中壢簡易庭108年度壢簡字第665號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　108年度壢簡字第665號
原　　　告　 羅政儀
訴訟代理人　 李瑀 律師
被　　　告　 黃賢榮
訴訟代理人　 林清漢 律師
複　代理人　 侯銘欽 律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109年5月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣玖拾貳萬陸仟壹佰元，及自民國一百零八
年五月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息
。
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號、九十三號房屋
之二至六樓，及同路段九十五號房屋之一樓後側樓梯進出口、二
至六樓騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零八年六月四日起至騰空遷讓返還上開房屋予
原告之日止，按月給付原告壹拾參萬貳仟參佰元。
訴訟費用新臺幣貳萬捌仟玖佰壹拾捌元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣玖拾貳萬陸仟壹佰元
為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾捌萬伍仟伍
佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項屆期部分得假執行。但被告如以已到期金額之全額
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他
訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變
更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為
訴之變更或追加，民事訴訟法第436條第2項準用第255條
第1項但書第3款、第256條分別定有明文。查本件原告起
訴時，原係聲明請求：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）92
6,100元，及自民國108年5月21日起至清償日止，按年息
5％計算之利息；㈡被告應將門牌號碼新北市○○區○○路
○○號、93號、95號房屋，分別之1樓後側及2至6樓全部遷
讓返還原告；㈢被告應自108年6月1日起至遷讓返還上開
房屋之日止，按月給付原告132,300元；㈣願供擔保，請准
宣告假執行等語（參見本院卷第3頁）。嗣於本院審理中，
原告當庭將前開聲明㈡部分變更為：被告應將門牌號碼新北
市○○區○○路○○號、93號房屋之2至6樓，及同路段95號
房屋之1樓後側樓梯進出口、2至6樓全部（下合稱系爭房
屋）遷讓返還原告，並變更前開聲明㈢之起算日為108年6
月4日，並改促請本院依職權宣告假執行等語（參見本院卷
第47、96、105頁）。核原告上開所為或屬更正其事實上之
陳述，或屬減縮應受判決事項之聲明，參諸上開規定，要無
不合，均應予准許。
二、原告主張：
㈠原告於85年間出租所有之系爭房屋予被告，約定租賃期間至
97年間止，嗣兩造於前開租約到期後，復於98年1月1日就
系爭房屋再次簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期
間自97年9月1日起至109年8月31日止，每月租金按年度
調整，自97年9月1日起至103年8月31日止為12萬元，自
103年9月1日起至106年8月31日止為126,000元，自10
6年9月1日至109年8月31日止為132,300元，租金給付
方式為被告一次開立三年份、發票日為每月10日之遠期支票
共36紙交付原告，原告則逐月持記載為該月份發票日之支票
向金融機構兌現。
㈡原告出租系爭房屋予被告時，系爭房屋均為空屋，被告卻於
85年間承租後，未經原告同意擅自裝設隔間，隔成數間套房
再自行轉租予第三人，原告對於被告前開使用收益行為雖未
積極反對，然前開行為既為被告未經原告同意所為，與原告
並無關聯；詎被告卻以系爭房屋未能供其出租居住使用為由
，主張系爭租約自始無效，並故意使其簽發自107年11月份
起之支票不獲兌現。嗣原告分別於108年3月間及5月17日
，先後委請律師寄發存證信函及律師函予被告，定期催告被
告給付積欠之租金，惟被告於108年5月20日收受上開律師
函後並未依期限繳納；原告乃於108年5月29日以被告遲付
租金總額達兩個月以上為由，寄發律師函向被告為終止系爭
租約之意思表示，被告並於108年6月3日收受，是系爭租
約已經原告合法終止，然被告迄今卻仍無權占有系爭房屋出
租予第三人，原告依法自得請求被告清償積欠之107年11月
至108年5月租金共926,100元（計算式：每月132,300元
