裁判字號：臺灣高雄地方法院94年簡上字第229號民事判決
裁判日期：民國95年02月21日
裁判案由：返還保證金
臺灣高雄地方法院民事判決94年度簡上字第229號上訴人甲○○訴訟代理人丙○○被上訴人 萊爾富 國際股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丁○○
戊○○上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於民國94年11月2日本院94年度岡簡字第164號第一審判決提起上訴，經本院於民國95年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人與伊於民國90年3月1日簽訂租賃契約，由伊向上訴人承租其所有坐落高雄市○○段第199地號土地上之門牌號碼高雄市○○區○○路○○號1樓至3樓全部之建物（以下簡稱系爭房屋），雙方約定租期自90年3月1日起至95年2月28日止，租金為每月新台幣（下同）60,000元，且於訂立契約時須先給付上訴人保證金180,000元，並定於租賃關係消滅時由上訴人返還伊。嗣系爭房屋因遭訴外人彰化商業銀行股份有限公司（以下簡稱彰化銀行）聲請強制執行，並由鈞院執行處於93年4月20日通知兩造除去上開租賃關係後進行拍賣程序，是兩造間就系爭房地之租賃關係於斯時既已消滅，依約上訴人自應返還上開保證金予被上訴人。為此，基於雙方的約定聲明請求：㈠上訴人應給付被上訴人180,000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年5%計算之利息；㈡願供擔保聲請宣告假執行。對上訴人之上訴則聲請求為判決駁回其上訴。
二、上訴人則以：被上訴人與伊所訂立之租賃契約，因系爭房屋之拍定人 梁伸輝 與兩造於93年7月8日在高雄市○○路科工館旁麥當勞商店處達成協議以法院點交日為租金結算日，由於系爭房屋審理中尚未實施點交，訴外人梁伸輝尚未取得其使用權或出租權，上訴人自仍有繼續使用及出租之權，因此兩造間之租賃關係並未因法院執行而消滅，故無依約需返還保證金的問題等語資為抗辯，爰上訴聲明：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於90年3月1日簽訂系爭租賃契約，被上訴人並同時給
付上訴人保證金180,000元，而雙方於上開契約第3條第2款則約定租賃關係消滅時，上訴人應將保證金返還予被上訴人。
㈡系爭租賃契約因影響抵押權人彰化銀行之抵押權，業經彰化
銀行於執行中聲請而由本院執行處予以除去被上訴人之租賃權。
四、雙方協議爭點為系爭契約是否業已終止？
（一）按不動產原有之租賃關係發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不隨同移轉於買受人，強制執行法第98條第3項定有明文。準此，不動產所有人於設定抵押權後，復就同一不動產與第三人訂立租賃契約，致影響於抵押權者，不問其契約之成立在扺押物扣押之前後，對於抵押權人當然不生效力，執行法院自得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以裁定之處分除去其租賃關係而依無租賃狀態逕行強制執行，是於抵押權設定之後之租賃關係如因妨害抵押權之實行，而能合法除去，承已因無法適法使用、收益租賃物而使租賃目無復實現之可能，且亦屬可歸責於出租人之事由，該租賃關係自應因此而告消滅，以免礙及當事人之利益。
（二）查訴外人彰化銀行早於87年10月21日即取得系爭房屋之抵押權，兩造則於90年3月1日始簽立系爭租賃契約，而系爭契約因影響訴外人彰化銀行之抵押權實行，經其於執行中聲請除去上開之租賃權後，業經本院執行處予以准許並由被上訴人於93年4月26日收受通知無訛，此經本院調閱本院93年度執字第725號執行卷宗查明屬實，是被上訴人的租賃權於93年4月26日既因成立於抵押權之後且於其實現有所妨礙而業為本院執行處於抵押權之執行中予以除去，並由法院依無租賃狀態而為強制執行，系爭租賃關係自已因該適法之除去而造消滅，而上訴人就被上訴人於該租賃亦不爭執未生有應予抵償押租金之租賃債務，依兩造前開約定之內容，上訴人自應返還系爭保證金予被上訴人至明。至上訴人固以兩造業與訴外人梁伸輝另行約定以法院點交日為租金結算日，訴外人梁伸輝於點交前尚未取得系爭房地的使用權或出租權，故兩造間之租賃關係並未因法院執行而消滅云云，惟系爭租賃關係於系爭房地拍定前遭除去時即已告消滅，已如前述，上訴人於此自已無繼續出租予被上訴人之權，且拍定人梁伸輝於本院發予權利移轉證書時即已取得系爭房屋之所有權，上訴人自無從再與拍定人、被上訴人就系爭房屋另行約定原租賃契約之內容，是縱設定有如上訴人所述，其亦係就被上訴人適法除租賃關係以後之無權占有所生相當於租金之不當得利歸屬予以處理，與系爭租賃關係之存續並無關連，上訴人所辯當不足採。
五、綜據上述，兩造所訂系爭租賃契約業已因法院的除去而告消滅，從而，被上訴人請求上訴人給付保證金180,000元及自支付命令送達翌日之94年2月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審因而為上訴人敗訴之判決並無違誤，上訴人上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國95年2月21日
民事第五庭審判長法官黃宏欽
法官王雅苑法官古振暉正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國95年2月21日
書記官陳展榮