裁判字號：臺灣高等法院88年上字第1650號民事判決
裁判日期：民國89年03月15日
裁判案由：租佃爭議
台灣高等法院民事判決八十八年度上字第一六五０號
上訴人甲○○訴訟代理人 王桂樹 律師被上訴人財政部國有財產局設台北市○○○路○○○巷○○號法定代理人 李瑞倉 訴訟代理人 陳泰楠 複代理人 張筑芬
曾淑美 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十八年十月十二日臺灣新竹地方法院八十八年度訴字第三０六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、確認兩造間就坐落新竹縣○○鎮○○段○○○○號、地目雜，面積零點零二六五公頃及同段八三一地號、地目雜、面積零點一六五五公頃之二筆土地（簡稱系爭二筆土地），有租賃關係存在。
三、被上訴人應就系爭二筆土地與上訴人訂立書面公有耕地租賃契約。
四、訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同外，補稱略以：
一、國聯公司八八國矽發字第八一０三一號函雖謂該公司廠房於六十九年籌設用地為新竹縣新城段建四三一－一五等筆土地，因道路出入及堆置矽砂場地所需，於籌建時向 黃興亮 承購該二筆土地，租稅自次年即由本公司繳納云云。
果真如此，國聯公司為何未能提出六十九年及七十年之繳租單以證其實，足見國聯公司上開函件內容與事實不符，該公司關西廠主任 劉邦照 在原審之證詞係附合該公司之言，當然不足採信。
二、新竹縣政府八十三年府地用字第一二四三五五號函雖略謂：依利害關係人 范東梅 陳情四三一之一號地先於八十八年十一月間，黃興亮委託 曾正義 私自出售予國聯公司領取十一萬八千六百五十元云云。然查曾正義在另案（新竹地方法院八十四年自字第三號）出具證明書謂黃興亮之國有承租地四三一之一（含六六）地先土地之土地款國聯公司以每甲九十萬元部分款代為轉發，由黃興亮及有關出售土地之所有權人一同領取云云。惟查，果真黃興亮有出售土地予國聯公司每甲為九十萬元，則一公頃價應為九十二萬七千九百十四元，四三一之一地先面積０．一六四四公頃價應為十五萬二千五百四十九元，更見范東梅係因上訴人於八十三年檢舉營新公司搭建廠房，范東梅乃反誣指上訴人之父出售系爭土地予國聯公司，顯與事實不符，自非可採。
三、國聯公司、營新公司實際上並未使用系爭土地：被上訴人在原審提出地籍圖上示一斜綫部分為國聯公司、營新公司所使用的土地云云，然查被上訴人在地籍圖所示斜綫部分其地號為四三一之一０號、四三一之九號、四三一之八號地，並非系爭八三０地號（原為六六地先）、八三一號（原為四三一之一號地先），可見國聯公司或營新公司均無使用系爭土地至明。縱認被上訴人之父有出售系爭土地使用權予國聯公司，但國聯公司及營新公司既未使用系爭土地，系爭土地仍由黃興亮、上訴人繼續耕作，足見上訴人之父以及上訴人均無不自任耕作之情形，黃興亮與新竹縣政府間所訂租契賃契約當然繼續合法有效。
四、上訴人既於八十三年一月一日與新竹縣政府訂立租約租賃系爭土地，可見上訴人與新竹縣政府就系爭土地成立新租賃契約，不因原租約是否無效而受影響，上訴人並無轉租或不自任耕作之情形，該租賃關係自屬合法繼續存在。
五、上訴人在系爭土地上，種植蔬菜、蕃薯、竹筍及農藝作物龍柏、發財樹等，顯見上訴人確實有繼續耕作系爭土地之事實。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提：退伍令、統一發票農產品專用收據影本各
乙件、免統一發票收據影本四件、農民出售農產物收據影本六件、照片二件為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴人之上訴駁回。
二、第一、二審訴費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同外，補稱略以：
一、國聯公司倘未使用本案土地，不可能繳納租金長達十數年之久，系爭土地十年均由國聯公司使用並代繳租金，亦足可證明上訴人並未自任耕作是實。惟本案租賃關係實自上訴人或其父未自任耕作時起即生無效之法律效果，新竹縣政府八十三年十月十七日之公函僅係通知之性質，是否送達上訴人並不影響本案租賃之無效。
