裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第3546號民事判決
裁判日期：民國91年09月24日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度訴字第三五四六號
原告甲○○法定代理人乙○○右當事人間請求減少價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣陸拾柒萬陸仟柒佰捌拾陸元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述略稱：
（一）原告於民國八十七年十二月間與被告訂立房地及車位買賣契約書，買受被告所興建之「中和日麗職工華廈」第A4棟八樓房地及編號第一七七號停車位，總價新台幣（下同）六百八十三萬八千零一元，款項均已付清，然被告所交付之車位面積僅一千零八點七五平方公尺之應有部分一萬分之一百三十，折合十三點一一平方公尺，然依兩造房地買賣契約書第三條第三項、車位買賣契約書第一條之約定，原告所購買之停車位面積應為三十一點零四平方公尺，被告所交付之車位面積明顯短少十七點九三平方公尺，原告業已函催被告賠償短少之面積價額，然被告均不置裡。
（二）依兩造房地買賣契約書第四條之約定：「賣方所興建之房屋，面積以地政機關登記完竣之面積為準，倘因簽約後法令辯稱，至無法辦理產權登記時，面積計算依核准使用執照平面圖上載有用途之面積為準。面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者，買賣雙方互不找補，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係按本契約第五條之土地與房屋價款之總價（不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均每坪單價，以無息相互補貼價款，於交屋時一次結清」，車位買賣契約書雖無此找補之規定，但參照車位買賣契約書第三條、第四條、第八條之約定，可知房地買賣契約及車位買賣契約時有相牽連之關係，兩造訂約意指係出於同一時間及狀況之意思表示，故車位買賣契約書之約定雖較為簡陋，應可以房地買賣契約加以補充，是以應可以房地買賣契約契約意旨第四條找補之規定做為車位面積短少之補充解釋。且依民法第三百五十九條、第二百二十七條第一項、第一百七十九條之規定，短少之車位面積，依車位買賣契約第二條所約定之總價款一百十七萬一千六百二十五元計算，每平方公尺價值為三萬七千七百四十六元，被告共短少十七點九三平方公尺，應返還六十七萬六千七百八十六元（0000000÷31.04×17.93＝676786）。
（三）原告個人可停車之車位面積並無短少，僅所分得之車道面積短少。
（四）原告將車位轉售他人時，因面積短少遭買方扣款六十二萬元，然此部分無法提出證據。
三、證據：提出房地買賣契約書、車位買賣契約書、建物登記簿謄本、律師函及回執、建物所有權狀、戶籍謄本等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述略稱：
（一）被告係原台灣省政府物資處員工組成之職工福利委員會，為謀職工福利，開發前物資局以職工會名義價購之中和市南勢角土地，興建職工福利住宅配售職工，依被告與前物資局協議，開發收益中百分之九十須分配予物資處（精省後由經濟部概括承受），是以本案涉及政府與財團法人權益，若職工為個人私利，在職工無法提出損害事證之情況下，被告無法給付價金差額。本件原告之停車位面積短少，要求原告賠償差額，被告曾多次函覆請原告提出損害事證，然原告無法提供，被告因而無法處理。
（二）兩造房地買賣契約第四條有關面積誤差時找補之約定，業已明文記載「不含車位價款」，係因交易習慣上車位係以「個」而非「坪」計價，車位買受者重視者係實際可供停放車輛之面積（即停車格之長寬是否足夠）而非坪數，故車位買賣契約書雖有參考坪數，然並未比照房屋買賣契約書有面積找補之約定，兩造於締約時亦已充分認知找補之約定不適用於車位買賣。至於車位買賣契約第三條有關房地買賣、車位買賣契約應一併履行、第四條有關房屋與車位一併移交、第八條有關違約處罰之約定，僅係為達成房地與車位一併出售之目的，避免一部份違約造成全部契約無法履行之風險，該等條文所連結之項目既經約定，約定範圍以外之事項自非所及，否則及無分別簽訂房地買賣契約、車位買賣契約之必要。
