臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
103年度重簡字第145號
原 告 謝志正
原 告 洪玉珊
兼訴訟代理
人
被 告 聯誠建設股份有限公司
法定代理人 魏夢麟
訴訟代理人 魏國桐
蕭瑞源
簡文玉 律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於民國103年6月26日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣叁拾玖萬陸仟陸佰貳拾貳元，及自民國一
百零三年五月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本
件原告洪玉珊起訴聲明請求：（一）被告應給付原告新臺幣
（下同）381,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息；（二）被告應給付原告35
,000元。嗣原告洪玉珊於民國（下同）103年5月29日言詞辯
論期日當庭變更聲明，請求被告應給付原告416,600元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算
之利息；復於103年6月9日原告洪玉珊具狀追加謝志正為共
同原告，復於103年6月26日言詞辯論期日當庭變更聲明，請
求被告應給付原告431,622元，及自103年5月30日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息。核其追加原告謝志正係
基於其為系爭房屋共有人之一，所請求之事由均為系爭房屋
滲漏水乙事，堪認請求之基礎事實同一，又請求金額變更，
核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，均應予准許
。
二、原告起訴主張：緣原告所有位於新北市○○區○○○路○段
○○○巷○○號10樓之房屋（下稱系爭房屋），係向被告買受。
系爭房屋由被告於97年起造，原告於98年買受，於99年6月
14日交屋。原告於同年12月入住系爭房屋，隔年100年7月25
日，原告即發現主臥室浴室之牆面壁磚有局部深淺不一的滲
漏水痕跡，且與主臥室浴室相鄰的衣帽間及次臥室之牆面及
木作櫥櫃亦發現局部嚴重發霉情形（下稱滲漏水瑕疵）。原
告於發現滲漏水瑕疵時，便立即通知被告處理，惟被告均以
林口地區空氣潮濕為由推諉責任。滲漏水瑕疵經鑑定後，認
此瑕疵肇因於主臥室浴廁潮濕及防水層所致，經估價滲漏水
瑕疵修繕費用為346,622元，被告應負擔本件修繕費用。另
原告因滲漏水瑕疵分別委託社團法人新北市土木技師公會、
台北市土木技師公會進行鑑定，計分別支出鑑定費用35,000
元、50,000元，亦應由被告負擔。被告應賠償之金額，合計
431,622元（計算式：346,622元＋35,000元＋50,000元＝43
1,622元）。為此，爰依據物之瑕疵擔保責任、契約之法律
關係，請求被告應給付原告431,622元，及自103年5月30日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
三、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：
(一)依原告委託新北市土木技師公會所提出之102年5月30日新北
土技字第769號鑑定報告，無法證明原告損失係被告行為所
致：
㈠依鑑定報告第3頁所載：「本會鑑定技師於民國101年3月17
日辦理第一次會勘時，前已敲開之主臥室衣帽間、次臥室木
作櫥櫃及主浴室一處有潮濕現象之壁磚，現況並未發現有明
顯滲、漏水及潮濕現象，因此建議申請人正常使用主臥室浴
廁，並視使用後之情況再行辦理會勘。本會鑑定技師復於民
國102年4月13日辦理第二次會勘，會勘前三天及會勘當日均
為陰雨天，惟經會勘結果，主浴室內牆面前已敲開之壁磚亦
未發現有滲漏水情況，天花板雖有一處疑似發霉汙漬，研判
應為浴室內長期濕氣所致，主臥室衣帽間及次臥室前已敲開
之木作櫥櫃亦未發現明顯滲水潮濕之情形，而自第一次會勘
（民國101年3月17日）至今日會勘時，鑑定標的物在正常使
用主臥室浴廁情形下，亦未發現有明顯滲、漏水情況」。
㈡依該二次會勘結果可知鑑定標的物並無滲、漏水情況，理由
如下：
⒈101年3月17日第一次會勘時，現況並未發現有明顯滲、漏水
及潮濕現象。
⒉102年4月13日第二次會勘，且會勘前三天及當日為連續陰雨
天，主浴室內牆面前已敲開之壁磚亦未發現有滲漏水情況，
可見縱使在連續四日下雨之情況下，亦無滲漏水情況。
⒊自101年3月17日至102年4月13日，逾一年期間，鑑定標的物
在正常使用主臥室浴廁情形下，亦未發現有明顯滲、漏水情
況。可見鑑定標的物本身確實不存在因施工不良所導致之滲
、漏水現象。
