臺灣高雄地方法院民事判決 107年度雄簡字第2166號
原 告 傅椒妹
訴訟代理人 向方傑
被 告 吳文雄
訴訟代理人 邱文男 律師
訴訟代理人 崔志銘
被 告 皇甫大樓管理委員會
法定代理人 楊賜濱
訴訟代理人 陳佳煒 律師
上列當事人間修繕房屋漏水等事件，本院於109年4月6日辯論
終結，判決如下：
主文
被告應將高雄市○○區○○○路○號十一樓之一房屋之底板之樓
層施工縫（含外露梁與牆交接處）及外牆（含窗框），依附件所
示之修復項目修復至不漏水之狀態。
被告應連帶給付原告新臺幣陸萬貳仟伍佰陸拾玖元，及均自民國
一百零九年二月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決關於原告勝訴部分得假執行。但被告吳文雄如以新臺幣貳
拾玖萬陸仟貳佰貳拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊為高雄市○○區○○○路○號10樓之1房屋（
下稱系爭10樓之1房屋）之所有權人，被告吳文雄為高雄市
○○區○○○路○號11樓之1房屋（下稱系爭11樓之1房屋
）之所有權人，均為皇甫大樓公寓大廈（下稱系爭大樓）之
區分所有權人，被告皇甫大樓管理委員會為系爭大樓之管理
委員會（下稱管委會）。伊所有系爭10樓之1房屋次臥室1
、次臥室2有滲漏水情形，經送高雄市土木技師公會鑑定後
，漏水原因為系爭11樓之1底板之樓層施工縫（含外露樑與
牆交接處）及外牆（含窗框）防水失效所致，被告二人應依
鑑定報告所示修復方法修復伊所有系爭10樓之1房屋至不漏
水之狀態。又伊因系爭10樓之1房屋滲漏水，受有裝潢損害
新臺幣（下同）63,252元、租金損害168,750元、精神慰撫
金10萬元等損害，被告二人應連帶負損害賠償責任。為此，
爰依公寓大廈管理條例第10條、第12條但書，民法第184條
、第185條、第191條、第767條，提起本件訴訟。並聲明
：㈠被告應將高雄市○○區○○○路○號11樓之1房屋之底
板之樓層施工縫（含外露梁與牆交接處）及外牆（含窗框）
，依附件所示之修復項目修復至不漏水之狀態。㈡被告應連
帶給付原告331,319元，及自起訴狀繕本送達最後一被告之
翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢請依職
權宣告假執行。
二、被告方面：
㈠吳文雄則以：系爭大樓之外牆一向由皇甫大樓管委會自行出
租獲取收益，現仍由該管委會出租賺取租金，故系爭大樓之
外牆為共用部分。原告所有次臥室1、2之上開漏水原因，
屬外牆防水失效，應從該部分之外牆施作防水措施，自應由
系爭大樓管委會負責修繕，不得請求伊為修繕等語置辯。並
聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
㈡皇甫大樓管委會則以：系爭11樓之1房屋底板之樓層施工縫
及外牆（含窗框）為吳文雄所有權之專有部分，故該樓層施
工縫及外牆（含窗框）之漏水，應由吳文雄負責修繕。且本
件漏水原因係因系爭11樓之1房屋之窗框年久失修，下雨時
，水從窗框邊縫滲入，在內部積水，致外牆產生含水量過高
等語置辯。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告為系爭大樓10樓之1之區分所有權人，吳文雄為系爭大
樓11樓之1之區分所有權人，為直接上下樓層關係。
㈡系爭10樓之1房屋之次臥室1及次臥室2有漏水之情形，經
送高雄土木技師公會鑑定漏水原因，鑑定結果為：「民族二
路2號10樓之1次臥室1及次臥室2漏水原因為民族二路2
號11樓之1底板之樓層施工縫（含外露梁與牆交接處）及外
牆（含窗框）防水失效所致。」等語。
㈢前揭漏水之修復方法及修繕項目，如系爭鑑定報告第8頁第
15行以下及第9頁上方表格所示。
㈣原告因前揭漏水受有次臥室1、2裝潢損害金額為62,569元。
四、本件之爭點：㈠系爭大樓之外牆係屬系爭大樓全部區分所有
權人共有部分，抑或被告專有部分？㈡被告就系爭11樓之1
底板之樓層施工縫（含外露梁與牆交接處）及外牆（含窗框
）防水失效，是否應負修繕之責？㈢原告請求被告賠償裝潢
損害、租金損害及精神慰撫金，有無理由？金額若干？
㈠系爭大樓之外牆係屬系爭大樓全部區分所有權人共有部分，
抑或被告專有部分？
⒈按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一
部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之
共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物
在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共
有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬
於專有部分之附屬物。民法第799條第1項、第2項分別定
有明文。觀諸其立法理由載有：「一、按公寓大廈管理條例
