臺灣士林地方法院民事簡易判決 109年度士簡字第1529號
原 告 柯宥岑
訴訟代理人 柯玫佐
被 告 邱浩銘
訴訟代理人 吳宜財 律師
複 代理人 謝玉山 律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年1月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟貳佰陸拾陸元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
(一)原告於民國108年3月17日向被告承租門牌號碼新北市○○區
○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋），租期自108年5月10
日起至111年5月9日止計3年，月租金新臺幣（下同）4
萬4,000元，押金8萬8,000元（下稱系爭租約），兩造簽
立系爭租約時，原告明確向被告及房仲表示，租賃用途為營
業水餃店使用，然被告卻刻意隱瞞系爭房屋有嚴重淹水（約
8至9次淹水，大小便從下水道、馬桶溢出淹到整個房屋，
滿地大小便及髒水）、電梯不能使用（簽約後要施工才知道
電梯故障，延後1個多月才完工）、廚房違建（被告未告知
廚房為違建，隨時有拆除可能）、一樓廁所不能使用（連小
便都無法沖下去）等問題。
(二)原告請求被告賠償之金額如下，總計133萬5,791元：
1.淹水賠償：電腦2台泡水損壞維修1萬4,000元、延長線7
個損壞共2,000元、前7次淹水4人清潔每次約2.5小時（
每小時工資160元）計1萬1,200元、淹水無法生產營業之
損失計2萬4,500元、第8次淹水清潔5小時共7,000元、
兩人清潔3小時共2,400元。
2.餐桌（每張3,500元）7張共2萬4,500元、椅子（每張500元
）26張共1萬3,000元，此部分均以耗損1/3計共1萬2,50
0元。
3.大櫃台9,000元以耗損1/3計為3,000元。
4.白色櫃台9,000元以耗損2/3計為6,000元。
5.大櫥櫃1萬3,500元以耗損1/計為6,750元。
6.第一次粉刷牆壁3萬以耗損1/10計為3,000元。
7.第二次裝潢壁紙5萬以耗損1/3計為1萬6,600元。
8.電梯故障延後近2個月才完工，請求補償1個半月薪資3萬
6,000元。
9.廚房違建拆除，8月11日至16日無法營業損失8萬4,000元
、8月9日3人加2小時（時薪180元）搬廚房所有東西1,
080元、復業4人加6小時（時薪270元）整理廚房6,480
元、監視器拆卸及復位1,000元、瓦斯管拆卸及重新配管2
萬4,753元、施工人員按錯開關造成局部停電，冰箱內水餃
壞掉損失計3,187元。
10.一樓廁所不通、發出惡臭，影響營運，造成損失，請求每月
降租3,000元，16個月租金共4萬8,000元。
11.系爭房屋有瑕疵被告未告知，至原告受有損失，無法繼續營
業及承租，故原告請求解約，被告並應支付提前解約所致原
告損失：⑴搬遷費、冷藏冷凍庫及所有設備拆卸卸、安裝9
萬7,000元（未稅）。⑵搬遷導致客戶流失減少而有無形之
損失。⑶搬遷約15日期間無法營業損失共21萬元。⑷搬遷導
致已印製門牌地址之物品無法延續使用，包裝紙箱、包裝水
餃鍋貼之夾鏈袋等，皆為冷凍商品，需急速冷凍保存，無法
覆蓋方式來補救，只能作廢；包裝夾鏈袋已使用近1/2，剩
餘費用6萬6,675元；包裝紙箱已使用約1/3，剩餘費用4
萬2,666元；廣告宣傳單、優惠券等非冷凍物品，可修改覆
蓋但會產生額外費用。⑸水電整修6萬元。⑹房屋粉刷3萬
元。⑺壁紙裝潢5萬元⑻搬運公司費用3萬8,000元，需
3.49噸貨車搬運8趟以上。⑼冷氣、監視器拆卸、安裝4
萬6,000元。⑽更換新招牌及增加招牌3萬2,000元。
12.請求精神賠償35萬元。
(三)乃依法提起本件訴訟等語，並聲明求為判決被告應給付原告
133萬5,791元。
二、被告則以：
(一)就廚房違建部分：原告所指廚房違建即為系爭房屋1樓後陽
台，被告於107年10月間買受系爭房屋時，該違建已存在多
年，系爭租約之租賃標的僅限於系爭房屋權狀登記範圍，後
陽台增建物並不在權狀登記範圍內，而僅係一併交付原告使
用，原告自不得以後陽台增建物係違建為由主張瑕疵。又系
爭房屋係4層樓透天房屋，單就室內（不含附屬建物部分）
之面積約87坪，室內就有足夠空間作為廚房使用，反觀後陽
台增建物之面積僅數坪而已，縱無後陽台增建物，室內空間
作為廚房使用，仍綽綽有餘。被告於承租時已知悉該廚房屬
違建，有拆除之風險，仍執意作為廚房使用，造成其後因拆
除所生之損失，自不可歸責於被告。
(二)就電梯故障部分：被告在與原告簽立系爭租約前，曾委請廠
商檢修，發現須修繕1個多月，兩造經協商後，於108年3
