰公司）合作興建房屋（下稱系爭合建房屋），並簽訂合建契約（下稱系爭合建契約），訴外人正泰公司依約給付上訴人丁○○、甲○○保證金各新台幣（下同）一千一百十三萬元，給付呂福文保證金一千六百五十八萬元，合計三千八百八十四萬元。嗣呂福文、上訴人丁○○、甲○○、訴外人正泰公司及被上訴人於八十二年十月三十日協議呂福文及上訴人丁○○、甲○○同意訴外人正泰公司將其就系爭合建契約之權利義務讓與被上訴人。嗣呂福文於八十四年四月二十日死亡，上訴人為其繼承人，而系爭合建房屋業經興建完成，上訴人依約應連帶返還保證金，詎上訴人竟拒絕返還，爰起訴請求上訴人連帶給付被上訴人三千八百八十四萬元及法定遲延利息等語。原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，判命上訴人應連帶給付被上訴人三千六百八十五萬一千五百四十九元及自八十八年一月三十日起算之法定遲延利息。被上訴人就其敗訴部分未提起上訴，對於上訴人之上訴則聲明駁回上訴。（原審判決被上訴人敗訴部分業經確定，非屬本院審理範圍，附此敘明。）
三、上訴人則以：依系爭合建契約約定，被上訴人應於完成交屋後一星期始得請求返還保證金二分之一，而被上訴人迄未完成全部交屋事宜，故被上訴人此部分保證金返還請求權之條件尚未成就。又依協議書之約定，上訴人係於受分配房屋全部向銀行貸款放款核准時始須退還保證金二分之一，而被上訴人迄未將上訴人受分配房地之全部所有權狀交付予上訴人，致上訴人無法辦理貸款，是此部分返還保證金之條件亦未成就。又縱認本件返還保證金之條件已成就，上訴人亦得以對於被上訴人之下列債權主張抵銷：㈠系爭合建房屋存有瑕疵所受損害一百九十八萬八千四百五十一元，㈡被上訴人逾期完工達一百二十九天，致上訴人受有二千三百八十七萬五千九百零一元之損害，㈢被上訴人迄今仍有六十六戶房屋未點交予上訴人，致上訴人受有相當於租金之損害合計六千八百九十萬四千元。經抵銷結果，被上訴人已無保證金債權可為請求，是被上訴人本件請求為無理由等語，資為抗辯。原審為被上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分提起上訴，經更審前本院判決駁回上訴，上訴人不服，提起第三審上訴，經最高法院將更審前本院之判決廢棄，發回本院審理，上訴人於本院審理中則聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人主張上訴人丁○○、甲○○及上訴人之被繼承人呂福文於八十一年四月二十七日與訴外人正泰公司簽訂系爭合建契約合作興建房屋，訴外人正泰公司於八十一年四月二十七日交付呂福文八百二十九萬元、上訴人丁○○、甲○○各五百五十六萬五千元之保證金，又於同年十月十日交付呂福文八百二十九萬元、上訴人丁○○、甲○○各五百五十六萬五千元之保證金，合計呂福文收受保證金一千六百五十八萬元，上訴人丁○○、甲○○各收受保證金一千一百十三萬元。嗣呂福文、上訴人丁○○、甲○○、訴外人正泰公司及被上訴人於八十二年十月三十日協議呂福文及上訴人丁○○、甲○○同意訴外人正泰公司將其就系爭合建契約之權利義務讓與被上訴人。又呂福文於八十四年四月二十日死亡，其妻 葉阿菊 拋棄繼承，由上訴人及訴外人 呂旺枝 （未婚）共同繼承，而訴外人呂旺枝經原法院於八十八年七月三十一日判決宣告於八十七年四月二十七日下午十二時死亡等情，為上訴人所不爭執，並有合作興建契約書、收款收據、支票、協議書、繼承系統表、八十八年度亡字第二十五號判決附卷可稽（見原審卷㈠第十至二九、三九至五六、八七至九五頁，原審卷㈡第一０一頁），堪信為真正。
