裁判字號：臺灣新北地方法院99年簡上字第134號民事判決
裁判日期：民國99年10月13日
裁判案由：給付違約賠償金
臺灣板橋地方法院民事判決99年度簡上字第134號上訴人慈記不動產仲介經紀有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人乙○○被上訴人丙○○上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國99年4月28日臺灣板橋地方法院三重簡易庭99年度重簡字第185號第一審判決提起上訴，經本院於99年9月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張：上訴人於民國98年12月23日與被上訴人簽定委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），約定被上訴人將其所有，坐落臺北縣三重市○○段○○○○號土地（應有部分4分之1）暨其上門牌號碼為台北縣三重市○○街○○巷○○號4樓房屋（應有部分全部）（下稱系爭房地）專任委託上訴人仲介銷售，委託銷售價格為被上訴人實收新臺幣（下同）400萬元，委託期間自98年12月23日起至同年月30日止。嗣於委託期間之98年12月28日，訴外人 吳國榮 出價
400萬元欲購買系爭房地，並交付斡旋金1萬元予上訴人，約定於同年月29日晚上7點簽訂買賣契約，因出價已達委託銷售格，上訴人旋即以電話及簡訊通知被上訴人已成交，及屆時應到場簽約，惟被上訴人不但未依約到場履行，反而於其後自行將系爭房地出售予訴外人 林淑玲 ，並於99年1月26日辦理所有權移轉登記完畢。而林淑玲前曾於98年12月17日經由上訴人看過系爭房地，並交付委託斡旋合約書予上訴人，委託上訴人代為斡旋，經上訴人與被上訴人斡旋不成，而未促成雙方簽訂買賣契約，故被上訴人將系爭房地出售予林淑玲，為私下成交，已構成系爭委託銷售契約書第9條第⑴、⑵、⑷款規定：「甲方（即被上訴人）如有下列情形之一者，應視為甲方違約，並應給付乙方（即上訴人）原委託售價的百分之4價金為違約金。⑴甲方於委託銷售期間內自行出售或由第三者介紹成交者。⑵於委託銷售期限內，業已達成委託條件，而甲方反悔不賣或中途撤銷委託銷售者。⑶...⑷甲方於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予乙方所曾介紹之買者。」之違約行為，應依上開約定給付上訴人委託銷售價格百分4之價金即16萬元作為違約金，為此依系爭委託銷售契約第9條第⑴、⑵、⑷款約定，求為判決被上訴人應給付上訴人16萬元等語。【原審判決上訴人之訴駁回。上訴人不服，提起上訴，併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人16萬元。】。
二、被上訴人則以：伊原係同時委託多家仲介公司，包含上訴人公司、訴外人永盟不動產仲介經紀有限公司等銷售系爭房地，均係一般委託銷售，而非專任銷售，後來上訴人來找伊，稱有客戶要出價，請伊簽立一份1星期為期之專任銷售契約，伊即當場簽立系爭委託銷售契約予上訴人，上訴人並未將系爭委託銷售契約之內容事先給伊審閱，伊只有在簽約當場注意看了系爭委託銷售契約之委託期間及委託價格之規定，並不知道系爭委託銷售契約第9條之規定。且上訴人並未曾向伊介紹過買方林淑玲，伊亦未曾看過林淑玲、吳國榮簽給上訴人之委託斡旋合約書，不知上訴人仲介之買方為何人。又伊委託上訴人銷售系爭房地之價格為實收400萬元，期限至98年12月30日止，如包含應付予上訴人之服務費16萬元，買方必須出價416萬元才符合條件，惟上訴人仲介之買方吳國榮只出價400萬元，並未達到委託銷售價格，且上訴人並未將吳國榮出具之委託斡旋之書面資料交給伊，伊無法確認斡旋結果，故未與買方簽訂買賣契約；另伊係於委託銷售限過後之99年1月1日，始以390萬元之價格將系爭房地出售予林淑玲，林淑玲係永盟不動產仲介經紀有限公司仲介之買主，伊有給付永盟不動產仲介經紀有限公司5萬元之仲介費用，故伊並未違約等語資為抗辯。併為答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於98年12月23日與上訴人簽立系爭委託銷售契約，
委託上訴人自98年12月23日起至同年月30日止專任銷售被上訴人系爭房地，委託銷售價格為被上訴人實收400萬元，有委託銷售契約書影本1份附卷可稽（見原審司重簡調字卷第
5頁）。㈡訴外人吳國榮曾於98年12月28日出具委託斡旋合約書予上訴