第1條之立法目的係為加強公寓大廈之管理維護，提升居住
品質，該條例原係為行政機關基於管理之目的所制定，其規
範重點在住戶之權利義務、管理組織及管理服務人等，與民
法重在建築物各住戶所有權之物權關係有異…。二、所謂區
分所有建築物者，必數人區分一建築物，各有其專有部分，
始足當之，為明確計，爰將現行條文前段『各有其一部』之
規定修正列為第1項『各專有其一部』規定，明定就該部分
有單獨所有權，且就該建築物及其附屬物之共同部分為共有
…。三、第一項所定區分建築物之專有部分與共有部分，宜
以明文規定其範圍，俾杜爭議，爰增訂第2項。得為區分所
有權客體之專有部分，除須具有使用之獨立性外，並以具有
構造上之獨立性為必要…，爰就此予以明定，以符物權客體
獨立性之原則。至建築物經區分之特定部分是否具備構造上
之獨立性，其需求嚴密之程度因客體用途之不同而有差異，
隨著未來建築技術之發展，與社會生活之演變亦有寬嚴之不
同，併予指明。」等語，業已指明區分所有建築物「專有部
分」之物權，以具有構造上及使用上獨立性為必要，相關認
定隨建築技術發展與社會生活之演變產生差異。
⒉次按共有部分係指區分所有建築物之專有部分以外之其他部
分及不屬於專有部分之附屬物，民法第799條第2項後段、
公寓大廈管理條例第3條第4款、第6款定有明文（按民法
所稱「共有部分」，公寓大廈管理條例以「共用部分」稱之
，此乃因民法著重在其物權關係之本質，而公寓大廈管理條
例著重在其係供區分所有人共同使用之故，亦即因著眼點不
同而致使用不同名稱，惟實應屬同義，併先敘明）。依上述
意義分析，共有部分包含：⑴區分所有建築物專有部分以外
之其他部分（公寓大廈管理條例第3條第4款參照）。例如
區分所有建築物之基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外
牆、樓頂，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室
外之門廳（公寓大廈管理條例第7條第2、3款、第8條第
1項）等建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者均屬
之。⑵不屬於專有部分之附屬物（公寓大廈管理條例第3條
第4款附屬建築物），例如供應區分所有建築物之電氣室、
機械室、幫浦室、配電室、電機房、屋頂突出物等是。以及
⑶區分所有人約定共同使用之專有部分與其附屬物（公寓大
廈管理條例第3條第6款參照）。再參酌公寓大廈管理條例
第7條第3款復規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供
做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓
地板及屋頂之構造者，並不得為約定專用部分。」。是應認
依社會通常觀念，倘構造物係屬維持建築物安全所必要之支
柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備、電
梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等之使用者，在構造
上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不
能單獨成為所有權之客體。而公寓大廈之外牆，係建築物主
要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上應
亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同使
用，應認屬共用部分。申言之，區分所有建物之外牆面，依
其所在位置，雖有位於共有部分者，例如共用走廊、樓梯間
、大廳等區域；亦有位於專有部分者，例如各區分所有權人
之住宅單位、約定專用部分等區域，惟縱令係屬位於專有部
分之外牆，亦應屬於共有部分之範圍。蓋外牆不論其位置係
位於區分所有建物之專有部分或共有部分，均係整體建築物
之基本構造，為整棟建築物結構上及外觀上所不可或缺之部
分，故應認屬區分所有建物之共有部分。本件系爭大樓之外
牆屬包覆全棟建築物整體外觀之系爭大樓外牆一部分，而系
爭大樓外牆應係維持系爭大樓安全性及其外觀所必要之構造
，屬系爭大樓全棟建築物之基本構造，依前揭說明，自係屬
系爭大樓區分所有權人全體共有，非各區分所有權人單獨所
有。
⒊又按地籍測量實施規則乃依土地法第47條之授權而制定，依
土地法第47條：「地籍測量實施之作業方法、程序與土地複
丈、建物測量之申請程序及應備文件等事項之規則，由中央
地政機關定之。」之規定，可知地籍測量實施規則屬程序性
法規。又地籍測量實施規則第273條第1款及第3款雖規定
關於建物平面圖測繪之邊界，若係獨立建物所有之牆壁，則
以牆之外緣為界；若其竣工平面圖載有陽台、屋簷或雨遮等
突出部分者，則以其外緣為界。因此登記實務上固將專有部
分之範圍擴張及於「物之外緣」，惟此僅係有關建物所有權
登記面積範圍之規定，尚與系爭外牆是否為系爭大樓之共有
