臺灣高雄地方法院民事判決 102年度鳳簡字第922號
原 告 林俊雄
訴訟代理人 林松村
被 告 巨星花園廣場住戶管理委員會
法定代理人 高真琪
訴訟代理人 李 和桀
上列當事人間請求返還款項事件，本院於民國103年5月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○路○○○號2樓、3樓房屋
為原告所有（下稱系爭建物），原告已依公寓大廈管理條例
（下稱管理條例）及巨星花園廣場大廈管理規約（下稱系爭
規約）之規定，向被告繳納95年1月起至99年12月之管理費
達新台幣（下同）12萬元。惟原告繳納上開管理費後，仍無
法使用巨星花園廣場之公用設施（含大樓電梯、大樓樓梯、
自來水管線、水塔、化糞池，瓦斯管線，以下合稱系爭公用
設施），而原告既依社區規約繳納管理費，被告即應依管理
條例及系爭規約提供系爭公用設施供原告使用，乃被告違反
上開規定，拒絕供原告使用，爰依開管理條例、系爭規約即
同時履行抗辯之法律關係，求為判決：被告應讓原告使用系
爭公用設施，如無法提供使用，應返還原告12萬元及自支付
命令狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之
利息。
二、被告則以：原告所有系爭建物係屬店面之二、三樓，原告購
買系爭建物時，即知悉大樓之結構，在店面部分及店面二、
三樓並未設置電梯，亦即公用電梯係1樓直達3樓，然店面
與店面之二、三樓仍可使用公用樓梯。另系爭建物不可能無
瓦斯管線、水、電可供使用，如無法使用，亦係原告未向相
關機構繳納費用遭停水停電所致。又一般建物均有廁所及化
糞池裝置，倘系爭建物無廁所裝置，無法使用化糞池，原告
豈會購買。更何況系爭建物屬店面類，使用公共設施之情況
較少，故其管理費均定額按月徵收1千元，而非如一般住戶
按坪數徵收，此為系爭規約所明定，原告購屋時即應知悉公
用設施使用情形，自不得以較少使用公共設施為由，拒絕繳
納管理費，故原告之主張為無理由等語，資為抗辯，並答辯
聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
（一）經查，原告所有之系爭建物位於高雄市○○區○○○段○○
○號基地上，而系爭建物占有系爭基地應有部分為萬分之
31，且建築結構為地下層至地上15層之店舖、集合住宅，
有使用執照及土地建物謄本附卷可稽，足見原告雖提出切
結書表明產權獨立，然系爭建物實體上仍為系爭大廈之構
成部分，故原告係屬系爭大廈之住戶無虞而為區分所有權
人，依管理條例第10條第2項之規定及系爭規約第10條第
1、3項之約定，應負繳納管理費之義務。
（二）次查，民法第264條第1項前段規定：「因契約互負債務
者，於他方當事人未為對待給付前。得拒絕自己之給付」
，是以同時履行抗辯權之成立，須因雙務契約而互負債務
為要件，倘雙方所負之債務並非因同一雙務契約所發生，
或所負債務相互間並無對價關係，即無從成立同時履行抗
辯權。本件原告繳納管理費，係基於區分所有權人之地位
，此乃源於管理條例及系爭規約之規定，並非兩造間成立
任何雙務契約，且管理費之用途原則上除支付管理服務人
之報酬外，尚有共有部分（含公共設施）之管理、維護費
用、使用償金、管理組織之辦公費、電話費及其他事務費
用..等等，不一而足，從而區分所有權人繳納之管理費與
管理委員執行公寓大廈管理事務間或與公寓大廈提供住戶
使用之公用設施情況，並不成立對價關係，故無上開同時
履行抗辯法條之適用。
（三）又查，原告依管理條例及系爭規約之規定，負有繳納管理
費義務；依管理條例第9條及系爭規約第2條之規定，亦
有使用公用設施之權利，然後者之權利行使範圍，應受管
理條例第9條第2、3項「住戶對共有部分之使用，應依
其設置目的即通常使用方法為之。但另有約定者從其約定
。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法
、都市計畫法及建築法令之規定」之限制。本件關於原告
使用系爭大廈公用設施之情形，本院100年度鳳簡字第53
0號之承審法官曾於100年9月21日至現場勘驗，發現⑴
系爭大廈公用電梯之設計係屬1樓直達4樓之方式，2、
3樓不停，但有樓梯可供對外出入，有當日勘驗筆錄可稽
（見該案卷第110至111頁），並有原告訴訟代理人林松
村使用電梯之照片集現場照片附於該案卷宗可稽，顯見原
告確可使用公用樓梯出入，但無法使用電梯。⑵又系爭建
物並未申設水錶使用，業據本院101年度簡上字第146號
承審法官函查屬實，有自來水股份有限公司自七區管理處
鳳山服務所之覆函附於該案卷可稽，足證系爭建物係因原
告未申設水錶以致無用水紀錄，尚無可歸咎於被告。⑶另
瓦斯管線及公用化糞池之使用，需原告自行於室內配置管
線連接之公有線路，此項配置係屬專有部分之設施，被告
並無配置之義務，況且原告於該簡上案件自陳：伊與建商
買賣時條件就是這樣，建商沒有把管線做好等語（見簡上
卷第84頁），另原告提出之切結書亦載明有變更設計之情
事，足認原告未使用水、電及化糞池，係屬自身行為所造
成，非可歸責於被告。
（四）綜上所述可知，原告繳納管理費之義務與使用公用設施之
權利間，並無民法第264條同時履行抗辯之適用，且原告
使用公有設施之範圍，雖少於一般住戶，但其繳納之管理
費亦因而少於一般住戶（原告管理費每月1千元，其他非
店鋪型住戶按坪數實收），並無不合理情形，況且系爭大
廈設計及建築之初，店鋪型住戶無法使用電梯（即1樓電
梯直達4樓），故於未經全體區分所有權人會議之決議同
意前，且未經評估未違反上開法令（區域計畫法、都市計
畫法及建築法令之規定）之情況下，原告尚不得變更大樓
結構，開鑿系爭建物之牆壁使用公用電梯。至於其他公用
設施之使用，係原告於合於前揭法令之前提下，就其專有
部分自行配管連接至公有設施之問題，被告並無設置之義
務，且原告亦未證明被告有何阻擾其於專有部分施工之情
形。從而原告請求判決被告應讓原告使用系爭公用設施，
如無法提供使用，應返還原告12萬元及自支付命令狀繕本
送達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即
無理由，應予駁回。
四、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、
第78條，判決如主文。
中華民國103年5月16日
鳳山簡易庭法官吳文婷
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年5月23日
書記官葉玉芬