裁判字號：臺灣新北地方法院91年訴字第2506號民事判決
裁判日期：民國93年07月26日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣板橋地方法院民事判決九十一年度訴字第二五０六號
原告寅○○訴訟代理人 林振煌 律師被告癸○○訴訟代理人壬○○被告丑○○
庚○○○右二人共同訴訟代理人辛○○被告子○○訴訟代理人丁○○被告己○○右當事人間請求拆屋還地等事件，於中華民國九十三年七月五日言詞辯論終結，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告癸○○應將坐落台北縣三重市○○段第八○六地號土地上之建物（門牌編
號：台北縣三重市○○街○○○號一樓），如附件所示台北縣三重地政事務所民國九十二年二月六日測量成果圖所示第一層面積七十五點七五平方公尺部分拆除後返還原告及全體共有人。
㈡被告丑○○應將坐落台北縣三重市○○段第八○六地號土地上之建物（門牌編
號：台北縣三重市○○街○○○號二樓），如附件所示台北縣三重地政事務所九十二年二月六日測量成果圖所示第二層面積七十七點四五平方公尺部分拆除後返還原告及全體共有人。
㈢被告庚○○○、己○○應共同將坐落台北縣三重市○○段第八○六地號土地上
之建物（門牌編號：台北縣三重市○○街○○○號三樓），如附件所示台北縣三重地政事務所九十二年二月六日測量成果圖所示第三層面積七十七點四五平方公尺部分拆除後返還原告及全體共有人。
㈣被告子○○應將坐落台北縣三重市○○段第八○六地號土地上之建物（門牌編
號：台北縣三重市○○街○○○號四樓），如附件所示台北縣三重地政事務所九十二年二月六日測量成果圖所示第四層面積七十八點九五平方公尺及第四層頂面積四十四點七三平方公尺部分拆除後返還原告及全體共有人。
㈤被告癸○○應給付原告新台幣（下同）二萬零九百零七元；被告丑○○應給付
原告二萬一千三百七十六元；被告庚○○○應給付原告二萬一千三百七十六元；被告子○○應給付原告三萬四千一百三十六元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年利百分之五計算利息。
㈥被告癸○○應自九十一年十二月十二日起至返還上開土地之日止，按月給付原
告三百四十八元；被告丑○○應自九十一年十二月十二日起至返還上開土地之日止，按月給付原告三百五十六元；被告庚○○○應自九十一年十二月十二日起至返上開土地之日止，按月給付原告三百五十六元，被告子○○應自九十一年十二月十二日起至返還上開土地之日止，按月給付原告二千八百四十五元。㈦第一至第五項判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣坐落於台北縣三重市○○段第八○六地號土地為原告與其他共有人共有，原告持分為九六○分之四八，惟該土地竟遭被告等無權占有興建房屋，渠等其占用面積如聲明所示，原告屢次口頭勸請被告遷移或以合理價格購買，卻均遭拒絕，爰不得已，依民法第七百六十七條、八百二十一條條規定起訴請求被告等拆屋還地。
（二）系爭台北縣三重市○○街○○○號三樓房屋所有權人為被告己○○，其雖已出售給被告庚○○○並交付，但並未移轉所有權，又拆屋還地乃事實行為，目前上開三樓房屋既實際由被告庚○○○占有中，具有事實上之處分權，是被告應己○○、庚○○○應共同負拆屋還地之義務。
（三）被告等既無合法占有系爭土地之權源，自應構成不當得利，爰依被告佔用面積計算，請求被告給付之數額如計算表一、二所示。至台北縣三重市○○街○○○號三樓房屋部分，則僅向實際使用人即被告庚○○○請求。
三、證據：提出系爭土地登記謄本影本一份為證。
乙、被告癸○○、丑○○、庚○○○、子○○方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。
㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
（一）被告等之建物係六十六年六月間經合法移轉取得，亦非無權占用土地，茲詳述如下：
（１）被告癸○○，丑○○，子○○及未參加具狀之被告己○○四人，於六十五年二月間「六福店舖公寓」興建中，向建商之負責人即訴外人乙○購買各該建物及其基地（即系爭第八０六號土地），房屋建好後，乙○將建物所有權移轉登記給予被告等四人，並將房屋合法點交給被告等四人使用，房屋既已合法移交，當然其基地亦合法交付使用，此絕非無權占用土地。