月17日簽約時，約定租賃期間延後至108年5月10日起算，
被告亦係自租期起算後始向原告收取租金，嗣電梯在108年
4月上旬即已修繕完畢，原告完全未受任何影響。
(三)就淹水及廁所不通部分：
1.原告於108年5月20、28日通知被告淹水，被告旋即雇人修繕
，後於108年10月16日修繕完成並向被告請款。109年4月10
日、7月2日系爭房屋再次淹水，於109年8月4日修繕完成。
2.109年8月27日再次淹水，此次淹水有諸多穢物從排水管及馬
桶溢出，而相鄰之88之1號房屋亦同樣發生淹水情事，翌日
88之1號房屋鄰居疏通陰井時，發現系爭房屋所在社區之陰
片與公共汙水排水管間累積諸多堵塞物，被告與鄰居乃共同
請求政府單位前來疏濬，經被告會同水利局及其外包廠商、
市議員共20餘人至系爭房屋勘查，勘查時再次確認系爭社區
之私設陰井因設計錯誤，且嚴重堵塞異物，導致發生豪大雨
時，一旦排水不及即會回淹至系爭房屋及相鄰之88之1號房
屋，確認淹水原因為陰井設計錯誤後，被告欲委請廠商將系
爭房屋管線進行開挖，徹底解決淹水問題，惟原告竟要求被
告須於修繕期間按日賠償1萬4,000元，致系爭房屋迄今均夫
能徹底修繕，被告確已盡出租人之修繕義務，並非不為修繕
，原告主張終止系爭租約並無理由。又系爭房屋之淹水問題
係因建商就系爭社區之陰井設計錯誤所致，則自非可歸責於
被告之事由，且109年9月28日勘查發現陰井內竟累積諸多如
衛生棉等之異物，是系爭社區固有陰井設計錯誤之問題，然
穢物由馬桶溢出之現象，則有可能係因原告及其員工、客人
不當使用馬桶所致，自不能歸責於被告。
(四)被告抗辯如上，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判
決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由
本件原告主張其與被告簽立系爭租約向被告承租系爭房屋之
事實，已據其提出房屋租賃契約書、現場照片等件為證，且
為被告所不爭執，堪信為真。惟原告主張系爭房屋有廚房違
建、電梯故障、淹水等瑕疵，被告應負賠償之責等情，則為
兩造所爭執，被告並以上開情詞置辯，茲審認如下：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張
權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實
自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證
，亦應駁回原告之請求（最高法院82年度台上字第1723號裁
判意旨參照）。
(二)就廚房違建部分：觀諸原告所提出之房屋租賃契約書，其附
件一房屋租賃標的現況確認書第1項勾選「有」包括未登記
之改建、增建、加建、違建部分，並手寫加註「一樓後陽台
」等字（見本院卷第14、64頁），足認原告於簽約時，應已
知悉該廚房即一樓後陽台為違建，則該違建有隨時遭拆除之
風險，應為原告所得預見，且對照上開契約書第2條所約定
之租賃範圍（見本院卷第12、62頁），亦未將一樓後陽台列
入租賃標的。是原告自不得以一樓後陽台因違建遭拆除，而
向被告主張損害賠償，原告此部分主張，委難憑採。
(三)就電梯故障部分：稽之原告所提出之房屋租賃契約書（見本
院卷第11至15、62至64頁），其上記載簽約日期為108年3
月17日，而兩造約定之租賃始期為108年5月10日，其間隔
近2月，與一般租賃契約以租賃簽訂日之當月為起算租期之
常態有別，顯見兩造確因電梯維修而約定延後租期之始日。
就此，原告就108年5月10日租期開始前因電梯無法使用而
請求相關之損害賠償，顯無可採。
(四)就淹水及廁所不通賠償部分：系爭房屋有淹水與廁所不通之
情，為兩造所不爭執，已如上述，然就淹水與廁所不通之原
因為何，及是否可歸責於被告，原告均未舉何事證資料以實
其說，縱認可歸責於被告，然原告主張之淹水損害，所列者
多，核其內容，原告皆僅泛稱其有損害云云，惟未能舉證以
詳其實，故原告此部分主張，尚無可採。
四、從而，原告依上開法律關係，訴請被告給付133萬5,791元，
為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判
決結果不生影響，爰不一一論述。
六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
原告敗訴之判決，並依職權確定訴訟費用為1萬4,266元（
第一審裁判費）由原告負擔。
中華民國110年2月4日
士林簡易庭法官楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國110年2月4日
書記官蘇彥宇