7個月＝926,100元），並要求被告騰空遷讓返還系爭房
屋予原告，暨請求被告給付自系爭租約終止之翌日即108年
6月4日起，至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原
告132,300元相當租金之不當得利。為此，爰依系爭租約、
租賃及不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：
如主文第1至3項所示。
三、被告則以：
㈠原告於簽訂系爭租約時，並未告知被告系爭房屋為乙種工業
區建物，被告亦無知悉前開房屋本係供成衣工廠使用，被告
係迄至108年1月間，新北市政府城鄉發展局（下稱新北市
城發局）以系爭房屋為乙種工業區建物，裝潢隔間為出租套
房違法使用為由，命被告停止使用時，始知悉系爭房屋無從
合法供被告出租他人居住，顯屬不合於系爭租約約定效用之
瑕疵；且新北市政府消防局（下稱新北市消防局）前於106
年3月間，亦曾發函限期命被告完成消防安全設備檢修申報
，嗣被告自行添購相關設備後始完成申報，故系爭房屋縱得
供被告出租他人居住使用，惟原告仍未依約提供得合法使用
之租賃標的物，被告就此自得依民法第264條規定主張同時
履行抗辯，於原告提供合於系爭租約約定使用收益之標的物
後，再繼續給付租金，是原告不得執系爭租約請求被告給付
已到期之租金，亦不得以被告未依約給付租金為由，終止系
爭租約。又縱認被告應給付遲延之租金，惟被告亦得依民法
租賃物瑕疵擔保之規定，主張減少租金。
㈡雖原告主張兩造間並無原告須提供合於被告出租他人居住使
用之房屋予被告之合意，惟系爭房屋所有權狀建物標示之主
要用途均記載「商業用」，且原告首次出租系爭房屋予被告
後，被告已將系爭房屋加裝隔間，並添購家具、生活設備用
以出租，原告亦未表示反對，則訂立系爭租約時，原告應已
知悉被告欲將系爭房屋作出租他人之用，兩造應有系爭房屋
得供被告合法出租他人居住之默示意思表示合致，而首次租
約之履行並無問題，系爭租約期間被告亦均按時給付租金，
僅係被告於收受前開新北市城發局函文後，希與原告研究如
何處理後再繼續給付租金，並非故意不為給付。基上，兩造
間既有原告應提供被告得合法出租他人居住之標的物予被告
之合意，則原告未提供合於約定效用之租賃標的物，被告自
得主張同時履行抗辯權而拒付租金，或依租賃物瑕疵擔保之
規定，請求減少租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁
回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實（參見本院卷第105頁背面至第106頁）
：
㈠門牌號碼新北市○○區○○路○○號、93號房屋之2至6樓，
及同路段95號房屋之1樓後側樓梯進出口、2至6樓全部（
即系爭房屋）均為原告所有，而依建物所有權狀之建物標示
用途，係記載「商業用」（參見本院卷第7、8頁）。
㈡兩造於85年間就系爭房屋簽立租賃契約，租賃期間為12年，
至97年間止。嗣兩造於98年1月1日就系爭房屋再次簽立系
爭租約，租賃期間為97年9月1日起至109年8月31日止，
並約定月租金按年度調整，其中自106年9月1日起至109
年8月31日止為每月132,300元，租金給付方式為被告一次
開立三年份按月發票日之遠期支票共36紙，由原告逐月持記
載為該月份發票日之支票向金融機構兌現（參見本院卷第9
、10頁）。
㈢兩造於85年間就系爭房屋簽立租賃契約時，原告係提供淨空
、未隔間之房屋本體予被告使用，被告則於嗣後支出費用隔
間為數間套房，並添購家具及必要生活設備後，自行轉租收
益，期間未得原告之轉租許可，原告亦未明確表示反對。
㈣新北市消防局於106年3月6日以新北消防預字第10603514
01號函，命被告限期完成消防安全設備檢修申報，嗣被告依
函添購相關設備後完成檢修申報（參見本院卷第38頁）。
㈤新北市城發局於108年1月4日以新北城開字第1072483011
號函，以系爭房屋為乙種工業區建物，裝潢隔間為出租套房
使用違法為由，命被告停止使用（參見本院卷第39、69至71
頁）。
㈥被告所預先開立之遠期支票，其中自106年9月至107年10
月之支票經提示均有兌現，自107年11月後之支票，經提示
後則未獲兌現（參見本院卷第28至34頁）。
㈦原告前於108年3月間及5月17日，先後委請律師寄發桃園
中路郵局150號存證信函、敦陽律師事務所陽瑀律字第1080
51701號律師函予被告，定期催告被告給付積欠租金，惟被
告於108年5月20日收受上開律師函後並未依期限繳納（參
見本院卷第13至16頁）。
㈧原告前於108年5月29日，委請律師寄發敦陽律師事務所陽
瑀律字第000000000號律師函予被告，以被告遲付租金總額
達兩個月以上為由，向被告為終止系爭租約之意思表示，被
告並於108年6月3日收受該律師函（參見本院卷第26、27
頁）。
㈨被告至108年6月3日止，共積欠原告107年11月起至108
年5月止之租金926,100元。