㈢至於鑑定報告第3頁二、綜合評估及判斷結果略以：「由上
述現況勘查結果顯示，本鑑定標的物雖無法直接明確指出其
滲、漏水及潮溼原因，惟參考101消保申字第20005號資料照
片研判，鑑定標的物民國100年7月主浴室牆面壁磚局部潮濕
現象，及毗鄰主浴室之衣帽間、次臥室木作櫥櫃滲、漏水潮
濕發霉之可能原因如下：（一）樓上層浴室施工或滲漏水時
，致沿管道間磚牆垂流而下（各層管道間RC樓版未封版），
致10樓管道間及鄰近磚牆壁含水潮濕所造成。(二)連續大雨
屋頂積水或滲漏水時，致沿管道間磚牆垂流而下（各層管道
間RC樓版未封版），致10樓管道間及鄰近磚牆壁含水潮濕所
造成。（三）磚牆壁內給排水管滲漏水所造成。（四）梅雨
季節或連續下雨時，室內濕氣或反潮現象所造成」云云，惟
查：
⒈該判斷係參考101消保申字第20005號資料照片研判，鑑定標
的物100年7月滲、漏水潮濕發霉之可能原因，故屬推測之判
斷，蓋如現場會勘都未發現明顯滲、漏水原因，則依資料照
片所為可能性或推測性之判斷，即不足採用。
⒉又上開報告（一）所稱：可能因管道間各層未施作封版，上
樓層施工或浴室漏水造成云云，經被告公司主任會同住戶打
開過管道間查看，管道間內部乾燥並未發現有滲漏現象（如
照片），所以報告之推測不成立。
⒊又上開報告（二）所稱：可能因連續大雨屋頂積水或滲漏時
，致沿管道間牆垂而下造成云云，經被告公司於屋頂版上有
施作防水再施作舖面材料，且曾打開管道間觀察內部亦為乾
燥，所以報告之推測亦不成立。
⒋又上開報告（三）所稱：磚牆內給排水管滲漏所造成云云，
惟經新北市土木技師公會於101年3月17日現場第一次會勘並
無發現滲漏水現象，並建議申請人正常使用主臥室浴廁，於
隔年102年4月13日辦理第二次會勘也未發現滲漏水現象，給
水管是固定性持有壓力，如有滲漏現象一定相當明顯。所有
排水管都由管道間排水，經一年觀察結果，管道間內並無滲
漏水現象，所以報告之推測亦不成立。
⒌又上開報告（四）所稱：梅雨季節或連續下雨時，室內濕氣
或反潮現象所造成云云，則此為天候因素，非被告公司責任
；至於原告未盡居住者適當除濕或清潔之責，任其潮濕發霉
，則亦非被告公司責任。
㈣綜上所述，系爭房屋經101年3月17日至102年4月13日，逾一
年期間之二次會勘，經一年四季之不同氣候（梅雨季節及冬
季潮濕季節）觀察，均未發現有明顯滲、漏水情況，可見系
爭房屋之滲、漏水情況，並非被告公司施工不良所致，原告
所受損失，非被告公司責任甚明。系爭房屋位於林口，天氣
較其他地區溼氣重，原告疏於適當除溼或清潔，造成發霉現
象，實非被告公司施工不良所致，非被告公司之責，亦非保
固責任範圍內。
(二)次查原告所主張損害位置有三：（一）主臥室浴室之牆面壁
磚有局部深淺不一的滲漏水痕跡；（二）與主臥室浴室相鄰
的衣帽間局部嚴重發霉；（三）次臥室之牆面及木作櫥櫃局
部嚴重發霉，經查：（一）依新北市000000000000
00號1、2、3顯示及說明載明：「主浴室壁磚已敲除一塊
，並於發現水漬位置施作防水，鑑定時現場檢視結果尚無發
現明顯潮濕現象」；（二）依新北市鑑定報告第13、14頁照
片編號4、5、6顯示及說明載明：「毗鄰主臥室衣帽間木作
櫥櫃產生發霉髒污情形，鑑定時壁面木作背板已敲除，下方
並已敲除水泥粉刷層一處，現場檢視結果尚無發現明顯潮濕
現象」；（三）依新北市鑑定報告第15、16、17頁照片編號
7至12顯示及說明載明：「毗鄰臥室木作櫥櫃產生發霉髒污
情形，鑑定時壁面木作背板部分已敲除，現場檢視結果壁面
尚無發現明顯潮濕現象」；由上可知，原告所主張三處損害
位置，依上開鑑定報告及照片所示，均為現場檢視結果尚無
發現明顯潮濕現象，可見原告尚無充分證據證明本件漏水及
漏水之原因，更無任何證據顯示原告所主張之漏水結果係因
被告施工不良所致。
(三)原告於103年5月29日當庭另提出臺北市土木技師公會103年
5月29日北土技字第00000000000號鑑定報告，該份鑑定報告
顯係原告臨訟自行付費請求鑑定之報告，其鑑定立場缺乏公
正客觀性，被告否認其真實，實不足採為本件之證據。況依
該鑑定報告就鑑定經過所為記載，可知該報告之鑑定方式係
鑑定人僅去一次現場，依據原告提出之照片及原告單方片面
陳述所為，實無客觀、公正、公信可言。又新北市土木技師
公會鑑定報告之鑑定方式係自101年3月17日至102年4月13日
，逾一年期間之二次會勘，且經一年四季之不同氣候（梅雨
季節及冬季潮濕季節）觀察，其鑑定方式較臺北市土木技師
公會鑑定報告觀察次數多，且觀察時間較長，較屬客觀，敬
請依該報告內容，為有利被告之認定。況潮濕部分僅有衣櫃
板子，非整組衣櫃，非能請求整組衣櫃之修復費用，且原告
主張以臺北市土木技師公會鑑定報告為主，即不能請求新北
市土木技師公會鑑定報告之鑑定費用等語。
四、原告主張其於98年間向被告購買系爭房屋，系爭房屋於99年
6月14日交屋，100年7月25日發現滲漏水瑕疵之事實，業據
