裁判字號：臺灣臺北地方法院95年訴字第7982號民事判決
裁判日期：民國96年04月03日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺北地方法院民事判決95年度訴字第7982號原告松華不動產仲介經紀股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人 易定芳 律師被告甲○○
樓訴訟代理人 陳佳瑤 律師
陳筱屏 律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國96年3月20日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾萬肆仟元，及自民國九十五年七月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第壹項於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒拾萬肆仟元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國95年2月16日簽訂委託銷售契約書（下稱系爭合約），約定原告受被告之委託，仲介銷售被告所有坐落臺北市○○區○○段二小段234地號土地應有部分，及其上建號1248即門牌號碼臺北市○○區○○路6段15巷18弄8號6樓房屋（下稱系爭房地），暨系爭房地第B2層（建號：1291）編號第2號之停車位（下稱系爭停車位），系爭房地銷售新臺幣（下同）1,580萬元，系爭停車位銷售180萬元，合計共銷售1,760萬元。於95年3月2日訴外人 梁瑞珈 表示願以1,700萬元買受系爭房地及系爭停車位，被告復表明欲出售價格為1,760萬元，梁瑞珈遂於95年3月8日表示願以1,760萬元買受，並簽發票號為FA0000000，面額34萬元之支票一紙作為保證金交付原告收執。詎被告拒絕依系爭合約簽訂房地產買賣契約書，經催告仍未獲置理，爰依契約之法律關係，提起本訴等語。
（二）對被告之抗辯：⑴已給予合理審閱期間：系爭合約非屬定型化契約。縱屬定
型化契約，被告亦已攜回審閱，有合理審閱期間。被告復已主張系爭合約全部內容而簽訂不動產買賣意願書，而有消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第2項但書之適用。
⑵原告並未對被告施以恐嚇或詐欺：
①兩造於95年2月16日簽訂系爭合約，被告明瞭梁瑞珈有
意購買，並於95年3月3日21時簽訂不動產買賣意願書，時間相距半月，實有思考餘裕。
②被告稱原告佯稱與系爭房地同棟大樓之11樓先前賣方開
價為1,580萬元，成交價為1,290萬元，暨同棟大樓之8樓甫以成交價1,690萬元賣出云云，被告並未舉證實說。
③被告稱原告係趁被告輕率、無經驗誘使被告簽訂系爭合
約云云。惟被告於95年3月3日簽訂不動產買賣意願書表示欲出售之價金為1,760萬元，嗣後亦未向原告為解除或撤銷或終止系爭合約之意思表示，顯見被告所言不實。
⑶否認被告有向證人 鄭元廷 表示要解除系爭合約：
若被告有意解除系爭合約，被告於95年2月16日簽訂系爭合約後，斷無可能於95年3月3日簽署「不動產買賣意願書」（原證2），同意出售價格為1,760萬元之理。
⑷否認被告有於95年2月21日向原告表示終止系爭合約之意
思表示：被告並未舉證以實其說。又若已終止系爭合約，何以被告於95年3月3日簽署不動產買賣意願書並表明出售價金為1760萬元？足證所言不實。
⑸原告提出之系爭合約，其上有單位主管 陳元珍 之簽名，係
屬原告公司承辦案件之內部管理，與被告提出者均內容相同，效力亦相同。另梁瑞珈願購買之價格為1,700萬元，其保證金為34萬元，符合保證金不得低於購買總價款之2%為限。
（三）聲明：被告應給付原告704,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告願擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯如下：
（一）原告未依系爭合約及消保法給予被告合理審閱期間：系爭合約為定型化契約，其內載明於95年2月16日經被告攜回審閱，契約審閱期間至少3日。惟兩造簽約日為95年2月16日，契約攜回審閱日與簽約日為同一日。且系爭合約書為一式二份，原告營業員鄭元廷未待原告公司主管單位認可即交付其中一份予被告，致兩造所持有之系爭合約其上簽章有所不同。顯然被告無合理審閱期間。
