臺灣桃園地方法院民事簡易判決 105年度壢簡字第328號
原 告 廖雲珍
訴訟代理人 徐立信 律師
被 告 邱麗蓉
訴訟代理人 李慧敏
上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國106年1月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○號十二樓之房屋
返還原告。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾肆萬伍仟肆佰元為原告
預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：緣原告與訴外人即被告配偶 李維臣 間曾有借貸關
係，二人於民國98月8月18日就門牌號碼桃園市○○區○○
○街○○○號12樓房屋（下稱系爭房屋），簽訂買賣契約書（
下稱系爭買賣契約書），並於99年7月25日於系爭買賣契約
書附件簽立和解書（下稱系爭和解書），雙方約定訴外人李
維臣與原告間之借貸債務，以「雙方同意由已過戶至甲方（
即原告）名下之土地及建物償債」、「乙方（李維臣）對買
賣合約之權利，自簽立本解書起無條件放棄，日後甲方處分
前買賣合約之土地及建物之全部利益歸甲方所有，乙方不得
異議」之方式達成和解，且系爭房屋目前亦登記為原告所有
，是系爭房屋之所有人為原告，先予敘明。嗣原告與被告就
系爭房屋簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原
告承租系爭房屋，租賃期間自民國103年1月1日起至105
年2月1日止，每月租金新臺幣（下同）1萬元，於每月5
日前給付，押租保證金2萬元。於租期屆滿前，原告於104
年12月3日及同年月4日分別以中壢興國郵局第239號、第
267號存證信函催告被告，原告欲收回系爭房屋不願續租，
詎租期屆滿後，被告仍未搬離，爰依民法第455條前段或依
系爭租賃契約第6條之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：
如主文第1項所示。
二、被告則以：訴外人李維臣之停業診所遭人以診所名義盜開支
票，因擔心系爭房屋遭人查封，且因當時被告家人積欠原告
1,800,000元，訴外人李維臣遂於98年8月18日與原告簽立
系爭買賣契約書，然約定賣方保有系爭房屋之處分權利，並
於98年8月31日將系爭房屋暫時過戶予原告，以確保原告之
債權。又系爭和解書之簽訂，係為使訴外人李維臣之債主不
再就系爭房屋債務追償，並希望原告勿再處理訴訟代理人即
李維臣之女李慧敏之債務，其內容並非原告與訴外人李維臣
之真意，且縱訴外人李維臣於該時積欠原告款項達2,770,00
0餘元，仍遠低於系爭房屋之房價，訴外人李維臣不可能與
原告為此協議。且訴外人李維臣服務於原告與訴外人即股東
陳瑞蓉 所經營之 維蓮 診所，訴外人李維臣已自其每月薪資16
0,000元中扣除40,000元償還所積欠款項，自97年5月起至
104年12月止，陸陸續續已償還3,040,000元，已清償上揭
債務。另兩造簽訂之系爭租約緣由，實係原告以其債權人逼
債要以系爭房屋抵債，為保障被告權益，要求被告與之簽訂
系爭房屋之租賃契約，被告不疑有他，遂與原告簽立系爭租
約，然被告並無向原告承租系爭房屋之意，蓋系爭房屋本即
係被告所有，且被告從未給付原告系爭房屋之租金等語，資
為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第188頁）：
（一）原告與訴外人即被告之配偶李維臣於98年8月18日簽立系
爭房屋買賣契約。系爭房屋買賣契約係由訴外人即被告之
子 李家興 擔任土地代書，協助辦理過戶並簽訂買賣契約及
和解書，契約及和解書上文字均為訴外人李家興書寫。
（二）系爭房屋所有權於98年8月31日由訴外人李維臣過戶至原
告名下，原告迄今仍持有系爭房屋之所有權狀。
（三）兩造於99年7月25日就系爭買賣契約書再作補充約定而簽
立系爭和解書，約定訴外人李維臣放棄系爭買賣契約書之
權利，並以系爭房屋及其上所坐落之土地抵償李維臣積欠
2,770,000餘元之債務。雙方並於同日將系爭房地權狀交
由原告。
（四）兩造於103年1月1日簽立系爭房屋租約，租期為103年
1月1日至105年2月1日。
（五）原告於103年3月25日持系爭房地向銀行抵押貸款，貸款
