中壢簡易庭108年度壢簡字第1237號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　108年度壢簡字第1237號
原　　　告
即反訴被告　尊陽不動產經紀有限公司
法定代理人　 蔣明潔
訴訟代理人　 陳孟彥 律師
　　　　　　 陳志峯 律師
被　　　告
即反訴原告　 呂紹安
訴訟代理人　 徐瑞美
上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國109年4月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣218,000元，及自民國108年7月31日起
至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣2,320元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新臺幣218,000元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣2,100元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本
訴之標的及其防禦方法相牽連者，得提起反訴，民事訴訟法
第259條、第260條第1項定有明文。所謂反訴之標的與本
訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律
關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關
係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有
牽連關係而言，即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法
所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人
兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法
律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其
主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係（最高法院91年度
台上字第262號判決參照）。經查，本訴原告與反訴原告主
張之訴訟標的均係由同一居間契約關係所生，而兩造間之主
要攻擊防禦方法亦為該居間契約權利義務認定之問題，是其
反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，彼此間
之請求有重大關連，且其提起反訴乃循上揭法律規定所為，
自為法之所許。
貳、本訴方面：
一、原告主張：被告於民國107年4月20日經原告居間以新臺幣
（下同）1,090萬元向訴外人 詹美麗 購買坐落桃園市○○區
○○路○○○巷○○號之房○○○區○○段905、905之1地號
土地（下稱系爭房屋、系爭905、905之1土地，合稱系爭
不動產），而成立系爭不動產買賣契約，並於同日簽訂服務
報酬給付同意書，約定被告應給付系爭不動產成交價格百分
之二即218,000元作為原告之居間報酬（下稱系爭同意書）
。嗣系爭不動產移轉登記予被告，被告亦給付價金，並提前
借屋裝潢，原告已完成居間事務，被告卻以系爭不動產遭他
人占用不到2平方公尺之瑕疵，拒付上開報酬。為此，爰依
兩造之契約、民法第565條、第568條第1項之法律關係，
提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告218,000元，
及自108年7月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
二、被告則以：系爭同意書並無一式兩份，簽名雖是伊簽的，但
已經忘記簽過系爭同意書，且居間者向買方收取仲介報酬以
成交價之百分之一計算為交易習慣，原告之報酬應為109,00
0元，原告有哄抬仲介差價之情事。原告應要求詹美麗依系
爭不動產買賣契約第十二條第五項、第六條第九項之約定先
行鑑界，以便調查系爭不動產是否有被占用之情況，再據實
告知被告，原告竟未盡上開調查及據實告知之義務，始致詹
美麗將遭占用之系爭不動產移轉予被告。因詹美麗未於107
年6月20日前排除占用狀態，經被告聲請調解，原告竟擔任
詹美麗之代理人，而違反對被告之義務，為有利詹美麗之行
為。況點交系爭不動產當日，詹美麗、原告未依約結清水電
費，遭台電斷電、拆除電表，並遺留滿地垃圾即交屋被告等
語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契
約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第56
5條及第568條第1項分別定有明文。次按居間人於契約
因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，
於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判
例意旨參照）。準此，居間契約請求報酬之要件僅在買賣
契約之有效成立，即居間人提供報告締約機會予當事人，
後該契約確因居間人所提供之締約機會而有效成立，居間
人報酬請求權即已發生，成立買賣契約與同意支付服務報
酬為兩不同之契約，居間報酬之給付義務與嗣後買賣雙方
履約情形無關。原告主張其被告與詹美麗就系爭不動產成
立買賣契約，並由原告居間乙節，業據提出系爭不動產買
賣契約書、系爭同意書、存證信函暨回執聯等件為證（見
本院卷第8至22頁），此亦為被告所不爭執，堪認屬實。
依上說明，無論嗣後被告與詹美麗間履約情形如何，是否
