裁判字號：最高行政法院89年判字第177號判決
裁判日期：民國89年01月20日
裁判案由：公平交易法
行政法院判決八十九年度判字第一七七號
原告欣象建設有限公司代表人甲○○原告群輝股份有限公司代表人乙○○被告行政院公平交易委員會右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十七年十月二十日台八十七訴字第五一五一○號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰
主文原告之訴駁回。
事實緣原告等預售「花墅」房屋，為被告查知該建物「三十七坪，樓高四米二」（即綠地戶）房屋於申請建築執照時，並未設計夾層，嗣取得使用執照前亦未申請辦理變更設計，却於預售廣告上綠地戶之促銷文字旁佐以夾層屋之圖片，就建築物夾層為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，違反公平交易法第二十一條第一項規定，乃依同法第四十一條前段規定，於民國（下同）八十五年十二月三十日以（八五）公處字第二○一號處分書命原告自該處分書送達之次日起，應即停止就房屋銷售廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。原告不服，提起訴願，訴願決定機關以逾期為由，從程序上駁回其訴願、再訴願亦自程序上予以決定駁回，訴經本院後由本院以八十七年度判字第二十八號判決將再訴願決定及訴願決定均撤銷，命其自實體上另行決定。案經一再訴願決定另自實體上審查，仍為駁回其訴願、再訴願之決定，原告乃再提起行政訴訟。
茲摘敍兩造訴辯意旨於次：
原告起訴意旨略稱︰一、 包中琪 係花墅承購戶，因違約不付價金，遭原告及地主劉瑞松、 張炎輝 於八十五年五月十日解除契約，其心生不滿，而再三向台北市政府工務局建築管理處檢舉及向台灣台北地方法院檢察署提起告訴，未能達到預期目的，遂向被告提出檢舉，被告未查，而以（八十五）公處字第二○一號處分書為：「被處分人於房屋銷售廣告上就建築物夾層為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定。被處分人自本處分書送達之次日起，應立即停止就房屋銷售廣告為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」之處分，顯然違誤。二、查上開處分理由為：「查被處分人明知系爭建物『三十七坪，樓高四米二』（即綠地戶）房屋於申請建造執照時，並未設計夾層，嗣後於取得使用執照前俱未申請辦理變更設計。消費者如於辦理交屋後，進行二次施工加蓋室內夾層之違章建築將遭受前述之處分，卻隱瞞此一影響消費者權益重要事項，逕於系爭廣告上綠地戶之促銷文字旁佐以夾層屋之圖片，使人誤以為綠地戶可興建夾層，則被處分人在其廣告上對於商品之內容，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，洵堪認定」。但查就上開同一房屋銷售廣告、同一檢舉事項，業經被告於八十五年五月十一日以（八十五）公三字第0000000－000號函處分「關於貴公司推出之『花墅』預售屋廣告內容被檢舉有不實，違反公平法第二十一條規定乙案，業經本會第二三七次委員會議決議，在未有其他違法事證情況下，貴公司所為廣告尚難認有虛偽不實或引人錯誤情事，請查照」，認定原告並未有任何虛偽不實而違反公平交易法之情事。三、查（八十五）公三字第0000000－000號乙案檢舉人（據原告所知為 許靖婉 、 馮貴蘭 ）檢舉內容略為：「民國八十二年間被檢舉人以『近台北市最美的花園別墅王國』吸引購屋人，復於廣告文字中標明設有『四季溫水游泳池』、『猶如一座家庭健康俱樂部』等，而房屋買賣合約中則明白表示『本房屋施工標準，係按工務局核准之設計圖．．．施工』，使購屋人誤以為工務局核准之設計圖內即有合法溫水游泳池之設置。詎料經查證結果，該房屋之核准圖說內根本無溫水游泳池之設計。