裁判字號：臺灣高等法院94年上易字第766號民事判決
裁判日期：民國95年04月11日
裁判案由：移轉土地所有權
臺灣高等法院民事判決94年度上易字第766號上訴人乙○○○訴訟代理人 余鑑昌 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 李秋銘 律師上列當事人間移轉土地所有權事件，上訴人對於中華民國94年7月22日臺灣宜蘭地方法院93年度訴字第247號第一審判決提起上訴，本院於95年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號，地目田，面積761.54㎡（重測○○○鄉○○段719之1地號，面積731㎡；下稱系爭土地），現登記所有權人為上訴人。兩造曾於民國（下同）65年間共同出資以上訴人之名義在系爭土地上起造建物2棟，興建完成後各取得1棟使用，嗣伊另以新臺幣（下同）70,000元之價格向上訴人買受系爭土地之應有部分1/2，並於68年3月7日簽訂共有土地契約書（下稱系爭契約書），然因前開土地為農地，受法令限制無法分割，乃約定俟政府政策改變時再辦理過戶。嗣農業發展條例業於92年2月7日修正公布，並於同年月9日生效，依修正後農業發展條例第3條第1項第11款規定：「耕地：指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地」；同條例第16條第1項前段規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割」。而系爭土地地目雖為田，然係位於五結（學進地區）都市計畫內之農業區，故於農業發展條例修正公布後已非屬耕地，而得予分割等情，爰依系爭契約書之約定，求為命上訴人應將系爭土地所有權應有部分1/2移轉登記予伊之判決。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，被上訴人於本院聲明駁回上訴。
二、上訴人則以：伊並未出售系爭土地應有部分1/2予被上訴人。系爭契約書並未兼具買賣契約性質，且其上並無買賣總價金、訂金及付款方式之約定，被上訴人於原審時並已自認土地價款係於68年3月7日簽約當時付清，惟依系爭契約書上之記載「附：本宗土地總價款已全部付清給甲方（指上訴人），不另立收據。73.5.16」，足見被上訴人係於73年5月16日始付清系爭土地價款，則系爭土地價金交付時點為何，被上訴人之陳述與系爭契約書附註所載明之日期不同，被上訴人是否業已給付價金即非無疑，兩造間之買賣契約自尚未成立等語，資為抗辯，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地原為宜蘭縣○○鄉○○段494之13地號，地目田，
面積2,680㎡，由上訴人與訴外人 游希顏 、 游子辰 共有。嗣於57年5月間分割為上訴人單獨所有，60年4月間重○○○鄉○○段719之1地號，84年5月間重○○○鄉○○段○○○○號，面積761.54㎡，有土地登記簿在卷可稽（見原審卷㈠第21至26頁）。
㈡系爭土地原為耕地，70年3月31日經實施五結（學進地區）
都市計畫，編定為農業區，有宜蘭縣都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可稽（見原審卷㈠第12頁）。
㈢被上訴人所有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號建
物及上訴人所有門牌號碼同巷24號建物，均坐落系爭土地上。前開2棟建物門牌整編前○○○鄉○○○路24之16號，係65年間以上訴人為起造人名義建築完成，領有宜蘭縣政府建設局65年10月20日建5字第9413號使用執照，起造用途為農舍，嗣後增編門牌號○○鄉○○○路24之17號，即現被上訴人所有前開建物，有使用執照、共有建築改良物所有權分割契約書在卷可稽（見原審卷㈠第62、66頁）。
四、被上訴人主張兩造所訂之系爭契約書，該契約書中就買賣之標的與價金已為約定，買賣契約必要之點已具備，是該契約書兼具買賣契約之性質，且伊已繳清系爭土地共有部分價金，系爭契約書為真正，伊亦已履行支付價金之義務，系爭土地復因法令變更，可成為共有土地，伊依兩造間所訂系爭契約書，自得請求上訴人移轉系爭土地所有權應有部分2分之1予伊等情，上訴人則以前揭情詞置辯，惟查：
㈠按「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取
