高雄簡易庭95年度雄小字第1104號民事判決

臺灣高雄地方法院民事小額判決　　　　95年度雄小字第1104號
原　　　告　蔚藍海岸大廈管理委員會
即反訴被告
法定代理人　 張雅瑋
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　丙○○
即反訴原告　　　　　　2
訴訟代理人　甲○○
上列當事人間給付管理費事件，本院於民國95年6月15日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣貳萬捌仟零伍拾元。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新台幣壹仟元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、本件原告起訴主張：
㈠被告為坐落高雄市○○區○○○○段第1089地號土地上、門
牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○號15樓之2房屋（下稱
系爭房屋）之所有權人，為蔚藍海岸大廈區分所有權人，依
蔚藍海岸大廈93年7月3日訂定且經區分所有權人大會決議
通過之住戶規約（下稱系爭住戶規約）約定，主、附屬建物
及公共設施面積之管理費每平方公尺為新台幣（下同）11.5
元，樓中樓之上層及露台之管理費為每平方公尺5.75元，依
此計算，原告所有之系爭房屋為樓中樓，其主、附屬建物及
公共面積共166.52平方公尺（樓中樓下層98.41＋陽台21.8
2＋公共設施46.29＝166.52），管理費為1,914.98元（
166.52×11.5＝1914.98），樓中上層及露台面積為110.
1（樓中樓上層69.85＋露台40.25＝110.1），管理費為
633.08元（110.1×5.75＝633.08），是被告每月應繳新台
幣（下同）2,250元（1914.98＋633.08＝2548.06，採個位
數四捨五入之十進位法計算），詎被告積欠93年11月起至94
年9月止共11個月之管理費28,050元未繳，屢經催告，仍未
繳納，爰依系爭住戶規約提起本件訴訟，並聲明：被告應給
付原告28,050元。
㈡對被告抗辯所為之陳述：被告之訴訟代理人甲○○為原告管
理委員會之93年度財務委員，並參與系爭住戶規約之編訂工
作，且曾另案訴請原告給付系爭住戶規約之編輯費用，而於
編訂系爭住戶規約之籌備委員會中，即擬定管理費之計算標
準沿襲舊規約，亦即區分所有權人持有之專有部分及公同共
有部分均應計收管理費，從未提及專有部分將不計收管理費
，且於區分所有權人會議通過系爭住戶規約後，被告亦按照
舊規約之收費標準繳交管理費，因被告請求原告給付系爭住
戶規約之編訂費用被拒絕後，才以系爭住戶規約未約定專有
部分要收費為由而拒絕繳交管理費等語。
二、被告則以：依照蔚藍海岸大廈之舊住戶規約約定，伊所有之
系爭房屋每月雖應繳之管理費確為2,550元，惟93年7月3
日訂定之新住戶規約第14條明定：管理費是由各區分所有權
人依照區分所有權人會議之決議，按其共有之應有部分比例
負擔之。是依上開新規約約定，系爭房屋共有之應有部分面
積為46.2平方公尺（即共有部分面積6171.46平方公尺×
萬分之75＝46.28），以每平方公尺之管理費11.5元計算，
其應繳之管理費為532元（46.2×11.5＝532.22，元以下
四捨五入），然原告竟將其專有部分之面積亦列入計收管理
費，與系爭住戶規約約定不符，伊自毋庸繳納，於系爭住戶
規約約定後，伊因未察覺規約已修改，才按照舊規約之約定
繼續繳納管理費等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告為系爭房屋之所有權人，屬蔚藍海岸大廈之區
分所有權人，依原告之舊住戶規約約定，被告每月應繳之管
理費為2,550元，且於93年7月3日系爭住戶規約頒定施行
後，原告仍向被告收取每月2,550元之管理費，被告亦如數
繳納至93年10月份，惟被告自93年11月份起至94年9月份止
均拒絕繳納管理費，經催告後仍未繳納之事實，業據其提出
存證信函影本、建物登記簿謄本、報備證明影本、系爭住戶
規約（見本院卷第5、17-18、27、31-54頁）為證，且為
被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張依系爭住戶規約約
定，區分所有權人所持有之建物專有部分及公同共有部分之
面積均應計收管理費，依系爭住戶規約約定，被告每月應繳
納之管理費為2,550元，則為被告所否認，並以前揭情詞置
