裁判字號：臺灣臺中地方法院103年重訴字第368號民事判決
裁判日期：民國104年05月15日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣臺中地方法院民事判決103年度重訴字第368號原告 吳帝 嬃訴訟代理人 林益輝 律師複代理人 鐘仲智 被告 何松男
李秀冬 共同 王文聖 律師訴訟代理人上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國104年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應就如附表一所示土地，與原告訂立不動產買賣契約。
被告何松男、李秀冬應於原告給付如附表二所示金額之同時，將如附表一所示土地之所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告依如附表一所示應有部分比例負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴原訴之聲明第一項求為：「被告何松男、李秀冬應就如附表一所示土地與原告訂立書面買賣契約。並於原告給付新臺幣（下同）34,464,375元予被告何松男、給付2,297,625元予被告李秀冬同時，被告應將如附表一所示土地所有權移轉登記予原告」之判決。嗣於訴狀送達被告後，原告於民國103年8月14日以民事準備書㈠狀更正其訴之聲明第一項為：「被告何松男、李秀冬應就如附表一所示土地與原告訂立書面買賣契約。並於原告給付34,497,274元予被告何松男、給付2,299,818元予被告李秀冬同時，被告應將如附表一所示土地所有權移轉登記予原告」（見本院卷第47頁），並未變更其訴訟標的，不影響訴之同一性，非為訴之變更，揆諸上開規定意旨，自為法之所許，合先敘明。
乙、實體部分：
壹、原告起訴主張：如附表一所示土地為被告何松男、李秀冬共有，其應有部分各如附表一所示。被告於98年間將如附表一所示土地出租予原告作為建築永久性建物使用，租期15年。
然被告與原告簽立租地建屋契約後，即屢催促原告購買如附表一所示土地，因被告要求買賣價金以每坪6,6000元計算，顯高於斯時當地價格，原告因而以資力有限為由，予以推拒。兩造於100年9月5日再行協商，被告為表明將來必將如附表一所示土地出賣予原告，乃簽立同意書（下稱系爭同意書），載明：「本人何松男、李秀冬同意以2筆土地：臺中市○○區○○段地號80號、92號，以每坪新臺幣陸萬陸仟元，賣給 吳帝嬃 ，價格永不變更，恐口說無憑，特立此據。簽名後即永久生效。」。嗣後原告向被告表明欲購買如附表一所示土地遭拒，遂於103年6月6日委任律師以臺中市○○街○○○○○○號存證信函，向被告表示擬以系爭同意書之價格購買如附表一所示土地之意思表示，惟被告拒不回應。系爭同意書之簽立既為兩造就買賣如附表一所示土地所為之預約，爰依契約之法律關係，請求被告依系爭同意書之價格與原告就如附表一所示土地簽立買賣契約及移轉如附表一所示土地所有權，並聲明：如主文所示。
貳、被告則以：被告將如附表一所示土地出租予原告，並承諾於租賃期間不出賣如附表一所示土地，或以之借貸或供作擔保，且要求原告未得其承諾不得出賣如附表一所示土地上之建物，及被告就該建物有優先購買權；兩造並約定租期屆滿，原告應無條件將如附表一所示土地上之建物拆除，並回復原狀，交還由被告，且不得要求移轉費或地上物補償金等任何名目之款項。由此以觀，被告僅有出租如附表一所示土地供原告建築房屋，而無使原告在其上有永久性建物使用之意。又系爭同意書關於「價格永不變更」之約定，依當事人之真意係指當年度如原告就如附表一所示土地請求訂立本約，則依當時市值計算，並非爾後均以此計算買賣價金，且依經驗法則、通常社會交易習慣，除有急迫之情形外，多以當時市值出賣，原告不當擴張該同意書之預約解釋，欲以系爭同意書上所載金額購買如附表一所示土地，不符當事人間真意，且有違經驗法則，其請求實屬無據。再者，被告於96年8月