二、上訴人之父黃興亮生前與新竹縣政府間之耕地租約已為無效，租賃關係業已消滅，則上訴人即無從因繼承而取得系爭二筆耕地之承租權。又八十三年之換約亦係承續原租約而來，原租賃關係既已失效，此換訂之租約自非有效。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提：財政部令影本乙份為證。理由
一、上訴人起訴主張：坐落新竹縣○○鎮○○段八三０、八三一地號土地二筆（八十三年間編定前為同段六六、四三一之一地先，下稱系爭土地）原係伊父黃興亮向訴外人即土地代管人新竹縣政府承租，黃興亮於七十一年間過世後，由伊於七十七年間辦理該等土地承租權之繼承登記，並於八十三年一月一日因租期屆滿而與新竹縣政府續訂前述之租約，租期自八十三年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，為期六年，因伊及伊父黃興亮並無將系爭土地轉租或出售他人之情事，詎新竹縣政府竟於八十三年間以伊父於六十八年間將系爭耕地轉租於國聯矽業化學有限公司（以下簡稱國聯公司）為由終止租約，嗣該二筆土地由新竹縣政歸還予被上訴人管理，因被上訴人否認伊對系爭二筆土地有承租權，致兩造間對該租賃關係之存否不明確發生爭執，經調解、調處不成立等情，爰求為確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，及命被上訴人應就系爭土地與伊訂立書面公有耕地租賃契約之判決。
被上訴人則以：系爭土地於上訴人之父向伊之代管機關新竹縣政府承租期間，在六十八年間即擅自轉讓與訴外人國聯公司使用，直至上訴人於七十七年間申請繼承租約，及八十三年間續訂書面租約時均仍未自任耕作，已違反耕地三七五減租條例第十六條第二項規定，該租約即屬無效等語，資為抗辯。
二、上訴人主張系爭土地原係上訴人之父黃興亮向新竹縣政府承租，黃興亮於七十一年間過世後，上訴人於七十七年間辦理該等土地承租權之繼承登記，並於八十三年一月一日因租期屆滿而與新竹縣政府續訂前述之租約，租期自八十三年一月一日起至八十八年十二月三十一日止，為期六年，嗣後新竹縣政府已將系爭土地交還被上訴人自行管理之事實，業據上訴人提出台灣省新竹縣公有耕地租賃契約書影本一件及土地登記簿謄本二份為證（見原審卷第八四至八六頁），且為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分主張為真實。
三、上訴人另主張其父及上訴人於承租系爭土地期間，均自任耕作，兩造間租賃關係應繼續存在等語，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之爭點厥為：上訴人之父黃興亮是否於承租期間，擅將系爭二筆土地出售或轉租予國聯公司使用，迄上訴人於七十七年間辦理租約繼承登記時，均未自任耕作該等土地？經查：
㈠上訴人之父黃興亮於六十八年間將系爭土地使用權讓售予訴外人國聯公司，再由
國聯公司於八十三年間將系爭土地使用權讓售予訴外人 呂雪明 ，同年呂雪明再讓售予營新公司之事實，業據被上訴人提出本院八十五年度訴字第一０七六號民事判決影本一份、國聯公司八八國矽廠發字第八一０三一號函影本一份、經濟部工廠登記證影本一份、現場照片二張、國聯公司承購土地付款地主清冊影本一份為證（見原審卷第九七至一０一頁、一二三至一二六頁）。
㈡証人劉邦照、呂雪明、 呂民助 、曾正義於另案上訴人自訴范東梅（即營新實業股
份有限公司負責人）竊佔案件（臺灣新竹地方法院八十四年度自字第九三號、本院八十四年度上易字第五三六○號）審理中，分別証稱：「伊以前是國聯公司關西廠主任，國聯公司向黃興亮買六十六地先及四三一之一地先使用權之時間應係在六十八年或六十九年間，國聯公司買了使用權之後，黃興亮要繳地租就拿給國聯公司繳付，後來黃興亮不在了，他的下一代也是拿來給公司繳稅，公司每次繳稅都有二張稅單，是六十六及四三一之一地先。」（見劉邦照於第一審八十四年八月二十三日筆錄）。並提出前揭土地自七十一年迄八十二年計十一年來之公有土地繳納代金地租之收據為証（見原審卷第一四０至一五五頁）。「伊於八十三年間以一千三百零五萬多元向國聯公司買入四三一號地先等土地之後再賣給營新公司。」（見呂雪明於第一審八十四年八月二十三日筆錄）。