（二）被告受原告之詐欺而為簽約之意思表示：被告於95年2月本欲委託原告居間處理系爭房屋之出租事宜，惟原告為圖謀較高之仲介費用，遊說被告與其簽訂委託銷售契約書，並隱瞞與系爭房屋同棟大樓之8樓甫以成交價1,690萬元賣出之事實，佯稱與系爭房屋同棟大樓之11樓94年8月賣方開價金額為1,580萬元，成交價1,290萬元，並恐嚇被告稱基於其專業認定開價超過此金額，將無人會詢問購屋云云，致被告委託原告以1,580萬元，做為系爭房地不含停車位之銷售金額。惟原告為專業人士，應有告知被告得以較高金額銷售之義務。原告所為顯以詐術使被告陷於錯誤，說而簽訂系爭合約之意思表示，依民法第92條規定，被告主張撤銷意思表示，則系爭合約自歸於無效。
（三）被告已終止系爭合約：被告已於95年2月21日向原告表示終止系爭合約。終止前，原告亦尚未媒介有意購買系爭房地者予被告。
（四）系爭合約違反強行規定及未依法定方式而無效：系爭合約無經紀人認證之簽章，違反不動產經紀業管理條例第22條。而本件原告營業員鄭元廷於95年2月16日簽約當時並未具備經紀人資格，亦違反不動產經紀業管理條例第17條。則系爭合約應屬無效。
（五）原告與梁瑞珈間之不動產買賣意願書未成立，被告有權不訂立買賣契約：
該意願書簽約時間與有效時間相距過距，不符常情。又梁瑞珈以一他人為發票人以及到期日在簽約日以前之支票，作為保證金，難令人相信確有第三人願購買系爭房地。另不動產買賣契約書第3條已規定梁瑞珈支付保證金金額不得低於購買總價款之2%，系爭房地買賣總價款為1760萬元，則梁瑞珈應支付至少352000元。惟梁瑞珈僅支付34萬元，嗣後亦未支付任何金額。被告自有權不訂立買賣契約。
（六）並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、不爭執事實：
（一）兩造於民國95年2月16日簽訂系爭合約，約定原告受被告之委託，仲介銷售被告所有系爭房地及系爭停車位，系爭房地銷售額為1,580萬元，系爭停車位銷售180萬元，合計共銷售1,760萬元。
（二）梁瑞珈簽發面額34萬元之支票交付原告，做為購屋之保證金。
（三）被告確曾簽名於95年3月2日訂立之不動產買賣意願書。亦有收受原告所寄發，催促被告履約之存證信函。
四、原告主張被告簽約後，經梁瑞珈同意以委託銷售金額1,760萬元買受，被告卻違約不賣等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。本院就兩造爭執分敘如下：
（一）原告是否未依消保法給予被告合理審閱期間：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間」消費者保護法第11條之1定有明文。又「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」消費者保護法施行細則第11條第1、2項定有明文。該條之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力。本件系爭合約之契約文件，為原告為原告事先擬定印製，以利其與不特定多數消費者訂立之同類契約之用，自屬定型化契約。依上開規定，應給消費者之被告合審閱契約之期間。查，內政部86年6月14日（86）內地字第8605647號函公告頒行，87年8月19日內政部台（87）內地字第8790334號公告修正「房地產委託銷售契約書範本」，其中規定契約審閱期間至少為三日，屬原消費者保護法施行細則第11條第3項所指中央主管機關就房地產委託銷售行業公告定型化契約之審閱期間。而系爭合約之契約最前部即約定：「本契約於中華民國95年2月16日經委託人攜回審閱。（契約審閱期至少三日），並已知悉「價金履約保證」之內容及所提供之市場行情參考」等語，並經被告簽名於該約款下方。被告對該約款下方簽名之真正並不爭執，自足信為真正。上開契約審閱之約定，合於前揭公告規定審閱期間。又證人即代表原告與被告簽訂系爭合約之原告員工鄭元廷證稱：「（問：你跟被告何時談論系爭房屋的銷售？）詳細的時間，我不確定，是在簽訂不動產委託銷售契約書的前1或2天。和屋主在房屋的現場有過拜訪及拍照。（問：證人跟屋主就簽約的事情從開始到簽訂不動產委託銷售契約書談多久？應該是2至3天，第一次拜訪有跟被告提，過了兩天或是三天，才請被告到公司。（問：被告有將契約帶回審閱嗎？我不確定有沒有」等語（本院卷第38頁背面）。證人鄭元廷雖無法確認被告是否有將契約帶回審閱。然系爭合約最前部分已明白約定關於被告攜回審閱之文字，該文字置於契約最前面，且被告亦在該文字下方簽名確認，應認被告已確實了解該等文字內容，被告縱使未能詳細審閱契約內容，然其有機會審閱契約文字，卻又拋棄該等權利，嗣又復爭執未有合理審閱期間，參諸前揭說明，其此部分主張尚非可取。
（二）被告是否有受原告詐欺簽約之事實：關於被告抗辯原告為圖較高之仲介費用，遊說被告與其簽訂系爭合約，並隱瞞與系爭房屋同棟大樓8樓甫以1,690萬元賣出之事實，佯稱與系爭房屋同棟大樓11樓94年8月賣方開價金額為1,580萬元，成交價1,290萬元，並恐嚇被告稱基於其專業認定開價超過此金額，將無人會詢問購屋云云，致被告委託原告以1,580萬元，做為系爭房地不含停車位之銷售金額等語，為原告所否認。被告對此事實復無法舉證以實其說，則其主張依民法第92條規定撤銷受詐欺之意思表示，自無可取。