6日曾就如附表一所示土地與訴外人 許元陽 簽訂不動產買賣契約書（嗣後已合意解除契約），係以市值每坪約64,000元出賣，兩造若於100年9月5日有以每坪66,000元計算買賣價金之約定，亦符合當時市場行情。被告既非至愚之人，兩造亦非至親關係，就如附表一所示土地之買賣價格自應以本約簽立時之市場價值為據，原告主張以系爭同意書之價格簽立如附表一所示土地買賣契約書，應無可採。況縱認系爭同意書之內容係指兩造就如附表一所示土地出賣價額永不變更，然本件預約於100年9月5日成立後，原告未即時與被告就如附表一所示土地訂立買賣本約，直至103年6月6日始委請律師發函請求被告履行簽立如附表一所示土地買賣本約之義務，其間已有2年6月之久，致有自然形成漸進式物價上漲情事變更之客觀事實發生，且如附表一所示土○○○區段係臺74線快速道路潭子─霧峰路段新設松竹交流道周遭，於102年12月31日銜接臺中生活圈二號道路計畫最後一段中清路至崇德路段高架工程完工，臺中市○○道全線正式通車後，如附表一所示土地價格大幅上漲至每坪200,000元，上漲幅度高達2倍，此交易價格節節攀升之事實，顯不可歸責於被告，且係簽立土地買賣預約當時所無法預料，倘仍貫徹原定之法律效果，買賣價金以每坪66,000元計算，顯有失公平，並有悖於誠信原則，故應增加原告之給付，原告主張依系爭同意書之價格買受如附表一所示土地，亦屬無據等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
叁、兩造不爭執之事實（見本院卷第72頁背面、第73頁，部分文字依本判決用語調整）：
一、兩造於98年4月3日訂立土地租用契約書（見本院卷第12至14頁），約定被告將如附表一所示土地出租予原告建築房屋使用，租期自98年4月3日起至103年4月2日止，每月租金20,000元。
二、嗣兩造於98年8月6日訂立土地租賃契約（見本院卷第17、18頁），約定被告將如附表一所示土地出租予原告，租期自
103年4月3日起至108年4月2日止，每月租金30,000元。
三、兩造又於99年5月11日訂立土地租賃契約（見本院卷第21、22頁），約定被告將如附表一所示土地出租予原告，租期自
108年4月3日起至113年4月2日止，每月租金30,000元。
四、原告於103年6月6日以臺中大全街郵局存證號碼485號存證信函（見本院卷第24至26頁）向被告為承諾購買如附表一所示土地之意思表示，並請被告於同年月12日下午3時前往律師事務所訂立買賣契約，而被告何松男、李秀冬分別於同年月12日、9日收受上開存證信函。
以上兩造所不爭執之事實，並有原告提出之土地登記第二類謄本、公證書、土地租用契約書、土地租賃契約、存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執為證（見本院卷第8至22頁、第24至28頁），均堪信為真實，本院並採為判決之基礎。
肆、爭點之所在：
一、被告是否有出具系爭同意書，兩造因而就如附表一所示土地成立買賣契約之預約？
二、系爭同意書所載「價格永不變更」係指100年間如原告就如附表一所示土地請求訂立本約，則依該價格計算買賣價金，抑或爾後原告請求被告訂立本約時，均依該價格計算買賣價金？
三、系爭同意書關於「價格永不變更」之意，若如前項後者所示，則於本件預約成立後，是否有自然形成漸進式物價上漲情事？若有，是否有民法第227條之2情事變更原則之適用？
四、原告請求被告以系爭同意書之價格，訂立買賣契約書，並請求被告於原告給付買賣價金同時將如附表一所示土地所有權移轉登記予原告，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、被告有出具系爭同意書，兩造因而就如附表一所示土地成立買賣契約之預約。
㈠按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。
次按，當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。而自認之撤銷，自認人除應向法院為撤銷其自認之表示外，尚須舉證證明其自認與事實不符，或經他造同意者，始得為之（最高法院93年度臺上字第2341號判決意旨參照）。
㈡查原告主張被告曾出具內容為：「本人何松男、李秀冬同意