五、被上訴人主張本件請求返還保證金之條件業已成就，惟為上訴人所否認，經查：㈠依系爭合建契約第三條Ｂ項有關保證金退還方式約定：「１結構體完成時退還二
分之一。２水電接通、景觀工程完成通知交屋一星期內退還二分之一」，又於第二十五條約定：「為確保本約之履行，甲方等十一人（即呂福文及上訴人丁○○、甲○○等地主）均負共同連帶履行責任」。嗣於八十二年十月三十日協議：「合建保證金及補貼款延期退還及延期繳納，見合建契約書內第三條合建保證金退還方式第一項，結構體完成及隔間初粉至八樓時，退還保證金二分之一．．．，現變更延至甲方（即呂福文及上訴人丁○○、甲○○）應於本合建分配所得房屋向銀行貸款放款核准時，應立即無息一次付清丙方（即被上訴人）．．．」，此為兩造所不爭執，並有系爭合建契約及協議書在卷可稽（見原審卷㈠第十一、十
三、四一頁），堪信為真正。則依上開約定，應認兩造就本件保證金之返還條件變更約定為：㈠水電接通、景觀工程完成通知交屋一星期內退還二分之一（下稱第一條件），㈡上訴人受分配房屋向銀行貸款放款核准時，退還二分之一（下稱第二條件）。
㈡就第一條件是否成就部分：
⒈查被上訴人主張系爭合建房屋業已完工，於八十五年一月三十一日取得使用執照
之事實，為上訴人所不爭執，並有使用執照在卷為證（見原審卷㈠第五七頁）。又經原審履勘現場結果，系爭合建房屋景觀工程業已完成，有勘驗筆錄在卷可稽，並為兩造所不爭執（見原審卷㈠第一八七頁，更審前本院卷第六七頁），且經桃園縣園藝花卉商業同業公會鑑定結果，亦認：「勘測不動產標示：桃園中埔段地號五十、六十六號經本會實地勘察該地號現為圓泰建設股份有限公司興建福利國住宅社區（即系爭合建房屋）內有兩座中庭景觀．．．及運動廣場．．．中庭景觀、運動廣場周邊花草樹木綠意盎然」，亦有桃園縣園藝花卉商業同業公會八十八年五月十五日八八桃縣藝花湧字第０五一五００一號函（見原審卷㈠第一八九頁）及現場照片（證物外放）可稽，足徵系爭合建房屋水電業已接通，且景觀工程亦已完成。又被上訴人主張其先後於八十五年六月十日、同年八月十一日通知上訴人辦理交屋之事實，亦為上訴人所不否認（見原審卷㈠第一五七頁），且有交屋通知書、交寄大宗函件存根、掛號函件執據等件在卷為證（見原審卷㈠第
五八、五九頁），亦堪信為真正。⒉上訴人雖主張依系爭合建契約第三條Ｂ項第二款約定，應認兩造之真意係指上訴
人實際交屋後一星期，第一條件始為成就等語。惟查，系爭合建契約就此部分已明確記載係「通知交屋」，而非「完成交屋」或「實際交屋」。又系爭合建契約第六條固約定：「乙方（即被上訴人）保證施工品質絕無偷工減料等情事，施工期間甲方（即上訴人）得隨時前往工地監督，如發現未依約按圖施工時，應立即書面與乙方，通知改善，乙方不得推諉否則視同乙方違約」；第十三條亦約定：「乙方如不履行本約約定或開工後中途無故停工達三個月以上，經甲方催告而無力復工時，視同乙方違約。除由甲方沒收保證金，並願放棄工地現場已投資之設備與材料，任由甲方沒收，該合建房地由甲方收回自理，乙方不得異議。如工程完工逾期時，每逾壹天應賠償甲方所分得房屋之總造價金額千分之一計罰，若完工期逾三個月仍未完工時，視同乙方違約」（見原審卷㈠第十一、十三頁），惟上開所定違約情事並非必於系爭合建房屋點交後始能發現，而得主張行使沒收保證金之權利，況系爭合建房屋倘確存有瑕疵或其他違約情事，上訴人於第一條件成就後，尚保留二分之一保證金可供行使權利，是上訴人依系爭合建契約第六條及第十三條約定，主張就第一條件中有關「通知交屋」之約定應解釋為實際交屋云云，尚屬無據，而不足採。