得所有權者，均應購用公定契紙，申報繳納契稅。」、「不動產遇有買賣、承典、交換、贈與或占有而取得權利時，以鄉、鎮（區）公所為監證，按價抽取1％監證費，列入預算，充該鄉、鎮（區）公所經費，取得權利人依公證法作成公證書者，不適用前項之規定。」分別為88年7月15日總統令修正公布前之契稅條例第2條及第28條所明定。又「關於不動產監證：１．鄉鎮市區公所辦理不動產監證，應設置專簿逐筆登記，以利查核。２．不動產移轉申請監證時，應先查明並無違反強制規定後，方予監證。３．不動產監證，應依序辦理，不得任意延壓。」57年10月2日臺灣省政府（57）財稅三字第89447號令訂定發布之加強契稅稽徵業務實施要點第1點亦定有明文。另同府78年1月21日（78）府財稅三字第140335號函、80年4月25日（80）府財稅三字第161934號函修正之臺灣省加強契稅稽徵業務實施要點第1點第3小點（原審卷㈡第63頁）定有：「監證契據時應查核下列證件：⑴不動產移轉契約書；⑵不動產出讓人印鑑證明（由本人親自辦理者應提示身分證備核免加附印鑑證明）；⑶不動產權利書狀，其無權利書狀者，應提出合法證明文件，如繳稅收據或房屋稅籍證明、建築執照及使用執照等；⑷其移轉無違反強制規定之特別文件；⑸其他證明。」之監證程序可供參考。查本件被上訴人所有門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段○○○巷○○號建物與上訴人所有門牌號碼同巷24號之建物現均坐落系爭土地上。前開2棟建物門牌整編前○○○鄉○○○路24之16號，係65年間以上訴人為起造人名義建築完成，嗣增編門牌號○○鄉○○○路24之17號，即現被上訴人所有前開建物。又前開（整編前）四結西路24之16號建物前於69年9月間曾以兩造為共有人名義辦理建物所有權分割（交換），於分割後由被上訴人單獨取得（整編前）四結西路24之17號建物之所有權，並依當時契稅條例第28條之規定，於同年10月4日向宜蘭縣五結鄉公所辦理不動產監證，經監證人即當時之五結鄉公所鄉長及財政課長以該所五鄉財字第191號完成監證，此有系爭土地建築改良物所有權分割契約書（原審卷㈠第66頁）在卷可考。再者上開建物於65年建造完成後即由兩造各自取得乙間使用，核與前揭分割契約書所載內容相同，且該分割契約書雖無上訴人之簽名，惟蓋有上訴人印章，查上訴人係於92年12月間首次向宜蘭縣五結鄉戶政事務所辦理印鑑登記，此有該所93年12月24日第0000000000號函附印鑑登記證明申請書（原審卷㈠第89頁至第91頁）在卷足憑，爰參酌前述辦理監證之程序，本件監證人在未有上訴人之印鑑證明下予以監證，自須由上訴人本人親自辦理提示身分證備核始可為之，由此可知前開共有土地建築改良物所有權分割契約書確係由上訴人本人親自到場完成監證，其上所蓋用之上訴人印章乃為真正，應堪認定。另上訴人對於被上訴人提出之系爭契約書上所蓋用上訴人之印章，與前述共有土地建築改良物所有權分割契約書上所蓋用之上訴人印章乃為同一枚之事實，並不爭執（原審卷㈠第144、145頁），甚者上訴人對於系爭契約書之形式真正，亦不爭執（本院卷第20頁），足見系爭契約書上上訴人所蓋之印章，核屬真正。上訴人雖另辯以系爭建物乃為農舍，依法不得單獨將農舍所有權移轉予農地所有權人以外之人，所以不可能簽立前開共有土地建築改良物所有權分割契約書等詞，並謂其為查明前開建物究竟得否分割，曾向宜蘭縣政府函詢確認，有宜蘭縣政府68年5月10日六八府地籍字第30024號函（原審卷㈠第111頁）在卷可考，惟依該函文內容載明：「受文者：乙○○○君。主旨：台端申請准予辦理耕地部份變更為非耕地使用及分割乙用，復請查照。說明：一、復台端不列日申請書。二、本案所請土地係屬高（七）等則農田，核與旱地部份變更為非耕地使用分割辦法規定不合，礙難照辦。又經核建物使用執照記載其建物為農舍，農舍為農業經營不可分離之一部分，依照規定免辦分割地目變更。」可知上訴人於68年間應係向宜蘭縣政府函詢系爭土地建有建物，部分「土地」得否變更為非耕地使用並辦理分割，而非針對就該土地上之「建物」得否分割乙節為詢問，即核與上訴人之抗辯不符。且系爭契約書簽訂於68年3月間，其訂約之時間與上訴人函詢之時間相近；另契約書內文約定：「緣因甲（即上訴人）乙（即被上訴人）雙方共有土地坐○○○鄉○○段柒壹玖之壹號、田、柒則、零零柒參壹公頃持有各貳分之壹，本宗土地上建築農舍亦按現有建築物各貳分之壹，因政府限制故本宗土地不依分割或是地目變更為建，因此本宗土地登記所有權人名義亦是用甲方名義，俟政府政策改時甲方義務將本宗所有權狀及過戶所需要一切證件全部交給乙方辦理過戶。…（下略）」等情，亦核與上訴人向宜蘭縣政府函詢之內容相關，益證系爭契約書之簽訂時間及內容非被上訴人所能臨訟虛偽杜撰，確為真正之可能性甚高。
㈡次按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章者，推定為真正，
民事訴訟法第358條定有明文。而印章由自己蓋用，或由有權使用之人蓋用為常態，由無權使用之人蓋用為變態，故主張變態事實之當事人，應就此負舉證責任（最高法院亦著有74年度台上字第2143號裁判意旨可資參照）。查系爭契約書上所蓋上訴人之印章既為真正，而上訴人復未能舉證證明該印章非其所蓋或由無權使用之人蓋用，依上開判例意旨，系爭契約書為真正，至堪認定。
㈢再按民法第345條第1項、第2項分別規定：「稱買賣者，謂
