裁判字號：臺灣基隆地方法院92年基簡字第491號民事判決
裁判日期：民國92年10月17日
裁判案由：給付管理費
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決九十二年度基簡字第四九一號
原告孔雀開屏公寓大廈管理委員會?
法定代理人寅○○○訴訟代理人 林宇文 律師被告三興建設股份有限公司設臺北市○○○路○段○○○號一三樓法定代理人丑○○住訴訟代理人辛○○住被告戊○○住訴訟代理人 林美足 住被告壬○○住
乙○○住甲○○住丙○○住子○○住癸○○住卯○○住當事人間請求給付管理費事件，本院於民國九十二年十月三日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告三興建設股份有限公司、戊○○、壬○○、乙○○、子○○、癸○○、卯○○應各給付原告附表所示金額，及各自附表所示起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告三興建設股份有限公司、戊○○、壬○○、乙○○、子○○、癸○○、卯○○負擔百分之五十六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
甲、兩造聲明及陳述：
一、原告方面：
㈠、被告三興建設股份有限公司（下稱三興公司）、戊○○、壬○○、乙○○、甲○○（民國九十二年四月二十二日自訴外人 林國亮 處購得房屋）、丙○○（九十二年四月二十三日經由法院拍賣取得被告庚○○之房屋）、子○○（九十二年四月二十五日經由拍賣取得被告丁○○之房屋）、癸○○、卯○○等人均係「孔雀開屏公寓大廈」（下稱系爭社區）之區分所有權人或使用人，依系爭社區之區分所有權人會議決議及規約所明定，上開被告均有按月繳交管理費之義務，惟被告屢經系爭社區管理委員會（下稱系爭社區管委會）催討，均拒為清償。
㈡、依公寓大廈管理條例第二十四條之規定，區分所有權人之繼受人應承受前手所積欠之管理費債務，故被告甲○○、丙○○、子○○依法必須擔負前手所積欠之管理費債務。又被告卯○○依其與原所有權人 李俊儀 經法院公證之房屋借用契約，應自行負責繳納管理費，亦不得以其非區分所有權人為由，拒絕繳納。
二、被告方面：
㈠、被告三興公司：被告三興公司名下之系爭社區房屋有二間，其中一間遭系爭社區管委會長期堆放雜物占用，自不得要求繳交管理費。
㈡、被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，據其先前陳述則以：系爭社區管委會之內帳不清，且收費太高。
㈢、被告甲○○、丙○○：均已繳清交屋後之管理費，其餘則係前任屋主所積欠之管理費，與其無關。
㈣、被告癸○○：係購買法拍屋（門牌號碼基隆市○○區○○○路一八○之一號二樓）而成為區分所有權人，但目前房屋遭被告卯○○無端占用，自無繳交管理費之義務。
㈤、被告卯○○：因與訴外人李俊儀間有債務關係存在，雙方約定由李俊儀將房屋出租予被告卯○○使用，並約定管理費由出租人負擔，故被告卯○○並無繳納管理費之義務。
㈥、被告壬○○、乙○○、子○○均未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀以代陳述。
乙、理由要領：
一、本件被告戊○○、壬○○、乙○○、子○○經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第三百八十五條第一項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告原起訴主張被告甲○○、丙○○各應給付新臺幣（下同）三萬五千六百五十元、四萬四千二百元及各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，嗣於本院審理時具狀變更聲明為被告甲○○、丙○○各應給付三萬三千四百八十元、四萬零六百三十元及變更聲明訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，核屬應受判決事項聲明之減縮，於法並無不合。
三、有關原告主張被告三興公司、戊○○、壬○○、乙○○、甲○○、丙○○、子○○、癸○○、卯○○等人均係系爭社區之區分所有權人或使用人，依區分所有權人會議決議及規約所明定，均有按月繳交管理費之義務等情，不為上開被告所爭，並有原告提出之欠費明細表、建物登記謄本、區分所有權人會議紀錄、規約等物為證，其中被告壬○○、乙○○經合法通知而未到庭爭執，亦未提出書狀以供審酌，本院核對原告所提證物與其此部分之主張相符，應堪信屬實。另查：
㈠、被告三興公司、戊○○雖以房屋遭占用、管委會內帳不清、收費太高等為由，拒絕繳交管理費，然此除為原告否認外，上開被告就此亦未能提出證據以實其言。且上開事項實屬社區內部事務如何健全管理之問題，而被告欠繳之上開管理費用既經區分所有權人會議決議通過，依規約被告即有繳納義務。至於管理費用之支出，係經由區分所有權人會議決議通過或授權管理委員會處理，若被告就費用開支有所質疑，自應透過區分所有權人會議反應或尋其他途徑解決。從而，上開被告此部分抗辯，尚無足採。