⒊上訴人又主張系爭合建房屋於被上訴人通知交屋時存有多處瑕疵，故被上訴人未
依債務本旨提出給付，不生提出之效力等語。惟查，兩造就第一條件之約定既不以實際交屋為條件，則系爭合建房屋縱有上訴人所指瑕疵存在，亦係上訴人得否拒絕受領而主張給付遲延責任，或請求被上訴人負瑕疵擔保責任問題，核與第一條件是否成就無涉，是上訴人此部分之主張亦不足取。
⒋依上所述，系爭合建房屋之水電既已接通，景觀工程亦已完成，且被上訴人通知上訴人交屋已逾一星期，是被上訴人據以主張第一條件業已成就，堪予採信。
㈢就第二條件是否成就部分：
⒈被上訴人主張上訴人應分得房屋為九十三戶，上訴人丁○○於八十五年五月三十
一日就呂福文分得房地領取所有權狀二十七紙，又於同年六月十五日領取五紙，上訴人甲○○於八十五年七月十九日領取所分得房地所有權狀八紙，迄至八十六年九月二十二日止，尚有四十八張所有權狀未取回之事實，為上訴人所不爭執，並有收據在卷為證（見原審卷㈠第六０至六四頁），堪信為真正。又上訴人丁○○於八十六年九月二十二日簽立收條，表示收到上開四十八張所有權狀之事實，亦有該收條附卷為證（見本院卷㈠第六八頁）。
⒉證人 呂傳勝 律師於八十八年六月一日具狀陳明：「民國八十六年九月二十二日兩
造相約前來本律師事務所，由圓泰公司負責人陳金福先生交出四五筆四八張（其中二五五四、二五五三及二五五二號因二人共有各為二張）建物權狀交本律師，而由丁○○先生出立收條交付陳金福先生，言明地主持上開權狀辦理抵押權設定，向銀行貸款以備返還建商之保證金後再將建物權狀交本律師保管，其後丁○○、甲○○先生前來本律師事務所取去十八筆二十一張建物權狀，謂擬辦抵押權設定向銀行貸款，取去後迄未交還本律師，地主有無辦理貸款，有無返還建商保證金，迄未告知本律師，本律師亦不知悉，現仍有二十七張建物權狀在本律師保管中」（見原審卷㈡第二三七頁）；嗣於更審前本院到庭證稱：「是在八十六年九月二十二日，當時他們兩造都有在場，是臨時來的，我也是義務的，是丁○○出收條，權狀由我保管，原意是拿當中二十一張權狀去貸款完後，二十一張要再還給我保管，但最後沒有拿回來，有無貸款我就不清楚。我這裡還有二十七張，之後有人要來拿回權狀，我沒有給他，因為他們當時有約定拿權狀要兩造同意，所以我沒有給他，當時拿走二十一張權狀時，兩造都有同意，拿走權狀日期，按照收條的日期，應該是八十六年十一月四日甲○○拿走，當時兩造有一起來，我保管的二十一張，他們約定要由他們兩造一起來拿，但到現在還沒有拿走」等語（見更審前本院卷第六二、六三頁）；復於本院審理中到庭證稱：「（收條所載四十八張權狀是否由你保管？）是的。當時兩造臨時至我事務所協調，建商（即被上訴人）要求地主（即上訴人）返還保證金，地主說房屋有瑕疵，有一些尚未交屋，返還保證金之條件尚未成就，兩造同意將登記好的四十八張權狀交由我保管。當天建商同意地主拿二十一張權狀由地主向銀行辦理貸款，貸款的錢就是要返還建商保證金，辦好貸款之後，二十一張權狀仍要交給我保管，地主拿走二十一張權狀後，就沒有再來找我，目前我這裡還有二十七張權狀，以後的事我就不清楚了。當初的約定是二十一張權狀貸款返還後連同二十七張權狀共四十八張權狀由我保管，直到雙方問題解決，會同一起向我領回。