五、兩造於本院109年5月11日言詞辯論期日，協議簡化本件爭
點如下（參見本院卷第106頁）；
㈠系爭租約是否已經原告合法終止？被告所為同時履行抗辯有
無理由？
㈡原告請求被告給付積欠租金926,100元，有無理由？
㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？
㈣原告請求被告自108年6月4日起至被告實際返還系爭房屋
之日止，按月給付原告132,300元相當租金之不當得利，有
無理由？
六、本院之判斷：
㈠系爭租約是否已經原告合法終止？被告所為同時履行抗辯有
無理由？
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得
終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個
月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條
第1項、第2項前段定有明文。經查，被告至108年6月
3日止，積欠原告自107年11月起至108年5月止之租金
共926,100元迄未給付，此為兩造於本院審理中所不爭執
，如兩造不爭執之事實㈨所示，且原告前於108年3月間
及5月17日，已先後委請律師寄發存證信函、律師函予被
告，定期催告被告給付積欠租金，惟被告於108年5月20
日收受上開律師函後並未依期限繳納，嗣原告於108年5
月29日，復委請律師寄發律師函予被告，以被告遲付租金
總額達兩個月以上為由，向被告為終止系爭租約之意思表
示，被告並於108年6月3日收受該律師函，亦如兩造不
爭執之事實㈦㈧所示，揆諸前揭規定，被告既已遲延支付
租金達兩個月之租額，並已經原告定相當期限催告支付租
金，而被告猶未支付，應認原告主張其於108年6月3日
合法終止系爭租約，洵屬有據，堪予認定。
⒉至被告雖辯以：被告係因原告未依約提供其得合法出租他
人居住，而合於約定使用收益效用之租賃物，被告始依民
法第264條規定主張同時履行抗辯，拒絕給付租金云云。
按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之
狀態；因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前
，得拒絕自己之給付，民法第423條、第264條第1項固
分別定有明文。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其
事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定
。又認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用
間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足
以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以
證明待證事實為推定之判斷（最高法院100年度台上字第
454號裁判意旨參照）。查被告雖抗辯兩造於系爭租約約
定原告應提供被告得合法出租他人居住之租賃物云云，惟
遍觀系爭租約全文，並無隻字片語敘及原告承諾負有此等
義務（參見本院卷第9、10頁），已難遽認被告之抗辯為
可採。
⒊雖被告復抗辯：系爭房屋所有權狀建物標示主要用途均記
載「商業用」，且原告首次出租系爭房屋予被告後，被告
已將系爭房屋加裝隔間，並添購家具、生活設備用以出租
，原告亦未表示反對，應認原告於系爭租約簽立時，已知
悉被告欲將系爭房屋作出租他人之用，兩造應有系爭房屋
得供被告合法出租他人居住之默示意思表示合致云云。惟
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立，固為民法第153條所明定；然所謂默示之意
思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知
其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依
社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思
表示（最高法院29年上字第762號判例意旨參照）。查系
爭房屋所有權狀建物標示主要用途均記載為「商業用」，
固如兩造不爭執之事實㈠所示，惟此與兩造間就系爭租約
是否約定原告所提供之系爭房屋必須得供被告合法出租他
人居住使用一節，本屬二事。又兩造於85年間就系爭房屋
首次簽立租賃契約時，原告係提供淨空、未隔間之房屋本
體予被告使用，被告則於嗣後支出費用隔間為數間套房，
並添購家具及必要生活設備後，自行轉租收益，期間未得
原告之轉租許可，原告亦未明確表示反對，固如兩造不爭
執之事實㈢所示，惟憑此至多僅能證明原告對於被告將系
爭房屋隔間後出租他人並無異見，此由系爭租約第7條約
