裁判字號：臺灣高等法院88年重上字第375號民事判決
裁判日期：民國89年03月15日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣高等法院民事判決八十八年度重上字第三七五號
上訴人乙○○訴訟代理人 許高山 律師被上訴人丙○○
甲○○共同訴訟代理人 簡泰正 律師複代理人 陳明暉 律師右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十八年三月二十三日臺灣桃園地方法院八十六年度重訴字第二六三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人向被上訴人買受系爭房地，並共同委託代書 高國遠 向銀行辦理貸款新台幣（下同）三百萬元，以支付價款，故所有權狀尚由高國遠保管中，今既未能申貸該款，上訴人即無付款義務。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠本件買賣係上訴人委託代書高國遠洽辦貸款，房地所有權狀始由高國遠保管，上訴人隨時可取回該權狀，係上訴人不予取回。
㈡系爭買賣契約第十七條明定買賣雙方所為之任何協議或洽商，不論口頭或書面
，凡未經記入本契約者，雙方同意皆不生效力。上訴人指被上訴人承諾該房地如不能貸得三百萬元，即拋棄債權云云，原非事實，且兩造所訂買賣契約亦未有是項記載，依約亦不生效，上訴人不得據以拒絕付款。又雙方於八十六年三月十一日加註條款時，並未合意由被上訴人辦理貸款，且購買房屋辦理貸款係為支付價金，故除另有約定外，辦理貸款應為買方之義務，上訴人謂其無申辦貸款義務云云，顯非可採。
理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於八十五年十一月十五日向甲○○、丙○○購買坐落桃園縣○○鎮○○○段第一九五─六三地號土地所有權應有部分二分之一及其上建物○○○鎮○○路○○○巷○弄五三之二號（下稱五三之二號房地），與同段第一九五─六四地號土地所有權應有部分二分之一及其上建物即裕成路一五八巷二弄五一之二號房屋（下稱五一之二號房地），原約定買賣總價金為一千萬元，嗣於八十六年三月十一日協議降低買賣價款為八百六十萬元，尾款三百萬元則由上訴人開立本票，約定俟上訴人辦理貸款撥款時取回。甲○○、丙○○於八十六年三月十九日即分別將前開五三之二號、五一之二號爭房地所有權移轉登記與上訴人，乃上訴人遲未辦理貸款，甲○○、丙○○於八十六年八月二日發函催告上訴人於文到二星期內辦理貸款並支付尾款，惟上訴人仍不予置理，甲○○、丙○○乃於八十六年八月二十一日為解除契約之意思表示。爰依民法第二百五十九條第一款規定，求為命上訴人將五三之二號房地移轉登記與甲○○，五一之二號房地移轉登記與丙○○之判決。
二、上訴人則以：被上訴人隱瞞買賣標的大部分為違章建築之事實，致系爭房地無法向銀行貸得三百萬元，雙方乃於八十六年二月間另行協議，被上訴人同意將價款降為八百六十萬元，其後被上訴人並再三表示如本件房地無法貸得三百萬元，願拋棄尾款三百萬元之請求權，今該房地既未能申貸該款項，伊即無支付尾款義務。又兩造間既約定以貸款三百萬元支付尾款，則於核貸之條件成就前，伊無付款義務；況伊已開立三百萬元本票予被上訴人，被上訴人僅得依法行使票據權利，不得解除契約等語，資為抗辯。
三、查被上訴人於八十五年十一月十五日共同出售上開五三之二號、五一之二號房地予上訴人，原約定價金為一千萬元，嗣兩造於八十六年三月十一日另訂協議，約定降低買賣總價為八百六十萬元，尾款三百萬元由上訴人開立本票予被上訴人，俟上訴人辦理貸款撥款時換回；被上訴人甲○○、丙○○已於八十六年三月十九日分別將該五三之二號、五一之二號房地移轉登記與上訴人，上訴人迄未給付尾款三百萬元等情，乃上訴人不爭之事實，並有不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本在卷可證，堪信為真實。
四、上訴人雖抗辯該房地現場約一百二十坪，惟權狀面積僅三八‧坪，無法向銀行申貸三百萬元，被上訴人允諾若未能貸得該款項，願捨棄尾款請求權，伊自無付款義務，被上訴人解除為不合法云云，惟查：
㈠系爭房地部分為違章建築，固為被上訴人不爭之事實，惟上訴人既自承「被上訴
人售屋之初未告知該屋大部分為違章建築，嗣代書 高國賢 （應係高國遠之誤）向第一銀行埔墘分行洽貸款，該行不同意貸予三百萬元，嗣後雙方於八十五年二月間將總價降為八百六十萬元」等語（見原審卷第三二─三三頁答辯狀），而系爭買賣契約書亦於末頁記載「八十六年三月十一日雙方協議條款條款如下：總價款更正為新台幣捌佰陸拾陸萬元：：」，可見上訴人於購屋之初縱未發現該屋有部分為違章建築，惟其於發現後既與被上訴人協議以減少價金之方式解決，自不得事後再以此爭執。
㈡又上訴人稱被上訴人承諾如未能向金融機構貸得三百萬元，拋棄此部分之請求權
