裁判字號：臺灣新竹地方法院96年重訴字第42號民事判決
裁判日期：民國96年04月04日
裁判案由：拆屋還地
臺灣新竹地方法院民事判決96年度重訴字第42號原告甲○○
號訴訟代理人 羅秉成 律師複代理人 戴愛芬 律師被告丙○○
乙○○上一人訴訟代理人 黃燕光 律師被告丁○○上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國96年3月21日辯論終結，判決如下：
主文被告丙○○、乙○○、丁○○應將坐落新竹市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ａ部分面積一三三點九八平方公尺、Ｂ部分面積四０點四九平方公尺之地上物拆除，並將該土地返還原告。
被告丙○○、乙○○、丁○○應給付原告新台幣陸拾肆萬玖仟零叁拾元，暨自民國九十五年十二月五日起至拆除佔用之地上物將第一項土地返還原告之日止，按月給付原告新台幣壹萬零捌佰壹拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○、乙○○、丁○○負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰捌拾壹萬元為被告丙○○、乙○○、丁○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前以新台幣捌佰肆拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳拾貳萬元為被告丙○○、乙○○、丁○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前以新台幣陸拾肆萬玖仟零叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款及第2項分別定有明文。查本件原告起訴時，原記載被告當事人為 王瓊雪 、 王傳進 、丙○○、乙○○，其訴之聲明係請求（一）被告等應將系爭土地上如起訴狀附圖所示A部分面積約191.23平方公尺之建物拆除，並將上開占用土地返還原告，（二）被告等應連帶給付原告1,185,626元及自起訴狀繕本送達翌日起至交還上開土地之日止，按月給付原告19,760元，嗣經本院會同兩造及新竹市地政事務所勘測被告所有地上物所占用原告所有系爭土地之位置及面積後，原告乃於訴訟中進行中，撤回對被告王瓊雪、王傳進之訴訟，追加丁○○為被告，並更正訴之聲明為：（一）被告丙○○、乙○○、丁○○應將系爭土地上如附圖所示A部分面積133.98平方公尺及B部分面積40.49平方公尺地上物拆除，並將土地返還原告，（二）被告丙○○、乙○○、丁○○應給付原告1,081,714元，及自95年12月5日起至返還前開土地之日止，按月給付原告18,029元，則原告所為前開訴之變更、追加，均核與前開規定相符，而被告對原告所為前開訴之變更或追加均無異議，並為本案之言詞辯論程序，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告主張：
一、新竹市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告丙○○、乙○○之被繼承人 王神 助及被告丁○○無權占有前開土地，並於其上搭蓋如新竹市地政事務所民國96年1月4日複丈成果圖（以下簡稱附圖）所示編號A、B未辦理保存登記之建物面積共174.47平方公尺使用， 王神助 及丁○○既無使用原告所有前開土地之合法權源，自屬無權占有。而王神助已逝世，被告丙○○、乙○○為其繼承人，又無拋棄繼承之情事，依法應承受被繼承人王神助之一切權利義務關係，原告本於民法第767條及1148條之法律關係，訴請被告丙○○、乙○○、丁○○拆除如複丈成果圖所示編號A部分及B部分之地上物，並將所占有土地返還予原告。
二、又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條所明定。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字第1695號判例可參。查被告等所有如複丈成果圖所示編號A、B部分之地上物既無權占用原告所有之系爭土地，致原告無法對之使用收益，則被告等自受有相當於租金之利益，並致原告受有相當於租金之損害，是原告亦得依民法第179條之規定，訴請被告等返還起訴前5年即自90年10月起至返還前開占有土地之日止，相當於租金之不當得利。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。此規定於租用基地建築房屋者，準用之。