部分無關，即尚非得據以論斷系爭外牆屬專有部分之依據。
另公寓大廈管理條例第56條第3項第1至4款關於公寓大廈
辦理建物所有權第一次登記測繪之規定，乃係立法者參考地
籍測量實施規則而於制定公寓大廈管理條例時所為之相類似
規定，將之予以明文化而已，與地籍測量實施規則第273條
規定係屬同一旨趣，自應同等看待。況共有部分之型態多樣
，民法第799條立法理由三已記載甚明，例如區分所有建物
專有部分範圍內之承重樑柱、承重牆，不因位在區分所有建
物登記面積範圍內，即當然認定屬於該區分所有權人之專有
部分，自當不得逕以建物之登記，作為認定系爭大樓外牆所
有權歸屬之絕對標準，仍應依區分所有建物結構之特殊性，
以民法及公寓大廈管理條例等相關區分所有建物之實體規定
為權屬認定之判斷。
⒋綜上各點，依前揭民法關於區分所有建物之規定及公寓大廈
管理條例相關規定以解，系爭大樓之外牆應屬系爭大樓區分
所有權人所共有，為共用部分，非各區分所有權人之專有部
分，堪以認定。
㈡被告就系爭11樓之1底板之樓層施工縫（含外露梁與牆交接
處）及外牆（含窗框）防水失效，是否應負修繕之責？
⒈按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責
人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有
權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責
於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或
住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，
從其規定。公寓大廈管理條例第10條第1、2項定有明文。
⒉本件送請高雄市土木技師公會鑑定系爭10樓之1房屋之次臥
室1、2漏水原因，鑑定結果為吳文雄所有系爭11樓之1房
屋底板之樓層施工縫（含外露梁與牆交接處）及外牆（含窗
框）防水失效所致，此有鑑定報告乙份附卷可稽（外放存卷
），本院審酌該鑑定報告內容係經鑑定技師實地勘查及檢測
，本諸其專業知識而作成，並就鑑定程序及方法詳為敘明，
難認有何未盡公平之情事，應堪值採。皇甫大樓管委會雖辯
稱：本件漏水原因係因系爭11樓之1房屋之窗框年久失修，
下雨時，水從窗框邊縫滲入，在內部積水，致外牆產生含水
量過高云云，然原告所有系爭10樓之1房屋之主臥室漏水原
因為其外牆防水失效及系爭11樓之1房屋底板之樓層施工縫
防水失效所致（此部分不在本件原告請求賠償範圍內），此
有上開鑑定意見可參，是原告所有系爭10樓之1房屋之主臥
室漏水原因之一，既亦係10樓外牆防水失效所致，足見系爭
大樓10、11樓外牆均有防水失效之問題，則系爭11樓之1房
屋之外牆是否係因其窗框年久失修致含水量過高，洵有可疑
，皇甫大樓管委會就此亦未舉證以實其說，故其上開所辯，
尚難採信。
⒊證人即本件鑑定技師黃○忠於本院證稱：漏水係因外牆滲水
滲入系爭11樓之1房屋及系爭10樓之1房屋之底板樓層板。
防水失效要重新施作防水措施，是要先從樓層施工縫之外牆
打掉磁磚，上下15公分地方施作防水，磨好水泥，再把外牆
的磁磚貼上。系爭11樓之1房屋之窗框縫隙沒有做好，窗框
堪用；施作外牆及窗框之修復，從外牆即可修復，窗框接縫
毋庸進入系爭11樓之1房屋即可修復等語（見本院卷一第15
9、161、162頁），是系爭11樓之1房屋底板之樓層施工
縫（含外露梁與牆交接處）及外牆（含窗框）防水失效之修
復方法，均從外牆予以修復即可。系爭大樓之外牆屬系爭大
樓區分所有權人所共有，為共用部分，業如前述，又各區分
所有建物之窗框與牆壁之接縫間應密合，以防止滲水進入屋
內，而窗框本得由各區分所有權人予以更換選擇，故系爭11
樓之1房屋之窗框，為吳文雄所有之專有部分。揆諸上開規
定，吳文雄就系爭11樓之1房屋之窗框防水失效、皇甫大樓
管委會就系爭11樓之1房屋之底板之樓層施工縫（含外露梁
與牆交接處）及外牆防水失效，各負有修繕管理維護之義務
。其次，依上開鑑定報告所示，修復項目為①搭設外牆施工
架。②打除11樓之1與10樓之1次臥室外之樓層接縫磁磚。
③打除11樓之1次臥室外牆磁磚。④施作11樓之1與10樓之
1次臥室外之樓層接縫及11樓之1次臥室外牆防水（含水泥
粉刷）。⑤鋪貼11樓之1與10樓之1次臥室外之樓層接縫及
11樓之1次臥室外牆磁磚。⑥拆除外牆施工架。⑦廢棄物運
棄。其中④之修復方法含窗框部分（因修復外牆時，可一併
修復窗框，故窗框修復費用應分擔修復外牆所支出之相關費
用，附此敘明）。從而，原告請求被告將系爭11樓之1房屋
之底板之樓層施工縫（含外露梁與牆交接處）及外牆（含窗
框），依附件所示之修復項目修復至不漏水之狀態，自屬有
據，應予准許。
㈢原告請求被告賠償裝潢損害、租金損害及精神慰撫金，有無
理由？金額若干？
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，