且遍尋合約條文中，亦無賣方應興建溫水游泳池之記載，顯然廣告海報中之說明有不實之嫌甚明。二、次查被檢舉人之廣告海報中，另以顯著方式表示該房屋為『五十坪，四加一房，客廳挑高五米八』，並配合銷售人員之說明，暗喻將以夾層或二次施工方式增設一房，使人誤以為該房屋配置有五個房間，此等廣告方式，顯亦屬不實或足引人錯誤之表示，其違反公平交易法第二十一條，殆無庸疑。」，所提之夾層，二次施工增設一房等等，即為本件處分書所指之「房屋於申請建造執照時，並未設計夾層，嗣後於取得使用執照前俱未申請辦理變更設計。消費者如於辦理交屋後，進行二次施工加蓋室內夾層之違章」，然本案卻以同一廣告、同一事項，處分原告違反公平交易法，結果完全迥異，實難令人信服。四、查建築法第九條明定：「本法所稱建造，係指左列行為：新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應為新建。改建：將建築物之一部分拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者。」，已就興建、增建、改建、修建之定義詳細載明，依此規定所為之增建、修建，即不違反建築法第七十三條規定，例如木作縱屬夾層，亦非興建、增建、改建、修建，不需請領變更執照申請變更使用，此可向台北市政府工務局函詢證實，故爭執之挑高設計無遭到停止使用、拆除之危險，故「夾層」因其構造大小不同，而異其效力，並非可一概而論，原處分書指稱：「然而，依據建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定，建築物如需興建夾層（依建築技術規則之定義，『夾層』係指『夾於樓地板與大花板間之樓層』），必須於申請建造執照時，即提出申請，並需經審查許可，否則即應於法定容積率之內依法申請辦理變更設計。倘建築物『夾層』，未經申請主管建築機關之審查合格並計入容積率範圍，亦未辦理變更設計，而購屋者於建商取得建物使用執照交屋後，始以二次施工之方式加蓋室內夾層之違章建築，即可能違反建築法規定，而受罰鍰、勒令停止使用或強制拆除之處分」，乃未審究建築法第九條規定，其錯誤乃不明法令所致。五、何況花墅廣告所載之樓高三米六、四米二、五米八、六米等四種房屋型態，就五米八（Ａ棟二、三樓部分）、六米（Ｂ棟五、六樓部分）俱有經工務局核准之二層（即樓中樓），並在紅色封面圖說建築平面圖標明，請見反面二樓三樓平方面及建造執照之設計圖，就三米六、四米二部分於買賣契約書或上開圖說都無標出有樓中樓，更未對承購戶表示願意代興建樓中樓，此與一般建設公司於買賣契約書都附有代客戶二次施工興建樓中樓之情形有別，故與上開處分書情形完全不同。六、又綠色封面廣告圖說所載重疊別墅特區分為上疊別墅、下疊別墅，此為原告就一樓及地下樓作一單位出售，即為下疊別墅，二樓以上作一單位出售，即為上疊別墅，房屋面積或為五十坪或為三十七坪，其隔間任由承購戶自由決定，為三房四房五房，既無暗示或與承購戶約定施作樓中樓、夾層等。又如何有「易使人以為三十七坪，樓高四米二之房屋（即綠地戶）為旁邊所附夾層圖片之設計，搭配『三房別墅價格，超值享受五房空間』之文字說明，進而誤認可以較低之價格購買到較多之坪數，消費者在考量所訂價格下即可能與被處分人交易」情事，乃有錯誤。七、何況關於花墅房屋之價值，原告銷售之時即本提昇購買戶生活品質，增進優美家居環境，及塑造一高級休閒生活搭調社區之初衷規劃興建「花墅」社區房屋，更不惜花費千萬元於社區內廣植花草樹木，斥資興建溫水游泳池、三溫暖設備、圖書室、健身房、韻律教室、交誼廳．．．等等，無一不置，台北市區房屋之佼佼者，所訂售價比市場價格略低，以包中琪乙戶為例，購買總價為一千四百六十六萬元，扣除車位一百四十萬元，房屋及土地價格為一千三百二十六萬元，契約坪數為五○．