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，此為土地法第97條第1項、第105條、第148條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條所分別明定。而系爭土地自93年1月迄今之申報地價均為每平方公尺新台幣（下同）12,400元，審酌系爭土地位於新竹市○○路口與元培街交通要道，土地價值甚高，原告爰依土地申報地價年息百分之10計收租金之標準，計算被告等所積欠之5年相當於租金之不當得利之數額如下：被告等無權占用原告所有土地共174.47平方公尺，是被告等應連帶給付原告起訴前5年，相當於租金之不當得利共計1,081,714元（即174.47×12400×10﹪×5=1,081,714），暨自95年12月5日起至返還系爭土地止，按月給付原告18,029元（即174.47×12400×10﹪/12＝18,029小數點以下四捨五入）。
三、被告乙○○雖辯稱系爭土地原為原告之父即被告之祖父 王明 與其他人所共有，而王明於其生前即同意被告之父王神助在系爭土地上建屋居住，屬使用借貸關係，在該房屋未毀敗之前，該使用借貸關係繼續存在，不因原告取得所有權而消滅，是以該房屋之建造係得原告之前手即王明所同意，則無所謂無權占有之情形云云。惟查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號著有判例可資參照。經查，原告為系爭土地之所有權人，而被告乙○○占有之系爭建物卻占用原告所有系爭土地如複丈成果圖所示編號A部分面積133.98平方公尺及B部分面積40.49平方公尺使用等情，此有複丈成果圖及本院96年1月4日勘驗筆錄可憑，並為被告乙○○所不爭執，則揆諸前開說明，被告自應就其有占有使用系爭土地之正當權源負舉證責任。
（二）被告乙○○對其所占有之系爭建物並無占有使用原告所有系爭土地之正當權源：
⒈「按使用借貸，為特定人間債之關係，非如租賃之有民法
第425條特別規定，對受讓人仍繼續存在，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」，最高法院59年台上字第2490號判例參照。
⒉查系爭土地原固為王明及其他共有人所有，然其嗣已將系
爭土地分割登記予原告，由原告單獨取得系爭土地所有權，縱認被告乙○○所占有系爭建物占有使用系爭土地確曾徵得原告之前手即王明之同意，惟使用借貸亦僅屬於債權契約，基於債之相對性，被告亦僅能向原所有權人為主張，從而，在共有土地分割而由原告取得系爭土地所有權後，被告已無從執其與原所有權人間之使用借貸關係對抗原告，亦即仍不能對原告主張其就占用系爭土地有正當權源，則被告前開所辯亦非足採。
⒊又查，土地所有權人未向被告主張權利，其原因或係權利
之怠於行使，或係被告有為前地主繳納地價稅，或係基於與被告家族之情誼等各情，然均無從遽以證明被告有占用系爭土地之正當權源，本件被告並未能舉證證明其有占有使用原告所有系爭土地之合法權源等情，既如前述，則被告自負有返還系爭土地予原告之義務。
四、綜上所述，被告占有原告所有系爭土地並無正當權源，為此聲明：
（一）被告丙○○、乙○○、丁○○應將坐落於新竹市○○段○○○○號土地上，如複丈成果圖所示A部分面積133.98平方公尺及B部分面積40.49平方公尺地上物拆除，並將土地返還原告。
（二）被告丙○○、乙○○、丁○○應給付原告1,081,714元，及自95年12月5日起至返還前開土地之日止，按月給付原告18,029元。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
（四）訴訟費用由被告丙○○、乙○○、丁○○負擔。
貳、被告方面：
一、被告乙○○則以：
（一）其否認使用系爭土地係出於無權佔用，查系爭土地原為被告之祖父王明與其他人共有，被告之祖父 王明育 有二子，一為被告之父王神助，一為原告甲○○，因被告之父王神助屬弱智者，系爭土地為原告侵吞，此有王神助及子即被告之兄 王火財 ，於56年9月16日因祖產爭執而遭原告毆打，有被告之母王 楊月英 及王火財當時所提告訴狀，及本院56年度易字第3880號刑事判決可證。
（三）被告之祖父王明生前同意被告之父王神助在系爭土地上建屋居住，此有被告於00年00月0日出生時出生證明書上所載出生地點為「新竹縣香山鄉三姓橋9-2號」之門牌可證，該門牌之房屋即在系爭土地上，而被告出生時54年11月
7日，斯時原告甲○○尚未取得系爭土地之所有權（原告於55年7月19日始登記為所有權人），即被告之父在系爭土地上建屋居住，先於原告取得系爭地之所有權，該房屋之建造係得原告之前手，即原告之父、被告之祖父同意，無所謂無權佔用之情形。
（四）又被告既在原告取得所有權之前經原告之前手王明之同意在系爭地上建屋使用，屬使用借貸關係，在該房屋未毀敗之前，該借貸關係繼續存在，不因原告取得所有權而消滅。故基於借貸關係，被告並非無權佔用情形，自無不當得利之可言。