（２）被告己○○既經合法受移轉登記房屋且經合法受點交房地，則其於七十七年間將房屋出售交付被告庚○○○，被告庚○○○自亦承受其合法使用房地之權利。
（３）乙○於六十五、六年間既能取得建照執照及使用執照，即表示其建造該批公寓已取得全體土地所有權人之使用同意書，則乙○將房地點交給被告等人管業，自屬合法有權之行為，此更可證明被告等使用該房地之正當性。
（二）有關系爭土地之所有權，被告於購屋時，亦約定同時買受，然由於建商違約未將土地移轉登記給予被告，此有建商負責人乙○六十六年十一月四日自三重郵局寄給四十一位「六福店舖公寓」承買人之存證信函可憑，乙○在該函上稱：「關於耽誤登記土地乙節，奈非本人缺德因素，而是國家法令修整無法抗拒之」，可知違約人係乙○及建商之合夥股東，違約人自無於事後主張對方無權占有之理。而原告對系爭土地之共有權利既於八十二年十一月十九日自違約人乙○處移轉取得，則原告自應承受前手違約之責任。再原告於八十二年十一月十九日受移轉土地時，被告之房屋已合法存在於該土地上，此為原告所明知之事實，則原告自應承受系爭土地之合法負擔。
（三）更有進者，原告係該「六福店舖公寓」建商之合夥人，此由甲○○于九十二年五月八日所寫之「合夥人名字及股份百分比」之小字條上明白列有原告寅○○，與其他三個股東 陳文佑 、 王為燁 、甲○○占百分之五十，乙○占百分之五十。該字條係證人甲○○在被告處協調時所書寫，在協調當時，雙方之對話亦經被告錄音起來，證人說：「當時我們有六個股東你知道嗎？」乃開始寫那小字條，於手比陳文佑係原告之暗股時，被告丑○○順著證人之手示念：「喔，寅○○的暗股」，證人回答：「對啦，要不我跟你說啥麼」。又說：「我們內部以前乙○是董事長，所有我們股東都他出面．．．」，均與小字條相吻合，且與當時簽約之負責人，完全一致。復查：八十二年十一月十九日乙○將永安段系爭之第八０六地號土地及八一六地號土地（均係同批建築之基地）過戶給訴外人陳文佑、王為燁、證人甲○○及原告寅○○等四人，該四人與證人甲○○所寫之合夥人名字完全相符。另其他證人戊○○○及丙○○亦均具結加以證實，可知原告係「六福店舖公寓」之合夥人，毫無可疑之處。
（四）綜上所述，原告既為「六福店鋪公寓」之合夥人之一，其亦應負違約未移轉系爭土地予被告之責任，因此原告主張被告無權占有系爭土地，請求拆屋還地並給付相當租金之不當得利，絕無道理可言。
三、證據：⑴提出①門牌整編證明一份、②建築物登記簿謄本、③被告丑○○、己○○委託六福店舖公寓負責人乙○購置系爭土地代建系爭房屋憑證影本、④乙○函被告子○○通知辦理點交影本、⑤被告己○○與庚○○○間系爭房地買賣所有權移轉契約影本、⑥六福家園價目表影本、⑦台北縣三重市○○○街九、十一號及十三巷三號之建造執照及使用執照影本、⑧六五淡建使字０五五號之起造人名冊及土地使用權同意書影本、⑨乙○於六十六年十一月四日第二九九一號存證信函影本、⑩系爭第八０六地號及八一六號土地之手抄土地登記簿影本張、⑪甲○○所寫小字條影本、⑫九十二年五月間甲○○與被被告間對話之錄音帶及譯文等件為證。⑵聲請本院傳訊證人乙○、甲○○、戊○○○、丙○○。
丙、被告己○○方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
丁、本院依職權履勘現場並函請台北縣三重地政事務所派員實施測量及函詢系爭建物依原登記謄本所載其基地坐落與現況不符之因。
理由
甲、程序方面：
一、本件被告己○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；不甚礙被告之防禦及訴訟之絡結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、七款定有明文。查：原告提起本件訴訟，嗣經本院囑託測量及提示台北縣三重市○○段第三三０五號建物（即門牌號碼為台北縣三重市○○街○○○號三樓）之所有權人仍為己○○後，變更追加其訴之聲明如前述，因原告所主張者均係基於被告於是否有權使用系爭土地此一基礎事實，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更追加，於法並無不合。