人，委託上訴人以買價400萬元向被上訴人斡旋買受系爭房地，有上開委託斡旋合約書影本1紙附卷可稽（見原審司重簡調字卷第10頁）。
㈢訴外人林淑玲曾於98年12月17日出具委託斡旋合約書予上訴
人，委託上訴人以買價370萬元向被上訴人斡旋買受系爭房地，委託斡旋日期自98年12月17日起至98年12月27日止，有上開委託斡旋合約書影本1紙附卷可稽（見原審司重簡調字卷第23頁）。
㈣被上訴人經由永盟不動產仲介經紀有限公司之仲介，與林淑
玲簽立買賣契約書，將系爭房地以總價390萬元出售予林淑玲，並於99年1月26日辦理所有權移轉登記。被上訴人並因此給付永盟不動產仲介經紀有限公司仲介之報酬5萬元，有上開買賣契約書影本1份、統一發票影本1紙、系爭房地之建物登記謄本、土地登記謄本各1份附卷可稽（見本院簡上字卷第38至42頁、第37頁、原審司重簡調字卷第24至27頁）。
四、兩造之爭點及本院之判斷：㈠就被上訴人有無構成系爭委託銷售契約書第9條第⑴款違約事由部分：
查系爭委託銷售契約書第9條第⑴款係約定：「甲方（即被上訴人）如有下列情形之一者，應視為甲方違約，並應給付乙方（即上訴人）原委託售價的百分之4價金為違約金。⑴甲方於委託銷售期間內自行出售或由第三者介紹成交者。...」。上訴人雖主張：被上訴人私下將系爭房地出售予其仲介之買方林淑玲，違反上開約定云云。惟查兩造所簽立之系爭委託銷售契約，委託期限自98年12月23日起至同年月30日止，而被上訴人係於上開期限屆至後之99年1月1日，始與林淑玲簽立買賣契約書，將系爭房地出售予林淑玲，有買賣契約書影本1份附卷可稽。是被上訴人出售系爭房地予林淑玲，既非在委託上訴人銷售系爭房地之期限內，自無違反系爭委託銷售契約書第9條第⑴款之情形。
㈡就被上訴人有無構成系爭委託銷售契約書第9條第⑵款違約事由部分：
⒈查系爭委託銷售契約書第9條第⑵款約定：「「甲方（即被
上訴人）如有下列情形之一者，應視為甲方違約，並應給付乙方（即上訴人）原委託售價的百分之4價金為違約金。⑴...⑵於委託銷售期限內，業已達成委託條件，而甲方反悔不賣或中途撤銷委託銷售者。...。」。而上訴人主張：系爭委託銷售契約委託期間之98年12月28日，訴外人吳國榮向其出價400萬元欲購買系爭房地，並交付斡旋金1萬元，約定於同年月29日晚上7點簽訂買賣契約，其旋即通知被上訴人屆時應到場簽約，惟被上訴人未依約到場履行，已違反系爭委託銷售契約第9條第⑵款之約定等語。被上訴人雖不否認上訴人有通知伊於98年12月29日晚上7點簽立買賣契約，惟以：買方出價並未達其委託上訴人銷售之價額等前揭情詞置辯。
⒉經查：依系爭委託銷售契約第2條、第8條分別約定，被上
訴人委託上訴人銷售之價格，為被上訴人實收400萬元。銷售成交時，被上訴人同意給付成交價4%計算之服務報酬予上訴人，有系爭委託銷售契約書影本附卷可稽。是買方出價顯然必須超過400萬元，始有可能達到被上訴人委託上訴人銷售之價格。故訴外人吳國榮雖於被上訴人委託上訴人銷售期間之98年12月28日，出價400萬元委託上訴人向被上訴人斡旋欲購買系爭房地，然於扣除被上訴人應付上訴人之服務報酬後，被上訴人即未能實收400萬元，顯然吳國榮之出價並未達系爭委託銷售契約所約定之銷售價格，此由吳國榮出具予上訴人之委託斡旋合約書亦載明：「...總價400萬元，現因與預購標的物之委託售價尚有差距，特委託慈記房屋（即上訴人）代為斡旋，並給付斡旋金1萬元」等內容可明。
上訴人雖於原審主張：吳國榮出價400萬元購買系爭房地後，其會讓被上訴人實收400萬元，不會向被上訴人收取服務報酬等語（見原審99年3月10日言詞辯論筆錄）。惟於本件99年8月6日準備程序期日並陳稱：當時第2組客戶吳國榮同意，如果以400萬元成交，要給付上訴人4萬元之服務費，上訴人有向被上訴人表示第2組客戶出價400萬元，是否可以400萬元成交，並給上訴人一點服務費，但是被上訴人不同意，後來上訴人公司開會，同意不收被上訴人服務費，只收買方服務費，但是被上訴人不出來簽約...系爭委託銷售契約約定服務報酬為成交價4%，但是上訴人公司同意如果成交價格超過400萬元部分沒有達到4%的話，經過上訴人公司開會同意也可以成交，這是上訴人公司內部的規定等語（見本院簡上字卷第46頁正、反面）。足證吳國榮出價400萬元，確未達被上訴人委託上訴人銷售之條件，否則上訴人何須向被上訴人斡旋是否可以400萬元之價格成交，並詢問被上訴人是否可給付上訴人一些服務費，及另開會決定是否要向被上訴人收取服務費，亦顯見上訴人確對被上訴人提出上開斡旋條件，是此斡旋條件，本非系爭委託銷售契約所約定之條件，上訴人片面提出該斡旋條件，欲變更系爭委託銷售契約之約定，被上訴人並無同意之義務。因此，在被上訴人未同意上訴人斡旋條件之情況下，自不能認吳國榮出價400萬元，已合於系爭委託銷售契約所約定之委託條件。