（五）再者，縱認被告有無權佔用情事，亦應依據系爭土地週邊發展之情形加以衡量原告所受相當於租金之損害，本件原告逕以申報地價百分之10之最高比例計算顯非合理適當。
（六）綜上，故聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊被告如受不利判決時願供擔保請准免為假執行。
二、被告丙○○經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，據其前所為陳述略以：其於70幾年間即已搬離系爭土地等語置辯。
三、被告丁○○則以：其雖有房子部分持分，但已經有二、三十年沒有住在那裡，同意拆除房子，但就原告請求給付相當於租金之損害部分則不同意等語置辯。
叁、兩造不爭執之事實：
一、系爭土地原為原告之父王明與其他共有人所共有，嗣於55年間由原告以分割共有物為由取得所有權。
二、被告丙○○、乙○○之被繼承人王神助及被告丁○○於系爭土地搭蓋如附圖所示編號A、B之地上物使用。
肆、得心證之理由：本件兩造所爭執之處應在於，被告等人所有之上開建物是否有占用原告所有系爭土地之正當權源？倘被告並無使用原告所有系爭土地之正當權源，則原告請求被告給付相當於租金之損害，其金額究以若干，始為合理？茲論述如下：
一、查原告主張系爭土地為其所有，而被告丙○○、乙○○之被繼承人王神助及被告丁○○於系爭土地如附圖所示編號A、B部分面積共計174.47平方公尺土地建築地上物使用，嗣由被告等繼續占有使用之事實，業據其提出與所述相符之地籍圖謄本、土地登記謄本及現況照片等件為證，且為被告等人所不爭執，並經本院至現場履勘屬實，復經囑託新竹市地政事務所派員會同測量，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖等件在卷可稽，被告等對此均不爭執，自堪信原告前開主張為真實。
至被告乙○○雖稱系爭土地係原告所侵吞云云，惟不動產所有權以登記為權利取得、喪失、變更之要件，民法第758條定有明文，原告既經登記為系爭土地所有權人，被告乙○○就其所辯又無法舉證以實其說，於法自不足採。
二、被告等所有之系爭建物是否有占有使用原告所有系爭土地之正當權源？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文；又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例參照）。又使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判參照）。
（二）經查，原告為系爭土地之所有權人，而被告等所有之系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號A部分面積133.98平方公尺及B部分面積40.49平方公尺之土地使用等情，已如前述，則揆諸前開說明，被告等自應就其有占有使用系爭土地之正當權源負舉證責任。被告乙○○雖辯稱系爭土地原為原告之父親即被告之祖父王明與其他共有人所共有，王明早在原告取得系爭土地所有權前已同意其父親王神助在系爭土地上建屋使用云云，此固據其提出出生證明書及出生登記申請影本等件為證，惟此為原告所否認，而被告乙○○所提出之出生證明書及出生登記申請書影本至多僅足證明被告乙○○係於54年11月7日在系爭建物所在地出生者，對於原告之前手王明究有無同意被告乙○○之父親王神助在系爭土地上建築建物使用，則屬無法證明，此外，被告乙○○亦無法提出其他證據證明其父親王神助確經原土地共有人王明之同意使用系爭土地，被告乙○○所辯自不足採；且系爭土地係原告以共有物分割為由取得所有權全部者，此有土地登記謄本附卷可稽，而分別共有之各共有人，按其「應有部分之比例」，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，系爭土地既原為王明及其他共有人所共有，嗣經原告以共有物分割為由取得系爭土地所有權，縱足認被告乙○○之父王神助使用系爭土地曾徵得原共有人王明之同意，然系爭土地之共有人除王明外，尚有其他共有人，而被告乙○○就原共有人間曾就系爭土地達成分管協議，且係由王明分管使用系爭建物之土地之情，並未能提出任何證據以資證明，復未能舉證證明其使用系爭土地業已徵得全體共有人之同意，揆諸前開說明，已難認被告乙○○之父王神助有占有使用系爭土地之正當權源，則被告乙○○此部分所辯難謂可採。
（三）再查，被告乙○○嗣因繼承取得系爭建物，而系爭土地並已經由原告取得所有權，姑不論被告乙○○占用系爭土地已難認有何正當權源之情，已如前述，縱認被告乙○○之父親王神助所有系爭建物占有使用系爭土地確曾徵得原共有人全體之同意，惟使用借貸亦僅屬於債權契約，為特定人間債之關係，非如租賃契約之有民法第425條特別規定，對受讓人仍為繼續存在，且原告又非因繼承取得系爭土地者，基於債之相對性，縱令原告之前手王明同意被告乙○○之父親王神助使用系爭土地，被告乙○○等人亦不得以原告之前手與王神助間之使用借貸關係，主張對現在之土地所有人即原告有使用之權利，是在原告以共有物分割為由取得系爭土地所有權後，被告乙○○已無從執其與原共有人間之使用借貸關係對抗原告，亦即仍不能對原告主張其就占用系爭土地有正當權源，則被告乙○○前開所辯均非足採。