（三）原告所承購之停車位為獎勵增設停車位，其停車格長寬均符合契約約定，並無短少。另依台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點第八點規定，該增設停車位持分車道為公共停車空間，依法並非任何人可得封閉或禁止他人使用，原告承購車位之持分土地面積與他人承購之法定車位均相同，除原告外，被告另出售與原告面積相同之獎勵停車位十七個，該十七名買受人並未主張產權或使用權受損而提出賠償之請求。
（四）被告亦曾行文另十七名買受人，希望配合調整車道持分面積，並就增加持分加繳契稅，然部分買受人認為此不影響產權或使用權而拒絕，被告代該十八位車位買受人向土地銀行貸款時，銀行亦同意以配售價八成貸款。
（五）原告承購車位之車道持分面積不足，原告不僅未受有損害，反而可節省契稅，原告既無所受損害或所失利益，自不得請求價金差額。
（六）被告於八十九年七月十七日將車位交付予原告，原告旋於同年九月二十六日出售予訴外人 李秋梅 ，據悉係因李秋梅無法貸得預定金額，而與原告發生購屋糾紛，然被告以該車位向銀行辦理貸款並無問題，顯見此係李秋梅個人債信問題，不應歸責被告。被告亦曾向原告表示欲購回車位，然原告以伊已將車位另售他人，購屋糾紛尚未解決，因而不置可否。若車位價值果有重大減損，次承購人李秋梅豈有不要求解除契約之理？顯見本件車位並無不完全給付。
（七）被告並未因原告車位面積之短少獲有任何利益，自亦無不當得利問題。
三、證據：提出法人登記簿謄本、台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點、驗收工程同意書、建物登記簿謄本等件為證。
理由
一、原告主張伊於民國八十七年十二月間與被告訂立房地及車位買賣契約書，買受被告所興建之「中和日麗職工華廈」第A4棟八樓房地及編號第一七七號停車位，總價新台幣（下同）六百八十三萬八千零一元，款項均已付清，然被告所交付之車位面積僅一千零八點七五平方公尺之應有部分一萬分之一百三十，折合十三點一一平方公尺，然依兩造房地買賣契約書第三條第三項、車位買賣契約書第一條之約定，原告所購買之停車位面積應為三十一點零四平方公尺，被告所交付之車位面積明顯短少十七點九三平方公尺，參照兩造房地買賣契約書第四條之約定，以及民法第三百五十九條、第二百二十七條第一項、第一百七十九條之規定，被告應按比例退還面積短少部分之價金差額六十七萬六千七百八十六元，並加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告則以兩造契約中有關找補之約定，僅約定於房地買賣契約，明文排除車位部分之適用，自不得援引該條約定要求找補。且原告所買得之車位實際可停車之面積並無短少，僅持分之車道面積不足，原告之使用權與產權均無任何損害，反而可少繳契稅，原告迄今亦無法提出實際上受有何損害之證據，被告更未因原告之車道持分面積不足獲有任何利益，自無損害賠償或不當得利之問題。本件實係因原告將車位轉售他人時，次承買人債信不良，無法順利貸得款項而發生糾紛，然此不應歸責被告等語，資為抗辯。
二、原告主張伊於民國八十七年十二月間與被告訂立房地及車位買賣契約書，買受被告所興建之「中和日麗職工華廈」第A4棟八樓房地及編號第一七七號停車位，總價新台幣（下同）六百八十三萬八千零一元，其中車位部分價金一百一十七萬一千六百二十五元，約定車位規格長五點七五公尺、寬二點三五公尺，另含車道及其他必要空間，面積共三十一點零四平方公尺，款項均已付清，然被告所交付之車位面積僅一千零八點七五平方公尺之應有部分一萬分之一百三十，折合十三點一一平方公尺，被告所交付之車位面積明顯較契約約定短少十七點九三平方公尺，原告曾函催被告返還價金差額，然被告迄未返還之事實，業據原告提出房地買賣契約書、車位買賣契約書、建物登記簿謄本、律師函及回執、建物所有權狀、戶籍謄本等件為證；被告主張伊交付予原告之車位中，實際供原告停車之面積並無任何短少，僅車道之持分面積不足，被告於八十九年七月十七日將車位交付予原告之事實，亦據被告提出驗收工程同意書、建物登記簿謄本等件為證，經核均屬相符，且均為兩造所不爭執，自堪信為真正。