人為原告，且貸款迄今由原告支付。
（六）系爭房屋於98年8月31日所有權過戶後，仍由被告居住至
今。
四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）原告是否為系爭房屋之
所有權人？抑或僅為借名登記之出名人？（二）原告主張被
告應返還系爭房屋有無理由？茲分述如下：
（一）原告是為系爭房屋之所有權人：
1、不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。因
信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動
之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影
響。民法第759條之1定有明文；又不動產物權經登記者
，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1
項定有明文。此項登記之推定力，觀其立法意旨，乃為登
記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得
對其他任何人主張之（最高法院102年度台上字第1577號
判決意旨參照）。經查，原告主張系爭房屋為其所有，並
與被告簽訂有系爭租約等事實，業據其提系爭房屋租賃契
約書、104年房屋稅繳款書、催告被告返還系爭房屋之存
證信函及回執、訴外人李維臣與原告簽訂系爭房屋之不動
產買賣契約書及和解書、系爭建物及坐落土地之建物及土
地登記第一類謄本、系爭房屋坐落土地之98年至104年地
價稅繳款書、系爭房屋99年至105年房屋稅繳款書、系爭
房屋還款明細等件為證（見本卷卷第7頁至第15頁、第26
頁至第29頁、第50頁至第53頁、第95頁至第101頁及第12
4頁），且原告與訴外人李維臣分別於98年8月18日及99
年7月25日簽訂系爭買賣契約書及和解書，而系爭契約書
及和解書係由訴外人即被告之子李家興書寫，原告至今仍
持有系爭房屋之所有權狀等事實，亦為兩造所不爭執（見
上述不爭執事項（一）至（三）），是可推認原告之主張
為真實。
2、被告雖辯稱：系爭房屋之實際所有權人係被告，原告係借
名登記，蓋系爭和解書並非訂約當事人真意，此舉僅係為
取信於向訴外人李維臣追償之第三人；且訴外人李維臣積
欠原告2,770,000元已由訴外人李維臣每月薪資扣除40,0
00,元，陸陸續續還款3,040,000元等語。惟當事人主張
有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；但法律別有
規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第
277條定有明文。又原告對於自己主張之事實已盡證明之
責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者
，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責
任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號號判例參照）
。本件原告已證明為系爭房屋之所有權人，則依上揭規定
，被告自應就原告係系爭房屋之借名登記人，且訴外人李
維臣與原告就系爭和解書之約定係屬通謀虛偽意思表示等
事實，負舉證責任。另解釋契約，固須探求當事人立約時
之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當
事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為
曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。經查
，觀之系爭和解書上內容明確記載；「雙方同意由已過戶
登記至甲方（按即原告）名下之土地及建物償債，自簽立
本和解書日起，甲方同意日後不得再向乙方主張及要求，
有任何債權存在，並解除乙方（按即訴外人李維臣）所負
全部債務，返還予甲方之義務，乙方對前買賣合約（按即
系爭買賣合約書）之權利，自簽立本和解書起無條件放棄
，日後甲方處分前買賣合約之土地及建物之全部利益，歸
甲方所有乙方不得異議。」，有系爭和解書在卷可稽（見
本院卷第53頁），可認原告與訴外人李維臣間確實有以系