定被告使用系爭房屋，得將房屋全部或部分轉租、出租由
他人使用等語（參見本院卷第9頁背面），亦足為證，然
尚難據此率認原告已承諾提供之系爭房屋應得供被告合法
出租他人使用並因之負有義務，參以被告於本院審理中亦
未再舉證說明有何特別情事，依社會觀念可認為原告已為
上開意思表示，自難認兩造就此已形成何等默示意思表示
合致，即無足為有利被告之認定。
⒋綜上，被告抗辯兩造於系爭租約已約定原告負有提供得合
法出租他人居住使用之租賃物之義務，而原告所提供之系
爭房屋業經新北市城發局以乙種工業區建物不得隔間為出
租套房違法使用為由，命被告停止使用，是被告乃依民法
第264條規定主張同時履行抗辯，並拒絕給付租金云云，
為無可採，已如前述；則原告主張被告已遲延支付租金達
兩個月之租額，並已經定相當期限催告支付租金，而被告
迄未支付，故於108年6月3日合法終止系爭租約等語，
核屬有據，應可認定。
㈡原告請求被告給付積欠租金926,100元，有無理由？
按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。經查，兩造於系爭租約中已約定自106年9月1日起
至109年8月31日止之每月租金為132,300元，租金給付方
式為被告開立按月發票日之遠期支票，由原告逐月持記載為
該月份發票日之支票向金融機構兌現，惟被告所開立自107
年11月後之支票，經原告提示後均未獲兌現，是被告至108
年6月3日止，已積欠原告107年11月起至108年5月止之
租金共926,100元等情，為兩造於本院審理中所未予爭執，
如兩造不爭執之事實㈡㈥㈨所示，參諸前揭規定，原告請求
被告給付積欠租金共926,100元，為有理由，應予准許。至
被告抗辯：縱認被告應給付遲延之租金，惟被告亦得依民法
租賃物瑕疵擔保之規定，主張減少租金云云；然兩造間就系
爭租約並無關於原告提供之系爭房屋應得供被告合法出租他
人居住使用之約定，業如前述，則被告據此抗辯請求減少租
金，自屬於法無據，不應准許。
㈢原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
前段定有明文。查原告已於108年6月3日合法終止系爭租
約，業經本院認定如前，而被告對於原告於本院審理中指稱
：系爭房屋現況還是一樣，被告目前仍在使用收益系爭房屋
，也就是出租給學生等語既未有爭執（參見本院卷第94頁背
面），參依上開規定，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋
予原告，亦屬有據，應予准許。
㈣原告請求被告自108年6月4日起至被告實際返還系爭房屋
之日止，按月給付原告132,300元相當租金之不當得利，有
無理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能
返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書
分別定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租
金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，
加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最
高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。查被告於原
告108年6月3日合法終止系爭租約後，仍無權占有系爭房
屋迄今，已如前述，此舉並致原告受有相當租金之損害，則
原告依不當得利之法律關係，主張依系爭租約所約定之租金
數額計算，請求被告返還其自108年6月4日起，至騰空遷
讓返還系爭房屋予原告之日止，按月所受相當租金之不當得
利132,300元，要屬有據，亦應予准許。
七、綜上所述，原告依系爭租約、租賃及不當得利之法律關係，
請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。又本件
係依民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之
判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告
假執行。併依同法第436條第2項、第392條第2項規定，
依被告聲請宣告被告得為原告預供擔保而免為假執行，如主
文第5至7項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌
核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依職權確定訴
訟費用額如主文第4項所示。
中華民國109年5月29日
中壢簡易庭法官陳振嘉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年6月1日
書記官張淑芬