其提出存證信函、新北市政府法制局消費者保護官申訴案件
處理紀錄影本、房屋買賣契約書、社團法人新北市土木技師
公會102年5月30日新北土技字第769號鑑定報告、臺北市土
木技師公會103年5月29日北土技字第00000000000號鑑定報
告等件為證，復為被告所不爭，堪信為真實。
五、至原告主張依物之瑕疵擔保責任、民法第227條債務不履行
損害賠償等規定，被告應給付漏水修復費用346,622元及鑑
定費用（新北市土木技師公會鑑定費35,000元、臺北市土木
技師公會鑑定費50,000元），共計431,622元乙節，則為被
告所否認，並以上開情詞置辯。
(一)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之
規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦
無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。因可歸責
於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付
遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項
以外之損害者，債權人並得請求賠償。買賣之物，缺少出賣
人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，
而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦
同。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，
其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個
月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六
個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。
民法354條第1項前段、第227條第1項、第2項、第360條、第
365條分別定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺
點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應
具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不
以物質上應具備者為限，最高法院73年臺上字第1173號判例
意旨參照。又公寓大廈房屋，其物之通常效用即為供居住、
營業使用，倘有漏水現象，自足影響居住、營業之目的，而
屬物之瑕疵，應不待言。又按出賣人就其交付之買賣標的物
有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，
且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵
擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，最高
法院77年度第七次民事庭會議決議（一）、最高法院98年度
台上字第1691號裁判要旨參照。
(二)經查，關於系爭房屋漏水瑕疵之原因，經原告送請臺北市土
木技師公會會同原告履勘進行鑑定，鑑定結果認定：「（一
）主臥室專用浴廁之淋浴間與本次欲釐清滲、漏水發生原因
之牆面確實毗鄰，且申請人（即原告）亦於主臥室之牆面設
置衣帽間衣櫃及小孩房二側牆面設置衣櫃及儲物櫃，本次鑑
定之牆面均與上述主臥室浴廁淋浴間牆面毗鄰，連帶影響附
掛設置之衣櫃，除此之外，主臥室衣帽間右側衣櫃與共用浴
廁之牆面相鄰處並未發生滲、漏水問題（據申請人表示此共
用浴廁較少使用之說法亦符合實際會勘所見狀況），小孩房
臨大樓外牆壁面處現況已設置儲物櫃，亦未發生牆面滲、漏
水問題，一般大樓外牆防水層均為全面性施作，且鑑定標的
物屬剛完工不久之建築，防水層受天候影響老化之情況並不
會發生，因此研判，本次鑑定牆面之滲、漏水現象確實為主
臥室浴廁潮濕及防水層問題所造成。（二）一般浴廁防水之
施作方式因人而異，有牆面高度全面施作者亦有牆面高度部
分施作者，本次待釐清之浴廁係屬乾溼分離設置，牆面潮濕
髒汙處均發生於淋浴間牆面之毗鄰處，亦可由主臥室衣帽間
左側下方衣櫃尚有部分未發生潮濕髒汙而未拆除證明之，此
外，雖然主臥室衣帽間右側下方亦有設置衣櫃，惟因相鄰之
共用浴廁淋浴間較少使用而未發生牆面滲、漏潮濕髒汙現象
，另經鑑定技師會勘時現場量測發現：發生牆面潮濕髒汙處
之範圍及高度均與主臥室浴廁淋浴間之固定蓮蓬頭高度吻合