「六十八年間國聯公司有叫伊與曾正義找地，黃先生（即自訴人之父黃興亮）在代書處要寫時因沒有權狀故沒寫成，後來曾正義有告訴伊說，國聯公司有將錢全部由曾正義轉交給黃先生，國聯公司還有買其他筆土地均由曾正義代轉發。」（見呂民助於第一審八十四年九月十三日筆錄）。「六十八年間國聯公司負責人 莊世銘 委託伊與呂民助二人找地興建廠房，經伊與系爭土地周邊土地所有權人洽商，介紹出售土地，並一同前○○○鎮○○路之 葉華欽 代書處簽約土地買賣，黃興亮當場提不出該土地所有權狀，始知系爭土地原屬國有承租地，雙方當日未簽約，事後國聯公司送承購土地第一期土地款至 伊妻 開設之泰成商店代轉發部份土地款時，伊才知黃興亮之國有承租地四三一之一（含六六）地先土地之土地部份款國聯公司以每甲九十萬元之部份款代為轉發，並由黃興亮及有關出售土地之所有權人一同領取部份土地款。其於第一審所出具之證明書係伊所寫，所載確實屬實。」等語（見曾正義於第二審八十四年十一月二十四日訊問筆錄）。故該刑事判決認定系爭土地係由上訴人之父黃興亮出售使用權與國聯公司，再由國聯公司將使用權讓售予呂雪明，呂雪明再讓售予被告屬實，有本院八十四年度上易字第五三六○號刑事判決附在本院卷可稽。
㈢證人即於六、七十年間起至八十三年為止擔任國聯公司關西廠之主任劉邦照於原
審證稱：「這二筆土地當時我去時已買好，已在建廠房，因該等土地屬公有地不能過戶，我們負責繳稅金，也付了黃興亮購買權利金，是經過關西鎮一位代書處理．．．這二筆土地應屬於土地購買清冊上四三一地先這筆，至於六一地先沒寫出來不清楚...國聯公司八十八年八月十日函所附照片上堆放矽砂之土地只是系爭二筆土地之一部分，當時土地上是堆細砂，我們也有做防水處理，在六十九年我剛到時黃興亮在那種有竹子，之後公司買了約七十日砍掉竹子，直至八十三年離開關西廠，黃興亮及其家人都沒有在其上耕種，都由我們堆放矽砂及設水池，因那二筆地是公有地，不是建地，沒有建廠房，土地繳稅之稅單從七十、七十一年開始由我們繳，先前稅單是寄至黃興亮之一位親戚家，再由上訴人親戚 徐武治 拿給我們繳，或由我們公司會計去他們家拿稅單後繳納，一直到我離開關西廠皆如此，我們在七十幾年間曾發文予縣政府要求變更稅單上承租人名義，但縣政府回文說國有地不能買賣，所以稅單一直沒有變更住址、名義，稅單從來沒有寄到我們廠房過，土地在我去關西廠前即已點交予我們公司，當時我們即加以利用」等語（見原審卷第一三一至一三四頁），並提出系爭土地自七十一年迄八十二年計十一年來之國聯公司代繳地租之收據即新竹縣政府公有土地繳納代金地租聯單為證（見原審卷第一四二至一五五頁）。上訴人雖主張新竹縣政府人員利用其於七十二年起當兵期間，串通國聯公司更改稅單送達住址乙節，惟為被上訴人所否認，且核對證人所提出之地租聯單上所載承租土地（確係系爭土地）、承租人姓名（為上訴人之父黃興亮或上訴人）、承租人地址（為上訴人及其父先前之住所地即關西鎮新城里三鄰二十八號，並非國聯公司關西廠所在之關西鎮南新里九鄰一之一號）均與上訴人所提出其六十七年以前所繳納之地租聯單上所載相同（見原審卷第三一至五四頁），上訴人亦自承「以前稅單都寄新城里三鄰二十八號。」等語（見原審卷第一三四頁），且上訴人於八十三年一月一日所續訂之租約，其住址亦為關西鎮新城里三鄰二十八號（見原審卷第十九頁），故其此部分之主張顯非可採。而如果上訴人之父黃興亮未將系爭土地使用權讓售予國聯公司，何以系爭土地自七十一年起至八十二年間長達十一年間寄到上訴人住所之地租聯單均由國聯公司持以繳納地租並保有該地租聯單收據，縱如上訴人所主張其於七十二年十一月二十一日至七十七年六月八日入營服役（見本院卷第二七頁）而由其兄弟、母親繼續耕作，亦無迄至八十三年新竹縣政府終止租約時，均未就十餘年未繳納地租之事向出租人查詢之理。足証國聯公司確向自訴人之父承購訟爭土地之使用權否則何來前揭代繳稅金收據。
㈣上訴人雖否認被上訴人提出之國聯公司承購土地付款地主清冊上黃興亮印章之真
正，並稱該清冊上未記載系爭土地，黃興亮未出售該二筆土地予國聯公司等語，惟查，國聯公司承購前揭土地之付款清冊所載係四三一地先，且無六六地先之記載，然依六十八、九年間系爭土地附近土地之地籍圖所示，並無四三一地先（參見本院八十四年上易字第五三六０號刑事判決記載），再參以國聯公司代繳納之地租收據，所載土地標示確為四三一之一地先及六六地先，為系爭土地未經登錄前之地號，而上訴人除系爭土地之承租權外，在該附近別無取得其他土地之承租權乙節，為兩造所不爭執，及前述証人劉邦照、呂雪明、呂民助、曾正義之證言等情，堪認上開國聯公司承購土地付款地主清冊上黃興亮之印章應屬真正，黃興亮確有出售該二筆土地之使用權予國聯公司，該付款清冊就系爭二筆土地係為漏載或誤載。