三、原告主張其所買受之車位面積較契約約定短少，請求原告返還面積短少部分之價金，無非以兩造房地買賣契約書第四條有關面積不足時找補之約定，於車位買賣亦應適用，且依民法第三百五十九條、民法第二百二十七條第一項、第一百七十九條，被告亦應返還價金差額；被告則辯稱房地買賣契約中有關找補之約定業已排除車位部分，不應援用，且原告實際可停車之面積並無短少分毫，僅車道持分不足，就該車位之使用權與產權均無任何損害，反可少繳契稅，自不得請求損害賠償，被告更未因此受有任何利益，亦無不當得利問題。茲就原告各項請求分論如下：
（一）房地買賣契約第四條之約定：
按兩造房地買賣契約第四條係約定：「賣方所興建之房屋，面積以地政機關登記完竣之面積為準，倘因簽約後法令變更，致無法辦理產權登記時，面積計算依核准使用執照平面圖上載有用途之面積為準。面積如有誤差，其誤差在百分之一以內者，買賣雙方互不找補，如超過百分之一，則不足部分賣方均應找補；其超過部分，如超過百分之一以上者，買方只找補超過百分之一至百分之三之部分為限（即至多找補不超過百分之二），且雙方同意面積誤差之找補，係按本契約第五條之土地與房屋價款之總價（不含車位價款）除以房屋面積所計算之平均每坪單價，以無息相互補貼價款，於交屋時一次結清」，此條約定既已明文記載找補之價款不含車位價款，則就此條約定之文義而言，找補之範圍顯不包含車位面積之誤差在內，合先敘明。
再者，車位買賣契約第三條有關買方就車位買賣契約與房地買賣契約及其所有附件，任何一部不履行時視為全部違約、第四條有關車位之移交連同興建房屋完成一併移交、第八條倘買方違約時，依房地買賣契約第二十條違約處罰規定處理等約定，雖已將車位買賣契約與房地買賣契約相互連結，惟觀上開三條約定，第八條、第二十條係有關違約之約定，然違約之效果，依第二十條約定，除沒收價金外，買賣雙方並得解除契約，第四條則係涉及買賣標的物之交付，顯見上開三條均係涉及車位與房地買賣契約之存續與需否繼續履行之問題，其約定之目的，無非將兩契約之存續相連結，確保車位與房地可同時出售，避免其中之一業已解除時，仍須履行另一契約，或其中之一已履行後，始發生另一契約需解除等情況，致使車位與房地之買賣分離，對買賣當事人失其利益。然除上開三條約定之外，房地買賣契約與車位買賣契約中，仍各有多條針對房地或車位買賣各自之特性而為之約定（如房地買賣契約書第三、七、八、九、十、十二、十八、二十二等條、車位買賣契約書第六、七條），二契約之內容顯仍有眾多差異，其內容非必得相互援用。房地買賣契約第四條有關找補之約定，既不涉及契約存續之問題，縱不援用於車位買賣契約，亦不致造成車位與房屋之買賣分離之情事，且其文義上已將車位價款排除於找補範圍內，無論就契約文義上或規範目的上而言，均無援用於車位買賣契約之餘地，是以原告主張依房屋買賣契約第四條之約定，請求被告返還面積短少部分之差價，要屬無據，不應准許。
（二）民法第三百五十九條：
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條固定有明文，然此條規定之適用，需以買賣之物有瑕疵為要件，惟物之瑕疵，依民法第三百五十四條之規定，係以物有無滅失或減少其價值之瑕疵，或滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，且減少之程度並非無關重要者，始足當之。是以原告得否依本條請求返還短少面積之價金，須以系爭車位有無前開瑕疵為斷。