，因此上述研判應可證明本次鑑定牆面之滲、漏水潮濕髒汙
現象確實為主臥室浴廁潮濕及防水層問題所造成。...。（
四）由現地會勘時發現目前本次鑑定之牆面已無滲、漏水現
象發生，依據申請人表示：衣櫃拆除後此現象就已緩和，後
續亦較少使用主臥室之浴廁淋浴間，目前亦暫無長期居住使
用，由此可研判，本次鑑定之牆面因鄰近浴廁潮濕及防水層
設置因素造成牆體之含水量較高，又受重力之作用造成牆面
下方之潮濕水漬現象較為嚴重，符合會勘時之紀錄內容，且
因衣櫃鄰牆面設置採全面封板，因此牆體飽含之濕氣無法順
利排出，因而發生衣櫃及背側牆面發霉現象，亦符合申請人
所稱：拆除後此現象就已緩和之說法，因此，可研判主臥室
浴廁淋浴間之牆體確實於正常使用下會發生含水量過高之現
象。」等情，有臺北市土木技師公會103年5月29日北土技字
第00000000000號鑑定報告書在卷可憑，並參以該鑑定報告
附件二、三、四所示之會勘紀錄表、鑑定標的物平面及照片
位置標示圖、建築物現況調查照片，足見系爭房屋主臥室衣
帽間牆面角及小孩房已拆除之衣櫃位置壁面確有發霉髒污，
主臥室浴廁淋浴間壁面有水痕存在，是原告購買系爭房屋，
於買賣契約成立後，既發現房屋有漏水之瑕疵，則顯見被告
出售系爭房屋構成不完全給付，復可歸責於被告之事由所致
，原告自得依不完全給付之規定，請求被告負債務不履行之
損害賠償責任。
(三)雖被告辯稱：伊未同意由臺北市土木技師公會擔任鑑定機關
，且於會勘時，鑑定人僅前往現場會勘一次，且依據原告提
出之照片及原告單方片面陳述所為，其鑑定立場缺乏公正客
觀性云云，惟查，本件進行現況勘察時，現場領勘人為原告
洪玉珊，並進行勘估標的現況勘察，據原告洪玉珊現場領勘
說明，系爭房屋係於99年7月交屋，於99年12月遷入，並開
始使用浴廁等設施，於100年7月發現主臥室浴廁浴間牆面壁
磚有水漬發生，因而影響鄰近主臥室浴廁之二方向牆面發生
主臥室衣帽間牆面發霉髒汙及小孩房牆面發霉髒汙現象，又
參考資料有會勘紀錄表、鑑定標的物平面圖及照片位置標示
圖、申請人提供之照片及鑑定會勘紀錄照片等資料，有臺北
市土木技師公會鑑定報告可稽（見前揭臺北市土木技師公會
鑑定報告第2至3頁），是本件進行現場勘察時，雖被告並未
在場，惟鑑定技師所現場勘察之狀況為房屋之客觀情狀，系
爭房屋有漏水之情況，而鑑定技師現場勘察之參考資料為系
爭房屋之客觀情狀，或為系爭房屋曾漏水照片及位置圖等，
故本件進行現場勘察時，雖被告並未在場，惟鑑定技師參酌
原告洪玉珊之現場說明及現場之參考資料，作客觀公正之鑑
定，並作成鑑定報告，於鑑定報告詳細論述鑑定之結果，應
可採憑，是被告前開所辯，尚不足採。
(四)再，因漏水原因造成系爭房屋受有如臺北市土木技師公會10
3年5月29日北土技字第00000000000號鑑定報告書第3頁至第
5頁所示之損害，回復原狀所需必要費用為346,622元乙節，
此有該鑑定報告書及所附修復經費估價表（細目如臺北市鑑
定報告附件六所示）在卷可稽；又原告請求臺北市土木技師
公會鑑定費用50,000元，業據提出臺北市土木技師公會收據
及統一發票各1份為證，此部分雖非本院囑託鑑定所衍生之
鑑定費用，而非本案訴訟費用之一部，惟仍為原告為證明漏
水原因及回復損害所需修復金額，致支出之必要鑑定費用，
堪認亦為原告所受之損害，是原告請求被告賠償所需之必要
修復費用346,622元及臺北市土木技師公會鑑定費用50,000
元，均洵屬有據，自屬可採。至原告另請求新北市土木公會
鑑定費用35,000元部分，因該鑑定報告未具體、充分認定本
案之漏水原因及係因可歸責於被告施工不良行為所致，自難
認係屬本案鑑定必然所生之費用，尚非屬原告必然所受之損
害，是原告此部分之請求，非有理由，不應准許。
(五)綜上，原告可得請求之賠償金額為396,622元（計算式：修
復費用346,622元＋臺北市土木技師公會鑑定費用50,000元
＝396,622元）。
六、從而，原告依民法第227條不完全給付債務不履行損害賠償
之法律關係，請求被告給付396,622元，及自103年5月30日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應
予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核
與判決結果無影響，爰不另一一論述。
八、本件原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第389條第1項第3款規定，爰依職權宣告假執行
。
九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文
。
中華民國103年7月18日
臺灣新北地方法院三重簡易庭
法官趙炳煌
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年7月18日
書記官葉子榕