當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」又「兩造就買賣之標的物已互相同意，至於價金，政府對公產有一定價額，則依民法第346條第1項，應屬依其情形可得而定，即視為定有價金，故縱認本件兩造就價金未具體約定，亦應認就價金已互相同意，依同法第345條第2項，本件買賣契約即為成立。」（最高法院55年台上字第1645號判例參照），另「買賣契約非要式行為，除第166條情形外，不論言詞或書據祇須意思表示合致即可成立，其寫立書據者，亦無履行何種方式之必要。．．．。」（最高法院19年上字第335號判例參照）；查系爭土地乃登記為上訴人所有，兩造於68年間簽訂系爭契約書，約定兩造各自取得系爭土地所有權應有部分2分之1，雖該契約書內容並未使用買賣之文字，惟該契約備註欄已記載：「本宗土地總價款已全部付清給甲方（即上訴人），不另立據。73.5.16」並經上訴人與其夫游 阿鎔 於該欄蓋章確認，上訴人亦自陳已收受價金70,000元無訛（本院卷第20頁），再者，系爭契約書上對於買賣之土地價金均標明無訛，堪認兩造間對於買賣契約之必要之點已約定甚明，買賣契約應已成立，則系爭契約書兼具買賣契約書之性質，且因被上訴人已付清系爭土地之價金，系爭契約書開宗明義即載明：「同立共有土地契約書人．．．緣因甲乙（即兩造）雙方共有土地坐落．．．」等情，系爭契約書亦屬兩造共有系爭土地將來辦理所有權移轉登記之協議書。
㈣末按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能
情形可以除去而當事人訂約時並預期不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效，民法第246條定有明文。又私有農地所權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效，為89年1月26日修正公布前之土地法第30條所明文規定。另為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。但繼承而移轉者，得為共有；其變更部分得為分割。62年9月3日公布施行、72年8月1日修正公布前之農業發展條例第22條規定亦定有明文。查系爭土地，地目田，面積761點54平方公尺（重劃○○○鄉○○段719之1地號，面積731平方公尺），係位於五結（學進地區）都市計畫內之農業區，此有土地登記簿謄本、宜蘭縣都市計劃土地使用分區證明書（原審卷㈠第25、26頁、第12頁）在卷可考。次查系爭契約書上已約明：「因政府限制故本宗土地不依分割或是地目變更為建，因此本宗土地登記所有權人名義亦是用甲方名義，俟政府政策改時甲方義務將本宗所有權狀及過戶所需要一切證件全部交給乙方辦理過戶。」足認兩造已就系爭土地當時為耕地，因受前述土地法及農業發展條例規定之限制，不能分割及移轉為共有之情事，有預期不能情形除去後再為給付之合意，亦即附有停止條件，待條件成就（政府政策更改時）上訴人始負移轉之義務，而有民法第246第1項但書之適用，其買賣契約應屬有效。又查土地法第30條規定，業於89年1月26日經總統令修正刪除；另農業發展條例第3條第1項第11款關於「耕地」之定義性規定，於92年2月7日經總統令修正公布為：「指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」而前述同條例第22條之規定，則於89年1月26日經總統令修正為第16條：「每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限︰一.因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。
二.部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三.本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四.本條例中華民國89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五.耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六.非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七.其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央主管機關專案核准者，得為分割。」是本件系爭土地為位於宜蘭縣五結（學進地區）都市計畫內之農業區，於前開法令修正後已非屬耕地，而無不能分割或移轉為共有之情事，被上訴人依兩造所訂系爭契約，請求上訴人履行其應盡之義務，洵屬有理，自應准許。
五、綜上所述，被上訴人本於系爭契約書之約定，請求上訴人移轉系爭土地所有權應有部分2分之1登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中華民國95年4月11日
民事第15庭審判長法官黃騰耀
法官李媛媛法官許文章正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國95年4月18日
書記官陳明俐