㈤上訴人雖主張其父及其一直在系爭土地上自任耕種，並未將系爭土地供國聯公司
使用以堆置矽砂及作為通道之用，並提出購買樹苗、農藥之收據及證人 古根章 及 徐邱益妹 為證。惟被上訴人否認上開收據之真正，且縱認上訴人有購買收據上所載之樹苗、農藥等，亦無從依收據證明上訴人確有於系爭土地上自任耕種。而訴外人國聯公司自七十一年間起已長期代上訴人之父及上訴人繳納系爭二筆土地之地租，已如前述，則衡諸常情，國聯公司焉有不使用該二筆土地之理？況上訴人於原審審理之初，並不否認系爭土地曾為國聯公司所使用蓋工廠，僅主張該工廠非其所蓋等語（見原審卷第八九頁反面），而證人古根章及徐邱益妹雖證稱上訴人或其父有在其附近之土地上種菜及綠竹等語，惟其等對上訴人是否承租系爭土地及其承租之面積均不清楚，且其等復證稱上訴人係在系爭土地上未蓋有工廠之空地上種植等語（見原審卷第一五八至一六一頁），故依其證言，縱認上訴人在系爭土地上有耕種之事實，亦僅耕種部分之系爭土地，尚無從為上訴人或其父黃興亮未將系爭土地之全部或一部之使用權讓與他人使用之有利認定。雖證人徐邱益妹所指系爭土地在十幾年前蓋有工廠乙節，與證人劉邦照前開所述國聯公司僅利用系爭土地堆置原料及作通路使用，未在該土地上蓋有廠房之情形稍有差別，惟依證人徐邱益妹證述之情，亦堪認國聯公司當時確有使用系爭二筆土地，是綜合前述上訴人之父已有出售系爭土地予國聯公司之事實，堪認被上訴人辯稱上訴人之父黃興亮於六十八、九間就系爭土地為國聯公司使用部分已未自任耕作，且迄國聯公司於八十二年間撤離該處為止，上訴人亦未在上開土地上耕作屬實。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。而所謂承租人自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。本件上訴人之父黃興亮生前固有向新竹縣政府承租系爭二筆土地，並於死亡後由上訴人於七十七年間辦理租約繼承登記，並再於八十三年間由上訴人辦理續訂租約事宜，惟查上訴人之父黃興亮於六十八、九年間已擅將該等土地使用權出售或轉租予國聯公司使用，未自任耕作，而上訴人迄至八十二、三年間為止，亦未自任耕作等情，已如前述，是上訴人之父及上訴人，未以承租之全部耕地，供自己耕作之用甚明，則依首揭耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，上訴人之父黃興亮生前與新竹縣政府間之耕地租約已為無效，租賃關係業已消滅。而耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，同條例第二十條定有明文，故耕地租約除有法定不得收回之情形外，租賃關係並不因租期屆滿而當然消滅，其所續訂之租約，性質上仍為前租約之繼續，故上訴人於其父死亡後，就系爭土地辦理租約繼承登記，並再於八十三年間租期屆滿後續訂租約，其所續訂之租約，性質上既為前租約即其父黃興亮生前所訂之租約之繼續，而前租約既已無效，上訴人即無從因繼承而取得系爭土地之承租權，其所續訂之租約亦因此而無效，故上訴人所辯其八十三年所訂之租約係新租約，不因原租約無效而受影響等語，自非可採。
五、綜上所述，上訴人之父黃興亮因將系爭土地之使用權讓售予他人未自任耕作致租約無效，上訴人因繼承所續訂之租約亦因而無效，從而上訴人請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係存在，併請求被上訴人應就系爭土地與其訂立書面公有耕地租賃契約，均屬無據，應予以駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年三月十五日
民事第三庭
審判長法官張宗權
法官吳秀美法官蕭艿菁右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年三月十七日
書記官尤峰惠附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。