⒊因此，上訴人以：吳國榮出價400萬元已達被上訴人委託銷
售之價格，被上訴人有簽約之義務云云，洵無足採。是被上訴人未依上訴人之通知與吳國榮簽立系爭房地之買賣契約，難認已違反系爭委託銷售契約第9條第⑵款之約定。
㈢就被上訴人有無構成系爭委託銷售契約第9條第⑷款違約事由部分：
⒈查系爭委託銷售契約書第9條第⑷款約定：「「甲方（即被
上訴人）如有下列情形之一者，應視為甲方違約，並應給付乙方（即上訴人）原委託售價的百分之4價金為違約金。⑴...⑷甲方於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予乙方所曾介紹之買者。」。上訴人主張：被上訴人於系爭契約書委託銷售期間屆滿後之3個月內，將系爭房地出售予其曾仲介之買方林淑玲，已違反系爭委託銷售契約第9條第⑷款約定等語，惟為被上訴人所否認，辯稱：上訴人不曾向其介紹過買方林淑玲，其亦未曾看過林淑玲出具予上訴人之委託斡旋合約書，其係經由永盟不動產仲介經紀有限公司之仲介，始於系爭委託銷售契約期限屆滿後之99年1月1日，將系爭房地出售予林淑玲等語。
⒉經查：系爭委託銷售契約係由上訴人一方單方面所預先擬定
，為與不特定多數相對人締約之用，此為上訴人所自承，故屬消費者保護法第二章第二節以下所稱之定型化契約無疑。而按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第2項定有明文，此即學說上所謂不明確條款解釋原則。在法律解釋適用之順序上，對定型化條款之控制，應先經由解釋而確定定型化契約條款之內容後，始須進而檢驗該條款內容是否具有合理性，是否違反誠信原則、公序良俗或強行規定而無效，易言之，對定型化契約條款內容之解釋，應先於宣告該條款無效之內容控制。系爭委託銷售契約第9條第⑷款僅規定：「...⑷甲方於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予乙方所曾介紹之買者。」，對於委任之一方不知與其達成買賣契約之買方為乙方仲介之買主時，是否仍負給付服務費之義務，容有疑義，依上開條款不明確應有利於消費者解釋之原則，自應解為限於委任一方明知其自行訂約之相對人係受任他方仲介之買主，仍與其締約時，委任之人始負給付服務費之義務。蓋該條約定之目的，乃在避免委託人為脫免給付仲介服務報酬之義務，而故意另行私下與受託人仲介之買方成立買賣契約。⒊本件上訴人於林淑玲固曾於98年12月17日出具委託斡旋合約
書予上訴人，委託上訴人以買價370萬元向被上訴人斡旋買受系爭房地，惟上訴人並未經該委託斡旋合約書交付予被上訴人，亦未曾告知被上訴人此組買方之姓名、聯絡方式等，此為上訴人所是認。且林淑玲所出370萬元之價格，並未達被上訴人委託上訴人銷售之價格，故被上訴人不願出售，亦無不合。而仲介業者在買賣雙方簽立買賣契約前，一般均不會將買方為何人告知賣方，此乃為預防私下交易以規避仲介服務費之情形。本件被上訴人既否認知悉上訴人上開仲介之買方為何人，且抗辯：林淑玲嗣後係透過永盟不動產仲介經紀有限公司（有 巢氏 房屋）之仲介，而以390萬元向其購買系爭房地，其並已給付永盟不動產仲介經紀有限公司5萬元之服務報酬等語，並提出其與林淑玲簽立之不動產買賣契約書、永盟不動產仲介經紀有限公司開立之統一發票為證，復為上訴人所不爭執，而堪採信。故被上訴人並非因上訴人仲介之故，而知悉該組買方為林淑玲，且並非為規避給付仲介之服務報酬，而私下與林淑玲成立買賣契約甚明。因此上訴人不得依系爭委託銷售契約第9條第⑷款之約定，請求被上訴人給付違約金。
五、綜上所述，上訴人依系爭委託銷售契約第9條第⑴、⑵、⑷款規定，請求被上訴人給付16萬元之違約金，並無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述、所提之證據等，經本院審酌後，認均與本件判斷結果無影響，毋庸再予一一審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第385條第1項前段、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年10月13日
民事第一庭審判長法官李世貴
法官陳翠琪法官黃信樺以上正本證明與原本無異不得上訴中華民國99年10月13日
書記官李佳靜