乙、實體方面：
一、原告主張：坐落於台北縣三重市○○段第八○六地號土地為原告與其他共有人共有，原告持分為九六○分之四八，惟該土地竟遭被告等無權占有興建房屋；又被告等既無合法占有系爭土地之權源，自應構成不當得利，爰依民法第七百六十七條、八百二十一條及不當得利相關規定起訴請求被告等拆屋還地及給付如計算表
一、二所示之金額等情。
二、被告則以：⑴被告所有系爭建物及其基地（即系爭第八０六號土地）係被告癸○○，丑○○，子○○及己○○四人，於六十五年二月間「六福店舖公寓」興建中，向建商之負責人即訴外人乙○購買，房屋建好後，乙○將建物所有權移轉登記給予被告等四人，並將房屋合法點交給被告等四人使用，房屋既已合法移交，當然其基地亦合法交付使用，此絕非無權占用土地。⑵有關系爭土地之所有權，被告於購屋時，亦約定同時買受，然由於建商即乙○違約未將系爭土地移轉登記給予被告，乙○及其合夥股東自無於事後再主張被告係無權占有，原告對系爭土地之共有權利既自乙○處移轉取得，則原告自應承受前手違約之責任。再原告於取得系爭土地所有權時，被告之房屋已合法存在於該土地上，此為原告所明知之事實，是原告自應承受系爭土地之合法負擔。⑶原告實際上係「六福店鋪公寓」興建合夥人之一，故其亦應負違約未移轉系爭土地予被告之責任，因此原告主張被告無權占有系爭土地，請求拆屋還地並給付相當租金之不當得利，絕無道理可言等語資為抗辯。
三、按買受人向出賣人購買土地，出賣人將土地交付買受人管有者，未辦理所有權移轉登記，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效完成，然買受人之土地，既係出賣人本於買賣關係所交付，具有正當權源，出賣人即不得依無權占有而請求返還；又買賣標的物已交付，但尚未移轉所有權與買受人者。倘買受人在取得所有權前，將其占有之標的物出賣於第三人，並移轉其占有，並不違反買賣契約內容。於此情形，次買受人係基於一定法律關係自買受人取得占有，而買受人對出賣人又有占有之權利，自應認為次買受人對出賣人有合法占有的權源，此有最高法院九十年台上字二一二一號判決、九十二年台上字第二八九號判決意旨可資參照，先此指明。
四、原告主張：坐落於台北縣三重市○○段第八○六地號土地為原告與其他共有人共有，原告持分為九六○分之四八之事實，業據其提出土地登記謄本為證，堪信為真實，惟其主張被告所有系爭建物無權占用系爭第八０六地號土地乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件審酌之爭點即在於原告是否「六福店舖公寓」興建負責人乙○之合夥人之一？被告能否對原告主張其等使用系爭土地有正當權源？經查：
（一）系爭永安段第八０六地號土地重測前為三重埔段下竹圍子小段第二之九地號土地，而上開土地乃六十七年間辦理地籍逕為分割時，自三重埔段下竹圍子小段第二地號分割而來；又系爭建物坐落於三重埔段下竹圍子小段第二地號土地，六十七年辦理上開土地分割後，該建物則坐落於三重埔段下竹圍子小段第二之九地號土地等事實，有台北縣三重市地政事務所九十二年二月二十七日北縣重地測字0000000000函覆及所附之三重埔段下竹圍子小段第二、二之九地號、永安段第八０六地號土地登記簿謄本在卷可稽。再系爭建物門牌整編前分別為台北縣三重市○○○街○○○號一、二、三、四樓等情，並有門牌證明書及系爭建物登記謄本附卷足憑。
（二）本件被告癸○○、丑○○、己○○（改名前為 傅阿妹 ）、子○○於六十五年間向「六福店舖公寓」與建負責人乙○購置系爭建物及其坐落基地即系爭土地，乙○於點交系爭建物及基地後，因故迄未將系爭土地所有權移轉上開被告，而被告己○○嗣於七十七年底將其所有系爭建物（即台北縣三重市○○街○○○號三樓）出售予被告庚○○○之事實，業據被告等人提出被告丑○○、己○○委託六福店舖公寓負責人乙○購置系爭土地代建系爭房屋憑證影本、乙○函被告子○○通知辦理點交影本、被告己○○與庚○○○間系爭建物買賣所有權移轉契約書為證，堪認被告此部分之抗辯為真實。被告復抗辯原告實係「六福店舖公寓」興建負責人乙○之合夥人之一等節，固為原告否認之，然查：
㈠觀諸卷附三重市○○○街九、十一號、十三巷三號之建造執照及使用執照影本