爭房屋之所有權移轉作為清償雙方債務之合意。雖被告提
出訴外人李維臣之薪資袋及給付明細（下稱系爭明細，見
本院卷第81頁至第86頁）證明訴外人李維臣已還款，藉以
推論系爭和解書之約定係雙方通謀虛偽之意思表示（見本
院卷第81頁至第86頁），然觀諸被告所提出之還款明細，
僅記載訴外人李維臣係自97年5月起自104年12月止每月
所扣得款項為40,000元，總計為3,040,000元等情（見本
院卷第81頁），而無其他證據證明所扣除之金額是否即係
訴外人李維臣償還原告之款項，且原告主張訴外人李維臣
實際薪資僅係120,000元，並無扣薪等語（見本院卷第10
4頁），則被告未能舉證所主張之事實，難認其辯稱可採
。另輔以系爭房屋之所有權狀已為原告持有（見不爭執事
項（三）），且原告於99年至105間仍持續繳納系爭房屋
之房屋稅等事實，有系爭房屋稅繳款書存卷可參（見本院
卷第95頁至第101頁），足見系爭房屋之所有權實已由訴
外人 王維臣 過戶予原告；況系爭房屋業經原告於103年3
月25日設定抵押債權予渣打國際商業銀行股份有限公司（
下稱渣打銀行），由原告取得貸款金額並償還貸款等事實
，有渣打銀行放款客戶往來明細在卷可憑（見本院卷第12
4頁），倘系爭房屋為被告所有，原告就系爭房屋設定抵
押權時，被告應即為反對之意思表示，然依上所述，不僅
系爭房屋之房屋稅、地價稅自99年起均由原告繳納，且原
告亦就系爭房屋設定抵押權，被告並與原告簽訂系爭租約
（見不爭執事項（四）），可知系爭房屋之使用、收益及
處分權均歸於原告，是原告為系爭房屋之所有權人，殆無
疑義。被告所辯，即無足採。另雖被告辯稱系爭房屋之房
屋稅訴外人李維臣有繳納3年等語，然未見被告舉證以實
其說，自無從據為有利於被告之認定，併予敘明。
（二）原告請求被告返還系爭房屋有理由：
1、租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租
人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1
項、第455條前段分別定有明文。系爭租約第6條前段約
定：「乙方（即被告）於租期屆滿時．．．應即日起將租
賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方．．．」，有系爭租約
附卷可參（見本院卷第7頁）。經查，兩造前曾簽訂系爭
租約，系爭租約並於105年2月1日租期屆滿，原告於10
4年12月3日及同年月4日分別以中壢興國郵局第239號
、第267號存證信函催告被告，惟被告迄今仍使用系爭房
屋拒不搬遷等事實，已據原告提出與其所述相符之房屋租
賃契約書及存證信函為證（見本院卷第7頁至第15頁），
且為兩造所不爭執（見不爭執事項（四）、（六）），自
堪信為真實。依上揭規定，被告於租期屆至後即負有返還
系爭房屋之義務，從而，原告請求被告返還系爭房屋，為
有理由，應予准許。
2、被告雖抗辯：系爭租約係原告臨時於101年10月1日請其
簽訂，被告是受原告所騙，方會與原告簽訂系爭租約等語
。被告既抗辯係受原告所騙，方與原告簽訂系爭租約，自
應就有利於己之事實負舉證責任。然被告就此僅空言主張
系爭租約係受原告所騙方與原告簽訂，此從被告從未給付
原告租金即可知悉等語，而未能提出任何證據以實其說；
且縱被告確實於租約期間，皆未給付租金予原告，亦難遽
從上揭事實即推論兩造間就系爭房屋無簽訂租賃契約之合
意。是既被告無法舉證證明系爭租約之簽訂並非出於其之
真意，則被告所辯，即屬無據，自難憑採。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段及系爭租賃契約第6條
之約定，請求被告返還系爭房屋予原告，為有理由，應予准
許。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，職權
宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，宣告被告預供
擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，確定如主文第2項所示金額。
中華民國106年2月17日
中壢簡易庭法官薛巧翊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月17日
書記官劉彩華