後來上訴人有向我要二十七張權狀，但建商有寄一張存證信函給我，要求我不能把權狀交給上訴人，兩造當時約定要會同才能領取權狀」，「當天兩造口頭約定由上訴人取回二十一張權狀辦理貸款，以貸得之款項返還被上訴人保證金，上訴人有同意以二十一張權狀辦理貸款，以返還保證金」，「（兩造是約定這二十一張權狀所貸的金額要返還保證金，或這二十一張權狀去辦貸款後就要全數返還保證金？）當時是口頭約定拿此二十一張權狀向銀行貸款返還保證金，但是如果貸款金額足夠，經雙方同意取回四十八張權狀，如金額不足，再拿其餘權狀去辦貸款」，「沒有書面，是兩造的約定，不是我推測兩造的意思」，「兩造並無提及原來的約定，就是約定如我方才所言的」，「當時有提及建商公司內部有糾紛，兩造因為細節並未談妥，所以沒有訂定書面」，「四十八張權狀是兩造共同交給我保管，特別約定要兩造同意才可以取回權狀，任何一造要求取回均不可以」，「兩造口頭為上開約定後，是建商拿出四十八張權狀交給我，丁○○簽收條由我作見證，收條交給建商、地主、我各一張」等語（見本院卷㈠第二九七至二九九頁）。由此可證，上開四十八張所有權狀係兩造於八十六年九月二十二日共同交由證人呂傳勝律師保管，並合意將第二條件變更為由上訴人取回其中二十一張所有權狀向銀行辦理貸款後，返還二分之一保證金予被上訴人，如貸款金額不足返還保證金時，則由兩造同意再取回部分所有權狀辦理銀行貸款以供清償。
⒊按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條
件已成就，民法第一百零一條第一項定有明文。查兩造就第二條件已約定變更為由上訴人執上開取回之二十一張所有權狀向銀行辦理貸款後返還二分之一保證金，則上訴人本應依約向銀行辦理貸款事宜，並將所貸得款項給付被上訴人以清償保證金債務，然上訴人自認其並未將上開二十一張所有權狀所表彰之不動產向銀行辦理貸款之事實（見更審前本院卷第一二二頁），是被上訴人主張上訴人係以不正當行為阻止第二條件成就一節，即堪採信，則依上開規定，應視為第二條件已成就。
㈣綜上所述，本件保證金返還條件均已成就，是被上訴人請求上訴人依約連帶返還保證金三千八百八十四萬元及法定遲延利息，洵屬有據，應予准許。
六、就上訴人主張抵銷部分：㈠就系爭合建房屋瑕疵部分：
上訴人主張因系爭合建房屋有瑕疵，致受有一百九十八萬八千四百五十一元之損害，並得與本件保證金債務相抵銷部分，業經原審認上訴人此部分之主張為有理由，並就此部分金額判決被上訴人敗訴，被上訴人就此敗訴部分因未提起上訴而告確定，故此部分非屬本院審理範圍，爰不再審論。
㈡就逾期完工部分：
上訴人主張被上訴人於八十二年三月二十四日取得建造執照，應於八十二年七月二十四日前開工，被上訴人竟遲至八十二年九月二十四日始開工，並於八十五年一月三十一日始取得使用執照，逾期完工達一百二十九天，致上訴人受有二千三百八十七萬五千九百零一元之損害等語；被上訴人則否認有逾期完工之事實。經查：
⒈依系爭合建契約第十二條約定：「自領到建築執照之日起，乙方（即被上訴人）
需在四個月內開工，自開工日起柒佰參拾個日曆天內完工及取得房屋使用執照，並於二個月內接通外水外電及景觀工程完成，將甲方（即呂福文及上訴人丁○○、甲○○）應得房屋點交給甲方管理使用，如因政府法令、天災或甲方因素等不可抗拒之因素，而致逾期者，其完工期限應順延之」（見原審卷㈠第十二頁）。嗣地主與訴外人正泰公司於八十一年九月二十三日協議：「雙方協議於八十一年九月二十三日交付第貳次合建保證金，甲方（即地主）原應負責本合建道路通行全部問題（見合約第三條Ａ２款），今協議甲方若在收訖保證金後（於八十一年十月十六日算起）尚未能解決道路通行時，每逾一日以順延開工日日期記錄二倍計算作為罰則，甲方全體絕無異議」等語，此有上開協議書在卷可稽（見原審卷㈠第三一頁）。