八九坪，每坪購買單價只有二十六萬元，「花墅」社區附近地區所推出房屋案其售價，「陽明春曉」每坪二十八萬元，「首席天下」每坪三十二萬元，「尊邸」每坪二十七萬元，「廣陽世家」每坪二十六萬元，「薇瓦第」每坪二十九萬元，「雅仕風情」每坪二十七萬元，「薔薇麗舍」每坪三十一萬元，「白蘭地」每坪三十萬元，「浮世繪」每坪二十九萬元等等，以上價格在透明房地，透明房訊，衛明不動產週報有關北投區預售屋市場行情統計週報，均有詳細報導，則原告並無使承購戶上開誤認之情事。八、再查包中琪或其他住戶如 黃麗華 等與原告就房屋之價金及瑕疵等發生爭執，爭執點在於樓梯間屋頂突出物及停車空間，從未主張原告有以夾層屋引誘其購買，或使其誤認有夾層屋，而價款上較為有利而購買，足見訴願決定書、再訴願決定書之認定皆為臆測之詞，與承購戶實際意願有別，被告之處分及訴願決定書、再訴願決定書俱有違法錯誤，請予撤銷等語。被告答辯意旨略謂︰一、按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」故事業若於其商品銷售廣告上，就其商品內容為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵時，即違反該法條之規定。二、本件原處分係就原告等於銷售系爭「花墅」建物之綠地戶產品時，推出上載有「三房別墅價格，超值享受五房空間」、「三七坪，樓高四米二，三加二房高創意別墅空間」等文字及夾層屋圖片之廣告海報加以審酌，與原告訴稱之包中琪檢附予本會審酌之廣告並非同一，況 包君 所檢舉事項係及停車位、公共設施與房屋面積短少等爭點，並未包括夾層屋問題，故原告主張之包君檢舉案所廣告及爭點與本件原處分審酌之廣告及爭點，並無關連，原告對原處分意旨顯有誤解。次查被告八十五年五月十一日公參字第0000000－000號函雖亦係就系爭建物所夾層屋廣告問題等，認原告尚無違反公平交易法第二十一條規定情事，惟查該案檢舉人所購者為藍天戶產品，而其所檢附之廣告亦與本件原處分審酌者相異，故縱該案廣告前經被告認定尚無違法情事，因二者屬不同廣告個案之認定，實難比附援引。故原告主張被告公參字第0000000－000號函已肯認原告所為預售屋廣告無違法情事，本件原處分卻就同一廣告、同一事項為不同認定，實難令人信服云云，核不足採。三、查本件檢舉人所購者為系爭建物綠地戶產品，系爭廣告僅敍及「三七坪，樓高四米二」之產品，並無針對其他坪數、其他樓高作促銷，且原告等復指陳「三七坪，樓高四米二」意指「花墅綠地戶樓層特高達四米二．．．」即其自承系爭廣告促銷者為「綠地戶」產品。且原告等於前開廣告文字外，另搭配有夾層設計之圖片構成廣告整體，是綜觀該廣告整體，極易使消費者認為「三七坪，樓高四米二」綠地戶產品亦可為圖片所示夾層設計。復以「三房別墅價格，超值享受五房空間」等文字說明，進而誤認因享有較大坪數空間，相對所付出之價格較低廉，即可能與原告等交易。第查夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層，建築技術規則建築設計施工編第一條第十五款定有明文，復查建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定，建築物如需興建夾層，必須於申請建造執照時即提出申請，並經審查許可，否則即應依法申請辦理變更設計。是已取得使用執照之房屋，係屬已竣工之建築物，若承購戶欲遂行其花費較高單價承購系爭建物，並依系爭廣告興建夾層進行二次施工之目的，即屬原建築物增加面積之增建行為，應依法請領建造執照，始有合法擁有、使用夾層空間之可能。倘承購戶未依法請領建造執照即進行第二次施工興建夾層，則有違反建築法第二十五條規定，依同法第八十六條規定，將遭受罰鍰及勒令停工或強制拆除之處分。另據內政部八十四年四月十八日台內營字第八四七八九一號函復被告關於夾層屋適法性疑義時表示：「夾層夾於建築物樓層間，及建築物高度、總樓地板面積及總載重等，其適用建築法之規定，並不因其使用材質而有不同。」。又違規夾層及建物容積率管制，亦將透支建物原先所具之安全性，影響建物結構。