（四）被告乙○○等人既無占用系爭土地之正當權源，詳如前述，則原告本於民法第767條所有物返還請求權之法律關係，訴請被告丙○○、乙○○、丁○○應將系爭土地上如附圖所示A部分面積133.98平方公尺及B部分面積40.49平方公尺地上物拆除，並將土地返還原告，核屬於法有據，應予准許。
二、倘被告等並無占有使用原告所有系爭土地之正當權源，則原告請求被告等人給付相當於租金之損害，其金額究以若干，始為合理？
（一）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占有他人之房屋，可得相當於租金之利益，並侵害房屋所有人之所有權，致其受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念，而依土地法第97條所定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，即除以申報總價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院61年臺上字第1695號、46年臺上字第855號、68年臺上字第3071號判例參照）。
（二）查原告主張被告等無權占有系爭土地，不法侵害原告之權利，使其遭受相當於租金之損害，被告等獲有相當於租金之利益之事實，業據其提出土地登記簿謄本為證，並經本院履勘現場屬實，被告等既無權占有系爭土地，使原告受有無法使用收益之損害，依據上開說明，原告請求被告等人給付最近五年相當於租金之不當得利，及自追加狀繕本送達翌日（即95年12月5日）起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，揆諸前開說明，自屬可採。至被告丙○○、丁○○雖辯稱：其等早已搬離系爭建物，現並未居住，不應負擔租金等語，惟原告所請求之相當於租金之不當得利乃對無權占有系爭土地者為請求，而被告丙○○、丁○○對於其等確享有系爭建物之權利亦不否認，被告丙○○又未拋棄繼承，則被告丙○○、丁○○自應就其等所有建物無權占有原告所有系爭土地，負擔相當於租金之不當得利，尚與其等有無實際使用系爭建物無涉，是被告丙○○、丁○○上開所辯，於法尚不足採。
（三）至該相當於租金之不當得利，其計算方式，因系爭土地93年1月迄今之申報地價均為每平方公尺12,400元，此有原告提出之土地登記謄本附卷可稽，且為被告所不爭執，再參以系爭建物為一層樓建物，有二間相連，門牌號碼為新竹市○○街○號、6號，建物屋頂已破爛不堪，設備簡陋，屋內雜物四散，建物4號部分無人使用，後方小庭院堆滿雜物，雜草叢生，而該址位於元培街路邊，近中華路，交通便利等情，業經本院至現場履勘屬實，且為兩造所不爭執，是本院斟酌系爭土地之位置、被告對該土地之用益情形及目前社會經濟狀況等情狀，認應以該土地申報總價額年息百分之6計算相當於租金之損害，始為適當，原告請求依法定最高限額租金計算，尚屬過高，是原告請求被告給付最近五年相當於租金之不當得利649,028元《計算方式為：12400（元）x174.47（平方公尺）X6％=129806（元／年），129806（元）X5（年）=649030（元）》（元以下四捨五入），暨自追加書狀繕本送達翌日即95年12月
5日起至拆除佔用之建物將第一項土地返還原告之日止，按月給付原告10,817元，洵屬正當，逾此範圍之請求即無理由。
三、綜上，被告等人占有原告所有系爭土地並無正當權源，從而，原告依民法第767條所有物返還請求權，請求被告等人將系爭土地上如附圖所示編號A部分面積133.98平方公尺、B部分面積40.49平方公尺之地上物拆除，並將前開占用土地返還原告，另依民法第179條不當得利之法律關係，訴請被告給付最近五年相當於租金之不當得利649,030元，及自追加書狀繕本送達翌日（即95年12月5日）起至交還上開土地之日止，按月給付原告10,817元，為有理由，應予准許，至逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌認均與判決之結果不生影響，毋庸再予論述，附此敘明。
五、原告及被告乙○○均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國96年4月4日
民事第一庭法官林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年4月4日
書記官楊書棼