因故解除契約，均不影響原告居間報酬請求權，原告仍得
依系爭同意書請求被告給付約定之服務報酬，先予敘明。
（二）居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或
訂立該約之能力，有調查之義務；居間人違反其對於委託
人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實
及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報
酬及償還費用，民法第567條、第571條定有明文。被告
固辯稱依系爭不動產買賣契約第十二條第五項、第六條第
九項約定，系爭不動產應先鑑界始可過戶，原告卻未督促
詹美麗為之，並調查系爭不動產是否有遭占用等情，而違
反據實告知及調查義務，不得請求服務報酬云云。惟觀系
爭不動產買賣契約第六條第九項約定記載：「本約辦理繳
稅手續、產權移轉登記送件前，若有本約第七條第一、二
款之情事者，乙方最遲應於稅單核下五日內排除理清……
」、第七條第一項：「乙方保證產權清楚，無『他人』主
張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利
糾紛或一物數賣之情事」（本院卷第11頁），可知賣方詹
美麗所負之擔保責任為保證產權無「他人」主張占有之權
利瑕疵，而非上開土地遭他人占用時，詹美麗應於稅單核
下五日內排除理清，方可過戶。復觀前開契約第十二條第
五項：「買賣標的若有『非屬房地結合體之土地』，應於
繳稅前完成土地鑑界作業，鑑界規費由乙方負擔……」（
本院卷第14頁），依該契約，買賣標的應整體觀之，非屬
房地結合體之單純土地買賣，應於繳稅前完成土地鑑界，
然本件所出賣者係房屋及土地，依約本無需先行鑑界。再
觀系爭不動產現況說明書記載：「建物管理現況第7項：
建物是否有被他人占用？否」（本院卷第77頁），足見該
項係針對建物之現況說明，尚不包含基地是否遭人占用部
分。是系爭不動產買賣契約既未約定系爭不動產應先鑑界
，就建物現況未遭他人占用之情形，亦經原告調查並確實
記載，被告上開所辯，容有誤會，尚難採憑。
（三）互核系爭不動產買賣契約之買賣權利範圍，與系爭不動產
土地及建物謄本記載之面積相符，業經本院依職權調閱系
爭民事案件卷宗核閱無訛。證人即系爭不動產買賣之仲介
張丞鋒 於本院言詞辯論期日到庭證述：成屋並無鑑界約定
，只有單純土地買賣在簽約過戶前要鑑界；被告簽約前沒
有提出鑑界，被告在簽約前去看過系爭不動產，並確認標
的物及範圍。被告是在借屋裝修後才提出要鑑界，我認知
這是新蓋的房子，且系爭房屋由鈞佑建設建造，賣給前屋
主時也是我仲介，我們都是依當時建設公司出售的現況說
明告知被告，一直到被告去鑑界後，才知道系爭不動產被
占用等語。經查，系爭不動產確實係於106年始由鈞佑建
設新建完成，此有系爭不動產之異動索引在卷可稽，且被
告亦自承有於移轉登記前裝修等情，均與證人上開所述相
符，應認證人所述為真，應可採憑，足認詹美麗與原告均
係在鑑界後始發現有遭他人占用之情形。且衡諸常情，系
爭不動產遭他人占用之部分位於花圃外，面積僅有0.77平
方公尺，面積甚小，若不以專業之測量方法，實難僅憑出
賣人、仲介業者之自身智識、經驗發現並調查上揭瑕疵，
若以此認定原告有未盡調查義務，實屬過苛，況依系爭不
動產買賣契約書，詹美麗本無鑑界之義務，業已認定如上
，原告本無義務促請詹美麗為之，應不得以此認定原告有
何義務之違反。稽上各情，應認原告之仲介人員就系爭不
動產之現況調查、書面資料審核，已依善良管理人之注意
義務為相當調查，並就其所知事項已據實報告予被告，實
未違反居間人或受任人之義務，被告上開所辯，均屬無據
，委不足採。至被告辯稱系爭不動產遭鄰居樑柱占用面積
為2.05平方公尺，並非0.77平方公尺云云，然衡諸國土測
繪中心係國內最高測繪機關，並使用精密電子儀器測量及
繪製後，作成比例尺1/500鑑定圖（見本院卷第102頁）
，其鑑定結果自為可採，被告空言不服系爭測繪結果，卻
未能具體指出上開鑑測程序有何違誤之處，亦未提出其他
單位具備鑑測本件之能力憑據，更未說明其他單位鑑測技
術、程序及方法較諸內政部國土測繪中心更為準確，而得
採用，故足認系爭不動產遭占用之面積僅有0.77平方公尺
，且均為花圃，附此敘明。
（四）另就系爭同意書之部分，被告固否認其真正，並抗辯同意
書應要有一式兩份，且居間者向買方收取仲介報酬以成交
價之百分之一計算為交易習慣，故原告未與被告言明居間
報酬，依上開百分之一計算，報酬應為109,000元，原告
哄抬仲介價差云云。證人張丞鋒到庭證稱：在簽訂買賣合
約前，我們一定會告知雙方服務報酬給付方式，當下在簽
約前會簽立服務費給付同意書，簽立後方可簽立買賣房地
契約。當下是被告同意簽立同意書，且親筆簽的（本院卷
第142頁反面）。被告經本院提示系爭同意書原本後，亦
表示其上簽名為被告所簽（本院卷第119頁、第152頁反
面）。復比對系爭同書意上簽名及被告當庭橫式書寫姓名
10次之筆跡，可見每字之間距均等同，且其字跡有關運筆
、勾取、轉折及書寫之慣性等處，其字形筆勢、神韻、運
筆、慣性及特徵等極為神似，應係屬同一人所為，堪認系
爭同意書為被告親簽。是兩造既本諸自由意識及平等地位
自主決定居間報酬契約之締結與否、內容為何，若無其他
法定事由，自應依約給付成交價百分之二計算之服務報酬
，且要與系爭同意書是否有一式兩份無關，被告所辯，顯
然無稽。又依不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1項
規定「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買
賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不
動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金」。本件原