以下2筆土地：臺中市○○區○○段○○號、92號，以每坪新臺幣陸萬陸仟元，賣給吳帝嬃，價格永不變更」之系爭同意書，並提出該同意書為證（見本院卷第23頁），而被告於本院103年8月11日言詞辯論期日已陳稱上開同意書為其所簽立等情（見本院卷第46頁），並於同年11月3日提出民事答辯㈡狀記載兩造就如附表一所示土地之買賣預約成立等語（見本院卷第57、58頁），依法已經發生自認之效力；被告於本院試行整理並簡化爭點時，亦同意將上情列為兩造不爭執事項，亦有本院103年12月10日言詞辯論筆錄可稽；嗣被告何松男、李秀冬於本院104年3月30日言詞辯論期日分別以書狀及言詞否認有簽立上開同意書，並辯稱當時簽立之同意書上並未記載「價格永不變更」云云（見本院卷第91頁背面、第93頁）。然查，觀諸被告何松男於同一言詞辯論期日陳稱：「同意書是指當年度的價錢，超過當年度，價錢就不同，因為原告當年度沒有購買，一直拖到103年度，原告不同意以我要求的金額購買，當初我要去別的地方買土地，我希望原告趕快把系爭土地【按指如附表一所示土地】買走，所以才寫那張」等語（見本院卷第91頁背面），並未否認有簽立系爭同意書，僅係就「價格永不變更」之真意為說明、解釋，倘當時其所簽立之同意書上並未有「價格永不變更」之記載，則被告何松男何須就該辭句之真意再行解釋？況被告迄未表示要撤銷上開自認，亦未舉證證明其自認與事實不符，則在被告未合法撤銷前揭自認前，揆之上開說明，法院及兩造當事人應併受拘束，以前述自認之事實作為裁判之基礎，法院不得為與自認之事實相反之認定。準此，堪認原告主張被告有簽立卷附同意書，兩造就如附表一所示土地成立買賣預約之事實，應堪信為真實。
二、系爭同意書所載「價格永不變更」應係指爾後原告請求被告訂立本約時，均依該價格計算買賣價金。
按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨闡釋甚明。查被告出具之系爭同意書記載：
「本人何松男、李秀冬同意以下2筆土地：臺中市○○區○○段○○號、92號，以每坪新臺幣陸萬陸仟元，賣給吳帝嬃，價格永不變更」，並無辭句模糊或文意模稜兩可之情形，而已明白表示被告願將如附表一所示土地以每坪66,000元之價格出賣予原告，且此價格永久不變，至臻明確；又其內容無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，被告自應受系爭同意書之拘束，核無進而以系爭同意書所無之文字予以限縮其適用時間，或以「常情」再行解釋之餘地。是被告抗辯系爭同意書所載「價格永不變更」係指100年間如原告就如附表一所示土地請求訂立本約，則依每坪66,000元之價格計算買賣價金云云，自無可採。原告主張系爭同意書係指爾後原告請求被告訂立本約時，均依該價格計算買賣價金，核屬有據。
三、本件並無民法第227條之2情事變更原則之適用。㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，固為民法第227條之2第1項所明定。惟情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付（最高法院97年度臺上字第1794號判決意旨參照）。故如當事人於所訂之契約內，業已針對未來可能發生之變更情事，特別約定雙方權利義務之取得或拋棄，依契約自由、私法自治原則，當應適用該當事人間之特別約定，而排除民法第227條之2第1項規定之適用，此為法理之當然解釋。
㈡查系爭同意書所載「價格永不變更」，係指爾後原告請求被
告訂立本約時，均依每坪66,000元之價格計算買賣價金等情，已如前述。被告抗辯如附表一所示土地，於被告簽立同意書後，因臺74線快速道路中清段至崇德段完工，臺中市○○道全線正式通車後，價格大幅上漲至每坪200,000元，上漲幅度高達2倍等情，固提出網路新聞、不動產交易實價查詢服務網列印資料、Google地圖、地價第二類謄本為證（見本院卷第59至63頁）。然土地之漲價，本屬隨社會經濟發展、時空演進所極可能發生之現象，此乃被告早可預見，並非無法預料之事；再者，關於臺中市「臺74號線中清路至崇德路段」之工程計畫擬定、審議乙節，係由臺中市政府於97年11月20日府建土字第0970282220號函送「中彰快速公路東延高架銜接生活圈2號線東段計畫」案，請內政部營建署考量納入臺中生活圈道路系統建設計畫辦理，案經內政部營建署於97年12月26日召開相關審議會議，並於98年1月17日內授營道字第0980800003號函核定通過在案等情，亦有內政部營建署104年1月14日營署道字第1042900702號函、臺中市政府