⒉查被上訴人主張呂福文及上訴人丁○○、甲○○為解決上開道路通行問題，於八
十二年三月三日向訴外人尚林建設股份有限公司（下稱尚林公司）承買地上物及地上權，訴外人尚林公司承諾於收到價款後七日內即八十二年三月十日前派員將全部圍牆及鐵屋清除完畢之事實，為上訴人所不爭執，並有同意書附卷可稽（見原審卷㈠第二三四頁），則依上開約定，應認被上訴人自八十一年十月十六日起算至八十二年三月十日止，得順延開工日日期記錄二百九十二天，並據以計算應完工日期。又上開協議書既約定自八十一年十月十六日起算至地主解決道路通行問題之日止，以每逾一日以順延開工日日期記錄二倍計算作為罰則，則此罰則約定自與被上訴人何時取得建築執照無涉，是上訴人主張其於被上訴人取得建築執照前即已解決土地通行問題，故與工期計算無關，又縱認有關，亦僅限於延長開工期限，而不及於施工期限云云，核與上開約定不符，自不足取。
⒊查被上訴人係於八十二年三月二十四日領得建築執照，於八十五年一月三十一日
取得使用執照之事實，為兩造所不爭執，並有建築執照及使用執照附卷為憑（見原審卷㈠第五七、二三五頁），又被上訴人係於八十二年九月二十四日開工，亦為兩造所不爭執（見原審卷㈡第一七三頁），則依系爭合建契約第十二條約定，被上訴人原應於八十二年七月二十四日前開工，加計上開得順延開工日數二百九十二天及七百三十日施工期間，被上訴人應於八十五年五月十二日前完工及取得房屋使用執照，並於同年七月十二日前接通水電、完成景觀工程及將房屋點交上訴人。而被上訴人既於八十五年一月三十一日即已取得系爭合建房屋之使用執照，自無逾期完工之情事。是上訴人以被上訴人逾期完工為由，而主張沒收本件保證金，並請求被上訴人賠償二千三百八十七萬五千九百零一元之損害云云，自不可採。
㈢就逾期交屋部分：
上訴人主張被上訴人尚有六十六戶房屋迄未點交之事實，為被上訴人所否認。經查：
⒈被上訴人依約應於八十五年七月十二日前交屋，而被上訴人於同年六月十日即已
通知上訴人交屋之事實，已於前述，又上訴人自認其自八十五年五月間即陸續點交受分配房屋之事實（見本院卷㈠第二一九頁），堪認被上訴人通知上訴人點交房屋之日期並未逾約定期限。
⒉上訴人自認就所受分配九十三戶房屋，於八十五年五月間至八十六年九月間陸續
獲點交十九戶，嗣於八十六年十月間至八十八年一月二十二日止，上訴人自行進入八戶房屋放置物品，復於八十九年十一月間至九十二年八月底止，自行請鎖匠打鎖，並出售三十九戶房屋之事實（見本院卷㈠第二一九、二三二、二二九頁），則上訴人就所受分配房屋至少已管領占有六十六戶，是上訴人主張其尚有六十六戶房屋迄未點交一節，即不可採。
⒊上訴人雖主張因系爭合建房屋有瑕疵，因而拒絕受領點交等語，惟為被上訴人所否認。經查：
⑴證人 游東炎 證稱：「我在福利國社區（即系爭合建房屋）工地擔任工地主任。
八十四年完工後開始交屋，包括客戶及地主部分。老闆告知我權狀已經交給地主，地主找我拿鑰匙，我就給他們，因大家都很熟，地主不必拿權狀給我看，只要告訴我要拿哪一戶的鑰匙我就給他。點交時我沒有逐戶將房子點交給地主，只有將鑰匙交給地主，地主若發現房子有問題，就會告訴我，我再去處理‧我不記得交付上訴人幾間房子的鑰匙，我大概知道他們九十三戶是哪幾戶，他們分兩三次拿鑰匙，我在八十六年離職時，他們還有部分鑰匙沒拿走，因為他們與公司有保證金的糾紛，聽老闆說他們有些權狀押在律師處，我離職時沒拿走的那部分鑰匙也不見了．．．