㈡、被告癸○○以其係購買法拍屋，迄今房屋仍為被告卯○○所占用而未完成點交，故無繳交管理費之義務；被告卯○○則以其係承租原區分所有權人李俊儀之房屋，雙方約定由李俊儀負擔管理費等語，資為抗辯。經查：
１、門牌號碼基隆市○○區○○○路一八○之一號二樓房屋原係訴外人李俊儀所有，嗣經被告癸○○於九十一年九月二十日自本院民事執行處拍賣購得，並於同年十二月十七日完成所有權移轉登記；被告卯○○於八十八年七月二十日曾與李俊儀訂定房屋借用契約，借用期限自八十八年七月二十日起至九十三年七月十九日止，此為原告與被告卯○○所不爭，並有建物登記謄本、借用合約書為證，應堪信為真實。
２、又被告卯○○辯稱其與李俊儀嗣改以租賃方式，雙方於八十九年十一月二十五日訂定租賃契約，租賃期限自八十九年十二月一日起至九十四年十一月三十日止，並約定管理費由出租人負擔（租約第三條參照）之情，雖為原告、被告癸○○所否認，然此有被告卯○○提出之房屋租賃契約書為憑，且上開契約書業經本院九十一年度訴字第五○八號遷讓房屋事件中認定應屬真正，亦有該判決書存卷可參，足見被告卯○○此部分之抗辯，誠非無據。
３、查被告癸○○係於九十一年十二月十七日登記取得上開房屋之所有權，並成為系爭社區之區分所有權人，有建物登記謄本可憑，其因前手租賃契約繼續有效存在而無法將房屋收回自住，依民法第四百二十五條之規定，系爭房屋租賃契約既對於受讓房屋所有權之被告癸○○繼續存在，被告癸○○當然繼承出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務（最高法院四十四年臺上字第三○號判例意旨參照）。系爭租約既已約定應由出租人負擔管理費，則系爭房屋自被告癸○○繼受後之每月管理費自應由其負擔，至被告卯○○有無按月繳納租金予被告癸○○、被告癸○○於租約屆期後是否收回自用、或約定由實際使用人繳納管理費，均屬另事。是以原告主張被告癸○○應負擔其取得房屋所有權後之九十二年一月起至同年六月共計六期之管理費即七千三百五十元，為有理由，應予准許。
４、另被告卯○○於八十八年七月二十日曾與訴外人李俊儀訂定房屋借用契約，借用期限自八十八年七月二十日起至九十三年七月十九日止，約定管理費由被告卯○○負擔；嗣改以租賃方式，雙方於八十九年十一月二十五日訂定租賃契約，租賃期限自八十九年十二月一日起至九十四年十一月三十日止，並約定管理費由出租人即李俊儀負擔之情，為被告卯○○所自認，足見自八十八年七月二十日起至八十九年十二月一日前之管理費仍應由被告卯○○依上開房屋借用合約負責繳納。查上開房屋於前揭期間之每月管理費計八百七十五元（原告所提欠費明細表參照），原告主張被告卯○○應自八十八年八月起負責管理費之繳交，共計欠費十六個月，則被告卯○○應負責部分計一萬四千元（875X16=14,000），原告逾此部分之請求，則無理由。
四、另有關被告甲○○係於九十二年四月二十二日自訴外人林國亮處購得前手即被告己○○之房屋，被告丙○○係於同年月二十三日經由拍賣取得被告庚○○之房屋、被告子○○則於同年月二十五日經由拍賣取得被告丁○○之房屋，被告甲○○、丙○○、子○○均係於九十二年四月間繼受成為區分所有權人，其中被告甲○○、丙○○就其成為區分所有權人後之各月管理費均已繳納等情，不為兩造所爭，並有相關建物登記謄本、買賣契約書可憑，應堪信屬實。原告雖援引公寓大廈管理條例第二十四條規定主張上開被告應繼受前手積欠之管理費債務，惟查：
㈠、按「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。其中所謂「依本例或規約所定之一切權利義務」，立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定不受規約（契約合意）之拘束，使規約對於繼受人亦有拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內。亦即所規範者，乃區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務。苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行，就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務人之債務，其債務自不移轉於該第三人。區分所有人積欠之管理費並無類似物權登記之公示方法，如認繼受人應繼受前手給付管理費之義務，將使繼受人或一般交易之第三人受有不測之損害；或因原區分所有權人積欠過多之債務，於拍賣時影響有出價意願之人，使抵押權人無法十足受償，實質上形成管理費給付義務先於抵押權受償之結果，當非立法之本意。