104年1月28日府授建土字第1040008815號函、97年11月20日府建土字第0970282220號函附卷可稽（見本院卷第77至79頁），足見鄰近如附表一所示土地之中彰快速公路（臺74號線）中清路至崇德路段工程雖於兩造成立預約後始完工，然該工程計畫早於98年1月17日已經內政部營建署核定通過，依社會經濟情況及衡諸一般人之觀念，被告當得預料日後待中彰快速公路中清路至崇德路段完工，甚至全線通車後，如附表一所示土地極有可能因交通便利，而促進經濟及工商業繁榮發達、人口密集，導致價值有巨幅上漲之情事發生。此客觀情事既於被告出具上開同意書時所得預料，則其本得自行風險評估以作為決定如附表一所示土地買賣價金之考量，卻仍表示同意以每坪66,000元之價格將如附表一所示土地出賣予原告，且表明此價格永久不變，自不得於兩造預約成立後，始以該等原可預料情事之實際發生，再依據民法第227條之2所定情事變更原則，請求變更預約所定之買賣價金，要求增加給付。基上，被告抗辯本件有民法第227條之2情事變更原則適用等情，自無可採。
四、原告請求被告以上開同意書之價格，訂立買賣契約書，並請求被告於原告給付如附表二所示金額之同時將如附表一所示土地所有權移轉登記予原告，為有理由。
㈠按契約本有預約與本約之分。預約云者，謂約定締結本約之
「契約」，唯使當事人負擔須為訂立本契約之意思表示之債務（最高法院70年度臺上字第1474號判決意旨參照）。經查，被告出具系爭同意書，兩造因而就如附表一所示土地成立買賣契約之預約等情，已如前述。從而，原告本於系爭買賣預約，請求被告應就如附表一所示土地，以每坪66,000元之價格與原告簽立買賣契約為有理由，爰判決如主文第1項所示。
㈡又按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判
決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條亦有明定。查原告訴請被告就如附表一所示之土地，與原告訂立買賣契約，乃係命債務人為一定意思表示，於此部分判決確定時，無待強制執行，即可認為兩造就如附表一所示土地之買賣契約已然成立。而被告就其如附表一所示土地之應有部分以每坪66,000元計算時之買賣價金，應如附表二所示乙節，並不爭執（見本院卷第91頁背面）。則原告依該買賣契約，請求被告於原告給付如附表二所示買賣價金之同時，將如附表一所示土地之所有權移轉登記予原告，亦屬有據，爰判決如主文第
2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項但書。
中華民國104年5月15日
民事第五庭法官郭妙俐附表一：
┌─┬───────────────┬─┬─────┬───┬────────┐│編│土地坐落│地│面積│權利│所有權人││├──┬────┬───┬───┤├─────┤│暨應有部分比例││號│市○鄉鎮市區○段│地號│目│平方公尺│範圍││├─┼──┼────┼───┼───┼─┼─────┼───┼────────┤│１│臺中│北屯區│軍和│80│空│1031.52│全部│何松男48分之45│││││││白│││李秀冬48分之3│├─┼──┼────┼───┼───┼─┼─────┼───┼────────┤│２│臺中│北屯區│軍和│92│空│811.56│全部│同上│││││││白││││└─┴──┴────┴───┴───┴─┴─────┴───┴────────┘附表二：
┌──┬─────┬───────────┐│編號│原告姓名│買賣價金（新臺幣）│├──┼─────┼───────────┤│１│何松男│34,497,274元│├──┼─────┼───────────┤│２│李秀冬│2,299,818元│└──┴─────┴───────────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年5月15日
書記官陳怡潔