原告等明知系爭「三七坪，樓高四米二」之綠地戶房屋於申請建築執照時並無夾層設計，於取得使用執照前亦未申請變更設計，購屋者若進行加蓋夾層工程，將因屬違章建築需受前述處分，卻隱匿此一影響消費者權益之重要事項，於系爭廣告上為綠地戶可為夾層之虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，自屬違反公平交易法第二十一條第一項之規定。故原告等以原處分不明法令，未審究建築法第九條之規定；樓高四米二產品於買賣契約、建照執照之設計圖等均無標示有樓中樓；系爭建物價值於坊間售屋雜誌有報導，並無足使承購戶誤認云云，殆無足採。四、綜上所陳，本件訴訟為無理由，請將原告之訴駁回等語。
理由按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為；逾期仍不停止或改正其行為者，得繼續限期命其停止或改正其行為，並按次連續處新台幣一百萬元以下罰鍰，至停止或改正為止。」公平交易法第二十一條第一項、第四十一條定有明文。本件原告興建「花墅」房屋，於銷售該建物屬綠地戶部分之產品時，推出載有「三房別墅價格，超享受五房空間」、「三七坪，樓高四米二，三加二房高創意別墅空間」等文字並附以夾層屋圖片之廣告海報。而「花墅」有關綠地戶房屋之建築執照，並無夾層屋之建築設計，使用執照取得前亦無此項變更設計。以上事實，為原告所不爭執，並有緣地戶實屋照片在處分可稽。按「夾層係夾於建築物樓層間，及建築物高度、總樓地板面積及總載重量，其適用建築法之規定，並不因其使用材質而有不同。」經內政部於八十四年四月十六日以台內營字第八四七八九一號函被告。夾層屋之建造必須於申請建築執照時有此設計或於建造中變更設計，取得主管機關之准許，方得為之，此觀建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條規定自明。原告並未申請在其綠地戶建地興建夾層屋竟刊登「三房別墅價格超享受五房空間」、「三七坪，樓高四米二，三加二房高創意別墅空間」等文字之廣告，並附以夾層屋圖片，顯屬虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，有違首開公平交易法第二十一條第一項之規定，被告依同法第四十一條規定，處分命其停止，並無違誤。原告以同一檢舉事項業經被告（八五）公參字第0000000－000號函認定未有任何虛偽不實而違反公平交易法之情事，乃竟作此不同認定。又依建築法第九條、第七十三條等規定，本件係夾層，不需領照，就廣告所載樓高三米六、四米二、五米八、六米等四種屋型，其中Ａ棟二、三樓、Ｂ棟五、六樓俱有樓中樓之核准，並有設計圖，其他則無此標示。綠色封面廣告無暗示或與承購戶約定施作樓中樓、夾層等，無使人誤認之可能等語為訴陳。經查原告所推出之「花墅」預售屋乙案有藍天戶與綠地戶二種，藍天戶有夾層即樓中樓設計、綠地戶則無，乃原告不爭事實。被告（八五）公參字第0000000－000號函係就藍天戶房屋廣告所為之認定，與本件綠地戶房屋廣告事實非一，非屬同一案件，無從引用。次查原告主張本件夾層，不須領照，與前開說明有異，係屬誤解。至於原告稱其廣告中及完成建築中如何提昇生活品質及家居環境等之努力，未作任何暗示為客戶興建夾層屋，亦無客戶就夾層問題生糾葛，不生誤認之可能等節，查本件係就原告所推出之廣告中記載前開文字附圖等內容為審究，在客觀上，該廣告顯屬虛偽不實或引人錯誤，已構成違法。此違法之事實不因原告所陳上開事實而得阻却。原告主張各節，均無可採。茲查被告之處分，既無違誤，一再訴願決定，予以維持，即無不合。原告起訴意旨，求為撤銷，難認有理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中華民國八十九年一月二十日
行政法院第四庭
審判長評事 葉振權
評事 吳錦龍 評事 吳明鴻 評事 尤三 謀評事 陳光秀 右正本證明與原本無異
法院書記官彭秀玲中華民國八十九年一月二十一日