、六五淡建使字０五五號之起造人名冊及土地使用權同意書影本、六福家園價目表影本等資料，可知同時期「六福店舖公寓」興建負責人乙○在三重埔段下竹圍仔小段第二地號土地，興建有包括被告所有系爭建物在內之多棟建物，其中原告並被列為三重市○○○街九、十一號、十三巷三號等建物原始起造人之一。而原告於本院九十二年四月二十三日審理時雖到庭陳稱：「我列為起造人因為當時乙○向我借錢約壹佰多萬，所以要給我保障，就將這個建照、執照之起造人之一列入我的名字，作為債權之擔保」、「之後起造人變為他人，因為他把房子賣了，我也答應將名義變更，結果他錢也沒有還我」等語，惟衡諸建屋買賣之常情，建物之原始起造人通常為建商或建商與地主，嗣於房屋竣工或工程進行至某一程度時，建商再將建物起造人變更為買受人，由買受人原始取得建物所有權以節省稅負，原告既非乙○興建之「六福店舖公寓」坐落基地之地主，竟在乙○未能償債又未取得其他擔保之前，同意乙○將其自原始起造人除名，乙○卻仍繼續列為起造人之一，待建物完工後取得部分建物之所有權，是原告上開陳述顯與常理有違，且原告復未能舉證證明其與乙○間之債權債務關係，可見被告之抗辯已非無據。
㈡再依證人丙○○於本院九十三年二月二十三日審理時到庭證稱：「（問：當時
六十五年乙○是否有與你們談要以你們的土地建屋？）當初是乙○與我們談土地要興建房屋，乙○合夥人總共有六個，有證人甲○○、原告寅○○、 莊武則 、 王為華 。當時我們約定是說房子建好之後我們可以拿到六十建坪的房子。後來我們的資料就交給乙○去處理，後來我們地主有分到房子，我只分到樓下房子一間，但是我的房子後來發現沒有土地所有權。我們也不知道乙○為何會搞成這樣」、「（問：當初為何知道原告是合夥人之一？）當時來與我們談簽約的是乙○一個人沒錯，後來房子在蓋的時候我有去看房子興建的情形，乙○當時有介紹原告寅○○、證人甲○○他們給我認識的時候，他有告訴我說這是他們的股東。而且當時我是來負責系爭預售屋房屋的廣告招牌，所以我常常去工地，他們這幾個股東有常常來工地」等語；證人戊○○○於同日亦證稱：「當時這個房子是預售屋，我們會去繳房子的款項，就會去工地看，當時我在工地有看到原告寅○○、證人甲○○及其他的股東等五人。我有聽到經常來工地的這五個人表示他們自己是興建這個房子的股東之一，而且有的時候我有把預售屋的款項交給他們這五個股東之一收款。當時這個買賣簽約的時候是與乙○簽的沒有錯」等語，益證被告辯稱：原告實係「六福店舖公寓」興建負責人乙○之合夥人之一乙節洵屬可信。
㈢按「隱名合夥人如參與合夥事務之執行，或為參與執行之表示，或知他人表示
其參與執行而不否認者，縱有反對之約定，對於第三人仍負出名營業人之責任」民法第七百零五條定有明文，本件「六福店舖公寓」興建出賣被告時，有關書面契約雖僅列名興建負責人乙○，但依前開證人證詞，可知原告實際上亦有參與合夥事務之執行，是其自應對被告負與出名營業人乙○同一責任，即負有出賣人之義務，擔保被告就其出賣房地有合法使用之權利，依前開所示最高法院九十年台上字二一二一號判決、九十二年台上字第二八九號判決意旨，被告對原告就系爭土地有合法占有之權源。
㈣末按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不
能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地。房屋出賣人既將房屋及基地使用權一併出賣，依出賣人之義務，自應擔保買受人就其出賣之房屋有合法使用基地之權利，出賣人嗣後取得基地所有權，應認默許房屋買受人繼續使用土地。其後自出賣人受讓基地所有權之人，應承受出賣人與買受人原來之法律關係，同意房屋買受人繼續使用基地」，此有最高法院八十八年台上字第二四九號判決可參。本件退萬步言之，縱證人丙○○、戊○○○之證言尚不足證明原告與乙○間之合夥關係，但原告於乙○興建「六福店舖公寓」時既已常出入在該工地，且曾列為原始起造人之一，是其對乙○興建系爭建物之坐落基地難諉為不知。乙○依出賣人之義務，應擔保被告就其出賣之房地有合法使用之權利，在未能為移轉系爭土地所有權予被告之前，應認默許被告繼續使用土地。原告於八十二年間自乙○受讓系爭土地所有權，即應承受乙○與被告間原來之法律關係，同意被告繼續使用系爭基地，是被告就系爭土地並非無權占有。