不知道何人拿走那部分鑰匙，大概有二十幾支」，「（將鑰匙交給上訴人有無登記？）沒有，因大家都很熟，所有的地主戶都是這樣。一般狀況他們拿到鑰匙，就會使用房子，不會有爭議」，「是早上問過我們公司會計小姐他告訴我八十四年就有地主交屋，但時間太久，確實完工日期不復記憶」，「（交屋證明書）我沒有看過，可能是我們小姐給他們簽的，印象中我沒有給他們簽這些證明書」，「（如何點交房屋？）對客戶的部分我們會帶客戶看現場，如有問題我們會在點交書面上記載再改善，改善後再行通知交屋，如無問題就交屋。對地主部分我們僅交付鑰匙，由地主自己去看房子，如有問題我們再處理。因地主大家都很熟，我們會負責修好有問題的部分。修好不必另行通知地主點交，只告知已經修好」，「（上訴人拿到鑰匙後有無反應房子有瑕疵？）有，但都已經修好了」，「上訴人有反應的部分都已修好」，「（為何到證人離職時上訴人尚有部分尚未交屋？）就我所知不是因為房子有瑕疵而沒有交屋，是保證金的糾紛問題。因為如果房子有瑕疵就會叫我修理，這是一向的處理方式」，「我不知道上訴人為何不把鑰匙全部取走」，「（剩下來二十幾把鑰匙，上訴人曾否請求交付而被拒絕？）沒有。一般而言上訴人來拿鑰匙我就會給」，「有一陣子公司很亂，股東間不合，有說不要把鑰匙交給上訴人，但是上訴人要看房子，我就會開門給他們看，他們要用房子，我就把鑰匙交給他們，我沒有拒絕過」，「他們股東開會時我知道有不同的意見，有的股東說不要把鑰匙交給上訴人，但是沒有正式通知我不要交付鑰匙給上訴人」，「（是否有某些房屋瑕疵是證人無法修補的？）無」等語（見本院卷㈡第三至八頁）。則依上開證述可知，被上訴人於通知上訴人交屋後，從未拒絕將上訴人所受分配房屋點交予上訴人，並就上訴人所指房屋瑕疵均予修繕完畢，而上訴人並未主張及證明其於收受交屋通知後，有就何房屋於點交過程中發現如何之瑕疵而拒絕受領，及被上訴人有承諾於瑕疵修補完畢後再行點交等事實，是上訴人此部分之主張，尚不足信為真正。
⑵上訴人雖主張依台北市結構工程工業技師公會鑑定結果，可見系爭合建房屋確
有瑕疵等語。經查，上訴人於原審主張系爭合建房屋有下列瑕疪存在：①未依約於房屋外觀使用花崗石岩，②電梯不符約定規格，③電梯間地坪未依約定採用羅馬崗石，④電梯牆面未依約定採用羅馬崗石，⑤屋項未依約定採用磨石子地磚，⑥停車場地坪未依約定採用水泥粉光加全鋼砂，⑦室內延遲開關未施作，⑧公共衛星天線無法使用，⑨各樓層應以標誌標示樓層數未施作，⑩對講機品質不佳，無法使用，⑪停車場污水管漏水，⑫蓄水池水箱防上入侵警報系統未裝設，⑬車道出口之紅外線失效及紅綠燈不亮，⑭發電機房部分：發電機會漏油、室內無照明燈及開關、充電線路以臨時性接用、發電機無接地線、消防栓加壓用之壓力桶無法使用，⑮消防警報系統及室內水警感應器無法運作，⑯地下室一樓電動門出入口處，壁上管路嚴重滲水，⑰同德六街一六二號十三樓、同德六街一五八巷六號七樓、九樓、同巷八號八樓、九樓、十樓、同巷十號一樓、二樓、八樓、九樓、十三樓、中埔六街六號八樓、十一樓、十三樓、同街六之一號四樓、八樓、九樓、十一樓等房屋有滲水、牆壁龜裂、未裝設瓦斯爐等瑕疵（見原審卷㈡第六０至六二頁、七０頁反面、一０三、一０四頁）。