質言之，公寓大廈管理條例第二十四條應屬契約地位之繼受規定，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依原相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務。且行政院就公寓大廈管理條例第二十四條之提案說明係：「明定區分所有權人之繼受人應繼受前區分所有權人權利義務，以維護區分所有關係之一貫性」， 李顯榮 立法委員等提案則為：「為維護區分所有關係之整體性與連續性，爰明定區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有人依本條例或規約所定之一切權利義務」， 趙少康 立法委員等提案為：「明定區分所有權之繼受人應繼受前區分所有人權利義務，以維護區分所有關係之一致性。依本條例或依規約所定之權利義務，於住戶準用之」，審查會結果依照行政院提案通過，依上開立法過程，足見提案者行政院與立法者立法院均未就具體之管理費債務移轉問題進行討論，且參照同條例第十九條公共基金法定移轉之立法例，猶可清楚得見立法者並未就管理費之債為法定移轉之意，就此主管機關即內政部營建署亦採相同見解（八十六年二月二十六日台內營字第八六七二三○九號函參照）。而從經濟分析之角度以觀，管理費係因應公寓大廈經常性管理支出而支付，事實上乃區分所有權人共同委託管理委員會代為管理共有部分之代價，本質上係使用者付費性質，倘若一律則由繼受之後手負擔，則將變相促使前手刻意隱瞞此一交易資訊；且從資訊交易成本以觀，相較於一般交易第三人，公寓大廈管理委員會對於個別區分所有權人之管理費是否欠繳乙節顯較清楚知悉，責由管理委員會依繼受時點區隔繳交管理費義務人，將可使交易成本降至最低，自財產權分配角度而言，理當最符經濟效益。從而，原告主張繼受成為區分所有權人應負擔前手積欠之管理費債務，尚無所據。
㈡、依上開說明，被告甲○○、丙○○、子○○均無須擔負其繼受成為區分所有權人前之管理費債務，原告此部分之主張，為無理由。至被告子○○係於九十二年四月繼受成為區分所有權人，原告主張此後之管理費三千二百五十五元（原告所提附表十三）應由其負責繳納，自屬當然，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
五、從而，原告主張被告三興公司、戊○○、壬○○、乙○○、子○○、癸○○、卯○○各應給付如附表所示管理費及各自附表所示起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，均應予以駁回。
六、復按就民事訴訟法第四百二十七條第一項至第四項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行，九十二年九月一日施行之民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款定有明文。本件係民事訴訟法第四百二十七條第一項所定之標的金（價）額五十萬元以下之財產權訴訟，自應就被告敗訴部分依職權宣告假執行。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用由被告三興建設股份有限公司、戊○○、壬○○、乙○○、子○○、癸○○、卯○○負擔百分之五十六，餘由原告負擔。
中華民國九十二年十月十七日~B臺灣基隆地方法院基隆簡易庭~B法官楊皓清右正本證明與原本無異。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國九十二年十月二十一日~B法院書記官郭廷耀附表┌────┬──────────────┬──────┬─────────┐│被告姓名│房屋門牌號碼│應給付金額│利息起算日即起訴狀││││（新臺幣元）│繕本送達翌日│├────┼──────────────┼──────┼─────────┤│三興公司│基隆市○○○路○○○○○號,1F.12F│四二，九○○│⒏│├────┼──────────────┼──────┼─────────┤│戊○○│同右路194號,9F│二九，四○○│⒏│├────┼──────────────┼──────┼─────────┤│壬○○│同右路190-1號,1F│三七，四一五│⒏│├────┼──────────────┼──────┼─────────┤│乙○○│同右路182-1號,10F│一二，六○○│⒏│├────┼──────────────┼──────┼─────────┤│子○○│同右路198號,10F│三，二五五│⒏│├────┼──────────────┼──────┼─────────┤│癸○○│同右路180-1號,2F│七，三五○│⒏│├────┼──────────────┼──────┼─────────┤│卯○○│同右│一四，○○○│⒏│└────┴──────────────┴──────┴─────────┘