四、綜上所述，原告主張被告無權使用系爭土地云云，為無足採。從而，原告基於民法物上請求權及不當得利之規定，訴請被告返還系爭土地及給付相當於租金之不利得利，顯無理由，應予駁回，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即無所附麗，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年七月二十六日
臺灣板橋地方法院民事第二庭
法官古秋菊右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年七月二十七日
書記官王政煌附件計算表一：
(一)癸○○佔用面積：75.75㎡；申報地價：11,040元/㎡836,280元（75.75㎡×11,040元）×10÷100＝83,628元五年部分：83,628×5＝418,140元。
原告得請求部分：418,140×48÷960＝20,907元。
按月給付部分：83,628÷12×48÷960＝348元
(二)丑○○佔用面積：77.45㎡855,048元（77.45㎡×11,040元）×10÷100＝85,505元五年部分：85,505×5＝427,525元。
原告得請求部分：427,525×48÷960＝21,376元按月給付部分：85,505÷12×48÷960＝356元
(三)庚○○○、己○○佔用面積：77.45㎡855,048元（77.45㎡×11,040元）×10÷100＝85,505元五年部分：85,505×5＝427,524元。
原告得請求部分：85,505×48÷960＝21,376元按月給付部分：85,505÷12×48÷960＝356元
(四)子○○佔用面積：123.68㎡1365,427元（123.68㎡×11,040元）×10÷100＝136,543元五年部分：136,543×5＝682,715元原告得請求部分：682,715×48÷960＝34,136元按月給付部分：136,543÷12×48÷960＝2,845元計算表二：
(一)癸○○佔用面積：75.75㎡申報地價：11,040元/㎡836,280元（75.75㎡×11,040元）×10÷100×5＝418,140元。
86.11.13-87.11.12＝
87.11.13-88.11.12＝
88.11.13-89.11.12＝
89.11.13-90.11.12＝
90.11.13-91.11.12＝
(二)丑○○七十七點四五平方公尺八十九年起：每年八十五萬五千零四十八元。
86.11.13-87.11.12＝
87.11.13-88.11.12＝
88.11.13-89.11.12＝
89.11.13-90.11.12＝
90.11.13-91.11.12＝
(三)庚○○○、己○○七十七點四五平方公尺八十九年起：每年八十五萬五千零四十八元
86.11.13-87.11.12＝
87.11.13-88.11.12＝
88.11.13-89.11.12＝
89.11.13-90.11.12＝
90.11.13-91.11.12＝
(四)子○○一二三點六八平方公尺土地面積：二五七平方公尺一百三十六萬五千四百二十七元
86.11.13-87.11.12＝
87.11.13-88.11.12＝
88.11.13-89.11.12＝
89.11.13-90.11.12＝
90.11.13-91.11.12＝申報地價：(一)八十六年：二四○元/㎡
(二)八十九年：二五六元/㎡
(一)回溯五年部份(四捨五入)五年期間：八十六年十一月一日至九十一年十月三十一日
86.11.01-87.06.30：240×275×10/100×8/12＝4,400(元)
87.07.01-88.06.30：240×275×10/100＝6,600(元)
88.07.01-89.06.30：240×275×10/100＝6,600(元)
89.07.01-90.06.30：256×275×10/100＝7,040(元)
90.07.01-91.06.30：256×275×10/100＝7,040(元)
91.07.01-91.10.31：256×275×10/100×4/12＝2,347(元)以上共計：34,027元