辯，是本件應審究者為依系爭住戶規約約定，區分所有權人
所持有之建物專有部分之面積是否應計收管理費？被告每月
應繳納多少管理費？茲分述如下：
㈠按公寓大廈管條例第10條第2項規定，關於公寓大廈共用部
分、約定共用部分之修繕、管理、維護費用，原則上由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但如區分所有權
人會議或規約另有規定者，從其規定。是倘若區分所有權人
會議或規約，另有規定區分所有權人之專有部分亦應收取管
理維護費者，管理委員會自得依該規定請求區分所有權人給
付。查，本件蔚藍海岸大廈於93年7月3日召開之區分所有
權人會議決議通過之系爭住戶規約第14條第2項規定：管理
費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議，按其共
有之應有部分比例負擔之；依此規定，區分所有權人似應僅
就共有部分面積負擔管理費。然按同條第8項規定：本大廈
各項費用收繳及支付管理辦法如附件8；及附件8之蔚藍海
岸大廈各項費用收繳及支付管理辦法第3條第2款規定，管
理費收費標準係以：⒈住家住戶以每坪38元（即每平方公尺
11.5元）、空屋以每坪27.15元（即每平方公尺8.21元）
為計算標準。店舖、樓中樓上層以每坪以19元（即每平方公
尺3.28元），空屋以每坪9.5元（即每平方公尺2.88元）
為計算基準˙˙˙（參見本院卷第36頁正面、第45頁反面）
；可知系爭規約有關管理費之計算標準，並非僅就共有部分
之面積計收管理費，蓋倘若系爭住戶規約就專有部分不計收
管理費，在建物登記謄本就樓中樓之房屋僅登記共有部分之
持份，未區分共有部分之上、下層個別之共有持份，反而分
列上、下層之專有部分面積之情形下（參本院卷系爭房屋建
物登記謄本），系爭住戶規約自毋庸大費周章區分樓中樓上
、下層之管理費計費標準。是在系爭住戶規約就管理費之計
算標準有上開矛盾之處，自應探究當事人於編訂及住戶大會
決議通過之系爭住戶規約之真意。
㈡系爭住戶規約係由被告之夫即被告訴訟代理人甲○○編訂，
為兩造所不爭執（見本院卷第98頁），且於編訂系爭住戶規
約之籌備會議中已決定管理費之計算標準沿襲舊規定等情，
業經證人即原告93年度主任委員 張權能 於本院審理中具結證
稱：被告之夫甲○○原擔任原告管理委員會93年度之財務委
員，伊稱甲○○為規約總編，在編訂系爭住戶規約之籌備會
議中，並未花很多時間來討論管理費的收費標準，甲○○也
未提及新的規約只就共有部分面積收取管理費，專有部分不
計費，伊記得在籌備會中有說要按照84年間的收費標準，是
按照建物權狀的面積來計算管理費，且新的規約頒定後，除
了建物權狀面積有變更者外，均係按照舊的管理費金額繳納
等語甚詳（見本院卷第163-164頁），參與甲○○於本院審
理中自承：系爭規約附件8之第3條第2款有關管理費之收
費標準是伊編定的，是沿用修正前之收費標準來計收管理費
，是為了避免變動太多，牽涉太廣，就整個沿用等語（見本
院卷第99頁），足見系爭住戶規約就管理費之計算標準係沿
襲舊規定，亦即，就專有部分之面積亦計收管理費。再者，
倘系爭住戶規約僅規定就共有部分計收管理費，則區分所有
權人每月所支付之管理費將大幅減少（按以被告為例，被告
自稱每月僅需繳532元，每月將減少約2000元之支出），且
所收取之管理費有時會不夠支付該大廈之開銷，此為被告所
自承（見本院卷第85、100頁），而此攸關住戶權益之重大
變革，理應於召開住戶大會時詳細說明方符常情。然蔚藍海
岸大廈於93年7月3日所召開之住戶大會於決議通過系爭住
戶規約時，就管理費之計算標準卻未做何說明，此為被告所
自承（見本院卷第129頁），由上情觀之，益徵系爭住戶規
約就管理費之計算標準確係沿襲舊規定，即就專有部分仍係
照舊收費，且住戶決議亦無異議通過甚明。是被告辯稱系爭
規約僅約定就共有部分計收管理費云云，委無足取。
㈢被告所有之系爭房屋為樓中樓，其樓中樓上層面積為69.85
平方公尺、下層面積為98.41平方公尺、陽台面積為21.82
平方公尺、露台面積為40.25平方公尺、共有之應有部分面
積為46.29平方公尺，有系爭建物登記謄本1份在卷可憑（
見本院卷第17頁），且為兩造所不爭執，另原告主張系爭規
約第14條第8項與附件8之蔚藍海岸大廈各項費用收繳及支
付管理辦法第3條第2款規定所沿用舊規定之計算方式，系
爭房屋其主、附屬建物及公共面積共166.52平方公尺（樓中
樓下層98.41＋陽台21.82＋公共設施46.29＝166.52）
，管理費為1,914.98元（166.52×11.5＝1914.98），樓
中上層及露台面積為110.1（樓中樓上層69.85＋露台40.