經查，上述①至⑯項多屬系爭合建房屋公共設施部分之瑕疵，而被上訴人已於八十六年七月二十九日與系爭合建房屋所在社區大廈管理委員會達成協議，約定由被上訴人提撥二百萬元作為管理維護費，並由該大廈管理委員會自行處理瑕疵，及受理公共設施之點交，此有協議書在卷為證（見原審卷㈡第八一頁），並經證人 許振義 （曾任系爭合建房屋大廈管理委員會主任委員）於原審到庭證述屬實（見原審卷㈡第九四、九五頁），是上訴人尚不能執此部分之瑕疵主張得拒絕受領所受分配房屋之點交。又上訴人自認上開⑰所列房屋瑕疵，係其於八十八年八月六日原審審理程序中進入屋內實地勘查所發現之瑕疵（見原審卷㈡第九九頁），及其於八十五年六月十五日通知交屋當日僅看房屋外觀，並未進入屋內等情（見原審卷㈡第二七九頁），可見上訴人就上開房屋未於收受通知後辦理交屋，並非基於該等房屋具有上述瑕疵之故，是上訴人事後始執此主張拒絕受領房屋點交，亦屬無據。
⒋上訴人固又主張因被上訴人於八十四年間發生真假法定代理人之爭，並分別致函
上訴人，致其無法辦理交屋等語，並提出存證信函為證（見原審卷㈡第二００至二二三頁）。惟查，訴外人 余德記 係先後於八十五年七月二十九日、同年八月二十八日、同年九月二日、八十六年一月十日、同年九月八日、同年十二月三十日、八十七年二月十六日發函予上訴人，要求上訴人勿與被上訴人之代表人陳金福為任何法律行為，而觀諸上開函文所載內容，主要係在阻止上訴人將保證金退還予被上訴人之法定代理人陳金福，實無礙於上訴人受領所受分配房屋之點交。且被上訴人於八十五年六月十日即已通知上訴人點交房屋，而訴外人余德記迄至同年七月二十九日始開始發函予上訴人，是上訴人自非因訴外人余德記所發上開函件致無法進行系爭合建房屋點交事宜。何況系爭合建契約之其他地主 呂政吉 亦於八十五年十月二十九日就其所受分配房屋完成交屋手續，有協議書及交屋證明書在卷可稽（見原審卷㈡第二七三至二七五頁），可見於八十四、五年間被上訴人之法定代理人雖有爭議，然並不因此而影響上訴人就所受分配房屋進行點交程序，故上訴人此部分所辯，尚不足取。
⒌查上訴人就所受分配房屋固尚有二十七張所有權狀仍由呂傳勝律師保管中，已於
前述，惟被上訴人先後於八十五年六月十日、同年八月十一日通知上訴人辦理交屋，並未就得辦理點交之房屋有所限定，且依證人游東炎之上開證述，上訴人請求點交房屋並不以持有所有權狀為必要，而上訴人亦未舉證證明被上訴人有拒絕交付房屋之事實，是上訴人以其尚未取回上開二十七張所有權狀為由，而主張被上訴人就此部分房屋遲延交屋，亦不足採。
⒍依上所述，上訴人於收受被上訴人交屋通知後，並未依通知就所受分配房屋全部
辦理交屋，其就尚未交屋部分應自負受領遲延責任，是上訴人就此部分主張被上訴人遲延交屋，並據以主張沒收保證金及請求被上訴人賠償，均屬無據，不應准許。
七、綜上所述，被上訴人請求上訴人連帶返還保證金三千八百八十四萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年一月三十日起算之法定遲延利息，為有理由。又經扣除上訴人得主張抵銷之一百九十八萬八千四百五十一元後，被上訴人尚得請求上訴人連帶給付三千六百八十五萬一千二百四十九元及法定遲延利息。從而，原審於此範圍為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，不應准許。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年八月十七日
民事第五庭
審判長法官張劍男
法官蔡芳齡法官彭昭芬正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年八月二十日
書記官丁華平附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。