云云，已為被上訴人所否認，上訴人所舉證人即其友人 游建忠 、 王靜雯 及上訴人之夫 張錦昌 於原審中雖均證稱「於八十六年二月間在上訴人位於板橋市○○路家吃飯時，丙○○有承諾若上訴人貸不到三百萬時，則拋棄此部分之債權」等語（見原審八十七年二月二十四日、四月九日、八十八年一月二十六日筆錄），然查，證人高國遠於原審則稱未曾聽過被上訴人有該承諾（見審八十七年四月九日筆錄），且兩造於八十六年三月十一日另訂協議條款，除約定價金減為八百六十萬元外，尚約定「付款辦法更正第三期金額改正為新台幣一百六十萬元。尾款三百萬元由甲方（即上訴人）開立商業本票交予乙方（即被上訴人），俟甲方辦理貸款撥款時交換，票號０七七四八三。乙方應於八十六年三月二十七日前點交房屋予甲方」，上訴人復指在此之前第一銀行埔墘分行已拒絕貸予三百萬元，兩造協議降價為八百六十萬元，被上訴人保證若無法貸得三百萬元，同意拋棄該債權等語（見原審卷第三二─三三頁答辯狀），兩造既係為解決上訴人所稱第一銀行埔墘分行拒貸予三百萬元乙事而另訂立書面協議，則兩造間如有被上訴人拋棄債權之約定，何以未載入該補增條款中？㈢況，證人即第一銀行埔墘分行職員 洪伸明 雖稱高國遠曾以郵寄方式洽詢貸款，該
行未同意貸予三百萬元云云（見原審卷第六三頁），惟證人高國遠於原審稱事後有向竹企楊梅分行、台企楊梅分行接洽，台企楊梅分行請求上訴人對保，但上訴人不對保（見原審卷第五四頁），而與系爭房地相鄰之門牌號碼五五─二號及五七─二號四樓兩棟房地，其登記面積與系爭房地相同，其中五五─二號四樓房地向萬泰商業銀行股份有限公司（下稱萬泰銀行）貸得二百七十萬元，五七─二號四樓房地則向同銀行貸得二百七十六萬元，二棟房地合計貸得五百四十六萬元，此有被上訴人提出之建物登記簿謄本在卷可佐（見原審卷第七一─七四頁），該行並函復本院如以系爭房屋二棟及其基地，於八十六年間可申貸三百萬元（見本院卷第九一頁），可見系爭二棟房地於客觀上並非不能取得三百萬元之貸款，乃上訴人徒以第一銀行埔墘分行乙家銀行拒絕貸予三百萬元，即謂該房地不能申貸該款，並指被上訴人同意拋棄債權之條件成就云云，自無可取。
五、綜上所述，上訴人指被上訴人同意拋棄三百萬元價款乙節，尚無可採，上訴人自應給付該價款。又兩造約定尾款三百萬元由上訴人開立本票予被上訴人，俟辦理貸款撥款時交換，上訴人雖抗辯代書高國遠係受兩造委託辦理貸款，辦理貸款非其義務，於銀行核撥貸款之條件成就前伊無付款義務云云，惟查：
㈠不動產買賣之買受人以房地辦理貸款，既為支付價金之用，則除雙方有特別約定
外，辦理貸款應為買受人之義務。而上訴人指貸款係由兩造共同委託高國遠辦理乙節，非但為被上訴人所否認，且雙方補訂之條款亦記載尾款由上訴人開立本票，俟「上訴人」辦理貸款撥款時交換等語，益證貸款應由上訴人辦理，即令上訴人係同時委由辦理系爭房地過戶手續之代書高國遠辦理，亦非因此可認上訴人無辦理貸款之義務。
㈡又民法所謂條件，係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律
行為效力之發生或消滅之一種附款，故使法律行為效力發生或消滅，為附條件法律行為之本質。倘當事人非以法律行為效力之發生，而僅以其履行繫於不確定之事實者，雖亦屬約款之一種，然此約款並非條件，應解釋為於其事實發生時，為權利行使期限之屆至。本件兩造約定尾款三百萬元以銀行貸款支付，該價款債權於兩造買賣契約成立時已然存在，僅係於貸款核撥時支付，故上開約定係尾款給付期限之約款，非民法所定之條件。次按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第二百十九條第二項前段、第三項定有明文。查本件尾款給付之期限雖不確定，惟系爭房地早於八十六年三月十九日即移轉登記為上訴人所有，客觀上亦非不能取得三百萬元貸款，故於被上訴人將系爭房地所有權移轉予上訴人後，其即得請求上訴人辦理貸款，支付尾款；被上訴人因上訴人延未辦理，於八十六年八月二日催告上訴人於二星期內完成貸款，給付尾款（見原證三存證信函及其回執），於法並無不合，上訴人應自受催告期滿時起負遲延責任。另兩造訂立之買賣契約第十二條約定上訴人違約不買或不按約定日期付款時，已付價款由被上訴人沒收，同時本契約作廢，倘買賣標的物已點交或移轉上訴人時，應即回復原狀歸還被上訴人，可見依契約約定，於上訴人給付價款遲延時，被上訴人即得據以解除契約，是被上訴人依據該約定於同年八月廿一日為解除契約之意思表示，亦非無據。又上訴人開立面額三百萬元本票予被上訴人，約定於貸款核撥時換回該本票，可見上訴人仍應支付尾款，至於被上訴人是否行使票據權利，或於催告上訴人後解除契約，乃被上訴人如何行使權利之問題，自非上訴人所得置喙，是其抗辯被上訴人僅得行使票據權利，不得解約云云，自屬無據。
六、從而，被上訴人依民法第二百五十九條第一款規定，請求上訴人將五三之二號房地回復登記與甲○○，五一之二號房地回復登記與丙○○，洵屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年三月十五日
臺灣高等法院民事第四庭
審判長法官李瓊蔭
法官張蘭法官高孟焄右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年三月十七日
書記官張淑芳附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。