（三）被告是否於95年2月21日已終止系爭合約：被告辯稱其已終止系爭合約一節，為原告所否認。而證人鄭元廷到庭證稱：「（問：被告與你簽約後，有無表示要解除（應為終止之誤）委託銷售契約書？）沒有」等語（本院卷第38頁背面）。原告對其已終止契約一節，並未能提出其他證據證明，則被告此部分主張自非可取。
（四）系爭合約是否違反強行規定及未依法定方式而無效：被告主張系爭合約無經紀人認證之簽章，違反不動產經紀業管理條例第22條。而本件原告營業員鄭元廷於95年2月16日簽約當時並未具備經紀人資格，亦違反不動產經紀業管理條例第17條。則系爭合約應屬無效等語，然查，「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一不動產出租、出售委託契約書。…」不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款固有明文。然查，不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，如有違反，亦僅主管機關得依相關規定處以罰鍰，是該等規定係取締規定，並非強行規定，縱原告有違反此等規定，亦與契約效力無涉。又關於不動產委託銷售契約之訂立，法律並無特別規定需採取何種方式簽訂，被告主張原告所聘請之鄭元廷不具備經紀人資格，違反強制規定及民法第73條規定未依法定方式，契約無效云云，然該等規定均係取締規定，與法定方式亦屬無涉，被告此等抗辯顯無足取。
（五）原告與梁瑞珈間之不動產買賣意願書是否成立，被告是否有權不訂立買賣契約：
⑴查，本件梁瑞珈曾向原告表示同意以被告所開立之價格買
受系爭房地及停車位，梁瑞珈並當場支付34萬元訂金，後原告告知被告不同意出賣，而由原告退回支票予梁瑞珈，被告甚至到梁瑞珈公司要求梁瑞珈不要買系爭房地及停車位等情，業經證人梁瑞珈到庭證述屬實（本院卷第36頁至第37頁），且有原告所提出之不動產買賣意願書、支票等件影本（臺灣士林地方法院95年度訴字第502號卷第13頁至第15頁）為證。而證人梁瑞珈所證上開情節，亦與證人鄭元廷所證與梁瑞珈簽約情節相符，堪認梁瑞珈確有與原告簽訂被告所出價金額之1,760萬元之不動產買賣意願書。
⑵又原告與梁瑞珈間之不動產買賣意願書第3條固約定：買
方支付保證金額如下：（保證金不得低於購買總價款2%為限）票據…面額新臺幣34萬元…」（本保證金係受託人受買方之託，前往賣方處做斡旋及價格條件之憑據，惟要約條件生效時，則此保證金將轉為定金之部分，買方絕無異議，若此條件失效後，受託人應於二個銀行營業日內無息退還買方）。惟此係原告與梁瑞珈間所訂立之不動產買賣意願書，兩造間所訂立之系爭合約，並無約定原告應收取多少保證金，是該等保證金之多少，與被告無涉。況且該保證金係原告以確保買方答應以若干金額出價後，又反悔不買之用，徒令原告浪費其斡旋工作，原告既已依被告所同意之價格找到買主，被告即應依系爭合約之約定與買方訂立不動產買賣契約，被告既已表明不願出賣系爭房地及停車位，則梁瑞珈亦無再支付任何金額之必要，是被告此部分之抗辯，洵無可取。
（六）系爭合約第5條第1項約定：受託人於買賣成交時，得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之4%計之。第10條約定：委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成價介之義務，委託人仍應支付委託價格4%，並應全額一次支付受託人：…5.委託期限內，委託人拒絕以本委託條件與受託人所價介之買方訂立買賣契約者。本件原告已依被告委託之價格找到買主梁瑞珈，被告既拒絕與之訂立不動產買賣契約，則原告請求被告依上開約定給付委託價格4%即704,000元，自屬有據。
（七）至被告聲請鑑定原告與證人梁瑞珈所簽立不動產買賣意願書上「梁瑞珈」簽名之真正。惟查，梁瑞珈與原告簽立不動產買賣意願書之事實，業經證人梁瑞珈及證人鄭元廷經隔離訊問後證述屬實，已無再予調查之必要，附此敘明。
五、從而，原告依系爭合約，請求被告給付704,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年7月20日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保代替釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、綜上所論，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年4月3日
民事第二庭法官蔡政哲上為正本係照原本作成如對本判決不服，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀中華民國96年4月3日
書記官曾靖雯