民法第185條第1項前段定有明文。又民事上之共同侵權行
為（狹義的共同侵權行為，即加害行為）與刑事上之共同正
犯，其構成要件並不完全相同，共同侵權行為人間不以有意
思聯絡為必要，數人因過失不法侵害他人之權利，苟各行為
人之過失行為，均為其所生損害共同原因，即所謂行為關連
共同，亦足成立共同侵權行為，依民法第185條第1項前段
之規定，各過失行為人對於被害人應負全部損害之連帶賠償
責任（最高法院67年台上字第1737號裁判要旨參照）。本件
原告所有系爭10樓之1房屋次臥室1、2滲漏水，係因系爭
11樓之1房屋底板之樓層施工縫（含外露梁與牆交接處）及
外牆（含窗框）防水失效所致，而吳文雄就屬專有部分之窗
框，皇甫大樓管委會就屬共用部分之外牆（底板之樓層施工
縫，含外露梁與牆交接處），各負有修繕之義務，惟被告未
為修繕之共同過失行為，均為原告滲漏水所生損害之共同原
因，故原告依據侵權行為之法則請求被告連帶賠償，自屬有
據。茲就原告所得請求之損害賠償金額計算如后：
⒈裝潢損害：
原告因前揭滲漏水受有次臥室1、2裝潢損害金額為62,569
元，此為兩造所不爭執。故原告請求被告連帶賠償裝潢損害
62,569元，應予准許。
⒉租金損害：
原告主張因前揭滲漏水受有租金損害168,750元等語，並提
出房屋租賃契約書、收據為證（見本院卷一第67至76頁、第
84、85頁）。惟查，上開租賃契約書僅能證明原告曾將系爭
10樓之1房屋出租予訴外人孫○暉、顏○承。觀以上開收據
全文內容，係原告與承租人結算租金、押租金及電費之證明
，其內未載該承租人係因該房屋次臥室1、2有滲漏水情形
而終止租約等字樣，自難認原告係因本件滲漏水致房客退租
而受有租金損害，故原告此部分請求，礙難准許。
⒊精神慰撫金：
原告主張伊患有精神官能性憂鬱症，自104年迄今於家欣診
所就診，並於107年7月於高醫開刀置換人工關節。伊因系
爭10樓之1房屋滲漏水無法招租，精神感到萬分焦慮及痛苦
，故請求被告賠償精神慰撫金10萬元等語，並提出診斷證明
書為證（見本院卷一第17、18頁）。惟按，不法侵害他人之
身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害
其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦
得請求賠償相當之金額。民法第195條第1項前段定有明文
。原告主張被告應對系爭10樓之1房屋之滲漏水進行修繕，
顯非民法第195條第1項前段所定不法侵害他人之身體、健
康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格
法益之情形，且原告自購入系爭10樓之1房屋後，並未居住
其內，此經原告自承在卷（見本院卷二第171頁），足見原
告上開人格法益並未受有何侵害，是原告依此規定請求被告
連帶給付精神慰撫金，於法不合，自無可採。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例及侵權行為之法律關係
，請求被告應將系爭11樓之1房屋之底板之樓層施工縫（含
外露梁與牆交接處）及外牆（含窗框），依附件所示之修復
項目修復至不漏水之狀態，並請求被告連帶給付原告62,569
元，及自起訴狀繕本送達最後一被告之翌日（109年2月18
日，本院卷二第51頁）起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息，洵屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則無理由
，應予駁回。
六、原告及吳文雄均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執
行，本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款
之規定，自應依職權宣告假執行，並酌定免為假執行如主文
所示之之擔保金額。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已
失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，併予敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法
第79條、第85條第2項、第389條第1項第3款、第392條
，判決如主文。
中華民國109年4月20日
高雄簡易庭法官何悅芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年4月20日
書記官李方云
附件：修復項目
①搭設外牆施工架。
②打除11樓之1與10樓之1次臥室外之樓層接縫磁磚。
③打除11樓之1次臥室外牆磁磚。
④施作11樓之1與10樓之1次臥室外之樓層接縫及11樓之1
次臥室外牆防水（含水泥粉刷）。
⑤鋪貼11樓之1與10樓之1次臥室外之樓層接縫及11樓之1
次臥室外牆磁磚。
⑥拆除外牆施工架。
⑦廢棄物運棄。