經查：兩造車位買賣契約書係約定，原告之車位係位於台北縣中和市○○段○○○○號內獎勵增設停車位，為地下第二層平面式車位，編號第一七七號，車位規格長五點七五公尺、寬二點三五公尺，另含車道及其他必要空間，面積共三十一點零四平方公尺，被告所交付之車位，就實際供停車之車位規格並無短少，僅車道持分不足，此為兩造所不爭執，已如前述。再觀本件車位之所有權登記，業已明確記載原告所有權之標的為坐落台北縣中和市○○段第四二三地號，建號三三０三，鋼筋混凝土造獎勵停車空間，總面積一千零八點七五平方公尺，權利範圍一萬分之一百三十，停車位編號一七七，此有原告提出之建物所有權狀一份為證。依此所有權登記之方式，其不僅記載原告之應有部分範圍，且就原告所得使用之車位編號業已明確登載，換言之，原告實際可停放車輛之範圍業已明確特定，不至因車道持分比例之大小而受影響，此與一般僅記載就共同使用部分之應有部分比例，未明確記載得使用之車位範圍之所有權登記方式，迥然有別。至於車道部分，其通常效用僅需可供車輛出入及妥善停入車位中即可兩造車位買賣契約既未就車道效用另有其他特殊約定，自應認為原告締約時所預期之車道效用亦僅止於此。被告所交付之車位中，車道持分雖有短少，然原告並未主張並舉證證明此一短少業已導致其車輛之出入或停入停車格有所困難，自難認為系爭車位具有減少通常或契約預定效用之瑕疵。
然就車位之價值方面，衡諸目前我國不動產交易情況，除少數具有獨立所有權之車位外，多僅以公共設施之持分方式登記及銷售，車位之買受人就車位之面積所重視者，無非實際停車格之大小，以及車道是否足供出入，至於就該部分公共設施之持分比例若干，換算後面積若干，重要性反而較低，此與房屋買賣中無論係室內面積或公共設施持分均納入銷售之坪數，每單位面積單價相同，任何部分面積之短少均直接影響房屋之銷售面積，對房屋總價亦有重大影響，故買受人除就室內面積極為重視外，對房屋總面積（含公共設施）亦錙銖必較者，顯有差異。本件被告所交付之車位，其並無減少通常或契約預定效用之瑕疵，已如前述，且車位之所有權登記方式業已明確標示停車格之編號，換言之，縱欲將車位轉售他人，買受人亦可明確得知其實際可停車之停車格大小究為若干，且不致因車道持分短少而影響其停車格大小，而系爭車位之車道持分亦無不足以提供車輛出入或停入停車格之情況，無從認為該車位之價值將因車道持分之短少而必然有所減損，是以就車位價值減損之事實，原告仍須舉證證明之。原告雖主張其轉售時因而遭買受人扣款六十二萬，然其自承無法舉證以實其說，原告復未能提供其他證據證明系爭車位價值卻受有減損，自無從認為系爭車位有瑕疵存在。從而，原告依民法第三百五十九條，請求被告返還面積短少部分之價金，亦難准許。
（三）民法第二百二十七條第一項：
原告另依民法第二百二十七條第一項「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」之規定，請求被告返還面積短少部分之價金，然查，本條係民國八十八年四月二十一日新修正之規定，八十九年五月五日始施行，然本件兩造車位買賣契約書早於八十七年十二月三十一日即已簽訂，依民法債編施行法第一條之規定，尚無從適用新修正民法之規定，是以原告自不得依本條規定請求被告返還面積短少部分之價金。
（四）民法第一百七十九條：
按，不當得利之返還，須以被告受有利益，致原告受有損害，且無法律上原因為要件，此觀民法第一百七十九條之規定自明。本件被告所交付之車位，雖車道持分不足，然無從認為其價值有何減損，且已符合通常效用與契約預定效用，難認有何瑕疵存在，已如前述，則原告以其同意之對價，買得無瑕疵之標的物，尚難認為有何損害，被告雖如數受領車位約定總價一百一十七萬一千六百二十五元，然此係本於兩造之車位買賣契約，於交付無瑕疵之標的物後所受領，自非無法律上原因，是以原告本於民法第一百七十九條之規定請求返還面積短少部分之價金，於法亦有不合。
四、從而，原告本於兩造房地買賣契約書第四條之約定，以及民法第三百五十九條、第二百二十七條第一項、第一百七十九條之規定，被告應按比例退還面積短少部分之價金差額六十七萬六千七百八十六元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即九十一年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年九月二十四日
民事第六庭法官陳怡雯右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年九月二十五日
法院書記官謝梅琴