25＝110.1），管理費為633.08元（110.1×5.75＝633
.08），是以系爭房屋每月應繳納之管理費為2,250元（19
14.98＋633.08＝2548.06，採個位數四捨五入之十進位法
計算）。
㈣綜上所述，原告請求被告應給付自93年11月起至94年9月份
止每月2,550元共11期之管理費28,050元，即屬有據，應予
准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與本
件判決結果並無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、本件係標的金額100,000元以下之關於請求給付金錢之小額
訴訟程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20
規定，應依職權宣告假執行，訴訟費用1,000元由被告負擔
。
貳、反訴部份：
一、反訴原告主張：公寓大廈管理條例第10條第2項規定，有關
公寓大廈內建物之修繕、管理及維護僅限於共有及共用部分
，並不及於專有部分及約定專有部分，且依系爭住戶規約第
10條第2項規定，管理費由區分所有權人按其共有之應有部
分比例負擔，然反訴被告卻違反上開約定，就反訴原告所有
系爭房屋建物之專有部分亦計收管理費，自93年7月起至10
月止，每月仍向反訴原告收取2,550元之收管理費，合計
10,200元。然按系爭房屋建物登記謄本記載，及系爭住戶
規約約定，系爭房屋之共有部分面積為46.286坪（1萬分之
76×6171.46坪＝46.286），換算同號2至14層樓無停車
位者之共有部分持份為1萬分之34計算，反訴原告之系爭房
屋下層之共有部分面積為20.983（1萬分之34×6171.46坪
＝20.983）、上層之共有部分持分為1萬分之41、面積為25
.303坪〈（1萬分之76－1萬分之34）×6171.46＝25.3
03〉，每月應繳之管理費合計為387元（11.5×20.983＋
5.75×25.303＝387），是反訴原告自93年7月起至94年9
月止合計應繳納管理費5,805元（387×15＝5805），是
以反訴被告前開所收取之10,200元管理費扣除反訴原告上開
應繳之管理費5,805元，仍超收4,395元（00000－0000＝
4395），為此乃依不當得利之法律關係，訴請反訴被告給付
反訴原告4,350元等語。
二、反訴被告則以：系爭住戶規約系沿襲舊規定，就專有部分仍
應計收管理費，伊並未超收反訴原告管理費等語至辯；並聲
明：反訴原告之訴應予駁回。
三、兩造均引用本訴部分之主張及證據，而系爭住戶規約既系沿
襲舊規定，就專有部分及共有部份均應計收管理費，反訴被
告自93年7月起至10月止每月向反訴原告收取管理費2,550
元，並非無據，業如上述，則反訴原告以反訴被告仍就系爭
房屋之專有部分計收管理費，違反系爭住戶規約約定為由，
爰依不當得利之法律關係訴請反訴被告將反訴原告於上開期
間所繳納4期管理費10,200元抵償反訴原告自93年7月起至
94年9月止應付之共有部分之管理費5,805元後，請求反訴
被告反還超收之管理費4,350元，即無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與本
件判決結果並無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
五、本件反訴之訴訟費用1,000元，應由反訴原告負擔。
參、據上論結：本件原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由
，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、
第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　7　　月　　6　　日
高雄簡易庭法官廖純卿
右正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　7　　月　　6　　日
書記官吳智媚
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
　　對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
一原判決所違背之法令及其具體內容。
二依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。