告向賣方收取成交價金百分之四，並向被告請求成交價金
百分之二之報酬，並未逾越上開標準，尚難認有何哄抬仲
介差價之情事。
（五）至被告辯稱其聲請調解，原告竟擔任詹美麗之代理人，而
違反對被告之義務，為有利詹美麗之行為，又點交系爭不
動產當日，詹美麗、原告未依約結清水電費，遭台電斷電
、拆除電表，並遺留滿地垃圾即交屋被告，原告應不得請
求服務報酬云云。然依居間之媒介性質，本應磋合雙方，
以達成意思表示一致，雙方發生爭議，由原告先了解被告
之訴求，居中協調解決方式，亦無不可，況調解並非係當
然有利詹美麗之行為，難認原告代理詹美麗與被告協商，
即屬違反對被告之義務。至點交系爭不動產時，是否結清
水電費，並清理垃圾，維持屋內設置，乃屬系爭不動產買
賣契約履約問題，與原告是否完成居間事務，而得請求居
間報酬，繫屬二事，併此敘明。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2
項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債
權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者
，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，
亦無法律可據者，週年利率為百分之5，亦為同法第233條
第1項及第203條所明定。原告於108年7月19日寄送存證
信函催告被告於函到7日內支付仲介服務費218,000元，經
被告於同日收受該存證信函，有存證信函暨回執聯在卷可稽
（本院卷第17頁、第21頁），足認原告業已催告被告給付，
被告應自108年7月27日起負遲延責任。然原告僅請求被告
自108年7月31日起算遲延利息，核屬其處分權之行使，於
法並無不合，應予准許。
參、反訴方面：
一、反訴原告主張：反訴被告未善盡調查及據實告知義務，且其
處理委任事務亦有過失，業如上開本訴部分被告答辯所載，
反訴被告應就反訴原告所受損害190,501元負損害賠償責任
（含裁判費40,081元、代理調解費及律師費108,000元、鑑
界費8,000元、國土測繪中心測量費27,000元、訴訟期間因
土地被占用無法使用之貸款利息123,420元）。為此，爰依
不動產經紀業管理條例第26條第2項、民法第544條、第22
7條、消費者保護法第7條第3項、第51條規定，提起本件
訴訟等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告190,501元，
及自108年7月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。
二、反訴被告則以：反訴被告並未違反居間義務，均有據實陳述
。詹美麗不知系爭不動產有被占用，故於現況說明書記載未
被占用，原告即無從知悉是否遭占用，且現況說明書是針對
建物是否被占用，並非土地。至詹美麗應否依約完成鑑界，
乃屬詹美麗之義務，原告無從強迫。系爭不動產遭占用面積
僅0.77平方公尺，非達解除契約之程度，反訴被告亦難以發
現。反訴原告前因系爭905、905之1土地遭占用乙事，向
詹美麗提起訴訟，經鈞院以107年度重訴字第530號受理（
下稱系爭民事案件），嗣以詹美麗給付被告12萬元，達成訴
訟上和解，反訴原告並未受任何損害，反訴被告係為買賣順
利才代理詹美麗進行調解，並提出減少價金5萬元之條件，
並非係為有利詹美麗之行為，反訴原告主張受有190,501元
損害，均與原告無涉等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二
者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠
償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求
權存在（最高法院30年渝上字第18號、48年台上字第481號
民事判例要旨參照）。反訴原告固主張反訴被告未盡調查及
據實告知義務，處理委任事務亦有過失，應負損害賠償責任
云云。然反訴被告已盡其善良管理人之注意義務，為相當之
調查並據實告知反訴原告，業經本院論述如本訴三部分，反
訴原告之請求，洵屬無據。況反訴原告請求反訴被告給付之
測量費、裁判費、律師費等項目屬他案件訴訟費用之支出，
並非本件得審酌之範圍，貸款利息之損失亦難認與本訴被告
之上開行為有何因果關係，反訴原告之主張，實屬無據，不
應准許。
肆、綜上所述，原告依兩造之契約、民法第565條、第568條第
1項之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理
由，應予准許。反訴原告之請求，則屬無據，為無理由，應
予駁回。
伍、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據暨調查證據之聲請均與本件之結論無礙，爰不再一一論述
，附此敘明。
陸、本件本訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被
告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依職
權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告之聲
請宣告被告預供擔保，得免為假執行。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權確定訴
訟費用額如主文第2項、第5項所示。
中華民國109年5月29日
中壢簡易庭法官江碧珊
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年5月29日
書記官廖芷儀